Ideo Mobi Asoke (ไอดีโอ โมบิ อโศก) — ตึกที่ชื่อว่าอโศก แต่สถานีจริงคือ MRT เพชรบุรี ห่าง 316 เมตร

ที่อยู่ตามเอกสารคือ 1744 ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร 10310 ไม่ใช่เขตวัฒนาและไม่ใช่ถนนสุขุมวิท ตัวตึกอยู่ริมถนนเพชรบุรีตัดใหม่ ใกล้แยกอโศก-เพชรบุรี ซึ่งเป็นจุดที่ถนนอโศกมนตรีวิ่งขึ้นมาจากสุขุมวิทแล้วมาบรรจบถนนเพชรบุรีตัดใหม่

คำว่าอโศกในชื่อโครงการหมายถึงแกนถนนเส้นนี้ ไม่ได้หมายถึงสถานี BTS อโศก เรื่องเขตสำคัญเวลาไปทำธุรกรรมที่สำนักงานที่ดินและเวลาคุณประเมินราคาเทียบกับตึกอื่น เพราะราคาต่อตารางเมตรฝั่งเพชรบุรีตัดใหม่กับฝั่งสุขุมวิทชั้นในไม่ใช่ตลาดเดียวกัน

ระยะจากตัวอาคารถึง BTS อโศก (E04) คือ 1,360 เมตร เดินจริงราว 17–20 นาทีบนทางเท้าที่ต้องข้ามถนนใหญ่ระหว่างทาง ในทางปฏิบัติแทบไม่มีใครในตึกเดินไปทุกวัน สถานีที่คุณจะใช้จริงคือ MRT เพชรบุรี (BL21) ที่ 316 เมตร เดินราว 4 นาที และ ARL มักกะสัน (A6) ที่ 664 เมตร เดินราว 8–9 นาที

ถ้าคุณต้องไปสุขุมวิทจริง ๆ วิธีที่คนในตึกใช้คือขึ้น MRT ที่เพชรบุรีแล้วนั่งหนึ่งสถานีไป MRT สุขุมวิท ซึ่งเชื่อมกับ BTS อโศกโดยตรง รวมเวลาราว 10–12 นาทีจากประตูตึก ถ้าเงื่อนไขของคุณคือเดินถึง BTS อโศก ตึกนี้ตกรอบตั้งแต่ต้น และผมจะบอกคุณตั้งแต่ข้อความแรก

ผู้พัฒนาคือ Ananda Development และข้อมูลทะเบียนอาคารระบุว่าสร้างเสร็จเดือนกันยายน ปี 2018 หรือ พ.ศ. 2561 เป็นอาคารเดียว บนพื้นที่โครงการราว 4,253 ตารางเมตร นับถึงปี 2569 ตึกมีอายุราว 8 ปี

ตึกช่วงอายุนี้ยังไม่ถึงรอบเปลี่ยนลิฟต์หรือยกเครื่องระบบปั๊ม แต่ผ่านพ้นระยะประกันของผู้พัฒนามาแล้ว คำถามที่ควรถามจึงไม่ใช่ตึกใหม่ไหม แต่คือกองทุนซ่อมบำรุงเหลือเท่าไหร่ และนิติบุคคลเก็บค่าส่วนกลางได้จริงกี่เปอร์เซ็นต์ สองตัวเลขนี้ผมขอให้ได้ก่อนคุณวางมัดจำ และย้ำอีกครั้งว่าผมไม่ได้เป็นตัวแทนของ Ananda ผมเป็นนายหน้าที่ขายห้องมือสองในตึกนี้

เอกสารของห้องระบุ 56 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สำหรับห้อง 53.73 ตารางเมตรจะตกประมาณ 3,009 บาทต่อเดือน หรือราว 36,100 บาทต่อปี ตัวเลข 56 บาทอยู่ในกลุ่มกลางค่อนไปทางสูงเมื่อเทียบกับคอนโดย่านพระราม 9 และรัชดาที่ผมดูแล ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในกรอบ 35–55 บาท

ค่าส่วนกลางคิดตามขนาดห้อง ไม่ได้คิดเป็นรายห้อง และต้องจ่ายตั้งแต่วันโอนไม่ว่าคุณจะเข้าอยู่หรือไม่ อย่าลืมนับก้อนนี้เข้าไปในต้นทุนถือครองรายปีตั้งแต่ตอนคิดงบ ไม่ใช่ตอนได้ใบแจ้งหนี้ใบแรก

ตอนนี้ผมถือห้องเดียวในตึกนี้ รหัส M04500 เป็นห้อง 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ขนาด 53.73 ตารางเมตร ชั้น 16 ราคา 9,600,000 บาท คิดเป็น 178,671 บาทต่อตารางเมตร ข้อมูล ณ กรกฎาคม 2569

ราคานี้คือราคาตั้งของเจ้าของ ไม่ใช่ราคาปิด และห้องที่ราคาต่อตารางเมตรอยู่ปลายบนของย่านมักมีช่องต่อรองมากกว่าห้องที่ตั้งราคากลางตลาด ก่อนคุณจะยื่นข้อเสนอจริง ผมจะบอกกรอบราคาที่ควรยื่นให้ก่อน ไม่ใช่ให้คุณเซ็นตามราคาป้าย

ห้องที่ผมถืออยู่ระบุไว้ในเอกสารว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ ต่างชาติจึงถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองได้ โดยต้องโอนเงินเข้ามาให้ถูกวิธีเพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET

