เขตห้วยขวาง · ถนนเทียมร่วมมิตร · สายสีน้ำเงิน

COBE รัชดา-พระราม 9 (โค้บบ์) — ตึกสร้างเสร็จปี 2569 ที่ที่อยู่จริงอยู่ห้วยขวาง

Q: COBE รัชดา-พระราม 9 อยู่ห้วยขวางหรือพระราม 9 กันแน่

อยู่ห้วยขวาง ที่อยู่จดทะเบียนคือถนนเทียมร่วมมิตร แขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร 10310 คำว่าพระราม 9 ในชื่อโครงการเป็นชื่อทางการตลาด ไม่ใช่เขตปกครองที่ตึกตั้งอยู่ สถานีที่ใกล้ที่สุดคือ MRT ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย (BL19) ห่างประมาณ 1.2 กิโลเมตร ไม่ใช่ MRT พระราม 9

Q: COBE รัชดา-พระราม 9 สร้างเสร็จปีไหน และใครเป็นผู้พัฒนา

ข้อมูลที่มากับห้องทุกห้องระบุว่า COBE รัชดา-พระราม 9 สร้างเสร็จเดือนพฤษภาคม 2569 ผู้พัฒนาคือ SC Asset โครงการมีทั้งหมด 12 อาคาร เป็นตึกที่ใหม่ที่สุดในบรรดาห้องที่ Kim ถืออยู่

Q: เดินจาก COBE ไป MRT ศูนย์วัฒนธรรมฯ กี่นาทีจริง ๆ

ระยะที่บันทึกไว้คือ 1,200 เมตร เดินจริงประมาณ 14–16 นาที เส้นทางคือออกมาที่ถนนเทียมร่วมมิตรแล้วเดินไปทางทิศตะวันตกตามถนนเส้นเดียวจนชนถนนรัชดาภิเษก สถานี MRT ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยอยู่บริเวณแยกนั้น ทางเดินเป็นทางเท้าริมถนนแต่แทบไม่มีร่มเงา ทางเลือกคือวินมอเตอร์ไซค์ราว 20–25 บาท ใช้เวลา 4–5 นาที

Q: โครงการมี 12 อาคาร แล้วควรเลือกอาคารไหน

โครงการมี 12 อาคาร คำถามที่ควรถามคือ อาคารนั้นห่างจากประตูโครงการกี่เมตร ห้องหันเข้าถนนเทียมร่วมมิตรหรือหันเข้าด้านใน อาคารมีลิฟต์กี่ตัวต่อจำนวนห้อง ห้องอยู่ใกล้คลับเฮาส์หรือสระว่ายน้ำแค่ไหน และที่จอดรถอยู่ห่างลิฟต์กี่เมตร ห้องที่ Kim ถืออยู่กระจายใน 3 อาคาร คือ A 4 ห้อง B 1 ห้อง และ I 1 ห้อง ดูได้ทั้งสามอาคารในวันเดียว

Q: ค่าส่วนกลาง COBE รัชดา-พระราม 9 เดือนละเท่าไหร่

ค่าส่วนกลางที่บันทึกไว้คือ 55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน คิดเป็นสตูดิโอ 24.5 ตร.ม. ประมาณ 1,348 บาทต่อเดือน 1 ห้องนอน 33–33.1 ตร.ม. ประมาณ 1,815–1,821 บาท และ 3 ห้องนอน 106.6 ตร.ม. ประมาณ 5,863 บาทต่อเดือน ตัวเลขนี้อยู่ที่เพดานบนของย่านห้วยขวางซึ่งอยู่ราว 35–55 บาทต่อตารางเมตร เพราะโครงการมี 12 อาคารและพื้นที่ส่วนกลางมาก

Q: ต่างชาติซื้อห้องใน COBE รัชดา-พระราม 9 ได้ไหม

ได้ ทั้ง 6 ห้องที่ Kim ถืออยู่ระบุว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ ถือกรรมสิทธิ์ในชื่อผู้ซื้อชาวต่างชาติได้ โดยต้องโอนเงินเข้ามาให้ถูกวิธีเพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET ก่อนวางมัดจำควรขอให้นิติบุคคลยืนยันสัดส่วนโควตาต่างชาติที่เหลือของอาคารนั้นเป็นลายลักษณ์อักษร

Q: ราคาต่อตารางเมตรของ COBE แพงไปไหมเมื่อเทียบกับตึกอื่นในห้วยขวาง

6 ห้องนี้อยู่ที่ 129,909 ถึง 150,094 บาทต่อตารางเมตร เป็นช่วงบนสุดของย่านห้วยขวาง เทียบกับตึกอายุ 15 ปีขึ้นไปในย่านเดียวกันที่ราว 74,000 บาทต่อตารางเมตร และตึกปี 2561–2562 ที่ราว 86,000–113,000 บาท ส่วนต่างคือค่าความใหม่ของงานระบบและส่วนกลาง ถ้าคิดจะขายต่อภายใน 2–3 ปี ส่วนต่างนี้เป็นความเสี่ยงมากกว่าข้อดี

Kim Bangkok Property ถือห้องมือสองในโครงการนี้อยู่ 6 ห้อง ตั้งแต่สตูดิโอ 24.5 ตร.ม. ราคา 3.49 ล้านบาท ไปจนถึง 3 ห้องนอน 106.6 ตร.ม. ราคา 16.00 ล้านบาท ตึกเพิ่งสร้างเสร็จเดือนพฤษภาคม 2569 จึงเป็นอาคารที่ใหม่ที่สุดในมือผม และเป็นโครงการเดียวที่คุณต้องเลือกว่าจะอยู่อาคารไหนจากทั้งหมด 12 อาคาร หน้านี้เขียนเรื่องตัวอาคารเป็นหลัก ทั้งข้อดีและข้อเสีย ไม่ใช่ประกาศขายห้อง

พ.ค. 2569สร้างเสร็จ

12อาคารในโครงการ

6ห้องที่ผมถืออยู่

3.49 ล้านราคาเริ่มต้น

1.2 กม.ถึง MRT ศูนย์วัฒนธรรมฯ

COBE Ratchada-Rama 9 M04321 สตูดิโอ 24.5ตร.ม.

