คอนโดลาดพร้าว — ทำเลจุดตัดสายสีเหลืองกับสายสีน้ำเงิน และวิธีหาห้องในโซนนี้

ตอนนี้ไม่มีครับ พูดตรง ๆ ยูนิตที่ผมถืออยู่ทั้งหมดอยู่ในย่านห้วยขวาง พระราม 9 รัชดา และสุขุมวิท ยังไม่มีห้องบนถนนลาดพร้าวแม้แต่ห้องเดียว

ถ้าคุณอยากได้โซนนี้จริง ๆ ผมรับเป็นโจทย์สั่งหา บอกงบ จำนวนห้องนอน และช่วงซอยที่รับได้มา แล้วผมไล่ถามเจ้าของที่ประกาศเอง นิติบุคคลของตึกที่คุณสนใจ และเครือข่ายนายหน้าที่ทำโซนลาดพร้าวเป็นหลัก ปกติได้คำตอบกลับใน 3–7 วัน และถ้าไม่มีของตรงโจทย์จริง ๆ ผมจะบอกว่าไม่มี ไม่ยัดห้องโซนอื่นมาให้

ราคาตลาดในโซนนี้อยู่ที่ราว ฿55,000–180,000 ต่อตารางเมตร ขึ้นกับว่าอยู่ช่วงไหนของถนน ห้อง 1 นอนในตึกเก่าช่วงซอยลึกหรือปลายถนนเริ่มที่ประมาณ ฿1.5–2.6 ล้าน ห้อง 1 นอนตึกใหม่ริมถนนช่วงกลางอยู่ที่ ฿2.6–4.2 ล้าน ส่วนตึกใหม่ใกล้จุดตัด MRT ลาดพร้าวกับสายสีเหลืองขึ้นไปได้ถึง ฿4.0–6.5 ล้าน

ย้ำอีกครั้งว่าตัวเลขชุดนี้เป็นราคาตลาดที่ประกาศขายกันในโซน ไม่ใช่ราคาห้องที่ผมถืออยู่ ผมไม่มียูนิตลาดพร้าวในมือ

ต่างกันที่ระยะถึงรถไฟฟ้าเป็นหลัก เลขซอยลาดพร้าวเริ่มนับจากแยกรัชดา-ลาดพร้าวแล้ววิ่งไปทางบางกะปิ ซอยเลขน้อยจึงใกล้จุดตัดรถไฟฟ้าที่สุด

ลาดพร้าว 18 อยู่ช่วงต้นถนน เดินหรือต่อวินไม่กี่นาทีถึงสถานีต้นทางทั้งสองสาย คอนโดแถวนี้เป็นไฮไรส์ใหม่ ห้องเล็ก ราคาต่อตารางเมตรสูงกว่า แต่ปล่อยเช่าและขายต่อง่ายกว่า

ลาดพร้าว 48 อยู่ลึกเข้าไปอีกช่วงหนึ่ง ใกล้ Big C ลาดพร้าว บรรยากาศเงียบกว่า เป็นย่านที่อยู่อาศัยจริงมากกว่า ราคาต่อตารางเมตรถูกกว่าชัดเจน ได้ห้องใหญ่ขึ้นในงบเท่ากัน แต่ต้องบวกเวลาเข้าออกซอยทุกวัน

สายสีเหลืองวิ่งอยู่บนถนนลาดพร้าวตลอดแนว สถานีที่อยู่ติดปากซอยชัดเจนคือสถานีลาดพร้าว (จุดเชื่อม MRT) ภาวนา โชคชัย 4 ลาดพร้าว 71 ลาดพร้าว 83 และลาดพร้าว 101

คอนโดที่อยู่ริมถนนลาดพร้าวหรือปากซอยเดินถึงสถานีได้จริงใน 3–8 นาที ส่วนตึกที่อยู่ลึกเข้าไปในซอยเกิน 500 เมตร ให้คิดเผื่อวินมอเตอร์ไซค์ทุกเที่ยว ประมาณ 20–25 บาทต่อเที่ยว ตกเดือนละพันกว่าบาท — เป็นต้นทุนที่ไม่มีใครเขียนไว้ในประกาศ แต่คุณจ่ายจริงทุกวัน

เช็กสี่อย่างนี้ก่อนเสมอ

หนึ่ง ค่าส่วนกลางค้างชำระของห้องนั้นและเงินกองทุนของนิติบุคคล ถ้าตึกเก็บค่าส่วนกลางไม่ได้ ลิฟต์และปั๊มน้ำจะเริ่มมีปัญหาภายในไม่กี่ปี สอง อายุตึกกับสภาพงานระบบ ตึกในลาดพร้าวหลายตึกอายุเกิน 15–20 ปี ต้องถามว่าเปลี่ยนลิฟต์หรือเปลี่ยนท่อไปแล้วหรือยัง

สาม ระยะเดินจริงจากปากซอยถึงตึกในเวลาเร่งด่วน เดินเองหนึ่งรอบ อย่าเชื่อแผนที่ สี่ ถ้าเป็นผู้ซื้อต่างชาติ ต้องเช็กว่าโควตาต่างชาติของตึกยังเหลือก่อนวางมัดจำ ไม่ใช่ไปรู้ที่กรมที่ดิน

ได้ครับ กฎเดียวกับทั้งกรุงเทพ ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์คอนโดแบบฟรีโฮลด์ในชื่อตัวเองได้ ภายใต้เพดาน 49% ของพื้นที่ขายทั้งตึก และต้องโอนเงินเข้ามาให้ถูกวิธีเพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET ให้

ข้อควรระวังเฉพาะของลาดพร้าวคือ ตึกในโซนนี้ขายคนไทยเป็นหลัก โควตาต่างชาติจึงเหลือไม่แน่นอนและต่างกันมากในแต่ละตึก ต้องเช็กรายตึกก่อนทุกครั้ง รายละเอียดเอกสารและขั้นตอนอยู่ที่ หน้าต่างชาติซื้อคอนโดในไทย

ถ้าคุณทำงานหรือใช้ชีวิตบนสายสีน้ำเงินเป็นหลัก และอยากได้ห้องที่พร้อมดูพร้อมโอนตอนนี้เลย รัชดาตอบโจทย์กว่า เพราะของหมุนเวียนเยอะและผมมียูนิตอยู่จริง

แต่ถ้าคุณซื้ออยู่เอง อยากได้พื้นที่มากขึ้นต่อบาท ชอบบรรยากาศไทยท้องถิ่นมากกว่าย่านออฟฟิศ มีรถ และได้ประโยชน์จากสายสีเหลืองที่วิ่งไปฝั่งบางกะปิ ศรีนครินทร์ หรือสำโรง ลาดพร้าวคุ้มกว่าในระยะยาว