ส่วนโควตาต่างชาติที่เหลือของทั้งอาคารต้องขอตัวเลขล่าสุดจากนิติบุคคลก่อนวางมัดจำทุกครั้ง เพราะโควตาเป็นของทั้งอาคารและเดินตลอดเวลา ไม่ใช่ตัวเลขที่ล็อกไว้ตั้งแต่วันเปิดโครงการ รายละเอียดเรื่องโควตาและเอกสารทั้งหมดอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย

เพชรบุรีตัดใหม่เป็นถนนสายหลักหลายช่องจราจร และตัวตึกยังอยู่ติดแนวทางรถไฟยกระดับฝั่งมักกะสันด้วย ภาพจากในห้องชั้น 16 เห็นทั้งถนนและแนวรางชัดเจน แปลว่าคุณจะได้ยินเสียงจราจรแน่นอนเมื่อเปิดหน้าต่างหรือออกระเบียง

ชั้น 16 สูงพอที่จะพ้นเสียงมอเตอร์ไซค์และเสียงระดับถนน แต่ไม่พ้นเสียงรถวิ่งต่อเนื่อง วิธีเช็กที่ผมแนะนำเสมอคือนัดดูห้องช่วงเย็นวันธรรมดา 17.00–19.00 น. ซึ่งเป็นช่วงที่เสียงหนักที่สุด ถ้าคุณรับได้ในช่วงนั้น เวลาที่เหลือของวันสบายมาก

เอกสารระบุ 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ซึ่งเป็นผังที่พบได้ทั่วไปในคอนโดขนาดกลางที่วางไว้สำหรับคู่หรือครอบครัวเล็ก ไม่ใช่ครอบครัวสี่คน ถ้าบ้านคุณมีคนใช้ห้องน้ำพร้อมกันตอนเช้าสองคนขึ้นไปทุกวัน ห้องน้ำเดียวคือจุดที่จะกวนใจคุณทุกเช้า และแก้ไม่ได้ด้วยการรีโนเวทเพราะแนวท่อของอาคารกำหนดตำแหน่งพื้นที่เปียกไว้แล้ว

แต่ถ้าคุณเป็นคู่ที่ต้องการห้องนอนที่สองไว้ทำงานหรือรับญาติมาพัก 53.73 ตารางเมตรกับห้องน้ำเดียวคือผังที่ใช้งานได้ดี และได้พื้นที่นั่งเล่นกว้างกว่าห้องที่ยัดสองห้องน้ำเข้ามาในขนาดเท่ากัน

ผมขายอย่างเดียวครับ ไม่รับปล่อยเช่าและไม่รับบริหารการเช่า ถ้าคุณค้นคำว่า ideo mobi asoke เช่า แล้วมาเจอหน้านี้ ผมช่วยเรื่องเช่าไม่ได้จริง ๆ และผมจะไม่รับปากตัวเลขผลตอบแทนใด ๆ เพราะผมไม่ได้อยู่ในตลาดเช่า

สิ่งที่ผมให้ได้คือข้อเท็จจริงที่ตรวจสอบได้ ระยะ 316 เมตรถึง MRT เพชรบุรี 664 เมตรถึง ARL มักกะสัน ตึกอายุ 8 ปี ค่าส่วนกลาง 56 บาทต่อตารางเมตร และห้องเป็นแบบไม่มีเฟอร์นิเจอร์ลอยตัว ถ้าคุณกำลังชั่งใจระหว่างเช่ากับซื้อในโซนนี้ ทักมาคุยได้

ผมไม่ตอบเรื่องนี้จากความจำ เพราะระเบียบสัตว์เลี้ยงเป็นข้อบังคับของนิติบุคคลแต่ละอาคารและแก้ไขได้ในที่ประชุมใหญ่ ถ้าคุณเลี้ยงสัตว์และเรื่องนี้เป็นเงื่อนไขตายตัว บอกผมมาก่อนนัดดูห้อง ผมจะขอข้อบังคับฉบับล่าสุดเป็นลายลักษณ์อักษรจากนิติบุคคลให้

อย่าเชื่อคำบอกเล่าปากเปล่าจากใครก็ตามในเรื่องนี้ รวมถึงจากนายหน้า เพราะคนที่บังคับใช้จริงคือนิติบุคคล ไม่ใช่คนขาย และการย้ายออกเพราะเรื่องนี้หลังโอนแล้วเป็นความเสียหายที่แพงมาก

ข้อดีสำหรับการขายต่อคือชื่อโครงการมีคนค้นหาเดือนละหลายพันครั้ง แบรนด์ Ideo เป็นที่รู้จัก และทำเลรางคู่ 316 เมตรกับ 664 เมตรเป็นจุดขายที่อธิบายได้ในประโยคเดียว

ข้อเสียคือเรื่องเดียวกับที่หน้านี้เปิดหัวไว้ ผู้ซื้อรอบถัดไปจะเข้ามาด้วยความคาดหวังแบบอโศกสุขุมวิท แล้วพบว่าตึกอยู่เพชรบุรีตัดใหม่ เขตห้วยขวาง คุณต้องอธิบายซ้ำอีกครั้งตอนขาย และบางรายจะใช้มันต่อราคา อีกเรื่องคือราคาต่อตารางเมตรที่ 178,671 บาทอยู่ปลายบนของกรอบพระราม 9 แล้ว ส่วนต่างที่จะทำกำไรจึงต้องมาจากตลาดขาขึ้น ไม่ใช่จากการเข้าซื้อต่ำกว่าตลาด