ขายคอนโด Amaranta Residence ห้อง M03053 — 2 ห้องนอน 58.18 ตร.ม. ชั้น 4 ราคา 6,590,000 บาท

สิ่งที่บันทึกไว้จริงมีสามบรรทัด ขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 30,000 บาทต่อเดือน และสัญญาสิ้นสุด 31 ต.ค. 2568 นับจากวันนั้นถึงวันนี้คือ 287 วัน หรือประมาณ 9 เดือนครึ่ง ในบรรดาห้องที่ผมถืออยู่และมีวันสิ้นสุดสัญญาบันทึกไว้ ห้องที่เลยกำหนดมานานเป็นอันดับสองคือสัญญาที่สิ้นสุด 30 มิ.ย. 2569 ซึ่งผ่านมา 45 วัน ห้องนี้จึงเลยกำหนดมานานกว่าห้องอื่นทั้งสต๊อกประมาณหกเท่า และเป็นห้องเดียวที่วันสิ้นสุดสัญญาอยู่คนละปีกับวันนี้

สิ่งที่ทำให้ผมสะดุดกว่าตัววันที่คือความไม่ลงรอยกันภายในเอกสารชุดเดียวกัน ข้อมูลห้องนี้ระบุว่าอัปเดตล่าสุดวันที่ 5 ส.ค. 2569 คือเมื่อเก้าวันก่อน ซึ่งถือว่าใหม่กว่าห้องส่วนใหญ่ในสต๊อกของผม แต่บรรทัดผู้เช่าในเอกสารฉบับที่เพิ่งอัปเดตนั้นยังคงเป็นสัญญาที่หมดอายุไปตั้งแต่ปีที่แล้ว คำอธิบายที่เป็นไปได้มีสองทาง ทางแรกคือรอบอัปเดตนั้นแตะแค่ราคากับสถานะการขาย ไม่ได้กลับไปถามเรื่องผู้เช่าใหม่ ทางที่สองคือผู้เช่ารายเดิมยังอยู่ต่อแบบไม่ได้เซ็นสัญญาใหม่ และไม่มีใครเขียนบันทึกไว้ ผมแยกสองทางนี้ออกจากกันด้วยเอกสารที่มีอยู่ไม่ได้

ดังนั้นคำที่ผมจะไม่ใช้กับห้องนี้คือ “มีผู้เช่าอยู่” และ “ว่างพร้อมเข้าอยู่” ผมไม่รู้ทั้งสองอย่าง สิ่งที่ผมทำได้และทำให้ฟรีคือโทรหาเจ้าของแล้วถามสี่คำถามตามลำดับ หนึ่ง ตอนนี้มีคนอยู่ในห้องหรือไม่ สอง ถ้ามี อยู่ภายใต้สัญญาฉบับใด ลงวันที่เมื่อไหร่ สาม ค่าเช่าที่เข้าบัญชีเดือนล่าสุดคือเท่าไหร่ และสี่ ถ้าไม่มี ห้องว่างมาแล้วกี่เดือน คำตอบข้อสี่สำคัญไม่แพ้ข้อสาม เพราะห้อง 2 ห้องนอนที่ปล่อยไม่ออกมานานคือข้อมูลเรื่องตลาดค่าเช่าของขนาดห้องนี้ ไม่ใช่แค่ข้อมูลของห้องเดียว

และผลของคำตอบต่างกันมากตามโจทย์ของคุณ ถ้าคุณซื้อเพื่ออยู่เอง สัญญาที่หมดอายุไปแล้วคือข่าวดีมากกว่าข่าวร้าย เพราะคุณมีโอกาสรับโอนแบบห้องว่างสูงกว่าห้องที่สัญญายังล็อกอยู่อีกหลายเดือน แต่ต้องผูกเงื่อนไขส่งมอบห้องว่างไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัด ไม่ใช่เชื่อคำพูด ส่วนถ้าคุณซื้อเพื่อรับกระแสเงินสดตั้งแต่วันโอน ให้ถือว่าห้องนี้ยังไม่มีอะไรรับประกันให้คุณเลยจนกว่าจะเห็นสัญญาฉบับปัจจุบัน ตัวเลข 30,000 บาทเป็นราคาที่เคยตกลงกันได้เมื่อปีก่อน ไม่ใช่รายได้ที่ติดมากับห้อง

