เลือกตามขนาดห้อง · สตูดิโอ 22–26 ตร.ม.

คอนโดสตูดิโอ มือสอง 10 ห้อง เริ่ม 1.99 ล้าน — ทางเข้าที่ถูกที่สุดของคอนโดกลางกรุง

Q: คอนโดสตูดิโอราคาเริ่มต้นเท่าไหร่ งบไม่เกิน 2 ล้านซื้อได้จริงไหม

ได้ ตอนนี้มีสองห้องที่ราคา 1,990,000 บาทพอดี เป็นห้อง 22.82 และ 23 ตร.ม. ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ในตึกปี 2019 ย่านห้วยขวาง ช่วงราคาสตูดิโอทั้งหมดที่ผมถืออยู่คือ 1.99–3.49 ล้านบาท สิ่งที่ต้องเผื่อนอกเหนือจากราคาห้องคือค่าโอนที่กรมที่ดินและค่าส่วนกลางล่วงหน้า ซึ่งไม่เคยรวมอยู่ในราคาประกาศ ถ้างบคุณคือ 2 ล้านถ้วน ควรเล็งห้องราคาราว 1.9 ล้านเพื่อให้เหลือเงินสำหรับวันโอน ข้อมูลราคา ณ กรกฎาคม 2569

Q: ต่างชาติซื้อคอนโดสตูดิโอได้ไหม

ได้ สตูดิโอทั้ง 10 ห้องที่ผมถืออยู่ระบุว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ในชื่อตัวเองได้ เงื่อนไขสำคัญคือเงินต้องโอนเข้ามาเป็นสกุลต่างประเทศ เข้าบัญชีของผู้ซื้อเอง แล้วแลกเป็นบาทในไทย เพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET ให้ ถ้าไม่มีเอกสารนี้ กรมที่ดินจะไม่จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ต่างชาติให้ แม้จะจ่ายเงินครบแล้วก็ตาม

Kim Bangkok Property ถือคอนโดมือสองอยู่ 53 ห้อง และ 10 ห้องในนั้นเป็นสตูดิโอ ขนาด 22.58 ถึง 26.5 ตร.ม. ราคา 1.99 ถึง 3.49 ล้านบาท นี่คือคลาสที่คนซื้อคอนโดใบแรกเกือบทุกคนเริ่มต้น เพราะมันคือวิธีที่ถูกที่สุดที่จะได้ห้องของตัวเองในเมืองชั้นในโดยไม่ต้องกู้ก้อนใหญ่ หน้านี้ไม่ได้ขายตึกใดตึกหนึ่ง แต่เทียบสตูดิโอทุกห้องข้ามทำเลด้วยตัวเลขชุดเดียวกัน แล้วบอกตรง ๆ ว่า 23 ตารางเมตรอยู่จริงเป็นยังไง

10ห้องสตูดิโอในมือ

1.99 ล้านราคาเริ่มต้น

22.58–26.5ตร.ม. ช่วงขนาด

86,522บาท/ตร.ม. ต่ำสุด

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang M05368 สตูดิโอ 23ตร.ม.

4

คอนโดขาย

ขายคอนโด Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang สตูดิโอ 23 ตร.ม. ชั้น B-10

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang

สตูดิโอ
1
ชั้น B-10
23 ตร.ม.

฿ 1,990,000(86,522 บาท/ตร.ม.)

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang M05220 สตูดิโอ 22.82ตร.ม.

3

คอนโดขาย

ขายคอนโด Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang สตูดิโอ 22.82 ตร.ม. ชั้น B-22

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang

สตูดิโอ
1
ชั้น B-22
22.82 ตร.ม.

฿ 1,990,000(87,204 บาท/ตร.ม.)

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang M03717 สตูดิโอ 23.33ตร.ม.

9

คอนโดขาย

ขายคอนโด Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang สตูดิโอ 23.33 ตร.ม. ชั้น B-6

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang

สตูดิโอ
1
ชั้น B-6
23.33 ตร.ม.

฿ 2,050,000(87,870 บาท/ตร.ม.)

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang M04848 สตูดิโอ 23.25ตร.ม.

5

คอนโดขาย

ขายคอนโด Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang สตูดิโอ 23.25 ตร.ม. ชั้น E-19

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang

สตูดิโอ
1
ชั้น E-19
23.25 ตร.ม.

฿ 2,090,000(89,892 บาท/ตร.ม.)

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang M04849 สตูดิโอ 23.25ตร.ม.

3

คอนโดขาย

ขายคอนโด Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang สตูดิโอ 23.25 ตร.ม. ชั้น E-16

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang

สตูดิโอ
1
ชั้น E-16
23.25 ตร.ม.

฿ 2,090,000(89,892 บาท/ตร.ม.)

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang M04882 สตูดิโอ 23ตร.ม.

7

คอนโดขาย

ขายคอนโด Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang สตูดิโอ 23 ตร.ม. ชั้น E-20

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang

สตูดิโอ
1
ชั้น E-20
23 ตร.ม.

฿ 2,090,000(90,870 บาท/ตร.ม.)

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang M04850 สตูดิโอ 22.58ตร.ม.

7

คอนโดขาย

ขายคอนโด Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang สตูดิโอ 22.58 ตร.ม. ชั้น E-19

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang

สตูดิโอ
1
ชั้น E-19
22.58 ตร.ม.

฿ 2,090,000(92,560 บาท/ตร.ม.)

Aspire Sukhumvit-Rama 4 M04359 สตูดิโอ 26.5ตร.ม.

11

คอนโดขาย

ขายคอนโด Aspire Sukhumvit-Rama 4 สตูดิโอ 26.5 ตร.ม. ชั้น 20

Aspire Sukhumvit-Rama 4

สตูดิโอ
1
ชั้น 20
26.5 ตร.ม.