คอนโดขาย

ขายคอนโด COBE Ratchada-Rama 9 สตูดิโอ 24.5 ตร.ม. ชั้น I-12

COBE Ratchada-Rama 9

สตูดิโอ
1
ชั้น I-12
24.5 ตร.ม.

฿ 3,490,000(142,449 บาท/ตร.ม.)

COBE Ratchada-Rama 9 M04348 1 ห้องนอน 33.1ตร.ม.

คอนโดขาย

ขายคอนโด COBE Ratchada-Rama 9 1 ห้องนอน 33.1 ตร.ม. ชั้น A-7

COBE Ratchada-Rama 9

1
1
ชั้น A-7
33.1 ตร.ม.

฿ 4,300,000(129,909 บาท/ตร.ม.)

COBE Ratchada-Rama 9 M04353 1 ห้องนอน 33ตร.ม.

คอนโดขาย

ขายคอนโด COBE Ratchada-Rama 9 1 ห้องนอน 33 ตร.ม. ชั้น A-A10

COBE Ratchada-Rama 9

1
1
ชั้น A-A10
33 ตร.ม.

฿ 4,400,000(133,333 บาท/ตร.ม.)

COBE Ratchada-Rama 9 M04354 1 ห้องนอน 33ตร.ม.

คอนโดขาย

ขายคอนโด COBE Ratchada-Rama 9 1 ห้องนอน 33 ตร.ม. ชั้น A-A12

COBE Ratchada-Rama 9

1
1
ชั้น A-A12
33 ตร.ม.

฿ 4,590,000(139,091 บาท/ตร.ม.)

COBE Ratchada-Rama 9 M04356 1 ห้องนอน 33.1ตร.ม.

คอนโดขาย

ขายคอนโด COBE Ratchada-Rama 9 1 ห้องนอน 33.1 ตร.ม. ชั้น A-A12

COBE Ratchada-Rama 9

1
1
ชั้น A-A12
33.1 ตร.ม.

฿ 4,590,000(138,671 บาท/ตร.ม.)

COBE Ratchada-Rama 9 M04278 3 ห้องนอน 106.6ตร.ม.

คอนโดขาย

ขายคอนโด COBE Ratchada-Rama 9 3 ห้องนอน 106.6 ตร.ม. ชั้น B-9

COBE Ratchada-Rama 9

3
3
ชั้น B-9
106.6 ตร.ม.

฿ 16,000,000(150,094 บาท/ตร.ม.)

ข้อมูลราคา ณ กรกฎาคม 2569 · ราคาและสถานะห้องอาจเปลี่ยนแปลง

เรื่องแรกที่ต้องเข้าใจ

ตึกที่เพิ่งสร้างเสร็จเดือนพฤษภาคม 2569 แปลว่าอะไรกับคนซื้อมือสอง

คนส่วนใหญ่ได้ยินคำว่า “ตึกใหม่” แล้วคิดถึงข้อดีอย่างเดียว แต่ในมุมของคนซื้อห้องมือสอง อายุตึกไม่ถึงหนึ่งปีมีทั้งสิ่งที่คุณได้เพิ่มและสิ่งที่ยังไม่มีใครตอบคุณได้ ผมแยกให้เห็นทั้งสองด้านก่อน เพราะทั้งสองด้านมีผลกับราคาที่คุณควรจ่ายจริง ๆ

สิ่งที่คุณได้จริงจากอาคารอายุไม่ถึงหนึ่งปี

ระยะรับประกันยังเดินอยู่ ตามกฎหมายอาคารชุด ผู้ประกอบการรับประกันโครงสร้างหลัก 5 ปี และส่วนควบอื่น 2 ปี นับจากวันจดทะเบียนอาคารชุด ตึกนี้จดทะเบียนปี 2569 นาฬิกาจึงเพิ่งเริ่มเดิน

งานระบบยังไม่เคยซ่อมใหญ่ ลิฟต์ ปั๊มน้ำ เครื่องสูบน้ำเสีย และระบบไฟฟ้าส่วนกลางยังอยู่ในรอบอายุการใช้งานแรก ไม่มีค่าใช้จ่ายเปลี่ยนลิฟต์รออยู่ในอีก 3–5 ปีข้างหน้าแบบตึกอายุ 15 ปี

ส่วนกลางยังไม่ผ่านการใช้งานหนัก พื้น ผนัง เฟอร์นิเจอร์ล็อบบี้ และอุปกรณ์ฟิตเนสยังใหม่ ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้เช่าและผู้ซื้อรอบถัดไปมองเห็นทันทีในสิบวินาทีแรก

ไม่ต้องกันงบรีโนเวทในห้าปีแรก ห้องน้ำ ท่อ และแอร์ยังไม่ถึงรอบเปลี่ยน เงินก้อนที่ตึกเก่าต้องกันไว้ คุณเอาไปใช้กับงานตกแต่งที่คุณเลือกเองได้

สิ่งที่ตึกใหม่ยังไม่มีให้ และไม่มีใครตอบคุณได้ตอนนี้

นิติบุคคลยังไม่มีประวัติ ไม่มีรายงานการประชุมใหญ่ย้อนหลังให้อ่าน ไม่มีตัวเลขว่าเก็บค่าส่วนกลางได้จริงกี่เปอร์เซ็นต์ และยังไม่มีใครรู้ว่าเวลามีปัญหาแล้วนิติบุคคลชุดนี้ทำงานเร็วหรือช้า นี่คือความเสี่ยงที่ตึกอายุ 10 ปีไม่มี

กองทุนซ่อมบำรุงเพิ่งตั้ง เงินก้อนแรกมาจากผู้ซื้อมือหนึ่งตอนโอน และยังไม่เคยถูกใช้จริง จะพอหรือไม่พอยังไม่มีข้อมูลย้อนหลังให้ดู

