ฝากขายคอนโด ห้วยขวาง รัชดา พระราม 9 และทั่วกรุงเทพ

ราคาที่เจ้าของห้องอยากได้กับราคาที่ผู้ซื้อยอมจ่ายมักห่างกันมากกว่าที่คิด ผมจึงประเมินราคาคอนโดจากสามชั้นข้อมูล ชั้นแรกคือห้องในตึกเดียวกันที่ขนาด ชั้น และทิศใกล้เคียงกัน ชั้นที่สองคือราคาต่อ ตร.ม. ของโครงการรอบๆ ที่ใช้สถานีเดียวกัน และชั้นที่สามคือค่าเฉลี่ยของทั้งเขต

สำหรับชั้นที่สาม Hipflat ปี 2569 ให้ค่าเฉลี่ยราคาประกาศขายเขตห้วยขวางราว US$3,715–3,738 ต่อ ตร.ม. หรือประมาณ ฿120,000–125,000 ต่ำกว่าค่ากลางกรุงเทพฯ ราว 13.3% และลดลงราว 1.5% เมื่อเทียบปีก่อน ส่วน PropertyScout (ปรับปรุง พ.ย. 2568) ระบุว่าตึกเก่าในเขตนี้อยู่ราว ฿100,000/ตร.ม. ขณะที่โครงการระดับพรีเมียมขึ้นไปถึง ฿187,000

ตลาดขายคอนโดมือสองตอนนี้ไม่ได้เป็นของผู้ขาย ย่านรัชดา–พระราม 9 มีห้อง 1 ห้องนอนหน้าตาคล้ายกันประกาศขายจำนวนมาก ถ้าตั้งราคาสูงกว่าห้องข้างๆ ในตึกเดียวกันโดยไม่มีจุดเด่นอย่างวิวหรือชั้นสูง ประกาศจะเงียบเป็นเดือน แล้วสุดท้ายต้องลดราคาลงมากกว่าที่ควร

อีกเรื่องที่เจ้าของห้องมักไม่รู้ คือผู้ซื้อที่กู้ธนาคารจะได้วงเงินตามราคาประเมินของธนาคาร ซึ่งหลายครั้งต่ำกว่าราคาที่ตกลงกัน ถ้าตั้งราคาสูงเกินราคาประเมินไปมาก ผู้ซื้อต้องหาเงินส่วนต่างเอง และดีลอาจล่มตอนธนาคารอนุมัติ ผมจึงคิดเผื่อเรื่องนี้ตั้งแต่ตอนตั้งราคา

ห้องที่ยังผ่อนธนาคารอยู่ขายได้ตามปกติ คุณไม่ต้องหาเงินมาปิดหนี้ก่อน ในทางปฏิบัติธนาคารของคุณ ธนาคารของผู้ซื้อ และสำนักงานที่ดินจะนัดวันเดียวกัน ผู้ซื้อหรือธนาคารผู้ซื้อชำระยอดปิดบัญชีให้ธนาคารของคุณ ธนาคารปลดจำนอง แล้วจดทะเบียนโอนต่อทันที ส่วนที่เหลือจึงเป็นเงินที่คุณได้รับ

ก่อนตั้งราคา ผมขอให้คุณขอยอดปิดบัญชีจากธนาคารไว้ก่อน เพราะถ้าราคาขายหลังหักภาษีและค่าใช้จ่ายต่ำกว่ายอดหนี้ คุณต้องเตรียมเงินส่วนต่างไปวันโอนเอง และถ้ายังอยู่ในช่วงที่สัญญากู้กำหนดค่าธรรมเนียมไถ่ถอนก่อนกำหนด ควรถามธนาคารให้ชัดว่าต้องจ่ายเท่าไหร่

• ขอหนังสือแจ้งยอดปิดบัญชีจากธนาคาร และถามระยะเวลาที่ธนาคารต้องใช้เตรียมเอกสารไถ่ถอน
• แจ้งผู้ซื้อตั้งแต่ทำสัญญาว่าห้องติดจำนอง และระบุในสัญญาว่าจะไถ่ถอนในวันโอน
• ผมประสานเจ้าหน้าที่ธนาคารทั้งสองฝั่งให้มาสำนักงานที่ดินวันและเวลาเดียวกัน

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 การขายห้องไม่ทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุด ผู้ซื้อรับช่วงสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าไปทั้งหมด รวมถึงเงินประกันที่ผู้เช่าวางไว้ ซึ่งต้องโอนให้ผู้ซื้อหรือหักกลบในวันโอน

สำหรับนักลงทุน ห้องที่มีผู้เช่าคือห้องที่มีรายได้ตั้งแต่วันแรก ตอนนี้ในพอร์ตของผมมีคอนโดขายพร้อมผู้เช่า 45 ห้อง และในห้วยขวางผู้เช่าชาวจีนก็เป็นกลุ่มที่ทำให้ห้องลักษณะนี้มีคนถามถึง แต่ถ้าผู้ซื้อตั้งใจซื้ออยู่เอง วันหมดสัญญาเช่าจะกลายเป็นเงื่อนไขสำคัญ ผมจึงแยกกลุ่มผู้ซื้อให้ตรงกับสถานะห้องตั้งแต่แรก

สิ่งที่ผมขอจากคุณคือสำเนาสัญญาเช่า หลักฐานการรับค่าเช่า ยอดเงินประกัน วันหมดสัญญา และช่วยแจ้งผู้เช่าล่วงหน้าทุกครั้งที่มีนัดชม เพื่อให้การขายไม่กระทบความสัมพันธ์กับผู้เช่าเดิม

ผู้ซื้อคอนโดมือสองในย่านนี้มีสามกลุ่มหลัก คนไทยที่ซื้ออยู่เองหรือซื้อปล่อยเช่า ชาวจีนที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ และนายหน้าคนอื่นที่มีลูกค้าอยู่ในมือ ผมเขียนรายละเอียดห้องเป็นภาษาจีนได้เอง (中文房源) และตอบคำถามผู้ซื้อจีนได้โดยไม่ต้องมีล่าม

ถ้าอยากขายให้ผู้ซื้อต่างชาติ ห้องของคุณต้องอยู่ในโควตาต่างชาติ ซึ่งรวมกันได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งอาคาร ผมจะขอให้นิติบุคคลยืนยันสถานะห้องก่อนลงประกาศ ห้องโควตาต่างชาติในตึกที่โควตาเหลือน้อยถือเป็นจุดขายที่ควรเขียนให้เห็นชัด

ผมอยากเล่าตามจริงด้วยว่า ยอดโอนห้องชุดของผู้ซื้อจีนทั่วประเทศลดลง 23.8% ในครึ่งแรกปี 2569 ตามข้อมูล REIC ผู้ซื้อจีนจึงเป็นช่องทางเสริม ไม่ใช่เหตุผลให้ตั้งราคาสูงกว่าตลาด ห้องที่ขายเร็วยังเป็นห้องที่ราคาสมเหตุสมผลสำหรับผู้ซื้อทุกกลุ่ม

สำหรับ co-agent ผมตกลงส่วนแบ่งเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนพาลูกค้ามาชม และส่งข้อมูลห้อง รูป และสถานะล่าสุดให้ทันที การเปิดให้นายหน้าอื่นช่วยขายทำให้ห้องของคุณไปถึงผู้ซื้อมากกว่าที่ผมคนเดียวจะหาได้