฿ 3,050,000(115,094 บาท/ตร.ม.)

Lumpini Suite Phetchaburi-Makkasan M01836 สตูดิโอ 23.18ตร.ม.

6

คอนโดขาย

ขายคอนโด Lumpini Suite Phetchaburi-Makkasan สตูดิโอ 23.18 ตร.ม. ชั้น 9

Lumpini Suite Phetchaburi-Makkasan

สตูดิโอ
1
ชั้น 9
23.18 ตร.ม.

฿ 2,690,000(116,048 บาท/ตร.ม.)

COBE Ratchada-Rama 9 M04321 สตูดิโอ 24.5ตร.ม.

3

คอนโดขาย

ขายคอนโด COBE Ratchada-Rama 9 สตูดิโอ 24.5 ตร.ม. ชั้น I-12

COBE Ratchada-Rama 9

สตูดิโอ
1
ชั้น I-12
24.5 ตร.ม.

฿ 3,490,000(142,449 บาท/ตร.ม.)

ข้อมูลราคา ณ กรกฎาคม 2569 · ราคาและสถานะห้องอาจเปลี่ยนแปลง

เริ่มจากคำนิยามก่อน เพราะคนเข้าใจผิดกันเยอะ

ห้องสตูดิโอคืออะไร และ 23 ตารางเมตรเหลือพื้นที่ใช้จริงกี่ตารางเมตร

สตูดิโอคือห้องชุดที่ไม่มีผนังกั้นห้องนอนออกจากพื้นที่นั่งเล่น ประตูที่ปิดได้จริงมีบานเดียวคือห้องน้ำ ส่วนเรื่องกรรมสิทธิ์ไม่มีอะไรต่างจากห้องใหญ่เลย มีโฉนดห้องชุดของตัวเอง ซื้อขายโอนได้เหมือนกันทุกประการ ปัญหาของคนซื้อครั้งแรกไม่ใช่เรื่องเอกสาร แต่คือการอ่านตัวเลข 23 ตร.ม. ในประกาศแล้วนึกภาพไม่ออกว่าจะเหลือที่ยืนเท่าไหร่

ตัวเลขที่ประกาศคือพื้นที่รวม ไม่ใช่พื้นที่ที่คุณเดินได้

พื้นที่ในโฉนดห้องชุดรวมทุกอย่างที่อยู่ในกรอบห้อง ทั้งห้องน้ำ ระเบียง ผนัง และช่องท่อ ห้อง 23 ตร.ม. จึงไม่ได้แปลว่าคุณมีพื้นที่วางของ 23 ตร.ม. นี่คือจุดที่คนดูรูปในประกาศแล้วผิดหวังตอนไปยืนจริงมากที่สุด

กรอบคร่าว ๆ ที่ควรเผื่อไว้ในใจ

ห้องน้ำในสตูดิโอส่วนใหญ่กินราว 3–4 ตร.ม. ระเบียงอีกราว 2–3 ตร.ม. และโถงทางเข้าที่มีตู้เสื้อผ้ากับเคาน์เตอร์ครัวอีกราว 3–4 ตร.ม. เมื่อหักออกจาก 23 ตร.ม. คุณจะเหลือพื้นที่นอน-นั่งเล่นจริงราว 13–15 ตร.ม. ตัวเลขนี้เป็นกรอบทั่วไป แต่ละผังต่างกันได้ ผมวัดจริงให้เป็นห้อง ๆ ได้ก่อนคุณตัดสินใจ

ระเบียงคือพื้นที่ที่คนประเมินผิดบ่อยที่สุด

ระเบียงนับรวมอยู่ในตารางเมตรที่คุณจ่ายเงินซื้อ แต่ใช้เป็นพื้นที่นั่งเล่นไม่ได้จริงในกรุงเทพ ส่วนใหญ่จบลงที่การเป็นที่ตากผ้าและที่ตั้งคอมเพรสเซอร์แอร์ ถ้าเทียบสองห้องที่พื้นที่เท่ากัน ห้องที่ระเบียงเล็กกว่ามักใช้งานได้จริงมากกว่า

วิธีเช็กเร็ว ๆ ก่อนไปดูห้อง — เอาสายวัดไปวัดพื้นที่บ้านหรือห้องนอนที่คุณอยู่ตอนนี้ แล้วเทียบกับ 13–15 ตร.ม. ที่เหลือจริง ถ้าห้องนอนปัจจุบันของคุณใหญ่กว่านั้นและคุณยังรู้สึกอึดอัด สตูดิโอจะไม่ใช่คำตอบ ต่อให้ราคาน่าสนใจแค่ไหน

ตารางหลักของหน้านี้

สตูดิโอทั้ง 10 ห้องในมือ เรียงจากถูกที่สุดต่อตารางเมตร

นี่คือสิ่งที่หน้าโครงการทำให้คุณไม่ได้ เพราะแต่ละหน้าเล่าเฉพาะตึกของตัวเอง ตารางนี้เอาสตูดิโอทุกห้องที่ผมถืออยู่มาวางเรียงกันข้ามทำเล ด้วยหน่วยเดียวกัน เพื่อให้คุณเห็นทันทีว่าเงินก้อนที่ต่างกัน 1.5 ล้านซื้อความต่างอะไรได้บ้าง กดชื่อโครงการเพื่อเข้าไปดูรายละเอียดตึกและห้องทั้งหมดในตึกนั้น