ไม่มีราคาขายต่อในอดีตให้เทียบ ตึกที่โอนมาแล้ว 5 ปีจะมีสถิติราคาขายต่อให้ยึด แต่ตึกนี้ยังไม่มี การตั้งราคาจึงยากทั้งฝั่งคนซื้อและคนขาย

ไม่มีสถิติค่าเช่าจริงในตึก ใครก็ตามที่บอกคุณว่าตึกนี้ปล่อยเช่าได้เดือนละเท่าไหร่ กำลังเดาจากตึกข้างเคียง ไม่ใช่จากสัญญาจริงในโครงการนี้ ผมขายอย่างเดียวไม่รับปล่อยเช่า และจะไม่คำนวณผลตอบแทนให้ในตึกที่ยังไม่มีข้อมูล

มีหลักฐานหนึ่งชิ้นที่เห็นได้จากตัวเลขของผมเอง ห้อง 6 ห้องในอาคารเดียวกัน สร้างเสร็จพร้อมกัน อยู่ที่ราคาต่อตารางเมตร 129,909 ถึง 150,094 บาท ห่างกันประมาณ 15 เปอร์เซ็นต์ ในตึกที่ตลาดนิ่งแล้ว ช่วงนี้จะแคบกว่านี้มาก ช่องว่างที่กว้างขนาดนี้คือสัญญาณตรงไปตรงมาว่าราคาของตึกนี้ยังไม่ถูกค้นพบ เจ้าของแต่ละคนยังตั้งราคาจากต้นทุนของตัวเองมากกว่าจากราคาตลาด

ผลในทางปฏิบัติมีสองข้อ ข้อแรก คุณต่อรองได้จริงในตึกแบบนี้ เพราะไม่มีราคากลางให้ผู้ขายอ้าง ข้อสอง ถ้าคุณคิดจะขายต่อภายใน 2–3 ปี คุณจะเจอปัญหาเดียวกันในฝั่งกลับ คือไม่มีสถิติให้ผู้ซื้อของคุณอ้างอิงเช่นกัน ตึกใหม่เหมาะกับคนที่ถือยาว ไม่ใช่คนที่วางแผนพลิกขายเร็ว

เรื่องที่คนเข้าใจผิดบ่อยที่สุดเพราะชื่อโครงการ

ชื่อโครงการเขียนว่าพระราม 9 แต่ที่อยู่จดทะเบียนคือเขตห้วยขวาง

นี่ไม่ใช่เรื่องจับผิดชื่อ แต่เป็นเรื่องที่ทำให้คนเทียบราคาผิดตึกกันเป็นประจำ ถ้าคุณคิดว่าคุณกำลังซื้อคอนโดพระราม 9 คุณจะเอาไปเทียบกับตึกที่เดินถึง MRT พระราม 9 ได้ในไม่กี่นาที แล้วสรุปผิดทั้งเรื่องราคาและเรื่องการเดินทาง

ที่อยู่จริงตามเอกสาร

ที่อยู่ที่ระบุมากับห้องทุกห้องคือ ถนนเทียมร่วมมิตร แขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร 10310 ทั้งแขวงและเขตคือห้วยขวาง ไม่ใช่ห้วยขวางแบบคาบเกี่ยว แต่คือใจกลางเขตห้วยขวางฝั่งตะวันออกของถนนรัชดาภิเษก

คำว่า “รัชดา-พระราม 9” ในชื่อโครงการเป็นชื่อทางการตลาดที่ยืมชื่อย่านซึ่งอยู่ถัดออกไป เป็นเรื่องปกติของวงการ แต่คนซื้อควรรู้ว่ามันคือชื่อ ไม่ใช่พิกัด

ผลที่ตามมาในทางปฏิบัติ

สถานีที่ใกล้ที่สุดคือ MRT ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย (BL19) ห่าง 1.2 กิโลเมตร ไม่ใช่ MRT พระราม 9 (BL20) ถ้าประกาศไหนบอกคุณว่าเดินถึงพระราม 9 ให้ถามระยะเป็นเมตรทุกครั้ง

ตลาด ร้านค้า และชุมชนรอบตัวคือย่านห้วยขวาง ซึ่งเป็นคนละคาแรกเตอร์กับโซนออฟฟิศรอบ Central Rama 9 อ่านภาพรวมของทำเลนี้ทั้งย่านได้ที่หน้า คอนโดห้วยขวาง

เวลาเทียบราคาต่อตารางเมตร ให้เทียบกับตึกในห้วยขวางก่อน แล้วค่อยเทียบข้ามไปพระราม 9 ไม่ใช่กลับกัน

ข้อดีที่ติดมากับความเป็นห้วยขวาง — BL19 ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย เป็นสถานีที่ถูกวางให้เป็นจุดเชื่อมกับรถไฟฟ้าสายสีส้ม ตึกที่อยู่ในรัศมีเดินถึงสถานีนี้จึงได้ประโยชน์จากโครงข่ายที่กำลังจะเพิ่มขึ้น มากกว่าตึกที่อยู่ระหว่างสถานีทั่วไปบนสายสีน้ำเงิน

โจทย์ที่มีเฉพาะโครงการขนาดใหญ่

เลือกอาคารยังไงในโครงการที่มี 12 อาคาร

ในตึกเดี่ยว คุณเลือกแค่ชั้นกับทิศ แต่ในโครงการ 12 อาคาร คุณเลือกอาคารก่อนแล้วค่อยเลือกห้อง และการเลือกอาคารผิดคือสิ่งที่แก้ไม่ได้หลังโอน ผมไม่รู้ผังภายในของทุกอาคารเป็นรายชั้น และจะไม่เดาให้คุณฟัง แต่ผมรู้ว่าต้องถามอะไรตอนไปยืนอยู่ที่นั่นจริง ๆ นี่คือห้าคำถามที่ผมถามให้ทุกครั้งก่อนพาลูกค้าดู

