a space ID Asoke-Ratchada — คู่มือตัวตึก และห้อง 1 ห้องนอน 32.84 ตร.ม. ที่ 109,622 บาท/ตร.ม.

ที่อยู่ตามเอกสารห้องคือ 624 ถนนอโศก-ดินแดง แขวงดินแดง เขตดินแดง กรุงเทพมหานคร 10400 ครับ ชื่อโครงการมีทั้งคำว่าอโศกและรัชดา แต่ที่อยู่จดทะเบียนไม่มีคำว่ารัชดาและไม่ได้อยู่ในเขตห้วยขวางหรือเขตวัฒนา

จุดอ้างอิงที่ใช้ได้จริงคือ G Tower ที่ 550 เมตร Fortune Town ที่ 700 เมตร และ Jodd Fairs ที่ 800 เมตร ส่วนสถานีที่คุณจะใช้จริงทุกวันคือ MRT พระราม 9 (BL20) ที่ 600 เมตร

ชื่อโครงการในกรุงเทพมักตั้งตามชื่อถนนหรือย่านที่ขายง่าย ไม่ใช่ตามเขตปกครอง ตึกนี้ตั้งอยู่บนถนนอโศก-ดินแดงซึ่งเป็นเส้นที่เชื่อมแยกพระราม 9 กับดินแดง และอยู่ในเขตดินแดงตามเอกสาร ส่วนถนนรัชดาภิเษกอยู่คนละเส้น

สถานีที่ใกล้ที่สุดและเป็นสถานีที่คุณจะใช้จริงคือ MRT พระราม 9 (BL20) ที่ 600 เมตร ไม่ใช่ MRT รัชดาภิเษกและไม่ใช่ BTS อโศก เรื่องนี้ไม่ได้แปลว่าตึกไม่ดี แต่แปลว่าคุณต้องตัดสินใจจากระยะทางจริง ไม่ใช่จากชื่อ

600 เมตร ใช้เวลาเดินประมาณ 8 นาทีในจังหวะปกติ เทียบกับตึกที่ติดสถานีที่สุดในย่านนี้ซึ่งอยู่ที่ 300 เมตรหรือประมาณ 4 นาที ส่วนต่างที่แท้จริงคือประมาณ 4 นาทีต่อเที่ยว หรือ 8 นาทีต่อวันถ้าคุณไปกลับวันละรอบ

เส้นทางเป็นทางเดินเลียบถนนสายหลักซึ่งมีทางเท้าตลอด ไม่ต้องข้ามสะพานลอยหลายจุด แต่ก็ไม่มีร่มเงาต่อเนื่อง ถ้าคุณกลับดึกเป็นประจำ ให้ลองเดินเส้นนี้จริงตอนสามทุ่มหนึ่งรอบก่อนตัดสินใจ

ผู้พัฒนาคือ Areeya Property ซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยขนาดกลาง ข้อมูลอาคารระบุว่าสร้างเสร็จเดือนมกราคม 2019 หรือ พ.ศ. 2562 เป็นอาคารเดียว พื้นที่อาคารตามเอกสารราว 3,683 ตารางเมตร

นับถึงกลางปี 2569 ตึกมีอายุประมาณ 7 ปีครึ่ง สิ่งที่ควรถามกับตึกอายุเท่านี้ไม่ใช่ว่าใหม่ไหม แต่คือกองทุนซ่อมบำรุงคงเหลือเท่าไหร่ และนิติบุคคลเก็บค่าส่วนกลางได้จริงกี่เปอร์เซ็นต์ในปีล่าสุด ผมไม่ได้เป็นตัวแทนของ Areeya Property ผมเป็นนายหน้าที่ขายห้องมือสองในตึกนี้

