ทำเลย่อยของพระราม 9 · ระหว่างพระราม 9 กับเพชรบุรีตัดใหม่

คอนโด RCA — อยู่ใกล้ย่านบันเทิงที่กำลังรอเปลี่ยนโฉม

คอนโด RCA คือห้องที่อยู่รอบ Royal City Avenue (รอยัลซิตี้อเวนิว) ถนนสายสถานบันเทิงที่ขึ้นชื่อที่สุดสายหนึ่งของกรุงเทพฯ ซึ่งวิ่งจากแยกผังเมืองบนถนนพระราม 9 ข้ามคลองสามเสนไปออกถนนจตุรทิศทางเพชรบุรีตัดใหม่ ในเขตห้วยขวาง สิ่งที่ผู้ซื้อต้องเข้าใจก่อนคือตัว RCA ตั้งอยู่บนที่ดินเช่าของการรถไฟแห่งประเทศไทย ส่วนคอนโดรอบๆ เป็นที่ดินคนละแปลง ตอนนี้ผมยังไม่มีห้องว่างที่จัดอยู่ในทำเลนี้โดยตรง หน้านี้จึงเป็นคู่มือทำเล ว่าอยู่ใกล้ RCA แล้วได้อะไร เสียอะไร และอนาคตของที่ดินผืนนี้อาจเปลี่ยนภาพย่านอย่างไรครับ

ห้องขายตอนนี้
ยังไม่มีห้องว่างฝากงบไว้ในฟอร์มได้
ค่าเฉลี่ยตลาด
฿120,000ต่อ ตร.ม. (Hipflat)
ฝากคิมหาห้องใกล้ RCA
ภาพประกอบถนนรอยัลซิตี้อเวนิว (RCA) ยามค่ำคืน มีสถานบันเทิงสองฝั่งถนนและคอนโดสูงด้านหลังภาพประกอบ

ห้องขาย

ขายคอนโด อาร์ซีเอ: ห้องในทำเลนี้

ตอนนี้ยังไม่มีห้องว่างที่ผมจัดไว้ในทำเล RCA โดยตรง ถ้าคุณมีตึกในใจ บอกชื่อตึกและงบในฟอร์มท้ายหน้า ผมจะเช็กห้องขายจริงให้ครับ

คำตอบสั้น

RCA royal city avenue คืออะไร และอยู่เขตไหน

RCA หรืออาร์ซีเอ (รอยัลซิตี้อเวนิว) ย่อมาจาก Royal City Avenue เป็นถนนเส้นสั้นในเขตห้วยขวาง (Huai Khwang District) ที่เชื่อมแยกผังเมือง (Phang Mueang Intersection) บนถนนพระราม 9 (Rama 9 Road) ข้ามคลองสามเสน (Khlong Samsen) ไปถึงถนนจตุรทิศ (Chaturathit Road) ที่ต่อไปยังถนนเพชรบุรีตัดใหม่ (New Phetchaburi Road) สองฝั่งถนนเต็มไปด้วยผับ บาร์ ร้านอาหาร และโรงภาพยนตร์ บนที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (State Railway of Thailand) ราว 78 ไร่ สัญญาเช่าหลักหมดไปตั้งแต่ 2 ต.ค. 2565 และเมื่อ ม.ค. 2569 ยังรอการตัดสินใจเรื่องต่อสัญญาหรือเปิดประมูลใหม่

เขต
เขตห้วยขวาง (แขวงน่าจะเป็นแขวงบางกะปิ ยังไม่ยืนยัน)
ที่ดิน
ที่ดินการรถไฟฯ ราว 78 ไร่ 11 ตร.ว. (124,844 ตร.ม.)
สัญญาเช่าเดิม
3 ต.ค. 2535 – 2 ต.ค. 2565 (30 ปี)
สถานะล่าสุด
ม.ค. 2569 รอการรถไฟฯ ตัดสินใจต่อสัญญาหรือประมูลใหม่
ห้องในพอร์ตที่จัดในทำเลนี้
ยังไม่มีในตอนนี้
ห้องในพอร์ตทั้งแนวพระราม 9
27 ห้อง

ห้องขาย

ห้องในพอร์ตที่เจ้าของระบุว่าใกล้ RCA

ห้องของ Lumpini Park Rama 9–Ratchada (ลุมพินี พาร์ค พระราม 9–รัชดา) ด้านล่างเป็นห้องที่เจ้าของประกาศว่าใกล้ RCA ย่านบันเทิง ผมยังไม่ได้วัดระยะเดินจริง จึงไม่ได้นับรวมเป็นทำเล RCA

