M05821 · สุขุมวิท
Aspire Sukhumvit 48 แอสปาย สุขุมวิท 48
฿2,550,000
฿67,105/ตร.ม. ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยตลาดเขตคลองเตย 55%
BTS พระโขนงดูรายละเอียด
รหัส M06031 · 1 ห้องนอน · ขายด่วน
ขาย The Fine Bangkok 1 ห้องนอน 34.46 ตร.ม. ทองหล่อ–เอกมัย รหัส M06031
ยังขายอยู่ รหัส M06031
฿4,500,000
฿130,586 / ตร.ม. · ค่ากลางย่านสุขุมวิท ฿145,082
สอบถามห้องนี้กับคิมผู้ซื้อไม่เสียค่านายหน้า ผู้ขายเป็นผู้จ่าย · ตอบกลับภาษาไทยหรือ中文
ขาย The Fine Bangkok 1 ห้องนอน รหัส M06031 ขนาด 34 ตร.ม. 1 ห้องน้ำ ราคา ฿4,500,000 เฉลี่ย ฿130,586/ตร.ม. ตึกอยู่ในซอยเอกมัย 12 เขตวัฒนา (Watthana) เอเจนซีติดป้ายขายด่วนและระบุว่าเหมาะปล่อยเช่า หน้านี้ผมเขียนสำหรับนักลงทุนโดยเฉพาะ คือห้องนี้ต้องได้ค่าเช่าเท่าไหร่ถึงคุ้ม และต้นทุนวันโอนจริงเป็นเท่าไหร่ครับ
คำตอบสั้น
the fine bangkok 1 ห้องนอน ขาย คำตอบสำหรับนักลงทุน
ที่ราคา 4.5 ล้าน ห้องนี้ต้องได้ค่าเช่าราว ฿18,800 ต่อเดือนถึงจะได้ gross yield 5% ก่อนตัดสินใจ ควรเทียบตัวเลขนี้กับประกาศเช่าห้องขนาดใกล้กันในย่านทองหล่อ–เอกมัยช่วงที่คุณซื้อ ราคาต่อ ตร.ม. ของห้องนี้ใกล้ค่ากลางประกาศขายของเขตวัฒนา และผู้ขายแจ้งว่าต่ำกว่าราคาตลาด
- ราคาประกาศ
- ฿4,500,000
- ขนาด
- 34 ตร.ม. · 1 ห้องนอน · 1 ห้องน้ำ
- ราคาต่อ ตร.ม.
- ฿130,586 (อ้างอิงเขตวัฒนา ฿126,000)
- ป้ายจากเอเจนซี
- ขายด่วน · ผู้ขายแจ้งว่าต่ำกว่าราคาตลาด · ปล่อยเช่าง่าย (容易出租)
- ผู้เช่าปัจจุบัน
- ไม่ได้ระบุในประกาศ
- สิทธิ์ลดค่าโอน
- เข้าเกณฑ์ สำหรับผู้ซื้อคนไทย ถึง 30 มิ.ย. 2570
ข้อมูล
ข้อมูลห้อง
| รายการ | รายละเอียด |
|---|---|
| โครงการ | The Fine Bangkok |
| รหัสทรัพย์ | M06031 |
| ประเภทห้อง | 1 ห้องนอน |
| พื้นที่ใช้สอย | 34.46 ตร.ม. |
| ห้องน้ำ | 1 ห้อง |
| ราคาขาย | ฿4,500,000 |
| ราคาต่อ ตร.ม. | ฿130,586 |
| ชั้น | 21 |
| ทิศของห้อง | ทิศตะวันตกเฉียงเหนือ |
| ค่าส่วนกลาง | ฿2,068 / เดือน (฿60 / ตร.ม.) |
| เฟอร์นิเจอร์ | เฟอร์นิเจอร์ครบ |
| โควตาการถือครอง | โควตาต่างชาติ |
| ปีที่สร้างเสร็จ | 2020 (พ.ศ. 2563) |
| จุดเด่นจากผู้ขาย | ขายด่วน · ผู้ขายแจ้งว่าต่ำกว่าราคาตลาด · เหมาะซื้อปล่อยเช่า |
| สถานะ | ยังขายอยู่ (อัปเดตทุกวัน) |
ข้อมูลจากเจ้าของห้องผ่าน Big Housekeeper ผมตรวจเอกสารสิทธิ์และสถานะห้องอีกครั้งก่อนนัดชม
ตัวเลขสำคัญ
ห้อง the fine bangkok 34 ตร.ม. ต้องได้ค่าเช่าเท่าไหร่ถึงคุ้ม
ตัวเลขนี้คำนวณย้อนจากราคาซื้อ ไม่ใช่ค่าเช่าตลาด ผมไม่สัญญาผลตอบแทน ใช้เป็นเกณฑ์เทียบกับประกาศเช่าจริงแถว BTS ทองหล่อ (BTS Thong Lo) เท่านั้น (ค่าเช่า × 12 ÷ 4.5 ล้าน)
- Gross yield 4%
- ≈ ฿15,000ค่าเช่าต่อเดือนที่ต้องได้ (≈ ฿435/ตร.ม.)