อาคารนี้ห่างประตูโครงการกี่เมตร

ระยะจากล็อบบี้อาคารถึงประตูทางออกบวกเพิ่มจาก 1.2 กิโลเมตรที่ต้องเดินไปสถานีอยู่แล้ว ในโครงการขนาดนี้ ระยะภายในต่างกันได้หลักร้อยเมตร ซึ่งแปลว่าอีกสองถึงสามนาทีทุกเที่ยวไป-กลับ ทุกวัน

ห้องหันเข้าถนนหรือหันเข้าใน

ห้องที่หันหน้าออกถนนเทียมร่วมมิตรได้เสียงจราจรและไฟถนน ห้องที่หันเข้าด้านในเงียบกว่าแต่บางตำแหน่งจะมองเห็นอาคารฝั่งตรงข้ามในระยะใกล้ ทิศตะวันตกได้แดดบ่ายเต็ม ๆ ซึ่งขึ้นค่าไฟจริงในกรุงเทพ ให้ไปยืนดูช่วงบ่ายอย่างน้อยหนึ่งครั้ง

ลิฟต์กี่ตัวต่อจำนวนห้องในอาคารนั้น

คิวลิฟต์ตอนเช้าไม่ได้ขึ้นกับขนาดโครงการ แต่ขึ้นกับสัดส่วนลิฟต์ต่อห้องของอาคารที่คุณจะอยู่ ตัวเลขนี้ถามนิติบุคคลได้ตรง ๆ และควรถามก่อนวางมัดจำ ไม่ใช่หลังย้ายเข้า

ใกล้คลับเฮาส์และสระแค่ไหน

ใกล้แปลว่าเดินไปใช้ได้ทุกวันโดยไม่ต้องฝืนใจ แต่ก็แปลว่าได้ยินเสียงช่วงเย็นและวันหยุด โดยเฉพาะโครงการที่มีครอบครัวและเด็กจำนวนมาก เลือกตามพฤติกรรมของคุณเอง ไม่ใช่ตามภาพในโบรชัวร์

ที่จอดรถอยู่ตรงไหนของโครงการ

ในโครงการหลายอาคาร ที่จอดรถอาจไม่ได้อยู่ใต้อาคารที่คุณอยู่ ถามให้ชัดว่าเดินจากจุดจอดถึงลิฟต์บ้านคุณกี่เมตร ต้องเดินกลางแจ้งหรือไม่ และสัดส่วนที่จอดต่อห้องของโครงการอยู่เท่าไหร่

ตอนนี้อาคารไหนยังมีงานตกแต่งอยู่

โครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จจะมีเจ้าของทยอยเข้าตกแต่งห้องต่อเนื่องอีกหลายเดือน เสียงเจาะและลิฟต์ขนของกระจุกอยู่บางอาคาร ถามนิติบุคคลว่าอาคารไหนกำลังหนักที่สุดในช่วงนี้ แล้วเลี่ยงถ้าคุณทำงานที่บ้าน

ห้อง 6 ห้องที่ผมถืออยู่กระจายใน 3 อาคาร คือ อาคาร A จำนวน 4 ห้อง อาคาร B 1 ห้อง และอาคาร I อีก 1 ห้อง ข้อดีสำหรับคุณคือนัดครั้งเดียวเดินดูได้ทั้งสามอาคารในวันเดียว แล้วเปรียบเทียบทางเดิน เสียง และแสงของจริงด้วยตาตัวเอง ไม่ต้องเชื่อคำบรรยายของใครรวมทั้งของผม

ข้อสังเกตเรื่องเอกสารที่ผมต้องบอกไว้ก่อน รหัสชั้นของบางห้องมาในรูปแบบ A-A10 และ A-A12 ตามที่เจ้าของและต้นทางแจ้งมา ซึ่งไม่ตรงรูปแบบเดียวกับ A-7 หรือ B-9 ผมจะยืนยันชั้นจริงกับนิติบุคคลให้ก่อนนัดดูทุกครั้ง และจะไม่เขียนเลขชั้นที่ผมยังยืนยันไม่ได้ลงในหน้านี้

การเดินทางระดับตัวอาคาร

1.2 กิโลเมตรถึง MRT ศูนย์วัฒนธรรมฯ คือระยะเดินจริง 15 นาที

ผมเขียนตัวเลขนี้ก่อนเรื่องอื่นทั้งหมด เพราะมันคือข้อเสียที่ชัดที่สุดของโครงการนี้และเป็นข้อที่ประกาศทั่วไปเลี่ยงจะพูด เส้นทางคือออกจากโครงการมาที่ถนนเทียมร่วมมิตร แล้วเดินไปทางทิศตะวันตกตามถนนเส้นเดียวจนไปชนถนนรัชดาภิเษก สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยอยู่บริเวณแยกนั้น ไม่ต้องเลี้ยวเข้าซอยย่อย ไม่ต้องอ้อม แต่เป็นการเดินตรงยาว ๆ ประมาณ 14–16 นาทีสำหรับคนเดินความเร็วปกติ

เดินจริงเป็นยังไง

ทางเท้าอยู่ริมถนนเกือบตลอดเส้นและไม่ขาดตอนแบบซอยเล็ก ๆ ในย่านอื่น ข้อเสียคือแทบไม่มีร่มเงา ช่วงบ่ายแดดตรงเต็มเส้น และหน้าฝนไม่มีที่หลบ ถ้าคุณใส่ชุดทำงานไปออฟฟิศทุกวัน 15 นาทีนี้ไม่ใช่ 15 นาทีที่สบาย

ทางเลือกที่คนในย่านใช้จริงคือวินมอเตอร์ไซค์ ระยะประมาณนี้ปกติอยู่ที่ 20–25 บาท ใช้เวลาราว 4–5 นาที ถ้าคุณขึ้นรถไฟฟ้าวันละสองเที่ยว ให้คิดเป็นค่าใช้จ่ายประจำเดือนเพิ่มอีกราว 800–1,000 บาทไปเลย จะได้ไม่เซอร์ไพรส์