ห้องนี้อยู่ที่ 109,622 บาทต่อตารางเมตร ส่วนตึกในสต๊อกของผมที่เดินถึง MRT พระราม 9 ใน 300 เมตรอยู่ที่ราว 152,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนต่างประมาณ 42,000 บาทต่อตารางเมตร ถ้าคิดที่ขนาดห้อง 32.84 ตารางเมตร คือประมาณ 1.39 ล้านบาท

ส่วนต่างนี้ไม่ได้มาจากระยะเดินอย่างเดียว มันรวมทั้งแบรนด์ผู้พัฒนา ปีที่สร้างเสร็จ ขนาดโครงการ และชั้นของห้องด้วย แต่ตัวแปรเดียวที่คุณสัมผัสได้ทุกวันคือระยะเดิน และในเคสนี้มันคือประมาณสี่นาที คุณเป็นคนตัดสินว่าสี่นาทีต่อเที่ยวมีค่าเท่าไหร่ ผมไม่ตัดสินแทน

ชั้น 5 มีทั้งข้อดีและข้อเสียที่ชัดเจน ข้อเสียคือคุณจะได้ยินเสียงจากถนนอโศก-ดินแดงมากกว่าชั้นสูง วิวจะเป็นระดับตึกรอบข้างไม่ใช่วิวเมืองเปิดโล่ง และแสงเข้าน้อยกว่าถ้ามีอาคารบัง

ข้อดีคือคุณลงถึงพื้นได้เร็ว เดินบันไดได้จริงตอนลิฟต์เต็มหรือเสีย ค่าไฟแอร์มักต่ำกว่าเพราะแดดไม่แรงเท่าชั้นบน และที่สำคัญที่สุดคือราคาต่อตารางเมตรของห้องชั้นต่ำมักถูกกว่าห้องแบบเดียวกันชั้นสูงในตึกเดียวกันอยู่แล้ว ส่วนลดนั้นถูกคิดรวมมาในราคาที่คุณเห็น สิ่งที่ผมแนะนำคือไปเปิดหน้าต่างฟังเสียงจริงช่วงห้าโมงเย็นซึ่งเป็นชั่วโมงที่รถหนาแน่นที่สุด

เอกสารห้องระบุค่าส่วนกลางไว้ที่ 35 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สำหรับห้อง 32.84 ตารางเมตรคือประมาณ 1,149 บาทต่อเดือน หรือราว 13,800 บาทต่อปี

อัตรา 35 บาทถือว่าต่ำเมื่อเทียบกับคอนโดใหม่กว่าในย่านเดียวกันที่เก็บกัน 50 บาทขึ้นไป ซึ่งสอดคล้องกับการเป็นอาคารเดียวขนาดกะทัดรัดที่มีพื้นที่ส่วนกลางไม่มาก ข้อดีคือค่าใช้จ่ายรายเดือนของคุณต่ำ ข้อที่ต้องระวังคือค่าส่วนกลางที่ต่ำแปลว่ากองทุนโตช้ากว่า ผมจึงขอตัวเลขกองทุนซ่อมบำรุงคงเหลือให้ทุกเคสก่อนคุณวางมัดจำ

32.84 ตารางเมตรคือขนาด 1 ห้องนอนมาตรฐานของกรุงเทพ ไม่ใหญ่และไม่เล็กผิดปกติ อยู่คนเดียวสบาย และอยู่สองคนได้ถ้าทั้งคู่ไม่ได้ทำงานที่บ้านพร้อมกันทุกวัน

แปลนขนาดนี้มักได้ห้องนอนแยกที่ปิดประตูได้จริงหนึ่งห้อง ห้องนั่งเล่นที่วางโซฟาสองที่นั่งกับโต๊ะเล็กได้ และครัวแบบเปิด สิ่งที่คุณจะไม่ได้คือพื้นที่รับแขกจริงจังและพื้นที่เก็บของเยอะ ห้องนี้ระบุว่าตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ ซึ่งช่วยเรื่องการใช้พื้นที่มากในขนาดนี้