ตารางเปรียบเทียบคอนโดสตูดิโอมือสอง 10 ห้อง เรียงตามราคาต่อตารางเมตร
โครงการ	ทำเล	ตร.ม.	ชั้น	ราคา	บาท/ตร.ม.	ปีสร้างเสร็จ	ระยะถึงสถานี
Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang	ห้วยขวาง	23	ตึก B ชั้น 10	฿1.99M	86,522	2019	MRT ห้วยขวาง 1.05 กม.
Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang	ห้วยขวาง	22.82	ตึก B ชั้น 22	฿1.99M	87,204	2019	MRT ห้วยขวาง 1.05 กม.
Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang	ห้วยขวาง	23.33	ตึก B ชั้น 6	฿2.05M	87,870	2019	MRT ห้วยขวาง 1.05 กม.
Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang	ห้วยขวาง	23.25	ตึก E ชั้น 19	฿2.09M	89,892	2019	MRT ห้วยขวาง 1.05 กม.
Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang	ห้วยขวาง	23.25	ตึก E ชั้น 16	฿2.09M	89,892	2019	MRT ห้วยขวาง 1.05 กม.
Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang	ห้วยขวาง	23	ตึก E ชั้น 20	฿2.09M	90,870	2019	MRT ห้วยขวาง 1.05 กม.
Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang	ห้วยขวาง	22.58	ตึก E ชั้น 19	฿2.09M	92,560	2019	MRT ห้วยขวาง 1.05 กม.
Aspire Sukhumvit-Rama 4	สุขุมวิท	26.5	ชั้น 20	฿3.05M	115,094	2025	BTS พระโขนง 600 ม.
Lumpini Suite Phetchaburi-Makkasan	พระราม 9	23.18	ชั้น 9	฿2.69M	116,048	2018	ARL มักกะสัน 575 ม.
COBE Ratchada-Rama 9	ห้วยขวาง	24.5	ตึก I ชั้น 12	฿3.49M	142,449	2026	MRT ศูนย์วัฒนธรรมฯ 1.2 กม.

ข้อมูลราคา ณ กรกฎาคม 2569 · ราคาที่เห็นเป็นราคาตั้งของเจ้าของ ยังต่อรองได้หลายห้อง ราคาและสถานะห้องเปลี่ยนได้ตลอด ทักมาเช็กล่าสุดก่อนตัดสินใจทุกครั้ง

อ่านตารางนี้ให้ออกแค่สามบรรทัดก็พอ บรรทัดแรก เจ็ดในสิบห้องมาจากตึกเดียวกันในย่านห้วยขวาง เป็นตึกปี 2019 ขนาดราว 23 ตร.ม. ราคา 1.99–2.09 ล้าน ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ นั่นแปลว่าถ้าคุณกำลังหาสตูดิโอในงบสองล้าน คุณกำลังเลือกระหว่างห้องที่ผังเกือบเหมือนกัน ต่างกันที่ชั้นและตึกย่อยเท่านั้น ซึ่งเป็นข่าวดี เพราะคุณเทียบกันตรง ๆ ได้และมีอำนาจต่อรอง

บรรทัดที่สอง ส่วนต่างราคาต่อตารางเมตรจาก 86,522 ไปถึง 142,449 บาท คือ 65 เปอร์เซ็นต์ และมันไม่ได้ซื้อพื้นที่เพิ่ม เพราะห้องที่แพงที่สุดต่อตารางเมตรมีขนาด 24.5 ตร.ม. ซึ่งใหญ่กว่าห้องถูกสุดแค่ 1.5 ตร.ม. เท่านั้น สิ่งที่คุณจ่ายเพิ่มคือปีที่สร้างเสร็จ ระยะเดินถึงสถานี และสภาพงานระบบที่ยังไม่ถึงรอบซ่อมใหญ่ ไม่ใช่ตารางเมตร

บรรทัดที่สาม สังเกตห้องขนาด 26.5 ตร.ม. ในย่านสุขุมวิทที่ราคา 3.05 ล้าน กับห้อง 24.5 ตร.ม. ที่ราคา 3.49 ล้าน ห้องที่ใหญ่กว่ากลับถูกกว่าทั้งเงินก้อนและต่อตารางเมตร เพราะอยู่ปลายสายรถไฟฟ้าคนละจุดและเป็นห้องที่ไม่มีเฟอร์นิเจอร์ ถ้าคุณตัดสินใจจากตัวเลขเดียวคือราคาต่อตารางเมตร คุณจะพลาดเรื่องพวกนี้ทุกครั้ง

ตัวเลขที่ทำให้คนสับสนที่สุด

ทำไมสตูดิโอถึงแพงกว่าห้องใหญ่เมื่อคิดเป็นบาทต่อตารางเมตร

คนซื้อครั้งแรกเกือบทุกคนเจอเรื่องนี้แล้วงง เปิดดูตึกเดียวกัน สตูดิโอ 23 ตร.ม. ราคาต่อตารางเมตรสูงกว่า หรือเกือบเท่ากับ ห้อง 1 ห้องนอน 29 ตร.ม. ทั้งที่เล็กกว่าตั้ง 6 ตารางเมตร ถ้าห้องเล็กแปลว่าถูก มันไม่ควรเป็นแบบนี้

คำอธิบายอยู่ที่โครงสร้างต้นทุน ของแพงในห้องชุดไม่ใช่พื้นกับผนัง แต่คือห้องน้ำและครัว ทั้งสองอย่างมีงานระบบน้ำดี น้ำทิ้ง ท่ออากาศ กันซึม สุขภัณฑ์ และเคาน์เตอร์ ซึ่งมีต้นทุนเกือบเท่ากันไม่ว่าห้องจะ 23 ตร.ม. หรือ 45 ตร.ม. เพราะสตูดิโอก็ต้องมีห้องน้ำหนึ่งห้องและครัวหนึ่งชุดเหมือนกัน เมื่อเอาต้นทุนก้อนคงที่มาหารด้วยพื้นที่ที่น้อยกว่า ตัวเลขต่อตารางเมตรจึงเด้งขึ้น

