The Bloom สุขุมวิท 71 — 2 ห้องนอน 59 ตร.ม. เดินถึง BTS ในราคา 91,232 บาท/ตร.ม.

384 เมตร เดินจริงประมาณ 5 นาที ครับ และนี่คือระยะเดินแบบที่ไม่ต้องหาข้ออ้างให้ใครฟัง ตัวอาคารอยู่ช่วงต้นซอยสุขุมวิท 71 ติดปากซอยฝั่งถนนสุขุมวิท คุณจึงเดินออกจากตึกมาที่ถนนใหญ่แล้วขึ้นบันไดสถานีพระโขนง (E08) ได้เลย ไม่ต้องเดินลึกเข้าไปในซอยและไม่ต้องต่อวิน

สำหรับคนที่เคยดูคอนโดในย่านนี้มาก่อน คุณจะรู้ว่าห้อง 2 ห้องนอน 59.19 ตารางเมตรในระยะ 384 เมตรจากสถานี ที่ราคา 5.40 ล้านบาท เป็นชุดตัวเลขที่หาไม่ค่อยได้แล้วบนเส้นสุขุมวิท

ผู้พัฒนาคือ Siam Home Development ข้อมูลอาคารระบุว่าสร้างเสร็จเดือนธันวาคม ปี 2011 (พ.ศ. 2554) เป็นอาคารเดียว พื้นที่โครงการตามเอกสารราว 2,508 ตารางเมตร

นับถึงกลางปี 2569 ตึกมีอายุประมาณ 14 ปีครึ่ง ซึ่งเป็นช่วงอายุที่สำคัญมาก เพราะเป็นช่วงที่ลิฟต์ ปั๊มน้ำ ท่อน้ำแนวดิ่ง และงานสีอาคารเริ่มเข้ารอบซ่อมใหญ่พร้อมกัน สุขภาพการเงินของนิติบุคคลจึงสำคัญกว่าชื่อผู้พัฒนาในตึกอายุขนาดนี้ ผมไม่ได้เป็นตัวแทนของ Siam Home Development ผมเป็นนายหน้าที่ขายห้องมือสองในตึกนี้

สามเหตุผลซ้อนกันครับ หนึ่ง อายุตึก สร้างเสร็จปี 2554 ตอนนี้ 14 ปีครึ่ง ตลาดคอนโดกรุงเทพให้ส่วนลดกับอายุตึกอย่างชัดเจน สอง ตำแหน่ง อยู่ที่พระโขนงซึ่งเป็นปลายด้านตะวันออกของแกนสุขุมวิทชั้นใน ไม่ใช่อโศกหรือพร้อมพงษ์ที่กระจุกตัวของออฟฟิศและห้างระดับบน สาม ผู้พัฒนาเป็นรายเล็ก ห้องหมุนเวียนในตลาดมือสองน้อย ราคาอ้างอิงจึงไม่แข็งเท่าตึกแบรนด์ใหญ่

ผลรวมคือ 91,232 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นราคาต่อตารางเมตรที่ต่ำที่สุดในบรรดาห้องสุขุมวิทที่ผมถืออยู่ทั้งหมด ในย่านที่ปลายบนไปถึง 367,669 บาทต่อตารางเมตร

น่าซื้อได้ ถ้านิติบุคคลบริหารดี และไม่น่าซื้อเลยถ้านิติบุคคลอ่อน อายุตึกไม่ใช่ปัญหาในตัวมันเอง ปัญหาคือเงินที่ต้องใช้ซ่อมกับเงินที่มีอยู่จริงในกองทุน

สิ่งที่ต้องถามก่อนวางมัดจำมีเจ็ดข้อ: หนึ่ง เงินกองทุนซ่อมบำรุงคงเหลือ สอง เปอร์เซ็นต์การเก็บค่าส่วนกลางได้ในปีล่าสุด สาม ลิฟต์ผ่านการโอเวอร์ฮอลหรือเปลี่ยนชุดควบคุมแล้วหรือยัง สี่ ท่อน้ำดีและท่อน้ำทิ้งแนวดิ่งเคยมีประวัติรั่วซึมหรือเปลี่ยนแล้วหรือยัง ห้า งานทาสีอาคารภายนอกครั้งล่าสุดปีไหน หก ปั๊มน้ำ ถังเก็บน้ำ และระบบไฟสำรองตรวจล่าสุดเมื่อไหร่ เจ็ด มีแผนเรียกเก็บเงินพิเศษในสองปีข้างหน้าหรือไม่ ผมขอเอกสารชุดนี้จากนิติบุคคลให้ทุกเคส

