ศุภาลัย โอเรียนทัล สุขุมวิท 39 — คู่มือตึกสำหรับคนที่หาห้องครอบครัวในซอย 39

ที่อยู่ตามเอกสารคือ ซอยสุขุมวิท 39 แขวงคลองตันเหนือ เขตวัฒนา กรุงเทพมหานคร 10110 ครับ แต่คำว่าซอย 39 อย่างเดียวไม่พอ เพราะซอยสุขุมวิท 39 เป็นซอยยาวที่วิ่งจากถนนสุขุมวิทฝั่งพร้อมพงษ์ขึ้นเหนือไปทางถนนเพชรบุรี

ตัวเลขระยะทางในเอกสารบอกตำแหน่งได้ชัดกว่าคำว่าซอย 39 — MRT เพชรบุรี 1,130 เมตร ใกล้กว่า BTS อโศก 1,610 เมตร และโรงพยาบาลกรุงเทพซึ่งอยู่ฝั่งถนนเพชรบุรีอยู่ที่ 1,200 เมตร ชุดตัวเลขนี้แปลว่าโครงการอยู่ค่อนไปทางช่วงในของซอย ฝั่งเพชรบุรี ไม่ใช่ปากซอยติดถนนสุขุมวิท ซึ่งเปลี่ยนวิธีเดินทางของคุณทั้งหมด

ผู้พัฒนาคือ Supalai (ศุภาลัย) ซึ่งเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยรายใหญ่ที่อยู่ในตลาดมานาน ทำทั้งบ้านจัดสรรและคอนโด ตำแหน่งแบรนด์อยู่ในกลุ่มตลาดกลางถึงกลางบน ไม่ใช่แบรนด์ลักชัวรีเฉพาะทาง

ข้อมูลอาคารระบุว่าโครงการสร้างเสร็จเดือนธันวาคม ปี 2020 เป็นโครงการ 5 อาคาร พื้นที่โครงการตามเอกสารราว 16,516 ตารางเมตร นับถึงปี 2569 ตึกมีอายุประมาณ 5 ปีครึ่ง ซึ่งถือว่ายังใหม่ วัสดุและงานระบบยังไม่ถึงรอบเปลี่ยนใหญ่ ผมไม่ได้เป็นตัวแทนของ Supalai ผมเป็นนายหน้าที่ขายห้องมือสองในตึกนี้

ตอบตรง ๆ ว่าเดินไม่ไหวในทางปฏิบัติครับ MRT เพชรบุรี (BL21) อยู่ที่ 1,130 เมตร และ BTS อโศก (E04) อยู่ที่ 1,610 เมตร ถ้าคิดเป็นเวลาเดินก็ประมาณ 14 นาทีและ 20 นาทีตามลำดับ ในอากาศกรุงเทพช่วงบ่ายและช่วงหน้าฝน ระยะแบบนี้ไม่ใช่ระยะที่คนจะเดินทุกวัน

สิ่งที่คนในซอย 39 ใช้จริงคือขับรถเอง เรียกแท็กซี่หรือรถผ่านแอป และวินมอเตอร์ไซค์ออกไปที่ปากซอย ผมจะไม่เขียนคำว่าใกล้รถไฟฟ้าในหน้านี้ เพราะมันไม่จริง และถ้าเงื่อนไขของคุณคือต้องเดินถึงสถานี ตึกนี้ตกรอบตั้งแต่แชทแรก

เอกสารห้องระบุค่าส่วนกลางไว้ที่ 45 บาทต่อตารางเมตร ห้อง 140 ตารางเมตรจึงตกประมาณ 6,300 บาทต่อเดือน หรือราว 75,600 บาทต่อปี ตัวเลข 45 บาทถือว่าอยู่ปลายล่างของย่านสุขุมวิทชั้นใน ซึ่งเป็นข่าวดีสำหรับกระเป๋าคุณ

แต่ผมมองว่าเป็นเรื่องที่ต้องตรวจ ไม่ใช่เรื่องที่ควรดีใจอย่างเดียว เพราะโครงการ 5 อาคารมีพื้นที่ส่วนกลางและงานระบบให้ดูแลมากกว่าตึกเดี่ยว สิ่งที่ผมขอให้ก่อนคุณวางมัดจำคือเงินกองทุนซ่อมบำรุงคงเหลือ เปอร์เซ็นต์การเก็บค่าส่วนกลางได้จริงปีล่าสุด และยอดค้างชำระของห้องนี้

เอกสารชุดที่ผมได้รับมาไม่ได้ระบุจำนวนที่จอดรถของห้องนี้ และผมจะไม่เดาให้ครับ สำหรับห้อง 3 นอน 140 ตารางเมตรราคา 23.9 ล้านบาท ที่จอดรถไม่ใช่รายละเอียดปลีกย่อย เพราะทำเลนี้เดินไปสถานีไม่ได้จริง ครอบครัวที่อยู่ที่นี่จะมีรถอย่างน้อยหนึ่งคันเกือบแน่นอน

คำถามที่ผมไปถามนิติบุคคลให้คือห้องนี้มีสิทธิ์จอดกี่คัน เป็นที่จอดแบบระบุตำแหน่งหรือจอดอิสระ มีจอดซ้อนคันไหม และตอนนี้อัตราการใช้ที่จอดในโครงการเต็มแค่ไหน ทักมาแล้วผมไปเอาคำตอบให้ก่อนคุณเสียเวลาเดินทางมาดูห้อง

