Lumpini Suite เพชรบุรี-มักกะสัน — คู่มือตึก LPN ที่เดิน 575 เมตรถึงรถไฟฟ้าเข้าสนามบิน

ผู้พัฒนาคือ L.P.N. Development หรือที่คนไทยเรียกสั้น ๆ ว่า LPN เจ้าของแบรนด์ลุมพินีที่ทำคอนโดมาตั้งแต่ยุคแรกของตลาดคอนโดไทย ข้อมูลทะเบียนอาคารระบุว่าสร้างเสร็จเดือนธันวาคม ปี 2018 หรือ 2561 เป็นอาคารเดียว ตั้งอยู่เลขที่ 1515 ถนนเพชรบุรี แขวงมักกะสัน เขตราชเทวี กรุงเทพมหานคร 10400

นับถึงปี 2569 ตึกมีอายุประมาณ 7 ปี ซึ่งเป็นช่วงที่พ้นการรับประกันของผู้ประกอบการแล้วแต่ยังไม่ถึงรอบเปลี่ยนงานระบบใหญ่ ย้ำอีกครั้งว่าผมเป็นนายหน้าที่ขายห้องมือสองในตึกนี้ ไม่ได้เป็นตัวแทนของ LPN

สถานีที่ใกล้ที่สุดคือ ARL มักกะสัน (A6) ที่ 575 เมตร เดินจริงราว 7 ถึง 8 นาที รองลงมาคือ MRT เพชรบุรี (BL21) ที่ 839 เมตร ราว 11 นาที สองสถานีนี้มีทางเดินเชื่อมถึงกัน คุณจึงเข้าถึงทั้งสายสีน้ำเงินและ Airport Rail Link ได้จากประตูตึกเดียวกัน

ส่วน BTS อโศก (E04) อยู่ที่ 2.2 กิโลเมตร ซึ่งไกลเกินกว่าจะเดินในอากาศกรุงเทพ ต้องนั่ง MRT ไปเปลี่ยนสายที่สุขุมวิท ถ้าเงื่อนไขตายตัวของคุณคือเดินถึง BTS ตึกนี้ไม่ผ่านตั้งแต่ต้น และผมจะบอกคุณตรง ๆ แทนที่จะพาไปดูให้เสียเวลา

ไม่ใช่ครับ ที่อยู่จดทะเบียนของอาคารคือแขวงมักกะสัน เขตราชเทวี กรุงเทพมหานคร 10400 ไม่ใช่เขตห้วยขวางและไม่ใช่เขตวัฒนา หลายคนสับสนเพราะย่านนี้เดินทะลุถึงกันหมด และประกาศขายมักติดป้ายทำเลว่าพระราม 9 หรืออโศก

แต่เอกสารสิทธิ์ โฉนดห้องชุด และงานทุกอย่างที่กรมที่ดินจะอ้างอิงเขตราชเทวีเสมอ ตอนเตรียมเอกสารและตอนไปติดต่อสำนักงานที่ดินให้ยึดตามเขตที่จดทะเบียนไว้ ไม่ใช่ชื่อทำเลในโฆษณา

Airport Rail Link จากสถานีมักกะสันวิ่งตรงถึงสุวรรณภูมิโดยไม่ต้องเปลี่ยนสาย ใช้เวลาราว 20 ถึง 25 นาทีตามตารางเดินรถ ข้อดีที่จับต้องได้คือเวลาคาดเดาได้ ไม่ขึ้นกับสภาพจราจรบนทางด่วน ซึ่งเป็นสิ่งที่แท็กซี่ให้คุณไม่ได้ในชั่วโมงเร่งด่วน

ส่วนดอนเมืองไม่มีรถไฟฟ้าสายตรงจากมักกะสัน ต้องนั่ง MRT สายสีน้ำเงินไปสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์แล้วต่อสายสีแดง หรือใช้แท็กซี่ ถ้าคุณบินสายโลว์คอสต์ที่ลงดอนเมืองเป็นหลัก ข้อได้เปรียบหลักของตึกนี้จะหายไปเกือบทั้งหมด

เอกสารของทั้งสามห้องระบุตรงกันที่ 48 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน คิดเป็นเงินจริงคือห้องสตูดิโอ 23.18 ตร.ม. ราว 1,113 บาทต่อเดือน ห้อง 40.59 ตร.ม. ราว 1,948 บาท และห้อง 41.04 ตร.ม. ราว 1,970 บาท หรือปีละราว 13,400 ถึง 23,600 บาท

ยอดนี้ยังไม่รวมเงินกองทุนซ่อมบำรุงที่เรียกเก็บครั้งเดียวตอนโอน และที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีอำนาจปรับอัตราขึ้นได้ตามมติ ถ้าคุณเทียบกับตึกอื่นในงบเดียวกัน ให้เทียบที่ตัวเลขต่อตารางเมตรเสมอ อย่าเทียบที่ยอดต่อเดือน เพราะขนาดห้องที่ต่างกันทำให้ยอดเดือนหลอกตาได้ง่าย

ตอนนี้ผมถืออยู่สามห้อง ตกแต่งครบพร้อมอยู่ทั้งหมด ห้องแรกคือ M01836 สตูดิโอ 23.18 ตร.ม. ชั้น 9 ราคา 2,690,000 บาท คิดเป็น 116,048 บาทต่อตารางเมตร ห้องที่สองคือ M03154 สองห้องนอน 41.04 ตร.ม. ชั้น 14 ราคา 4,400,000 บาท คิดเป็น 107,212 บาทต่อตารางเมตร และห้องที่สามคือ M04885 สองห้องนอน 40.59 ตร.ม. ชั้น 28 ราคา 4,890,000 บาท คิดเป็น 120,473 บาทต่อตารางเมตร