เป็นปัญหาหรือไม่ ขึ้นกับว่าคุณอยู่กันกี่คนและออกจากบ้านเวลาไหน เอกสารระบุชัดว่าห้องนี้เป็น 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ซึ่งเป็นผังที่พบบ่อยในคอนโดยุคปี 2554 ข้อดีคือพื้นที่ที่ไม่ถูกห้องน้ำที่สองกินไป กลับไปอยู่ในห้องนั่งเล่นและห้องนอน ทำให้ห้อง 59.19 ตารางเมตรนี้รู้สึกกว้างกว่าห้อง 59 ตารางเมตรแบบ 2 ห้องน้ำอย่างชัดเจน

ข้อเสียคือถ้าคุณอยู่กันสามถึงสี่คนและต้องออกจากบ้านพร้อมกันทุกเช้า ห้องน้ำเดียวจะเป็นคอขวดจริง และมันแก้ไม่ได้ด้วยการรีโนเวตในงบที่สมเหตุสมผล ถ้าโจทย์ของคุณคือสองห้องน้ำ ผมจะบอกตั้งแต่แชทแรกว่าให้ข้ามห้องนี้ไป

เอกสารห้องระบุค่าส่วนกลางที่ 45 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สำหรับห้อง 59.19 ตารางเมตรคิดเป็นประมาณ 2,664 บาทต่อเดือน หรือราว 31,960 บาทต่อปี ซึ่งเป็นอัตราที่ค่อนข้างต่ำสำหรับคอนโดในเขตวัฒนา

ตรงนี้ต้องอ่านสองด้าน ด้านดีคือรายจ่ายรายเดือนของคุณเบา ด้านที่ต้องระวังคืออัตราต่ำในตึกอายุ 14 ปีอาจแปลว่านิติบุคคลเก็บพอสำหรับงานประจำวัน แต่ไม่พอสำหรับงานเปลี่ยนลิฟต์หรือเปลี่ยนท่อ ซึ่งจะกลายเป็นการเรียกเก็บเงินก้อนจากเจ้าของห้องในภายหลัง ผมจึงขอดูงบการเงินและยอดกองทุนซ่อมบำรุงของนิติบุคคลให้ก่อนคุณตัดสินใจเสมอ

ห้องที่ผมถืออยู่ระบุในเอกสารว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ (Foreign quota) ต่างชาติจึงถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองแบบฟรีโฮลด์ได้ โดยต้องโอนเงินเข้ามาให้ถูกวิธีเพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET ให้

ส่วนโควตาต่างชาติคงเหลือของทั้งอาคารต้องขอตัวเลขล่าสุดจากนิติบุคคลก่อนวางมัดจำทุกครั้ง โดยเฉพาะในตึกอายุ 14 ปีที่มีการเปลี่ยนมือมาแล้วหลายรอบ ตัวเลขเก่าใช้ไม่ได้ เงื่อนไขและเอกสารทั้งหมดอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย ผมไม่อธิบายซ้ำในหน้านี้

ต่างกันที่สถานีและบุคลิกของถนน แต่อยู่ในย่านเดียวกัน ซอยสุขุมวิท 71 (ซอยปรีดี พนมยงค์) กับซอยสุขุมวิท 77 (ถนนอ่อนนุช) เป็นซอยเลขคี่ฝั่งเหนือสองซอยที่อยู่ติดกันบนช่วงพระโขนง-อ่อนนุช ห่างกันหนึ่งสถานี BTS คือพระโขนง (E08) กับอ่อนนุช (E09)