ใครที่ 1.2 กิโลเมตรไม่ใช่ปัญหา

คนที่ขับรถเข้าออกเป็นหลัก เพราะถนนเทียมร่วมมิตรเชื่อมออกถนนรัชดาภิเษกได้ตรง และเข้าโซนพระราม 9 ได้โดยไม่ต้องผ่านแยกที่ติดที่สุดของรัชดา

คนที่ทำงานอยู่ในรัศมี 2 กิโลเมตรอยู่แล้ว เช่น อาคารสำนักงานบนถนนรัชดาภิเษกและโซนพระราม 9 ซึ่งเรียกรถหรือขี่มอเตอร์ไซค์ถึงในไม่กี่นาที และครอบครัวที่ส่งลูกโรงเรียนนานาชาติในรัศมี 1.5–1.8 กิโลเมตร ซึ่งใช้รถอยู่แล้วทุกเช้า

ระยะทางมาจากข้อมูลที่บันทึกไว้กับห้องทุกห้องในโครงการนี้ เวลาเดินคำนวณจากความเร็วเดินปกติราว 80 เมตรต่อนาที เวลาโดยรถขึ้นกับสภาพจราจรจริง

ห้องที่มีอยู่จริงตอนนี้

6 ห้องมือสองที่ผมถืออยู่ใน COBE รัชดา-พระราม 9

ทุกห้องเป็นห้องมือสองที่เจ้าของขายเอง ทุกห้องระบุว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ และทุกห้องบันทึกค่าโอนไว้ที่ตกลงกันคนละครึ่ง กดที่รหัสห้องเพื่อเปิดรายละเอียด สเปก และรูปทั้งหมดของห้องนั้นได้เลย ลิงก์แต่ละห้องส่งต่อในแชทได้ตรง ๆ

ข้อมูลราคา ณ กรกฎาคม 2569 · ราคาและสถานะห้องเปลี่ยนได้ตลอด ทักมาเช็กล่าสุดก่อนตัดสินใจทุกครั้ง · มีอีกหนึ่งห้องขนาดใหญ่กว่านี้ในโครงการที่ข้อมูลพื้นที่ใช้สอยยังไม่ตรงกัน จึงไม่นำมาลงในตารางและไม่คิดราคาต่อตารางเมตร — สอบถามรายละเอียด

อ่านราคาให้ออก

129,909–150,094 บาท/ตร.ม. — คุณจ่ายส่วนต่างนี้ไปกับอะไร

ช่วงราคาต่อตารางเมตรของ 6 ห้องนี้อยู่ที่ยอดบนของทั้งเขตห้วยขวาง ซึ่งเริ่มต้นราว 74,000 บาทในตึกอายุ 15 ปีขึ้นไป และอยู่ราว 86,000–113,000 บาทในตึกปี 2561–2562 หน้านี้ไม่เปรียบเทียบข้ามตึกให้ละเอียด เพราะนั่นเป็นงานของหน้าทำเล แต่ตัวเลขระดับนี้ควรมาพร้อมคำอธิบายว่าคุณได้อะไรกลับมา

129,909บาท/ตร.ม. ต่ำสุด (M04348)

150,094บาท/ตร.ม. สูงสุด (M04278)

55ค่าส่วนกลาง บาท/ตร.ม./เดือน

50-50ค่าโอน ทุกห้องในมือ

ข้อสังเกตแรก ห้องที่ถูกที่สุดต่อตารางเมตรไม่ใช่ห้องที่ถูกที่สุดในตาราง แต่คือ M04348 ซึ่งเป็น 1 ห้องนอน 33.1 ตร.ม. ชั้นต่ำสุดในกลุ่ม ที่ 129,909 บาทต่อตารางเมตร ส่วนสตูดิโอ 24.5 ตร.ม. ที่ราคารวมถูกที่สุดกลับอยู่ที่ 142,449 บาทต่อตารางเมตร สูงกว่าอยู่พอสมควร เหตุผลมีสองข้อ คือห้องเล็กมีราคาต่อตารางเมตรสูงกว่าเสมอในทุกตลาด และห้องนั้นเป็นห้องเดียวในหกห้องที่ตกแต่งครบมาแล้ว ค่าเฟอร์นิเจอร์ถูกบวกอยู่ในราคาต่อตารางเมตรโดยปริยาย

ข้อสังเกตที่สอง ห้อง 3 ห้องนอน 106.6 ตร.ม. อยู่ที่ 150,094 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสูงที่สุดในตึก ปกติห้องใหญ่มักมีราคาต่อตารางเมตรต่ำกว่าห้องเล็ก การที่ห้องนี้กลับสูงกว่าแปลว่าราคาถูกตั้งจากมุมของเจ้าของ ไม่ใช่จากราคาตลาดของห้องขนาดนี้ ห้องใหญ่ในย่านนี้มีจำนวนน้อยและสภาพคล่องต่ำกว่าห้องเล็กชัดเจน ถ้าคุณสนใจห้องนี้ ผมแนะนำให้เข้าคุยเรื่องราคาอย่างจริงจัง ไม่ใช่ยอมรับราคาตั้ง

ข้อสังเกตที่สาม ค่าส่วนกลาง 55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนอยู่ที่เพดานบนของกรอบย่านห้วยขวางซึ่งอยู่ราว 35–55 บาท เหตุผลตรงไปตรงมาคือโครงการ 12 อาคารมีพื้นที่ส่วนกลาง ลิฟต์ ระบบ และพนักงานที่ต้องดูแลมากกว่าตึกเดี่ยว แปลงเป็นเงินจริงคือสตูดิโอราว 1,348 บาทต่อเดือน 1 ห้องนอนราว 1,815–1,821 บาท และ 3 ห้องนอนราว 5,863 บาท ตัวเลขสุดท้ายนี้คือ 70,356 บาทต่อปี ซึ่งควรอยู่ในสมการตั้งแต่ก่อนตัดสินใจ ไม่ใช่ไปเจอทีหลัง

