ต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้ไหม — โควตา 49% เอกสาร FET และสิ่งที่กรมที่ดินขอดูจริงในวันโอน

ได้ครับ ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบฟรีโฮลด์ในชื่อตัวเองได้ตามกฎหมายไทย โฉนดห้องชุดออกเป็นชื่อผู้ซื้อ ขายต่อ ปล่อยเช่า หรือตกทอดเป็นมรดกได้เหมือนเจ้าของคนไทย

ข้อจำกัดมีสองข้อ หนึ่งคือต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ได้ สองคือในอาคารชุดหนึ่งหลัง พื้นที่ห้องชุดที่ต่างชาติถือรวมกันต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด ให้ยืนยันสถานะโควตาของอาคารนั้นกับนิติบุคคลอาคารชุดและสำนักงานที่ดินสาขาที่อาคารตั้งอยู่ก่อนวางมัดจำ

กฎหมายไม่ได้จำกัดจำนวนห้องต่อบุคคล ต่างชาติหนึ่งคนถือได้หลายห้อง หลายอาคาร หลายจังหวัด เพดานที่มีจริงอยู่ที่ตัวอาคาร ไม่ใช่ตัวคน แต่ละอาคารขายพื้นที่ให้ต่างชาติรวมกันได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด

ดังนั้นถ้าอาคารยังมีโควตาเหลือพอ คุณจะซื้อกี่ห้องก็ได้ ข้อควรจำคือเงินของทุกห้องต้องโอนเข้ามาให้ธนาคารออก FET ได้ทุกก้อน ไม่ใช่ทำครั้งเดียวแล้วใช้ได้ตลอด

ชุดหลักที่สำนักงานที่ดินขอดูในวันโอนคือ หนังสือเดินทางตัวจริงพร้อมสำเนาเซ็นรับรอง แบบ FET หรือหนังสือรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศจากธนาคารผู้รับ หนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุด หนังสือรับรองการปลอดหนี้ โฉนดห้องชุดตัวจริง สัญญาจะซื้อจะขาย และแคชเชียร์เช็คตามที่ตกลง

ถ้าคุณไม่ได้ไปด้วยตัวเอง ต้องมีหนังสือมอบอำนาจที่รับรองถูกต้อง ซึ่งถ้าเซ็นนอกประเทศไทยต้องผ่านสถานทูตหรือโนตารีและใช้เวลาหลายสัปดาห์ รายการเอกสารต่างกันเล็กน้อยตามแต่ละสาขา ให้โทรยืนยันกับสาขาที่จะไปก่อนวันนัด

ไม่ได้ครับ การซื้อห้องชุดในประเทศไทยไม่ให้สิทธิ์วีซ่า สิทธิ์พำนักถาวร หรือสิทธิ์อยู่ต่อใด ๆ ทั้งสิ้น เจ้าของห้องชาวต่างชาติยังต้องเข้าประเทศด้วยวีซ่าปกติและยังต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขของวีซ่านั้นเหมือนเดิมทุกอย่าง

โครงการวีซ่าระยะยาวอย่าง LTR หรือ Thailand Privilege เป็นคนละเรื่องกัน มีเงื่อนไขคุณสมบัติและค่าใช้จ่ายของตัวเอง และไม่ได้เกิดขึ้นอัตโนมัติจากการซื้อคอนโด เรื่องวีซ่าให้ยืนยันกับสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองหรือทนายความไทยโดยตรง

ในทางปฏิบัติเกือบทั้งหมดจ่ายเงินสดครับ ธนาคารไทยแทบไม่ปล่อยสินเชื่อบ้านให้ชาวต่างชาติที่ไม่มีถิ่นที่อยู่และไม่มีใบอนุญาตทำงานในไทย ทางเลือกที่ใช้ได้จริงคือใช้เงินของตัวเอง กู้จากธนาคารในประเทศของคุณแล้วโอนเข้ามา หรือผ่อนกับเจ้าของโดยตรงซึ่งพบน้อยและเสี่ยงกว่ามาก

ข้อสำคัญคือ ต่อให้เงินมาจากเงินกู้ต่างประเทศ ก็ยังต้องโอนเข้ามาเป็นสกุลเงินต่างประเทศเข้าบัญชีชื่อคุณเอง มิฉะนั้นธนาคารออก FET ให้ไม่ได้ เงื่อนไขสินเชื่อเปลี่ยนได้ตลอด ให้สอบถามธนาคารโดยตรง