ขั้นตอน

ไทม์ไลน์ที่ดิน RCA: จากสัญญาเช่า 30 ปีถึงการเจรจาใหม่

  1. กำหนดค่าเช่า

    ค่าเช่าที่ดินถูกกำหนดไว้ปีละ 9 ล้านบาท

    2531

  2. เริ่มสัญญาเช่า

    การรถไฟฯ ให้บริษัท นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ จำกัด (Narai Ruam Phiphat Co., Ltd.) ในกลุ่มธนาคารกรุงเทพเช่าที่ดินราว 78 ไร่ เป็นเวลา 30 ปี

    3 ต.ค. 2535

  3. สัญญาหมดอายุ

    การรถไฟฯ ขยายสิทธิการใช้ที่ดินชั่วคราว ผู้เช่ายังจ่ายค่าเช่าต่อ ร้านในย่านจึงยังเปิดอยู่

    2 ต.ค. 2565

  4. รายงานผลเจรจา

    บริษัทลูกด้านทรัพย์สินของการรถไฟฯ SRT Asset (SRTA) ส่งผลการเจรจาต่อสัญญาให้การรถไฟฯ ตัดสิน สัญญาใหม่จะต้องปรับปรุงพื้นที่ในแนวทางคล้ายที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าว ถ้าไม่ต่อ อาจเปิดประมูลหาผู้เช่ารายใหม่

    ม.ค. 2569

  5. สิ่งที่ยังไม่มี

    ยังไม่มีแผนพัฒนาที่ได้รับอนุมัติ มีเพียงการพูดถึงโครงการผสมทั้งที่อยู่อาศัย สำนักงาน โรงแรม และร้านค้า

    ต.ค. 2569

เปรียบเทียบ

คอนโดใกล้ rca: ได้อะไร และต้องยอมรับอะไร

ด้านสิ่งที่ได้สิ่งที่ต้องยอมรับ
ไลฟ์สไตล์ ผับ บาร์ ร้านอาหาร โรงหนัง และซูเปอร์มาร์เก็ต Tops ในย่านเสียงและคนพลุกพล่านช่วงกลางคืน ระดับเสียงไม่มีการวัดที่ผมอ้างอิงได้
อนาคตของย่าน ถ้ามีผู้เช่าใหม่ ที่ดิน 78 ไร่อาจถูกปรับเป็นโครงการผสมยังไม่มีข้อสรุป ไม่ควรซื้อเพราะคาดว่าราคาจะขึ้น
ผู้เช่า คนรุ่นใหม่ที่ชอบอยู่ใกล้ย่านกลางคืนครอบครัวที่ต้องการความเงียบอาจไม่เลือกห้องฝั่งที่หันเข้าย่านบันเทิง
รถไฟฟ้า อยู่ระหว่าง MRT เพชรบุรีกับ MRT พระราม 9ผมยังไม่มีระยะเดินที่ยืนยันได้จากย่านถึงสถานีใด

รายละเอียด

คอนโดมือสอง อาร์ซีเอ ราคาเท่าไร: สิ่งที่ข้อมูลบอกได้และบอกไม่ได้

ผมยังไม่มีชุดข้อมูลราคาเฉลี่ยเฉพาะย่าน RCA ที่เชื่อถือได้ ตัวอย่างที่มีคือห้อง i-biza RCA ขนาด 32 ตร.ม. ที่ประกาศขายบน Propertyhub เดือน ต.ค. 2569 ราคา 2.65 ล้านบาท หรือราว 82,813 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นห้องเดียว ใช้บอกราคาทั้งย่านไม่ได้

ถ้าคุณกำลังหา condo rca และเทียบราคา ผมแนะนำให้ดูห้องในตึกเดียวกันอย่างน้อย 3–5 ห้อง และเทียบกับห้องในทำเลข้างเคียงที่มีข้อมูลมากกว่า เช่น ย่านอโศก–พระราม 9 ซึ่งตอนนี้ค่ากลางในพอร์ตของผมอยู่ที่ ฿163,965/ตร.ม. หรือมักกะสันที่ ฿134,685/ตร.ม.

เช็กลิสต์

ก่อนซื้อคอนโดอาร์ซีเอ ผมให้ลูกค้าเช็ก 5 เรื่องนี้

  • ไปดูห้องคืนวันศุกร์หรือเสาร์ ไม่ใช่แค่ตอนกลางวัน เพื่อฟังเสียงจริง
  • ห้องหันเข้าฝั่งย่านบันเทิงหรือหันออก และกระจกเป็นแบบกันเสียงหรือไม่
  • ทางเข้าออกตึกต้องผ่านถนน RCA ช่วงกลางคืนหรือมีทางอื่น
  • ระบบรักษาความปลอดภัยและการคัดกรองคนเข้าตึกของนิติบุคคลอาคารชุด
  • หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นกรรมสิทธิ์ขาด ไม่เกี่ยวกับที่ดินเช่าของการรถไฟฯ

คำถามที่พบบ่อย

คำถามที่พบบ่อย

ไม่เจอคำถามของคุณ? พิมพ์ไว้ในช่องข้อความของฟอร์ม ผมตอบเป็นภาษาไทยหรือจีนก็ได้ครับ

01คอนโดใกล้ RCA เสียงดังตอนกลางคืนไหม?