สุดท้าย ค่าโอนของทุกห้องบันทึกไว้ว่าตกลงกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ซึ่งเป็นแนวปฏิบัติที่พบบ่อยแต่ไม่ใช่กฎหมาย ตัวเลขจริงต้องเขียนลงในสัญญาจะซื้อจะขาย ผมคำนวณยอดที่คุณต้องเตรียมในวันโอนของห้องที่คุณสนใจให้เป็นตัวเลขจริงได้ก่อนวางมัดจำ

ทั้ง 6 ห้องระบุว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ ผู้ซื้อชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองได้ โดยต้องโอนเงินเข้ามาให้ถูกวิธีเพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET — ขั้นตอนและเอกสารทั้งหมดอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย

พูดก่อนนัดดู ไม่ใช่หลังวางมัดจำ

ห้าข้อเสียของ COBE ที่ผมบอกลูกค้าทุกคนตั้งแต่แชทแรก

ตึกทุกตึกมีข้อเสีย ตึกที่ไม่มีใครพูดถึงข้อเสียคือตึกที่คนขายยังไม่ได้ไปยืนดูเอง ห้าข้อนี้คือสิ่งที่คุณจะเจอจริงถ้าซื้อที่นี่ และผมอยากให้คุณรู้ก่อนเสียเวลาเดินทางมาดู

1. ระยะถึงสถานีคือ 15 นาทีเดิน

1,200 เมตรบนถนนที่แทบไม่มีร่มเงา ไม่ใช่ระยะที่คุณจะเดินทุกวันอย่างมีความสุขในหน้าร้อนหรือหน้าฝน ถ้าเงื่อนไขหลักของคุณคือเดินถึง MRT ใน 5 นาที ตึกนี้ไม่ผ่านข้อนี้ตั้งแต่ต้น และผมจะบอกคุณตรง ๆ แทนที่จะพาไปดู

2. ยังมีงานตกแต่งทั่วโครงการ

โครงการ 12 อาคารที่เพิ่งสร้างเสร็จกลางปี 2569 หมายความว่าเจ้าของจำนวนมากยังทยอยเข้าตกแต่งห้องอยู่ เสียงเจาะในเวลาทำการ ลิฟต์ขนของ และรถขนวัสดุเข้าออกเป็นเรื่องปกติของช่วงนี้ และอาจกินเวลาต่อไปอีกหลายเดือน ถ้าคุณทำงานที่บ้านทุกวัน นี่คือข้อที่ต้องคิดหนัก

3. ไม่มีประวัติราคาขายต่อ

ตึกที่ยังไม่เคยมีรอบขายต่อไม่มีราคากลางให้ยึด ทั้งตอนคุณซื้อและตอนคุณขาย ช่วง 129,909–150,094 บาทต่อตารางเมตรที่ต่างกัน 15 เปอร์เซ็นต์ในตึกเดียวกันคือหลักฐานว่าตลาดยังไม่นิ่ง คุณต่อรองได้ แต่ก็แปลว่าคุณประเมินมูลค่าที่แท้จริงได้ยากกว่าปกติ

4. นิติบุคคลยังไม่ผ่านการทดสอบ

ไม่มีรายงานการประชุมใหญ่ย้อนหลัง ไม่มีอัตราการเก็บค่าส่วนกลางจริง และไม่มีประวัติการรับมือปัญหาให้ดู ในตึกอายุ 10 ปีคุณขอเอกสารพวกนี้มาอ่านได้ ในตึกนี้คุณทำไม่ได้ สิ่งที่ทำได้คือขอดูงบประมาณปีแรกและข้อบังคับนิติบุคคล ซึ่งผมขอให้ได้

5. สี่ในหกห้องเป็นห้องเปล่า

มีเพียง M04321 ที่ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ อีกห้าห้องเป็นห้องเปล่า ซึ่งแปลว่างบจริงของคุณคือราคาห้องบวกงานตกแต่งบวกเครื่องใช้ไฟฟ้า ข้อดีคือคุณเลือกสเปกเองได้ ข้อเสียคือเงินก้อนนี้ต้องเตรียมเพิ่มและใช้เวลาอีกหลายสัปดาห์กว่าจะเข้าอยู่ได้

6. ค่าส่วนกลางอยู่เพดานบนของย่าน

55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนคือปลายสูงของกรอบห้วยขวางที่ 35–55 บาท เป็นราคาที่สมเหตุสมผลสำหรับโครงการ 12 อาคาร แต่ก็เป็นค่าใช้จ่ายที่ตามคุณไปทุกเดือนตลอดที่ถือครอง ให้ใส่เข้าไปในการคำนวณตั้งแต่แรก

แล้วตึกนี้เหมาะกับใคร ตอบตรง ๆ คือเหมาะกับคนที่ซื้ออยู่เองระยะยาว ให้ค่ากับความใหม่ของงานระบบและส่วนกลางมากกว่าระยะเดินถึงสถานี และมีรถหรือรับการนั่งวินสั้น ๆ ได้ทุกวัน เหมาะกับครอบครัวที่มีลูกเรียนโรงเรียนนานาชาติในรัศมี 1.5–1.8 กิโลเมตร และเหมาะกับคนที่อยากได้ห้องขนาด 33 ตร.ม. ขึ้นไปในเขตห้วยขวางแบบไม่ต้องรีโนเวทอะไรเลยในห้าปีข้างหน้า

และไม่เหมาะกับใคร ไม่เหมาะกับคนที่ต้องขึ้น MRT ทุกวันและไม่อยากเดินเกินห้านาที ไม่เหมาะกับคนที่ตั้งใจซื้อเพื่อขายต่อในสองถึงสามปี เพราะยังไม่มีสถิติให้ยึดทั้งสองฝั่ง และไม่เหมาะกับคนที่ต้องการตัวเลขค่าเช่าที่ยืนยันได้ก่อนตัดสินใจ เพราะตึกนี้ยังไม่มีประวัติการปล่อยเช่าจริงให้ใครอ้าง รวมทั้งผมด้วย