ซอย 71 ค่อนไปทางย่านที่อยู่อาศัยและโรงเรียนนานาชาติ ส่วนซอย 77 มีคอนโดหนาแน่นกว่าและมีตัวเลือกราคาย่อมเยากว่าเมื่อเข้าไปลึก คนที่ค้นคำว่าคอนโดสุขุมวิท 77 กับคนที่ค้นคำว่าคอนโดสุขุมวิท 71 จึงมักจะดูควบกันเสมอ ข้อแตกต่างที่ใช้ตัดสินใจได้จริงคือ ต้นซอย 71 อยู่ในระยะเดินถึงสถานีจริง ขณะที่ทั้งสองซอยเมื่อเข้าไปลึกกว่าหนึ่งกิโลเมตรจะกลายเป็นทำเลที่ต้องใช้รถเหมือนกัน

ชั้น 6 คือชั้นต่ำถึงกลางค่อนต่ำ และผมพูดตรง ๆ ว่า เอกสารห้องนี้ไม่ได้ระบุวิว ช่องวิวเป็นขีดว่างเปล่า ผมจึงไม่เขียนว่าเป็นวิวเมืองหรือวิวสวนให้คุณ เพราะถ้าเขียนก็คือเดา สิ่งที่คุณควรทำคือไปดูของจริงและยืนที่หน้าต่างทุกห้อง

สิ่งที่ต้องเช็กในตึกที่อยู่ต้นซอยติดถนนคือระดับเสียงจากถนนสุขุมวิทและจากรถไฟฟ้า และระยะห่างจากอาคารข้างเคียง ข้อดีของชั้น 6 คือราคาที่ถูกกว่าชั้นสูง รอลิฟต์สั้น เดินลงบันไดได้จริงเวลาลิฟต์เสีย และในตึกอายุ 14 ปี การพึ่งลิฟต์น้อยลงเป็นข้อได้เปรียบที่คนมักมองข้าม

ในมือผมมีห้องเดียวครับ รหัส M05121 เป็น 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ 59.19 ตารางเมตร บนชั้น 6 ราคา 5,400,000 บาท คิดเป็น 91,232 บาทต่อตารางเมตร ตกแต่งครบพร้อมอยู่ ค่าโอนตกลงกันคนละครึ่งตามที่ระบุในเอกสาร

ผมมีห้องเดียวและจะไม่ทำเป็นว่ามีมากกว่านั้น ถ้าคุณอยากได้ชั้นสูงกว่านี้หรือขนาดอื่นในตึกเดียวกัน บอกงบกับสิ่งที่ต้องการมาในแชท ผมไล่ถามเจ้าของรายอื่นและเครือข่ายนายหน้าที่ทำตึกนี้ให้ได้ ค่านายหน้าเก็บจากฝั่งผู้ขาย ผู้ซื้อไม่ต้องจ่ายผมเพิ่ม

สี่ข้อครับ หนึ่ง ตึกอายุ 14 ปีครึ่ง อยู่ในช่วงที่งานระบบใหญ่เข้ารอบพร้อมกัน ถ้ากองทุนซ่อมบำรุงบาง ค่าใช้จ่ายพิเศษจะตามมา สอง 2 ห้องนอนแต่มีห้องน้ำเดียว ซึ่งเป็นคอขวดจริงถ้าอยู่กันเกินสองคน

สาม ห้องอยู่ชั้น 6 และเอกสารไม่ได้ระบุวิว จึงต้องไปดูของจริงก่อนเสมอ สี่ ผู้พัฒนาเป็นรายเล็ก ข้อมูลราคาซื้อขายย้อนหลังมีน้อย ทำให้ต่อรองยากกว่าและขายต่ออาจใช้เวลานานกว่าตึกแบรนด์ใหญ่ ข้อดีที่ชดเชยกันได้ตรง ๆ คือ 59.19 ตารางเมตร สองห้องนอน ในระยะเดิน 384 เมตรจาก BTS ที่ราคา 5.40 ล้านบาท เป็นชุดตัวเลขที่หาไม่ได้แล้วในทำเลที่เข้าไปกลางเมืองมากกว่านี้