เห็นได้จริงในสต็อกของผม สตูดิโอในตึกปี 2019 ย่านห้วยขวางอยู่ที่ 86,522 ถึง 92,560 บาท/ตร.ม. ขณะที่ห้อง 1 ห้องนอน 29.49 ตร.ม. ในตึกเดียวกันอยู่ที่ 88,165 บาท/ตร.ม. คือแทรกอยู่กลางช่วงของสตูดิโอพอดี ทั้งที่พื้นที่ต่างกัน 6 ตารางเมตรและมีผนังห้องนอนเพิ่มมาให้

สิ่งที่ควรทำแทนคือดูสองตัวเลขคู่กันเสมอ เงินก้อนรวมที่ต้องจ่ายจริงในวันโอน กับพื้นที่ที่คุณจะได้ใช้จริง ราคาต่อตารางเมตรมีประโยชน์มากเวลาเทียบห้องขนาดใกล้เคียงกันข้ามตึก แต่ใช้เทียบข้ามขนาดห้องไม่ได้ และมันคือเหตุผลที่หน้านี้แยกออกมาจากหน้าห้องขนาดอื่น

86,522สตูดิโอ 23 ตร.ม. บาท/ตร.ม.

88,1651 ห้องนอน 29.49 ตร.ม. ตึกเดียวกัน

+6ตร.ม. ที่ได้เพิ่ม

+610,000บาท ที่ต้องจ่ายเพิ่ม

ความจริงเรื่องการอยู่อาศัย

เฟอร์นิเจอร์ชุดไหนลงได้จริงใน 22–26 ตร.ม. และชุดไหนลงไม่ได้

คำถามนี้สำคัญกว่าเรื่องวิวและสระว่ายน้ำมาก เพราะมันคือสิ่งที่คุณจะเจอทุกวันเป็นเวลาหลายปี ห้องสตูดิโอเก้าในสิบห้องที่ผมถืออยู่เป็นห้อง Fully furnished อยู่แล้ว ซึ่งช่วยได้มาก แต่คุณยังต้องรู้ว่าอะไรเพิ่มเข้าไปได้อีก

ลงได้สบายในพื้นที่จริง 13–15 ตร.ม.

เตียง 5 ฟุต — เป็นขนาดมาตรฐานที่ห้องขนาดนี้ออกแบบมารองรับ วางชิดผนังยาวแล้วยังเหลือทางเดินข้างเตียง

โต๊ะทำงานลึกไม่เกิน 50 ซม. — พอสำหรับจอเดียวกับโน้ตบุ๊ก ถ้าคุณใช้จอคู่ ต้องยอมเสียพื้นที่อื่นแลก

ตู้เย็นสูงไม่เกิน 5–6 คิว — ช่องที่เตรียมไว้ในเคาน์เตอร์ครัวของห้องขนาดนี้มักกว้างเท่านั้นพอดี

เครื่องซักผ้าฝาบน 6–7 กก. หรือฝาหน้าขนาดเล็ก — ต้องเช็กก่อนว่าตึกอนุญาตให้ติดในห้องหรือบังคับใช้ส่วนกลาง

ลงไม่ได้ หรือลงแล้วเสียใจ

โซฟาสามที่นั่ง — กินทางเดินจนต้องเดินอ้อมทุกครั้ง ในห้อง 23 ตร.ม. คนส่วนใหญ่ลงเอยที่เก้าอี้ตัวเดียวหรือไม่มีเลย

โต๊ะกินข้าว 4 ที่นั่ง — ไม่เหลือที่ ห้องขนาดนี้ใช้เคาน์เตอร์บาร์หรือโต๊ะพับแทน

ตู้เสื้อผ้าเพิ่มอีกใบ — เป็นสิ่งที่คนอยากได้มากที่สุดและวางได้ยากที่สุด ทางออกจริงคือใช้พื้นที่ใต้เตียงและเหนือประตู

เตาผัดแบบไทยเต็มรูปแบบ — ครัวเปิดในสตูดิโอไม่มีผนังกั้นกลิ่น ตึกส่วนใหญ่จึงจำกัดไว้ที่การทำอาหารเบา ๆ เท่านั้น

เรื่องที่คนพูดถึงน้อยที่สุดแต่สำคัญที่สุดคือ ที่เก็บของ สตูดิโอไม่มีห้องเก็บของ ไม่มีตู้ใต้บันได ไม่มีมุมทิ้ง กระเป๋าเดินทางใบใหญ่ พัดลม จักรยาน กล่องเอกสาร ทุกอย่างต้องหาที่อยู่ในกรอบเดียวกับที่คุณนอน คนที่อยู่สตูดิโอได้ยาวคือคนที่ยอมลดของ ส่วนคนที่ของเยอะจะรู้สึกว่าห้องเล็กลงทุกเดือน ทั้งที่พื้นที่เท่าเดิม

ข้อดีที่ต้องพูดถึงคู่กันคือค่าใช้จ่ายรายเดือน ห้องเล็กแปลว่าแอร์ตัวเดียวเอาอยู่ ค่าไฟต่ำกว่าห้องใหญ่ชัดเจน ทำความสะอาดจบใน 20 นาที และค่าส่วนกลางซึ่งคิดตามตารางเมตรก็ต่ำที่สุดในบรรดาทุกขนาดห้อง สำหรับคนที่อยู่คนเดียวและใช้เวลาส่วนใหญ่นอกบ้าน นี่คือสมการที่คุ้มมาก

เส้นแบ่งที่ผมเห็นจากการพาคนดูห้องจริง

อยู่คนเดียวลงตัว อยู่สองคนพังตรงไหน

เหมาะมาก ถ้าคุณคือ

คนซื้อห้องแรกงบไม่เกิน 2.5 ล้าน — สตูดิโอคือประตูบานเดียวที่ยังเปิดอยู่ในงบนี้สำหรับทำเลติดรถไฟฟ้าในเมือง