- Gross yield 5%
- ≈ ฿18,800ค่าเช่าต่อเดือนที่ต้องได้ (≈ ฿544/ตร.ม.)
- Gross yield 6%
- ≈ ฿22,500ค่าเช่าต่อเดือนที่ต้องได้ (≈ ฿653/ตร.ม.)
- เผื่อห้องว่าง 1 เดือนต่อปี
- yield ลดราว 0.4%ที่ระดับ 5% ต่อปี
รายละเอียด
คิดแบบนักลงทุน: ต้นทุนที่มักลืม
Gross yield ยังไม่หักค่าส่วนกลาง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งห้องให้เช่าเสีย 0.02% ตั้งแต่บาทแรก ค่าหาผู้เช่า และเดือนที่ห้องว่าง ผมแนะนำให้หักออกราว 1–1.5% จากตัวเลขในการ์ดด้านบน ก่อนเทียบกับดอกเบี้ยเงินกู้ของคุณ
รายได้ค่าเช่าต้องยื่นภาษีตามมาตรา 40(5) และการปล่อยเช่ารายวันต่ำกว่า 30 วันโดยไม่มีใบอนุญาตโรงแรมผิดกฎหมาย แผนการลงทุนจึงควรตั้งบนสัญญาเช่ารายปี ถ้าขายต่อภายใน 5 ปีโดยไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน จะมีภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ตอนขายด้วย
ถ้าเป้าหมายคือพื้นที่อยู่เองมากกว่ารายได้ ในตึกเดียวกันมีห้อง 2 ห้องนอน M05949 ราคาต่อ ตร.ม. ต่ำกว่าห้องนี้เล็กน้อย
ข้อมูล
ต้นทุนวันโอนของห้อง ฿4,500,000
สมมติผู้ซื้อสัญชาติไทย กู้ 90% (฿4,050,000) คิดจากราคาขาย ราคาประเมินจริงอาจต่ำกว่า ตัวเลขจึงเป็นกรณีสูงสุด
| รายการ | วิธีคิด | ค่าโอน 0.01% (มาตรการ) | อัตราปกติ |
|---|---|---|---|
| ค่าโอน (ฐานราคาประเมิน) | 0.01% × ฿4,500,000 | ฿450 (ถ้าแบ่งครึ่ง ผู้ซื้อ ≈ ฿225) | 2% = ฿90,000 |
| ค่าจดจำนอง (ฐานยอดกู้) | 0.01% × ยอดกู้ ฿4,050,000 | ≈ ฿405 | 1% = ฿40,500 |
| อากรแสตมป์เงินกู้ | 0.05% ของยอดกู้ (สูงสุด ฿10,000) | ≈ ฿2,025 | อัตราเดิม |
| ค่าสำรวจและประเมินของธนาคาร | แล้วแต่ธนาคาร | ≈ ฿2,000 – ฿3,500 | อัตราเดิม |
| รวมส่วนผู้ซื้อโดยประมาณ | ≈ ฿4,700 – ฿6,200 | ≈ ฿89,500 – ฿91,000 | |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ ถ้าผู้ขายถือไม่ครบเกณฑ์ | 3.3% × ฿4,500,000 | ฿148,500 | ไม่เปลี่ยน |
| อากรแสตมป์ ถ้าผู้ขายพ้นภาษีธุรกิจเฉพาะ | 0.5% × ฿4,500,000 | ฿22,500 | ไม่เปลี่ยน |
นักลงทุนต่างชาติจ่ายค่าโอนอัตราเต็ม 2% ราว ฿90,000 ถ้าแบ่งครึ่งราว ฿45,000 และห้องนี้ประกาศเป็นโควตาต่างชาติ
เช็กลิสต์
ก่อนวางมัดจำ M06031 นักลงทุนควรขออะไร
- ถามผู้ขายว่าเคยปล่อยเช่าห้องนี้ที่ค่าเช่าเท่าไหร่ และว่างนานแค่ไหน
- ดูสภาพเฟอร์นิเจอร์ว่าพร้อมปล่อยเช่าทันที หรือต้องลงงบตกแต่งเพิ่ม
- ค่าส่วนกลางตามประกาศ ฿60/ตร.ม. ≈ ฿2,068/เดือน ใส่ในการคำนวณ net yield ด้วย
- ถามนิติฯ เรื่องกฎการปล่อยเช่าและการลงทะเบียนผู้เช่า
- ดูวิวจริงของห้องชั้น 21 (ทิศตะวันตกเฉียงเหนือ) เพราะมีผลกับค่าเช่าที่ตั้งได้
- ขอหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดดูภาระจำนองของผู้ขาย
โครงการ
เกี่ยวกับโครงการ The Fine Bangkok
The Fine Bangkok
- ห้องขายในพอร์ต
- 1 ห้อง · ขายแล้ว 1
- ค่ากลางราคาต่อ ตร.ม.