ถ้าโควตาเต็ม คุณจะจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองแบบฟรีโฮลด์ไม่ได้ในเวลานั้น สิ่งที่มักถูกเสนอให้แทนคือการตั้งบริษัทไทยขึ้นมาถือห้อง หรือการจดทะเบียนสิทธิการเช่าระยะยาว 30 ปี ทั้งสองทางไม่ใช่การถือกรรมสิทธิ์และมีความเสี่ยงจริง

บริษัทที่ตั้งขึ้นเพื่อถือห้องอย่างเดียวโดยไม่มีธุรกิจจริงไม่ใช่สิ่งที่กฎหมายมุ่งหมาย ส่วนสิทธิการเช่าไม่ใช่ความเป็นเจ้าของและการต่ออายุไม่ได้ถูกรับประกัน คำแนะนำของผมคือเดินออกแล้วหาห้องในอาคารที่ยังมีโควตาเหลือ ถ้าจะพิจารณาสองทางนั้นจริง ให้ปรึกษาทนายความไทยด้านอสังหาริมทรัพย์ก่อนตัดสินใจ

สาเหตุที่พบบ่อยมีสามข้อ หนึ่งคือเงินถูกแลกเป็นบาทตั้งแต่ต้นทางแล้วโอนเข้ามาเป็นเงินบาท สองคือเงินเข้าบัญชีที่ไม่ใช่ชื่อผู้ซื้อ เช่น บัญชีเพื่อน ญาติ หรือนายหน้า สามคือระบุวัตถุประสงค์การโอนไม่ชัดจนธนาคารระบุไม่ได้ว่าเป็นการซื้อห้องชุด

กรณีที่หนึ่งกับสองมักแก้ย้อนหลังไม่ได้ ต้องโอนเงินเข้ามาใหม่ให้ถูกวิธี กรณีที่สามบางครั้งขอให้ธนาคารแก้ไขรายละเอียดธุรกรรมได้ วิธีที่ปลอดภัยที่สุดคือคุยกับธนาคารผู้รับเงินก่อนโอนก้อนแรก ไม่ใช่หลังจากเงินเข้าบัญชีแล้ว

ห้องชุดทุกห้องมีทะเบียนบ้านของตัวเองอยู่แล้ว และเจ้าของชาวต่างชาติยื่นขอมีชื่อในทะเบียนบ้านสำหรับผู้ไม่มีสัญชาติไทยได้ที่สำนักงานเขตที่ห้องตั้งอยู่ ซึ่งคนทั่วไปเรียกว่าทะเบียนบ้านเล่มเหลือง เอกสารและระยะเวลาต่างกันไปตามแต่ละเขต

เอกสารนี้มีประโยชน์เวลาทำธุรกรรมในไทย แต่เป็นเอกสารทะเบียนราษฎรเท่านั้น ไม่ใช่วีซ่า ไม่ให้สิทธิ์อยู่อาศัย และไม่เกี่ยวกับสถานะทางตรวจคนเข้าเมืองของคุณ ให้สอบถามสำนักงานเขตโดยตรงเพราะแนวปฏิบัติต่างกันจริง

ประเด็นสำคัญคือห้องนั้นถูกถืออยู่ในฝั่งโควตาไทย การโอนให้ผู้ซื้อต่างชาติจึงต้องกินโควตาต่างชาติที่เหลือของอาคาร ณ วันโอน ถ้าโควตาเต็มพอดีก่อนถึงคิวคุณ การจดทะเบียนจะทำไม่ได้

ทางป้องกันคือขอหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์เป็นตัวเลขตารางเมตรจากนิติบุคคลก่อนวางมัดจำ ตรวจซ้ำอีกครั้งก่อนวันนัดโอน และเขียนลงในสัญญาจะซื้อจะขายว่าถ้าจดทะเบียนในโควตาต่างชาติไม่ได้ ผู้ขายต้องคืนเงินมัดจำเต็มจำนวน ควรให้ทนายความไทยตรวจร่างสัญญาก่อนเซ็นทุกครั้ง