คนทำงานที่กลับบ้านมาแค่นอน — ถ้าคุณอยู่บ้านวันละ 10 ชั่วโมงและ 8 ชั่วโมงในนั้นคือนอน ขนาดห้องแทบไม่มีผลกับคุณภาพชีวิต

พ่อแม่ที่ซื้อให้ลูกเรียนมหาวิทยาลัย — ค่าผ่อนต่อเดือนมักใกล้เคียงกับค่าเช่าหอ แต่จบด้วยการมีสินทรัพย์

นักลงทุนรายย่อยที่เพิ่งเริ่ม — เงินก้อนต่ำสุด สภาพคล่องขายต่อสูงสุด และผู้เช่ากลุ่มใหญ่ที่สุด

ยังไม่เหมาะ ถ้าคุณคือ

คู่ที่อยู่ด้วยกันถาวร — ปัญหาไม่ใช่ที่นอน แต่คือไม่มีประตูบานไหนกั้นเสียงและแสงได้เลย คนหนึ่งประชุมออนไลน์ อีกคนต้องออกไปนั่งข้างนอกห้อง

คนที่ทำงานจากบ้านเต็มเวลา — การนอน กิน และทำงานในสี่ผนังเดียวกันมีต้นทุนทางใจที่ตัวเลขในประกาศไม่ได้บอก

คนทำอาหารจริงจัง — ครัวเปิดไม่มีผนังกั้น กลิ่นจะติดที่นอนและผ้าทุกครั้งที่ผัด

คนของเยอะ — ไม่มีที่เก็บของสำรอง และการเช่าโกดังข้างนอกทำให้ข้อได้เปรียบด้านราคาหายไปทันที

ถ้าคุณอ่านคอลัมน์ขวาแล้วพยักหน้ามากกว่าหนึ่งข้อ บอกผมมาได้เลย ผมจะไม่พยายามขายสตูดิโอให้คุณ แต่จะส่งห้องขนาดถัดไปที่ยังอยู่ในงบของคุณให้แทน การขายห้องผิดขนาดคือเรื่องที่กลับมาหาผมเสมอในสองปีถัดมา

ฝั่งผู้เช่า

ใครคือคนเช่าสตูดิโอ และเขาตัดสินใจจากอะไร

ผมขายอย่างเดียวไม่รับปล่อยเช่า ตัวเลขด้านล่างจึงเป็นกรอบที่เห็นจากประกาศในย่านเดียวกัน ไม่ใช่ตัวเลขที่ผมรับประกัน และผมไม่คำนวณผลตอบแทนให้ใคร เพราะมันขึ้นกับสภาพห้องและช่วงเวลาปล่อยมากเกินกว่าจะพูดรวม ๆ ได้

8–12kค่าเช่าสตูดิโอ ห้วยขวาง–รัชดา

12–18kค่าเช่าสตูดิโอ พระราม 9–สุขุมวิท

45–55ค่าส่วนกลาง บาท/ตร.ม./เดือน

9 ใน 10ห้องตกแต่งครบพร้อมอยู่

นักศึกษาและเด็กจบใหม่

กลุ่มที่ตัดสินใจจากค่าเช่าต่อเดือนก่อนเรื่องอื่นทั้งหมด ห้องที่ตกแต่งครบและมีเครื่องซักผ้าในห้องได้เปรียบมาก เพราะเขาย้ายเข้าได้ด้วยกระเป๋าใบเดียว สัญญามักเป็นปีต่อปีและต่อสัญญาบ่อย

คนทำงานออฟฟิศตัวคนเดียว

กลุ่มที่จ่ายตรงเวลาที่สุดและอยู่นานที่สุด เขาเลือกจากระยะเดินถึงสถานีเป็นอันดับแรก ห้องที่อยู่ในระยะ 500 เมตรจากทางออกสถานีปล่อยได้เร็วกว่าห้องที่ไกล 1 กิโลเมตรอย่างเห็นได้ชัด แม้ค่าเช่าจะสูงกว่า

คนต่างชาติที่เข้ามาระยะกลาง

ทั้งคนจีนที่เข้ามาทำงานหรือทำธุรกิจ และคนทำงานต่างชาติที่มาสัญญาหนึ่งถึงสองปี กลุ่มนี้ให้ค่ากับความสะดวก ร้านค้ารอบตึก และการที่ห้องพร้อมอยู่ทันที มากกว่าค่าเช่าที่ถูกที่สุด

สิ่งที่คนซื้อไว้ปล่อยเช่ามักประเมินต่ำเกินไปคือจำนวนคู่แข่ง สตูดิโอเป็นห้องที่ผู้พัฒนาสร้างเยอะที่สุดในรอบสิบปีที่ผ่านมา ตึกหนึ่งตึกจึงมีสตูดิโอผังเหมือนกันเป็นร้อยห้อง และห้องว่างพร้อมกันหลายสิบห้องเป็นเรื่องปกติ ผลคือค่าเช่าถูกตรึงไว้ที่ระดับหนึ่งและขึ้นยาก สิ่งที่ทำให้ห้องคุณถูกเลือกก่อนคือชั้น ทิศที่ไม่ร้อนตอนบ่าย เฟอร์นิเจอร์ที่ยังใช้ได้จริง และรูปถ่ายที่ตรงกับของจริง ไม่ใช่ราคาที่ตั้งสูงแล้วรอ ถ้าคุณอยากได้ตัวเลขฝั่งลงทุนแบบละเอียด อ่านต่อได้ที่หน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า

เรื่องที่ต้องคิดตั้งแต่วันซื้อ

ขายต่อสตูดิโอเร็วที่สุด แต่ต้องยอมแข่งราคาที่สุดด้วย

สตูดิโอมีคุณสมบัติสองอย่างที่ขัดกันเองอยู่ในตัว มันเป็นห้องที่ สภาพคล่องสูงที่สุด เพราะเงินก้อนต่ำที่สุด คนที่มีกำลังซื้อระดับ 2 ล้านมีจำนวนมากกว่าคนที่มีกำลังซื้อระดับ 6 ล้านหลายเท่า ประกาศขายสตูดิโอจึงมีคนติดต่อเข้ามาเร็วกว่าห้องใหญ่เสมอ