ผมไม่มีผลวัดระดับเสียงที่อ้างอิงได้ แต่ RCA เป็นย่านผับและบาร์ที่เปิดถึงดึก ห้องที่หันเข้าย่านหรือชั้นต่ำมีโอกาสได้ยินเสียงมากกว่า วิธีที่ดีที่สุดคือไปดูห้องคืนวันศุกร์หรือเสาร์ ผมนัดช่วงเวลานั้นให้ได้ครับ

02สัญญาเช่า RCA หมดแล้ว จะถูกรื้อไหม คอนโดรอบๆ ได้ผลยังไง?

สัญญาเช่าเดิมหมดเมื่อ 2 ต.ค. 2565 การรถไฟฯ ขยายสิทธิการใช้ที่ดินชั่วคราวและผู้เช่ายังจ่ายค่าเช่าต่อ เมื่อ ม.ค. 2569 SRT Asset ส่งผลเจรจาให้การรถไฟฯ ตัดสิน ยังไม่มีข้อสรุปเรื่องรื้อหรือปรับปรุง ส่วนคอนโดรอบๆ เป็นที่ดินคนละแปลง ผลที่อาจเกิดคือบรรยากาศย่านเปลี่ยนไป ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ห้องชุด

03RCA จะกลายเป็นมิกซ์ยูสไหม?

มีการพูดถึงการพัฒนาเป็นโครงการผสมทั้งที่อยู่อาศัย สำนักงาน โรงแรม และร้านค้า และมีเงื่อนไขว่าสัญญาใหม่ต้องปรับปรุงพื้นที่คล้ายที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าว แต่ ณ ต.ค. 2569 ยังไม่มีแผนที่ได้รับอนุมัติ

04จาก RCA ไป MRT เพชรบุรีหรือพระราม 9 ใกล้กว่า?

RCA อยู่ระหว่างถนนพระราม 9 กับเพชรบุรีตัดใหม่ จึงใช้ได้ทั้งสองสถานีแล้วแต่ว่าห้องอยู่ปลายไหนของถนน ผมยังไม่มีระยะเดินที่วัดแล้วยืนยันได้ จึงขอพาเดินจริงในวันดูห้องแทนการเดาตัวเลขครับ

05อาร์ซีเอ อยู่เขตอะไร?

อยู่ในเขตห้วยขวาง ระหว่างถนนพระราม 9 กับถนนเพชรบุรีตัดใหม่ แขวงน่าจะเป็นแขวงบางกะปิ ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ส่วนใหญ่ระหว่างสองถนนนี้ แต่แหล่งข้อมูลเรื่อง RCA ไม่ได้ระบุแขวงไว้โดยตรง

06rca condo เหมาะซื้อปล่อยเช่าไหม?

ผมยังไม่มีข้อมูลค่าเช่าเฉพาะย่าน RCA ที่อ้างอิงได้ จึงไม่อยากให้ตัวเลขที่เดาเอง ถ้าคุณสนใจ ผมจะรวบรวมห้องที่ประกาศในตึกเดียวกันมาเทียบให้ก่อนตัดสินใจ

เริ่มต้นที่นี่

สนใจห้องใกล้ RCA แต่ไม่อยากเสี่ยงเรื่องเสียง

บอกชื่อตึกที่สนใจ งบ และช่วงเวลาที่คุณอยู่บ้าน ผมจะหาห้องที่หันออกจากย่านบันเทิง พร้อมนัดดูห้องช่วงกลางคืนให้ฟังเสียงจริง คุยภาษาไทยหรือภาษาจีนได้ครับ

  • ผู้ซื้อไม่เสียค่านายหน้า
  • นัดดูห้องตอนกลางคืนได้
  • เช็กกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้
1คุณคือ

2วัตถุประสงค์

3ย่านที่สนใจ (เลือกได้หลายย่าน)

4ประเภทห้อง

ผมใช้ข้อมูลนี้เพื่อประเมินกำลังซื้อเบื้องต้นตามหลักที่ธนาคารใช้ (DSR) เท่านั้น กรุณากรอก รายได้ต่อเดือนหลังหักค่างวดหนี้ที่ผ่อนอยู่ เช่น ค่างวดรถ บัตรเครดิต สินเชื่อบุคคล (ไม่ต้องหักค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน)

12ช่องทางติดต่อเพิ่มเติม (เลือกอย่างน้อย 1)

13ภาษาที่สะดวก

ผมจะติดต่อกลับภายใน 24 ชั่วโมงในวันทำการ

อยากคุยเลย? ทัก LINE @kimbangkokproperty หรือ WeChat arji7880