ตึกนี้ผมมีห้องเดียว จึงไม่มีตารางเทียบห้องพี่น้องให้ดู สิ่งที่ยังวัดได้และตรวจสอบซ้ำได้คืออันดับของมันในสต๊อกของผมเอง ซึ่งนับเฉพาะ 55 ห้องที่ใช้ได้จริง โดยตัดสองรายการที่ผมกันไว้เพราะข้อมูลพื้นที่กับราคาผิดปกติออกไปแล้ว ผลคือ 6,590,000 บาททำให้ห้องนี้แพงเป็นอันดับ 10 ร่วมจาก 55 ห้อง เท่ากับห้อง M01511 ที่ ไฮด์ สุขุมวิท 11 พอดีทั้งบาททั้งสตางค์ และเป็นห้องที่แพงเป็นอันดับ 2 จาก 18 ห้องที่ผมถืออยู่ในห้วยขวาง รองจากห้อง 3 ห้องนอน 106.6 ตารางเมตรใน COBE รัชดา-พระราม 9 ที่ตั้งไว้ 16 ล้านเพียงห้องเดียว

แต่พอเปลี่ยนไปวัดด้วยราคาต่อตารางเมตร ภาพกลับด้านทันที 113,269 บาทต่อตารางเมตรทำให้ห้องนี้อยู่อันดับที่ 27 จากด้านถูกใน 55 ห้อง คือต่ำกว่าค่ากลางของสต๊อกซึ่งอยู่ที่ 116,048 บาทต่อตารางเมตร อยู่ 2,779 บาท พูดให้ตรงคือ ในบรรดาห้องราคาหกล้านกลาง ๆ ของผม ห้องนี้ไม่ใช่ห้องที่คุณจ่ายแพงต่อพื้นที่ ห้อง M01511 ที่ราคาเท่ากันเป๊ะอยู่ที่ 191,014 บาทต่อตารางเมตร บนพื้นที่ 34.5 ตารางเมตร ส่วนห้องนี้ได้ 58.18 ตารางเมตร มากกว่า 23.68 ตารางเมตร หรือมากกว่า 69% ด้วยเงินจำนวนเดียวกัน นั่นคือคำตอบที่ตรงที่สุดว่าเงินก้อนนี้ซื้ออะไร มันซื้อพื้นที่ ไม่ได้ซื้อทำเลชั้นในหรือชั้นสูง

ในย่านห้วยขวางเอง ห้องนี้อยู่อันดับ 7 จาก 18 ห้องเมื่อเรียงตามราคาต่อตารางเมตรจากด้านสูง และหกห้องที่อยู่เหนือมันเป็นห้องใน COBE รัชดา-พระราม 9 ทั้งหมด ซึ่งเป็นตึกที่เพิ่งสร้างเสร็จเดือนพฤษภาคม 2569 พูดอีกแบบคือ ถ้าตัดตึกใหม่ป้ายแดงออก ห้องนี้คือห้องที่ราคาต่อตารางเมตรสูงที่สุดในห้วยขวางที่ผมถืออยู่ สูงกว่าห้องรองลงมาซึ่งเป็นสตูดิโอที่ Chapter One Eco รัชดา-ห้วยขวาง ที่ 92,560 บาทต่อตารางเมตร อยู่ 20,709 บาท หรือ 22.4% ผมไม่พูดว่าส่วนต่างนี้เป็นของฟรี มันคือเงินจริงที่คุณจ่ายเพิ่มต่อทุกตารางเมตร