แต่ในเวลาเดียวกันมันก็เป็นห้องที่ มีของแข่งมากที่สุด ตึกที่มีสตูดิโอ 300 ห้อง จะมีสตูดิโอผังเดียวกันประกาศขายพร้อมกัน 10–20 ห้องเป็นเรื่องปกติ คนซื้อเปิดหน้าจอเดียวเห็นทั้งหมด เทียบชั้น ทิศ และราคาได้ในสามนาที ห้องที่ตั้งราคาสูงกว่าเพื่อนแค่ห้าหมื่นบาทมักถูกข้ามไปโดยไม่มีใครโทรมาต่อรองเลย

สิ่งที่ทำได้ตั้งแต่วันซื้อคือเลือกห้องที่มีจุดต่างซึ่งลอกกันไม่ได้ ชั้นที่สูงกว่าค่ากลางของตึก ทิศที่ไม่รับแดดบ่ายเต็ม ๆ ห้องมุมที่มีหน้าต่างสองด้าน หรือผังที่ระเบียงเล็กแต่พื้นที่ในห้องมากกว่า สิ่งเหล่านี้ไม่ได้ทำให้คุณซื้อถูกลง แต่ทำให้ตอนขายคุณไม่ต้องแข่งที่ราคาอย่างเดียว

อีกเรื่องที่กระทบราคาขายต่อโดยตรงคือประวัติค่าส่วนกลาง ห้องที่ค้างค่าส่วนกลางจะโอนไม่ได้จนกว่าจะเคลียร์ และห้องที่นิติบุคคลเก็บเงินไม่ได้ทั้งตึกจะมีส่วนกลางทรุดโทรมภายในไม่กี่ปี ซึ่งกดราคาทุกห้องในตึกลงพร้อมกัน ตอนผมพาไปดูห้อง ผมขอดูตัวเลขนี้จากนิติบุคคลให้ก่อนเสมอ

ห้องที่มีอยู่จริงตอนนี้

สี่ตึกที่มีสตูดิโออยู่ในมือผม กระจายอยู่สามทำเล

แปดในสิบห้องอยู่ในเขตห้วยขวาง อีกสองห้องอยู่ในย่านพระราม 9 และสุขุมวิท กดเข้าไปดูรายละเอียดตึก ค่าส่วนกลาง และห้องอื่นในตึกเดียวกันได้จากการ์ดด้านล่าง

ห้องสตูดิโอตกแต่งครบขนาด 23 ตารางเมตรในตึกปี 2019 ย่านห้วยขวาง

7 ใน 10 ห้องอยู่ที่นี่

สตูดิโอกลุ่มถูกที่สุด ห้วยขวาง ปี 2019

฿1.99M – ฿2.09M

7 ห้อง22.58–23.33 ตร.ม.86,522–92,560 บาท/ตร.ม.

ตกแต่งครบทุกห้อง · ค่าส่วนกลาง 55 บาท/ตร.ม. · MRT ห้วยขวาง ราว 1.05 กม.

ดูตึกและห้องทั้งหมด

ห้องสตูดิโอชั้น 9 ตกแต่งครบ ย่านมักกะสัน ใกล้แอร์พอร์ตเรลลิงก์

ใกล้ ARL ที่สุด

สตูดิโอสำหรับคนบินบ่อย ย่านมักกะสัน

฿2.69M

1 ห้อง23.18 ตร.ม. ชั้น 9116,048 บาท/ตร.ม.

ตกแต่งครบ · ค่าส่วนกลาง 48 บาท/ตร.ม. · ARL มักกะสัน ราว 575 ม.

ดูตึกและห้องทั้งหมด

ห้องสตูดิโอเปล่าขนาด 26.5 ตารางเมตร ชั้น 20 ย่านสุขุมวิท-พระราม 4

ห้องใหญ่ที่สุดในคลาส

สตูดิโอ 26.5 ตร.ม. ตึกใหม่ฝั่งสุขุมวิท

฿3.05M

1 ห้อง26.5 ตร.ม. ชั้น 20115,094 บาท/ตร.ม.

ห้องเปล่าไม่มีเฟอร์นิเจอร์ · ค่าส่วนกลาง 45 บาท/ตร.ม. · BTS พระโขนง ราว 600 ม.

ดูตึกและห้องทั้งหมด

ห้องสตูดิโอในตึกที่เพิ่งสร้างเสร็จปี 2026 ย่านห้วยขวาง

ตึกใหม่ที่สุด

สตูดิโอในตึกสร้างเสร็จปี 2026

฿3.49M

1 ห้อง24.5 ตร.ม.142,449 บาท/ตร.ม.

ตกแต่งครบ · ค่าส่วนกลาง 55 บาท/ตร.ม. · MRT ศูนย์วัฒนธรรมฯ ราว 1.2 กม.