ห้อง M04938 ที่ผมถืออยู่ระบุในเอกสารว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ (Foreign quota) ต่างชาติจึงถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองแบบฟรีโฮลด์ได้ โดยต้องโอนเงินเข้ามาให้ถูกวิธีเพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET ให้

ส่วนโควตาต่างชาติคงเหลือของทั้งโครงการต้องขอตัวเลขล่าสุดจากนิติบุคคลก่อนวางมัดจำทุกครั้ง เงื่อนไขและเอกสารทั้งหมดอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย ผมไม่อธิบายซ้ำในหน้านี้

ในมือผมมีห้องเดียวครับ รหัส M04938 เป็น 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ขนาด 140 ตารางเมตร อยู่อาคาร D ชั้น 22 ราคา 23,900,000 บาท คิดเป็น 170,714 บาทต่อตารางเมตร ห้องเป็นแบบไม่มีเฟอร์นิเจอร์ วิวนอกอาคาร และค่าโอนตกลงกันคนละครึ่งตามที่ระบุในเอกสาร

นี่คือห้องที่ใหญ่ที่สุดในสต๊อกที่ผมถืออยู่ทั้ง 53 ห้องที่มีราคาชัดเจน ถ้าคุณอยากได้ขนาดอื่นหรืออาคารอื่นในโครงการเดียวกัน บอกงบกับจำนวนห้องนอนที่ต้องการมาในแชท ผมไล่ถามเจ้าของและเครือข่ายนายหน้าที่ทำตึกนี้ให้ได้ ค่านายหน้าเก็บจากฝั่งผู้ขาย ผู้ซื้อไม่ต้องจ่ายผมเพิ่ม

ยากกว่าห้อง 1 นอนแน่นอนครับ และผมจะไม่ทำให้มันฟังดูดีกว่าความจริง ห้องราคา 23.9 ล้านบาทมีกลุ่มผู้ซื้อที่แคบกว่าห้อง 5-6 ล้านมาก คนที่จะรับต่อจากคุณคือครอบครัวที่ต้องการพื้นที่จริง ๆ ไม่ใช่นักลงทุนที่ซื้อไว้ปล่อยเช่า ระยะเวลาขายจึงมักนับเป็นหลายเดือนถึงเป็นปี ไม่ใช่หลายสัปดาห์

ข้อดีที่หักล้างกันได้บ้างคือของแบบนี้มีน้อย ห้อง 3 นอน 140 ตารางเมตรในซอยสุขุมวิทชั้นในไม่ได้มีให้เลือกทุกเดือน คนที่กำลังหาขนาดนี้จริง ๆ จึงมีตัวเลือกไม่มาก แต่ผมไม่รับปากเรื่องราคาขายต่อหรือกำไร ไม่มีนายหน้าคนไหนรับปากเรื่องนั้นได้อย่างซื่อสัตย์

สามข้อที่ผมพูดกับลูกค้าทุกคนคือ หนึ่ง ระยะทางไปสถานี 1,130 เมตรถึง MRT เพชรบุรีและ 1,610 เมตรถึง BTS อโศก ไม่ใช่ระยะเดิน คุณต้องยอมรับตั้งแต่วันแรกว่าชีวิตที่นี่ผูกกับรถ สอง ห้อง 3 นอน 23.9 ล้านบาทมีผู้ซื้อกลุ่มแคบ สภาพคล่องตอนขายต่อต่ำกว่าห้องเล็กอย่างมีนัยสำคัญ สาม โครงการมี 5 อาคาร แปลว่าตำแหน่งอาคาร D ทิศที่หันหน้า วิวที่มองเห็น และระยะเดินจากอาคารไปถึงประตูโครงการและที่จอดรถ เป็นเรื่องที่ต้องไปยืนดูของจริง

บวกอีกข้อคือเอกสารชุดนี้ไม่ระบุจำนวนที่จอดรถและไม่ระบุสิ่งอำนวยความสะดวกในรายละเอียด ผมจึงต้องไปยืนยันกับนิติบุคคลให้ก่อน ไม่ใช่เดาแทน

เหมาะครับ และเป็นเหตุผลหลักที่คนยอมจ่ายแพงในซอยนี้ ซอยสุขุมวิท 39 เป็นซอยยาวที่มีบุคลิกเป็นย่านที่อยู่อาศัยเป็นหลัก มีบ้านเดี่ยว อพาร์ตเมนต์ คลินิก โรงเรียนและร้านอาหารกระจายอยู่ตามซอยแยก ไม่ใช่ซอยกินดื่มกลางคืนแบบซอย 11 หรือซอย 33

ในระยะ 203 เมตรมี Tops Food Hall สุขุมวิท 39 ซึ่งเป็นซูเปอร์มาร์เก็ตที่ครอบครัวใช้จริงทุกสัปดาห์ ที่ 733 เมตรมีมหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ ประสานมิตร ซึ่งมีโรงเรียนสาธิตอยู่ในพื้นที่เดียวกัน และที่ 1.2 กิโลเมตรมีโรงพยาบาลกรุงเทพ สิ่งที่ต้องแลกคือความเงียบและความเป็นย่านที่อยู่อาศัยมาพร้อมกับการที่รถไฟฟ้าอยู่ไกล