มาเอสโตร 19 รัชดา 19-วิภา — คอนโดรัชดา 19 ที่ตั้งอยู่บนมุมของถนนสองเส้น

ที่อยู่ที่ระบุมากับห้องคือ 98 ซอยวิภาวดีรังสิต 16 ถนนรัชดาภิเษก แขวงดินแดง เขตดินแดง กรุงเทพมหานคร 10400 เขตปกครองคือดินแดง ไม่ใช่ห้วยขวางและไม่ใช่จตุจักร ทั้งที่คนมักเรียกทำเลนี้รวม ๆ ว่ารัชดา ตัวโครงการอยู่ตรงจุดที่ซอยรัชดา 19 ทะลุมาเจอถนนวิภาวดีรังสิต ซึ่งเป็นที่มาของชื่อโครงการที่มีถนนสองเส้น

ระยะที่บันทึกไว้กับห้องทุกห้องคือ 750 เมตรถึงสถานี MRT รัชดาภิเษก (BL16) ที่ความเร็วเดินปกติราว 80 เมตรต่อนาที คือประมาณ 9–10 นาที เส้นทางคือออกจากซอยรัชดา 19 มาชนถนนรัชดาภิเษก แล้วเดินไปตามทางเท้าถึงปากทางสถานี ระยะนี้เดินได้จริงทุกวัน ต่างจากสายสีเหลืองที่อยู่ไกลกว่าเท่าตัว

ได้ แต่ไม่ควรวางแผนใช้ทุกวัน ระยะถึงสถานีลาดพร้าว (YL1) ต้นสายสีเหลืองคือ 1,500 เมตร หรือประมาณ 19 นาทีเดิน ซึ่งเป็นระยะที่คนส่วนใหญ่จะเปลี่ยนไปใช้วินมอเตอร์ไซค์หรือเรียกรถแทน สรุปคือโครงการนี้อยู่ระหว่างสองสายจริง แต่สายที่คุณจะใช้จริงทุกวันคือสายสีน้ำเงินที่สถานีรัชดาภิเษก ส่วนสายสีเหลืองเป็นทางเลือกสำรองที่ดีเวลาต้องไปฝั่งลาดพร้าว บางกะปิ หรือสำโรง

ข้อมูลที่มากับห้องทั้งสองห้องระบุตรงกันว่าสร้างเสร็จเดือนพฤศจิกายน 2562 ผู้พัฒนาคือ Major Development โครงการมี 4 อาคาร และพื้นที่อาคารรวมที่บันทึกไว้คือ 8,413 ตารางเมตร ห้องที่ผมถืออยู่กระจายอยู่คนละอาคาร คืออาคาร B หนึ่งห้อง และอาคาร D อีกหนึ่งห้อง ผมเป็นนายหน้าที่รับขายห้องมือสองจากเจ้าของ ไม่ได้เป็นตัวแทนของผู้พัฒนา

ค่าส่วนกลางที่บันทึกไว้คือ 65 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แปลงเป็นเงินจริงคือห้อง 1 ห้องนอน 30 ตร.ม. ประมาณ 1,950 บาทต่อเดือน หรือ 23,400 บาทต่อปี และห้อง 2 ห้องนอน 61.41 ตร.ม. ประมาณ 3,992 บาทต่อเดือน หรือราว 47,900 บาทต่อปี ตัวเลข 65 บาทอยู่กลางค่อนไปทางสูงสำหรับตึกในโซนรัชดา-ดินแดง ซึ่งเป็นเรื่องปกติของโครงการหลายอาคารที่มีพื้นที่ส่วนกลางและพนักงานมากกว่าตึกเดี่ยว

ได้ ทั้งสองห้องระบุว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ ผู้ซื้อชาวต่างชาติจึงถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองได้ โดยต้องโอนเงินเข้ามาให้ถูกวิธีเพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET ก่อนวางมัดจำควรขอให้นิติบุคคลยืนยันสัดส่วนโควตาต่างชาติที่เหลือของอาคารนั้นเป็นลายลักษณ์อักษร เพราะโควตานับแยกตามอาคาร ไม่ใช่ตามโครงการรวม

อยู่กลางกรอบ ห้อง 1 ห้องนอนอยู่ที่ 98,333 บาทต่อตารางเมตร และห้อง 2 ห้องนอนอยู่ที่ 100,961 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นขอบล่างของกลุ่มห้องรัชดาที่ผมถืออยู่ ส่วนตึกที่เก่ากว่าหรืออยู่ลึกเข้าไปในซอยจะลงไปต่ำกว่านั้นได้อีกมาก ภาพเปรียบเทียบทั้งย่านอยู่ในหน้าคอนโดรัชดา หน้านี้ตอบเฉพาะตึกนี้

เพราะในตึกนี้ผู้ขายทั้งสองรายตั้งราคาจากพื้นที่เกือบตรง ๆ ต่างกันแค่ 2,628 บาทต่อตารางเมตร หรือประมาณ 2.7 เปอร์เซ็นต์ ปกติห้องเล็กจะมีราคาต่อตารางเมตรสูงกว่าห้องใหญ่ชัดเจน การที่ตึกนี้แทบไม่มีส่วนต่างแปลว่าคุณซื้อพื้นที่ในราคาต่อตารางเมตรเกือบคงที่ พูดอีกแบบคือพื้นที่ส่วนที่เพิ่มขึ้นมา 31.41 ตร.ม. ของห้อง 2 ห้องนอน คิดออกมาได้ 103,470 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าเรตของห้อง 1 ห้องนอนแค่ราว 5 เปอร์เซ็นต์

แทบไม่เหลือแล้ว ตามกฎหมายอาคารชุด ผู้ประกอบการรับประกันโครงสร้างหลัก 5 ปี และส่วนควบอื่น 2 ปี นับจากวันจดทะเบียนอาคารชุด ไม่ได้เริ่มนับใหม่ตอนคุณรับโอนต่อจากเจ้าของเดิม โครงการนี้สร้างเสร็จเดือนพฤศจิกายน 2562 ทั้งสองช่วงจึงเดินครบไปแล้ว หลังจากนี้งานซ่อมส่วนกลางเป็นภาระของนิติบุคคลและกองทุนซ่อมบำรุง ก่อนวางมัดจำจึงควรขอดูงบการเงินและรายงานการประชุมใหญ่ย้อนหลัง

ได้ ห้อง M01301 อยู่อาคาร B และห้อง M04670 อยู่อาคาร D ทั้งสองอาคารอยู่ในโครงการเดียวกัน เดินถึงกันได้ ผมนัดให้ดูต่อกันในวันเดียวเพื่อให้คุณเทียบระยะเดินจากล็อบบี้ถึงประตูโครงการ เสียงจากถนน และแสงช่วงบ่ายของทั้งสองอาคารด้วยตัวเอง รหัสชั้นของ M01301 มาในรูปแบบ B-A5 ตามที่ต้นทางแจ้ง ผมจะยืนยันเลขชั้นจริงกับนิติบุคคลให้ก่อนนัดทุกครั้ง