ห้องที่ผมถืออยู่ระบุในเอกสารว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ ต่างชาติจึงถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองแบบฟรีโฮลด์ได้ โดยต้องโอนเงินเข้ามาจากต่างประเทศให้ถูกวิธีเพื่อให้ธนาคารออกเอกสาร FET ให้

ส่วนโควตาต่างชาติคงเหลือของทั้งอาคารต้องขอตัวเลขล่าสุดจากนิติบุคคลก่อนวางมัดจำทุกครั้ง เงื่อนไขและเอกสารทั้งชุดอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย ผมไม่อธิบายซ้ำในหน้านี้

ในมือผมมีห้องเดียวครับ รหัส M03124 เป็น 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ขนาด 32.84 ตารางเมตร ชั้น 5 ราคา 3,600,000 บาท คิดเป็น 109,622 บาทต่อตารางเมตร ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ตามเอกสาร ค่าโอนตกลงกันคนละครึ่ง

ผมมีห้องเดียวและจะไม่ทำเป็นว่ามีมากกว่านั้น ถ้าคุณอยากได้ชั้นสูงกว่านี้หรือขนาดอื่นในตึกเดียวกัน บอกงบกับสิ่งที่ต้องการมาในแชท ผมไล่ถามเจ้าของและเครือข่ายนายหน้าที่ทำตึกนี้ให้ได้ ค่านายหน้าเก็บจากฝั่งผู้ขาย ผู้ซื้อไม่ต้องจ่ายผมเพิ่ม

สี่ข้อที่ผมพูดเสมอคือ หนึ่ง ห้องที่ผมถืออยู่คือชั้น 5 ซึ่งเป็นชั้นต่ำ ได้ยินเสียงถนนชัดกว่าชั้นสูงและวิวเป็นระดับตึกรอบข้าง สอง ตัวอาคารอยู่ริมถนนอโศก-ดินแดงซึ่งเป็นถนนสายหลักที่รถหนาแน่นในชั่วโมงเร่งด่วน มีทั้งฝุ่นและเสียง

สาม เป็นโครงการอาคารเดียวบนพื้นที่อาคารตามเอกสารราว 3,683 ตารางเมตร แปลว่าส่วนกลางกะทัดรัด ไม่มีทางเลือกอาคารหรือทิศเยอะ และไม่ใช่โครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกหลายชั้น สี่ ชื่อโครงการมีทั้งคำว่าอโศกและรัชดา ซึ่งสร้างความคาดหวังผิดตั้งแต่บรรทัดแรก ทั้งที่ตัวตึกอยู่เขตดินแดงและใช้ MRT พระราม 9

สิ่งที่ช่วยเรื่องสภาพคล่องของห้องนี้คือขนาดกับราคา ห้อง 1 ห้องนอนราว 33 ตารางเมตรที่ราคาต่ำกว่าสี่ล้านในระยะเดินถึง MRT คือช่วงราคาที่มีผู้ซื้อกว้างที่สุดกลุ่มหนึ่งในกรุงเทพ ทั้งคนไทยที่ทำงานในเมือง ต่างชาติที่ต้องการโควตาต่างชาติในงบไม่สูง และนักลงทุนที่ซื้อไว้ปล่อยเช่า

สิ่งที่ไม่ช่วยคือเป็นตึกของผู้พัฒนาขนาดกลางที่คนทั่วไปจำชื่อได้น้อยกว่าแบรนด์ใหญ่ และเป็นห้องชั้นต่ำ ทั้งสองอย่างนี้ไม่ได้ทำให้ขายไม่ได้ แต่ทำให้คุณต้องแข่งด้วยราคาและสภาพห้องมากกว่าแข่งด้วยชื่อ ผมไม่รับปากเรื่องราคาขายต่อหรือกำไร ไม่มีนายหน้าคนไหนรับปากเรื่องนั้นได้อย่างซื่อสัตย์