คำถามที่ถามเข้ามาซ้ำที่สุดเรื่องตึกนี้

คำถามที่คนหา COBE รัชดา-พระราม 9 ถามผมบ่อยที่สุด

COBE รัชดา-พระราม 9 อยู่ห้วยขวางหรือพระราม 9 กันแน่

อยู่ห้วยขวางครับ ที่อยู่จดทะเบียนของโครงการคือ ถนนเทียมร่วมมิตร แขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร 10310 คำว่า “พระราม 9” ในชื่อโครงการเป็นชื่อทางการตลาดที่ยืมมาจากย่านที่อยู่ถัดออกไป ไม่ใช่เขตปกครองที่ตึกตั้งอยู่จริง

เรื่องนี้สำคัญเพราะสถานีที่ใกล้ที่สุดคือ MRT ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย (BL19) ไม่ใช่ MRT พระราม 9 (BL20) ถ้าคุณเทียบราคากับตึกที่เดินถึง BL20 ได้จริง คุณกำลังเทียบคนละทำเลกัน

COBE รัชดา-พระราม 9 สร้างเสร็จปีไหน และใครเป็นผู้พัฒนา

ข้อมูลที่มากับห้องทุกห้องระบุว่าโครงการสร้างเสร็จเดือนพฤษภาคม 2569 (2026-05) ผู้พัฒนาคือ SC Asset และโครงการประกอบด้วยอาคารทั้งหมด 12 อาคาร นี่คือตึกที่ใหม่ที่สุดในบรรดาห้องที่ผมถืออยู่ทั้งหมด

ผมเป็นนายหน้าขายห้องมือสองจากเจ้าของ ไม่ได้เป็นตัวแทนของผู้พัฒนาและไม่ได้ขายห้องจากโครงการโดยตรง ชื่อผู้พัฒนาเป็นข้อเท็จจริงของตัวอาคารเท่านั้น

เดินจาก COBE ไป MRT ศูนย์วัฒนธรรมฯ กี่นาทีจริง ๆ

ระยะที่บันทึกไว้คือ 1,200 เมตร ซึ่งเป็นระยะเดินจริงประมาณ 14–16 นาทีสำหรับคนเดินความเร็วปกติ ไม่ใช่ 5 นาทีแบบที่ประกาศทั่วไปชอบเขียน เส้นทางคือออกจากโครงการมาที่ถนนเทียมร่วมมิตรแล้วเดินตามถนนเส้นเดียวไปทางทิศตะวันตกจนชนถนนรัชดาภิเษก สถานีอยู่ตรงบริเวณแยกนั้น

ทางเดินเป็นทางเท้าริมถนนเกือบตลอดเส้นและไม่ต้องอ้อมเข้าซอยย่อย แต่แทบไม่มีร่มเงา ช่วงบ่ายแดดตรงและถ้าฝนตกคือเปียกแน่นอน ทางเลือกคือวินมอเตอร์ไซค์ ระยะเท่านี้ปกติอยู่ที่ 20–25 บาท ใช้เวลาราว 4–5 นาที ถ้าคุณต้องขึ้นรถไฟฟ้าทุกวัน ให้บวกเวลานี้เข้าไปในตารางชีวิตก่อนตัดสินใจ

โครงการมี 12 อาคาร แล้วควรเลือกอาคารไหน

ไม่มีอาคารไหนดีที่สุดแบบตายตัว แต่มีคำถามห้าข้อที่ตอบแล้วเลือกได้เร็วขึ้น หนึ่ง อาคารนั้นอยู่ห่างจากประตูทางออกโครงการกี่เมตร เพราะระยะนี้บวกเพิ่มจาก 1.2 กิโลเมตรที่ต้องเดินไปสถานีอยู่แล้ว สอง ห้องหันหน้าเข้าถนนเทียมร่วมมิตรหรือหันเข้าด้านในโครงการ ซึ่งต่างกันทั้งเรื่องเสียงและแดดบ่าย

สาม อาคารนั้นมีลิฟต์กี่ตัวต่อจำนวนห้องในอาคาร ซึ่งเป็นตัวกำหนดคิวลิฟต์ตอนเช้าจริง ๆ สี่ ห้องอยู่ใกล้คลับเฮาส์หรือสระว่ายน้ำแค่ไหน ใกล้แปลว่าสะดวกแต่ก็ได้ยินเสียงช่วงเย็นและวันหยุด ห้า ที่จอดรถของอาคารนั้นอยู่ตรงไหนและเดินจากที่จอดถึงลิฟต์กี่เมตร

ห้อง 6 ห้องที่ผมถืออยู่กระจายอยู่ใน 3 อาคาร คือ อาคาร A จำนวน 4 ห้อง อาคาร B และอาคาร I อย่างละ 1 ห้อง นัดครั้งเดียวเดินดูได้ทั้งสามอาคารในวันเดียว แล้วค่อยตัดสินใจจากของจริง

ค่าส่วนกลาง COBE รัชดา-พระราม 9 เดือนละเท่าไหร่

ข้อมูลที่บันทึกไว้กับทุกห้องคือ 55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แปลงเป็นเงินจริงคือ สตูดิโอ 24.5 ตร.ม. ประมาณ 1,348 บาทต่อเดือน 1 ห้องนอน 33–33.1 ตร.ม. ประมาณ 1,815–1,821 บาทต่อเดือน และ 3 ห้องนอน 106.6 ตร.ม. ประมาณ 5,863 บาทต่อเดือน