ดูตึกและห้องทั้งหมด

สตูดิโอทั้ง 10 ห้องระบุว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองได้ โดยต้องโอนเงินเข้ามาให้ถูกวิธีเพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET รายละเอียดทั้งหมดอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย ค่าโอนที่กรมที่ดินในทุกห้องบันทึกไว้ว่าแบ่งกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย แต่ข้อนี้ต่อรองได้และต้องเขียนลงในสัญญาให้ชัด

คิดเป็นเงินจริงต่อเดือน

ค่าใช้จ่ายรายเดือนของสตูดิโอ 23 ตร.ม. คิดออกมาเท่าไหร่

ราคาห้องคือตัวเลขที่คนดูก่อน แต่ตัวเลขที่ตัดสินว่าคุณจะอยู่ได้สบายหรือไม่คือค่าใช้จ่ายรายเดือน ด้านล่างเป็นกรอบที่คำนวณจากค่าส่วนกลางจริงของห้องในมือ

ประมาณการค่าใช้จ่ายรายเดือนของห้องสตูดิโอ
รายการ	ห้อง 23 ตร.ม. ค่าส่วนกลาง 55 บาท	ห้อง 26.5 ตร.ม. ค่าส่วนกลาง 45 บาท
ค่าส่วนกลาง	~1,265 บาท	~1,193 บาท
ค่าน้ำ (คนเดียว)	~150–300 บาท	~150–300 บาท
ค่าไฟ (แอร์ 1 ตัว)	~700–1,500 บาท	~800–1,700 บาท
เงินกองทุนซ่อมบำรุง	จ่ายก้อนเดียวตอนโอน ไม่ใช่รายเดือน	จ่ายก้อนเดียวตอนโอน ไม่ใช่รายเดือน

ค่าน้ำค่าไฟเป็นกรอบประมาณการจากการใช้งานของคนเดียว ไม่ใช่ตัวเลขที่รับประกัน ค่าส่วนกลางคำนวณจากอัตราที่บันทึกไว้ในข้อมูลห้องจริง ณ กรกฎาคม 2569

คำถามที่ถูกถามซ้ำที่สุดในคลาสนี้

คำถามที่คนหาห้องสตูดิโอถามผมบ่อยที่สุด

ห้องสตูดิโอ คืออะไร ต่างจากคอนโด 1 ห้องนอนยังไง

ห้องสตูดิโอคือห้องชุดที่ไม่มีผนังกั้นห้องนอนออกจากพื้นที่นั่งเล่น ประตูที่ปิดได้จริงมีบานเดียวคือห้องน้ำ ส่วนคอนโด 1 ห้องนอนมีผนังทึบและประตูแยกห้องนอนออกมาต่างหาก

ในทางเอกสารสิทธิ์ไม่ต่างกันเลย ทั้งคู่เป็นห้องชุดที่มีโฉนดห้องชุดของตัวเอง ต่างกันที่การใช้งานและราคา ที่ต้องระวังคือช่วงขนาดของสองคลาสนี้ซ้อนกันอยู่ สตูดิโอในมือผมอยู่ที่ 22.58–26.5 ตร.ม. ส่วน 1 ห้องนอนเริ่มที่ 25.84 ตร.ม. คนที่คิดว่าซื้อ 1 ห้องนอนแล้วจะได้พื้นที่มากกว่าเสมอ มักตกใจตอนไปยืนดูห้องจริง

ห้องสตูดิโอ ขนาดเท่าไหร่ถึงจะอยู่ได้จริง

เส้นแบ่งที่ผมเห็นจากการพาคนดูห้องคือ 22 ตร.ม. ต่ำกว่านั้นเตียง 5 ฟุตกับโต๊ะทำงานจะเริ่มชนกัน ที่ 23 ตร.ม. ซึ่งเป็นขนาดของสตูดิโอส่วนใหญ่ในมือผม คุณจะเหลือพื้นที่นอน-นั่งเล่นจริงประมาณ 13–15 ตร.ม. หลังหักห้องน้ำ ระเบียง และโถงทางเข้าออกไปแล้ว

ที่ 26 ตร.ม. ขึ้นไปคุณเริ่มวางโซฟาสองที่นั่งเพิ่มได้โดยไม่ต้องเบียดทางเดิน แต่ราคาที่ต้องจ่ายเพิ่มก็ขยับขึ้นเป็นหลักแสน ผมวัดพื้นที่จริงเป็นห้อง ๆ ให้ได้ก่อนคุณตัดสินใจ

คอนโดสตูดิโอราคาเริ่มต้นเท่าไหร่ งบไม่เกิน 2 ล้านซื้อได้จริงไหม

ได้ครับ ตอนนี้มีสองห้องที่ราคา 1,990,000 บาทพอดี เป็นห้อง 22.82 และ 23 ตร.ม. ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ในตึกปี 2019 ย่านห้วยขวาง ช่วงราคาสตูดิโอทั้งหมดที่ผมถืออยู่คือ 1.99–3.49 ล้านบาท

สิ่งที่ต้องเผื่อนอกเหนือจากราคาห้องคือค่าโอนที่กรมที่ดินและค่าส่วนกลางล่วงหน้า ซึ่งไม่เคยรวมอยู่ในราคาประกาศ ถ้างบคุณคือ 2 ล้านถ้วน ควรเล็งห้องราคาราว 1.9 ล้านเพื่อให้เหลือเงินสำหรับวันโอน ข้อมูลราคา ณ กรกฎาคม 2569

ทำไมสตูดิโอราคาต่อตารางเมตรแพงกว่าห้อง 1 ห้องนอนในตึกเดียวกัน

เพราะต้นทุนที่แพงที่สุดในห้องชุดคือห้องน้ำกับครัว และสองอย่างนี้มีต้นทุนเกือบเท่ากันไม่ว่าห้องจะ 23 หรือ 45 ตร.ม. เมื่อเอาต้นทุนก้อนคงที่มาหารด้วยพื้นที่ที่เล็กกว่า ราคาต่อตารางเมตรจึงสูงกว่าโดยธรรมชาติ

ตัวอย่างจากสต็อกจริง สตูดิโอในตึกปี 2019 อยู่ที่ 86,522–92,560 บาท/ตร.ม. ขณะที่ห้อง 1 ห้องนอน 29.49 ตร.ม. ในตึกเดียวกันอยู่ที่ 88,165 บาท/ตร.ม. คือแทรกอยู่กลางช่วงพอดี อย่าใช้ราคาต่อตารางเมตรตัดสินว่าสตูดิโอแพงหรือถูกโดยไม่ดูเงินก้อนรวม