แล้วส่วนต่างนั้นแลกกับอะไร ด้วยเงิน 6.59 ล้านในห้วยขวาง อีกทางเลือกที่ผมถืออยู่จริงคือซื้อสตูดิโอที่ Chapter One Eco สามห้องที่ 2,090,000 บาทต่อห้อง รวม 6,270,000 บาท ได้พื้นที่รวมราว 69 ตารางเมตร สามโฉนด และค่าเช่าที่บันทึกไว้ในตึกนั้นอยู่ที่ 10,000 ถึง 11,000 บาทต่อห้องต่อเดือน ให้ผลตอบแทนขั้นต้นห้องละ 6.0 ถึง 6.6% ซึ่งสูงกว่าห้องนี้ชัดเจน สิ่งที่คุณเสียไปในทางนั้นมีสามข้อ หนึ่ง ตึกนั้นห่าง MRT ห้วยขวาง 1.05 กม. ส่วนห้องนี้ 400 เมตร สอง คุณได้ผู้เช่าสามราย สัญญาสามฉบับ และงานบริหารสามเท่า สาม ค่าส่วนกลางที่นั่นคิด 55 บาทต่อตารางเมตร สูงกว่าที่นี่ซึ่งคิด 50 บาท สรุปคือถ้าโจทย์ของคุณคือผลตอบแทน ห้องนี้ไม่ใช่คำตอบที่ดีที่สุดในย่านนี้ และผมบอกตรง ๆ ตั้งแต่ตอนนี้ ห้องนี้ตอบโจทย์คนที่ต้องการอยู่ในพื้นที่ 58 ตารางเมตรใบเดียวในระยะเดินถึงสถานี ภาพรวมทั้งย่านอยู่ในหน้า คอนโดห้วยขวาง และเรื่องตัวอาคารกับข้อเสียของชั้น 4 ผมเขียนไว้ครบแล้วในหน้า อมรันตา เรสซิเดนซ์ จะไม่เขียนซ้ำที่นี่

สองระยะแรกคือระยะที่ทำให้ราคาต่อตารางเมตรของห้องนี้สูงกว่าห้องอื่นในย่านที่ไม่ใช่ตึกใหม่ MRT ห้วยขวาง 400 เมตร และร้านสะดวกซื้อ 150 เมตร ระยะ 400 เมตรคือเดินจริงราว 5 นาที ซึ่งเป็นระยะที่คนเดินทุกวันได้โดยไม่ต้องคิด และเป็นระยะที่สั้นกว่าสตูดิโอทุกห้องที่ผมถืออยู่ใน Chapter One Eco ซึ่งอยู่ที่ 1.05 กม. ถ้าคุณเอาสองตัวเลขนี้มาวางคู่กัน คุณจะเห็นว่าเงินส่วนต่าง 20,709 บาทต่อตารางเมตรกำลังซื้ออะไรอยู่ มันซื้อ 650 เมตรที่คุณไม่ต้องเดินทุกเช้าและทุกคืน

ระยะที่สามที่ต้องพูดเพราะมันตัดสองทางคือตลาดนัดห้วยขวาง 500 เมตร สำหรับคนอยู่เอง นี่คือเหตุผลที่คุณไม่ต้องทำครัวก็ได้ทั้งสัปดาห์ สำหรับคนที่นอนไว มันคือย่านที่มีคน รถ และเสียงตอนดึกมากกว่าซอยที่อยู่อาศัยเงียบ ๆ ห้องนี้อยู่ชั้น 4 ซึ่งเป็นชั้นที่รับเสียงจากถนนได้มากกว่าชั้นสูง ผมจึงแนะนำให้ไปยืนหน้าตึกสักครั้งตอนสี่ทุ่มวันศุกร์ก่อนตัดสินใจ ไม่ใช่ไปดูตอนบ่ายวันธรรมดาแล้วสรุปเอา

ระยะที่เหลือในรายการบอกอีกเรื่องหนึ่งที่คนซื้อห้อง 2 ห้องนอนควรรู้ ปลายทางฝั่งงานและฝั่งห้างของทำเลนี้อยู่ไกลกว่าที่หลายคนคิด อาคารสำนักงาน AIA 2.2 กม. ห้างเซ็นทรัล พระราม 9 3.3 กม. และโรงพยาบาลพระราม 9 3.4 กม. ทั้งสามแห่งอยู่บนสายสีน้ำเงินในระยะไม่กี่สถานี แต่ไม่มีแห่งไหนเป็นระยะเดิน และในรายการระยะทั้งชุดที่มากับห้องนี้ไม่มีโรงเรียนอยู่เลยแม้แต่แห่งเดียว ถ้าคุณซื้อห้องสองห้องนอนนี้ให้ครอบครัวที่มีเด็กวัยเรียน นั่นคือช่องว่างที่ต้องไปหาข้อมูลเพิ่มเอง ไม่ใช่สิ่งที่เอกสารห้องตอบให้ได้ ห้อง 2 ห้องนอนทั้งหมดที่ผมถืออยู่และช่วงราคาของมันรวมไว้ในหน้า คอนโด 2 ห้องนอน