- ฿130,586
- ช่วงราคา
- ฿4.5 ล้าน
- สถานี (โดยประมาณ)
- BTS ทองหล่อ
ทำเล
ที่ตั้งและการเดินทาง
- ถนน / ซอย
- ซอยเอกมัย 12
- เขต
- เขตวัฒนา (Watthana)
- ย่าน
- ทองหล่อ–เอกมัย · สุขุมวิท
- สถานีที่ใช้ (โดยประมาณ)
- BTS ทองหล่อ (Thong Lo)
ห้องขาย
ห้องใกล้เคียงที่ยังขายอยู่
-
-
M05624 · สุขุมวิท
Hyde Sukhumvit 13
฿4,650,000
฿146,411/ตร.ม. สูงกว่าค่าเฉลี่ยตลาดเขตวัฒนา 16%
BTS นานาดูรายละเอียด
-
M05063 · สุขุมวิท
Noble BE33 โนเบิล บี เทอร์ตี้ทรี
฿6,200,000
฿178,110/ตร.ม. สูงกว่าค่าเฉลี่ยตลาดเขตวัฒนา 41%
BTS พร้อมพงษ์ดูรายละเอียด
-
M05871 · สุขุมวิท
Noble State Sukhumvit 39 โนเบิล สเตท สุขุมวิท 39
฿6,280,000
฿210,668/ตร.ม. สูงกว่าค่าเฉลี่ยตลาดเขตวัฒนา 67%
BTS พร้อมพงษ์ดูรายละเอียด
คำถามที่พบบ่อย
คำถามที่พบบ่อย
ไม่เจอคำถามของคุณ? พิมพ์ไว้ในช่องข้อความของฟอร์ม ผมตอบเป็นภาษาไทยหรือจีนก็ได้ครับ
01the fine bangkok มือสอง 1 ห้องนอน ปล่อยเช่าได้เท่าไหร่
ผมยังไม่มีตัวเลขค่าเช่าที่ยืนยันได้ของห้องนี้ จึงไม่ใส่ตัวเลข สิ่งที่บอกได้คือถ้าอยากได้ gross yield 5% ต้องได้ค่าเช่าราว ฿18,800 ต่อเดือน ผมจะขอประวัติการเช่าจากผู้ขายและดึงประกาศเช่าห้องขนาดใกล้กันมาเทียบให้
02the fine bangkok ราคา ห้อง 1 ห้องนอนนี้ต่อ ตร.ม. เท่าไหร่
ราว ฿130,600 ต่อ ตร.ม. ใกล้ค่ากลางประกาศขายของเขตวัฒนา ผู้ขายแจ้งว่าต่ำกว่าราคาตลาด ถ้าดูเป็นต้นทุนลงทุน ตัวเลขที่ควรใช้คือค่าเช่าที่ต้องได้ต่อ yield ในการ์ดด้านบน
03ค่าโอนห้องนี้เท่าไหร่
สำหรับคนไทยที่โอนภายใน 30 มิ.ย. 2570 ค่าโอนทั้งก้อนราว ฿450 ค่าจดจำนองเมื่อกู้ 90% ราว ฿405 อากรสัญญากู้ราว ฿2,025 รวมฝั่งผู้ซื้อราว ฿4,700–฿6,200
04ชาวจีนซื้อห้องนี้ลงทุนได้ไหม
ได้ ประกาศระบุว่าห้องนี้อยู่ในโควตาต่างชาติ ผู้ซื้อต้องโอนเงินจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศในชื่อผู้ซื้อเอง ผมคุยภาษาจีนได้ 可以用中文沟通
สนใจห้องนี้
สนใจห้อง M06031 ราคา ฿4.5 ล้าน
ส่งฟอร์ม ผมจะเช็กว่าห้องยังว่าง ขอประวัติการเช่า แล้วส่งตัวเลข yield ให้ก่อนนัดชม
- ผู้ซื้อไม่เสียค่านายหน้า
- คำนวณ yield ให้ก่อนนัด
- ไทย / 中文