ตัวเลข 55 บาทอยู่ที่เพดานบนของกรอบค่าส่วนกลางในย่านห้วยขวาง ซึ่งอยู่ราว 35–55 บาทต่อตารางเมตร เหตุผลตรงไปตรงมา โครงการ 12 อาคารมีพื้นที่ส่วนกลาง ลิฟต์ และระบบที่ต้องดูแลมากกว่าตึกเดี่ยว ตอนวางแผนงบให้บวกค่าส่วนกลางล่วงหน้าที่ต้องจ่ายในวันโอนเข้าไปด้วย

ต่างชาติซื้อห้องใน COBE รัชดา-พระราม 9 ได้ไหม

ทั้ง 6 ห้องที่ผมถืออยู่ระบุไว้ว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ จึงถือกรรมสิทธิ์ในชื่อผู้ซื้อชาวต่างชาติได้ โดยเงินต้องโอนเข้ามาให้ถูกวิธีเพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET ได้ รายละเอียดขั้นตอนและเอกสารทั้งหมดอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย

ก่อนวางมัดจำทุกครั้ง ผมขอให้นิติบุคคลยืนยันสัดส่วนโควตาต่างชาติที่เหลือของอาคารนั้นเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน เพราะสัดส่วนนี้นับรวมทั้งอาคารและเปลี่ยนได้ตลอดเวลา

ราคาต่อตารางเมตรของ COBE แพงไปไหมเมื่อเทียบกับตึกอื่นในห้วยขวาง

6 ห้องนี้อยู่ที่ 129,909 ถึง 150,094 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นช่วงบนสุดของย่านห้วยขวางที่ผมดูแลอยู่ทั้งหมด ตึกอายุ 15 ปีขึ้นไปในย่านเดียวกันอยู่ราว 74,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนตึกปี 2561–2562 อยู่ราว 86,000–113,000 บาท

ส่วนต่างนั้นคือค่าความใหม่ล้วน ๆ งานระบบยังไม่เคยซ่อม ส่วนกลางยังไม่ผ่านการใช้งานหนัก และคุณยังไม่ต้องกันงบรีโนเวทในห้าปีแรก คำถามที่ควรถามตัวเองคือคุณจะถือยาวพอที่จะได้ประโยชน์จากส่วนต่างนั้นหรือเปล่า ถ้าคิดจะขายต่อใน 2–3 ปี ส่วนต่างนี้เป็นความเสี่ยงมากกว่าเป็นข้อดี

ซื้อห้องมือสองในตึกที่เพิ่งสร้างเสร็จ ยังมีประกันจากผู้พัฒนาเหลืออยู่ไหม

ตามกฎหมายอาคารชุด ผู้ประกอบการรับประกันโครงสร้างหลักของอาคาร 5 ปี และส่วนควบอื่น 2 ปี โดยนับจากวันจดทะเบียนอาคารชุด ไม่ได้เริ่มนับใหม่ในวันที่คุณรับโอนห้องต่อจากเจ้าของเดิม ตึกนี้สร้างเสร็จเดือนพฤษภาคม 2569 นาฬิกาจึงเพิ่งเริ่มเดิน

สิ่งที่ควรทำก่อนโอนคือขอให้นิติบุคคลระบุวันจดทะเบียนอาคารชุดและช่องทางแจ้งเคลมเป็นลายลักษณ์อักษร เพราะสองเรื่องนี้เป็นตัวกำหนดว่าคุณเหลือสิทธิ์อีกกี่ปี ผมเป็นนายหน้าไม่ใช่ทนาย ตัวเลขและเงื่อนไขทั้งหมดควรยืนยันกับนิติบุคคลและสำนักงานที่ดินอีกครั้ง

มีห้องใหญ่กว่า 3 ห้องนอนใน COBE อีกไหม

มีอีกหนึ่งห้องที่ใหญ่กว่านั้นในตึกนี้ แต่ข้อมูลพื้นที่ใช้สอยที่ได้มาจากต้นทางยังไม่ตรงกัน ผมจึงยังไม่ใส่ไว้ในตารางด้านบน ไม่คิดราคาต่อตารางเมตรให้ และไม่นับรวมในช่วงราคาที่ประกาศไว้ในหน้านี้ — สอบถามรายละเอียด

ผมยึดหลักเดียวคือ ถ้าตัวเลขยังยืนยันไม่ได้ ผมจะไม่เอามาลงเป็นตัวเลขให้คุณใช้ตัดสินใจ ถ้าคุณสนใจห้องใหญ่ในตึกนี้ ทักมาได้ ผมจะขอเอกสารจากเจ้าของและนิติบุคคลให้ก่อนแล้วค่อยคุยตัวเลขกัน

สนใจห้องใน COBE รัชดา-พระราม 9 บอกงบกับอาคารที่ชอบมาได้เลย

ไม่ต้องกรอกฟอร์ม ไม่ต้องทิ้งเบอร์ บอกแค่ว่างบเท่าไหร่ กี่ห้องนอน อยู่เองหรือลงทุน แล้วรับได้ไหมกับการเดิน 15 นาทีถึงสถานี ผมคัดจาก 6 ห้องนี้ให้ พร้อมยอดที่ต้องเตรียมในวันโอนจริง ถ้าไม่มีห้องไหนตรง ผมบอกตรง ๆ แล้วหาจากตึกอื่นในห้วยขวางให้แทน

ทัก LINE ตอบไว เพิ่ม WeChat โทร 083-141-9626

WeChat ID

arji7880

LINE ID

arji7880

ทักหาคิมได้ที่ WeChat หรือ LINE

คุยเรื่องห้อง งบ และนัดดูจริงได้ทาง WeChat — ตอบเป็นภาษาไทยและจีน

กดปุ่มคัดลอก ID ด้านซ้าย
เปิดแอป WeChat แตะ "+" มุมขวาบน แล้วเลือก "เพิ่มเพื่อน"
วาง ID ที่คัดลอกไว้ในช่องค้นหา แล้วกดเพิ่มเพื่อน — LINE ใช้วิธีเดียวกัน หรือกดปุ่มด้านล่างเปิด LINE ตรง

ทัก LINE ตอบไว