ถ้าวัดกันที่พื้นที่ต่อบาท ห้องชั้น 14 คุ้มที่สุดชัดเจน เพราะเป็นทั้งห้องที่ใหญ่ที่สุดและถูกที่สุดต่อตารางเมตรพร้อมกัน ถ้าคุณให้ค่ากับความสูงและเสียงที่เบากว่า ห้องชั้น 28 คือส่วนต่าง 490,000 บาทที่คุณต้องตัดสินใจเอง ราคาทั้งหมดเป็นข้อมูล ณ กรกฎาคม 2569 และเปลี่ยนได้ตลอด

อยู่ได้ แต่ต้องเข้าใจว่ากำลังซื้ออะไร ห้องสองห้องนอนที่ 40 ถึง 41 ตารางเมตรคือผังที่บีบพื้นที่ให้ได้จำนวนห้องนอนสูงสุด ห้องนอนจะเล็กกว่าที่คนส่วนใหญ่นึกภาพ พื้นที่นั่งเล่นสั้น และเอกสารระบุห้องน้ำเพียงหนึ่งห้องสำหรับสองห้องนอน

สำหรับคู่ที่อยากได้ห้องทำงานแยก หรือครอบครัวเล็กที่มีลูกหนึ่งคน ผังนี้ทำงานได้ดีในราคาที่เข้าถึงได้ แต่สำหรับสองคนที่ต้องเข้าห้องน้ำเวลาเดียวกันทุกเช้า หรือคนที่เคยอยู่สองห้องนอน 55 ตารางเมตรมาก่อน ห้องนี้จะรู้สึกอึดอัด ผมแนะนำให้ยืนดูห้องจริงก่อนตัดสินใจเสมอ ไม่ใช่ดูจากรูป

เอกสารของทั้งสามห้องระบุว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ ต่างชาติจึงถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองได้ โดยต้องโอนเงินเข้ามาเป็นสกุลเงินต่างประเทศเพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET ให้

ส่วนโควตาต่างชาติที่เหลือของทั้งอาคารต้องขอตัวเลขล่าสุดจากนิติบุคคลก่อนวางมัดจำทุกครั้ง ไม่ใช่ไปรู้เอาวันโอน รายละเอียดเรื่องโควตา เอกสาร และขั้นตอนทั้งหมดผมสรุปไว้ในหน้าคู่มือต่างชาติซื้อคอนโดในไทยที่ลิงก์ไว้ด้านบนแล้ว

เอกสารของทั้งสามห้องระบุแนวทางค่าโอนแบบแบ่งกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ซึ่งเป็นแนวทางที่พบบ่อยที่สุดในตึกนี้ แต่ยังต่อรองได้และต้องเขียนลงในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัด ไม่ใช่ตกลงกันปากเปล่า

ส่วนรายการส่วนกลางแบบละเอียด เช่น สระว่ายน้ำขนาดไหน ฟิตเนสมีอะไร เปิดกี่โมง ที่จอดรถกี่คันต่อห้อง และตึกอนุญาตให้เลี้ยงสัตว์หรือไม่ ไม่ได้อยู่ในข้อมูลที่ผมมี ผมจะไม่เขียนจากความจำเพื่อให้หน้าเว็บดูสมบูรณ์ ถ้าเรื่องไหนเป็นเงื่อนไขตัดสินใจของคุณ บอกมาก่อนนัดดู ผมโทรถามนิติบุคคลให้ก่อน จะได้ไม่เสียเที่ยว

ต้องแยกเป็นสองเรื่อง เรื่องแรกคือชื่อแบรนด์ ลุมพินีเป็นแบรนด์ที่คนไทยรู้จักกว้างมาก ผู้ซื้อคนไทยจึงไม่ต้องถูกอธิบายว่าโครงการนี้คืออะไร ซึ่งช่วยเรื่องความเร็วในการขายจริง

เรื่องที่สองคือขนาดของกลุ่มผู้ซื้อ ชื่อตึกนี้ถูกค้นหาเดือนละหลักสิบครั้งเท่านั้น คนที่มาถึงหน้านี้ตั้งใจสูงแต่จำนวนไม่มาก ห้องในตึกนี้จึงไม่ใช่ของที่ประกาศแล้วขายได้ในสัปดาห์เดียว คุณควรถือด้วยแผนระยะกลางถึงยาว ไม่ใช่แผนซื้อมาขายไปในหนึ่งถึงสองปี

ผมขายอย่างเดียวครับ ไม่รับปล่อยเช่าและไม่รับบริหารการเช่า ถ้าคุณค้นคำว่า lumpini suite เพชรบุรี มักกะสัน ให้เช่า แล้วมาเจอหน้านี้ ผมช่วยเรื่องเช่าไม่ได้จริง ๆ และผมจะไม่รับปากตัวเลขผลตอบแทนค่าเช่าให้ใคร เพราะนั่นไม่ใช่งานที่ผมทำ

แต่ถ้าคุณกำลังชั่งใจระหว่างเช่ากับซื้อในย่านนี้ ทักมาคุยได้ ผมบอกตรง ๆ ได้ว่าเคสไหนควรเช่าไปก่อนแล้วค่อยซื้อ และเคสไหนที่การซื้อคุ้มกว่าตั้งแต่ปีแรก