ห้องสตูดิโออยู่สองคนได้ไหม

อยู่ได้ในทางกายภาพ แต่ผมไม่แนะนำถ้าสองคนนั้นมีตารางเวลาไม่ตรงกัน ปัญหาไม่ใช่พื้นที่นอน แต่คือไม่มีประตูสักบานที่ปิดกั้นเสียงและแสงได้ คนหนึ่งประชุมออนไลน์ อีกคนต้องออกไปนั่งข้างนอกห้อง

ตู้เสื้อผ้าที่ออกแบบมาสำหรับคนเดียวจะเต็มภายในเดือนแรก ถ้าอยู่กันสองคนแบบถาวร ให้ข้ามไปดูห้อง 1 ห้องนอนที่มีผนังจริงตั้งแต่ต้น จะประหยัดกว่าการซื้อสตูดิโอแล้วขายทิ้งในปีที่สอง

ต่างชาติซื้อคอนโดสตูดิโอได้ไหม

ได้ครับ สตูดิโอทั้ง 10 ห้องที่ผมถืออยู่ระบุว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ในชื่อตัวเองได้

เงื่อนไขสำคัญคือเงินต้องโอนเข้ามาเป็นสกุลต่างประเทศ เข้าบัญชีของผู้ซื้อเอง แล้วแลกเป็นบาทในไทย เพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET ให้ ถ้าไม่มีเอกสารนี้ กรมที่ดินจะไม่จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ต่างชาติให้ แม้จะจ่ายเงินครบแล้วก็ตาม ควรยืนยันเงื่อนไขล่าสุดกับธนาคารและสำนักงานที่ดินก่อนโอนเงินทุกครั้ง

ซื้อสตูดิโอไว้ปล่อยเช่าคุ้มไหม ค่าเช่าประมาณเท่าไหร่

กรอบค่าเช่าสตูดิโอที่เห็นจากประกาศในย่านเดียวกันคือประมาณ 8,000–12,000 บาทต่อเดือนในห้วยขวางและรัชดา และประมาณ 12,000–18,000 บาทในย่านพระราม 9 และสุขุมวิทที่เดินถึงสถานีได้

ตัวเลขนี้เป็นกรอบคร่าว ๆ ไม่ใช่ตัวเลขที่ผมรับประกัน ผมขายอย่างเดียวไม่รับปล่อยเช่า จุดที่ต้องระวังคือซัพพลายสตูดิโอในกรุงเทพมีมาก การตั้งค่าเช่าสูงกว่าตลาดจะทำให้ห้องว่างยาวจนกินกำไรที่คำนวณไว้

ขายต่อห้องสตูดิโอยากไหม

ขายต่อได้เร็วที่สุดในบรรดาขนาดห้องทั้งหมด เพราะฐานคนซื้อกว้างที่สุด ทั้งคนซื้ออยู่คนเดียว พ่อแม่ที่ซื้อให้ลูกเรียน และนักลงทุนรายย่อย

แต่ต้องแลกด้วยการแข่งราคาที่หนักที่สุด เพราะในตึกเดียวกันมักมีสตูดิโอผังเหมือนกันประกาศขายพร้อมกันหลายห้อง สิ่งที่ทำให้ห้องคุณขายก่อนเพื่อนคือชั้น ทิศ สภาพเฟอร์นิเจอร์ และการที่ค่าส่วนกลางไม่ค้าง ไม่ใช่การตั้งราคาสูงแล้วรอ

ค่าส่วนกลางห้องสตูดิโอเดือนละเท่าไหร่

สตูดิโอในมือผมเก็บค่าส่วนกลางระหว่าง 45 ถึง 55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เมื่อคูณกับพื้นที่จริงจะได้ประมาณ 1,190–1,350 บาทต่อเดือน

นี่คือค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายทุกเดือนไม่ว่าจะอยู่เองหรือปล่อยว่าง และตอนโอนมักต้องจ่ายล่วงหน้าหนึ่งปี บวกเงินกองทุนซ่อมบำรุงก้อนแรกด้วย ผมคำนวณตัวเลขจริงของห้องที่คุณสนใจให้ได้ก่อนวางมัดจำ

บอกงบกับขนาดที่คุณรับได้ เดี๋ยวผมคัดสตูดิโอให้วันนี้

ไม่ต้องกรอกฟอร์ม ไม่ต้องทิ้งเบอร์ บอกแค่ว่างบเท่าไหร่ อยู่เองหรือปล่อยเช่า ต้องเดินถึงสถานีในกี่นาที และรับขนาดต่ำสุดได้กี่ตารางเมตร เท่านี้ผมคัดจาก 10 ห้องนี้ให้ได้เลย ถ้าไม่มีห้องไหนตรงกับคุณจริง ๆ ผมบอกตรง ๆ แล้วเสนอขนาดถัดไปให้แทน ค่านายหน้าของผมมาจากฝั่งผู้ขาย คุณไม่ต้องจ่ายผมสักบาท

ทัก LINE ตอบไว เพิ่ม WeChat โทร 083-141-9626

WeChat ID

arji7880

LINE ID

arji7880

ทักหาคิมได้ที่ WeChat หรือ LINE

คุยเรื่องห้อง งบ และนัดดูจริงได้ทาง WeChat — ตอบเป็นภาษาไทยและจีน

กดปุ่มคัดลอก ID ด้านซ้าย
เปิดแอป WeChat แตะ "+" มุมขวาบน แล้วเลือก "เพิ่มเพื่อน"
วาง ID ที่คัดลอกไว้ในช่องค้นหา แล้วกดเพิ่มเพื่อน — LINE ใช้วิธีเดียวกัน หรือกดปุ่มด้านล่างเปิด LINE ตรง

ทัก LINE ตอบไว