เลือกตามขนาดห้อง · 2 ห้องนอน

คอนโด 2 ห้องนอน มือสอง 13 ห้อง — ตั้งแต่ 40.59 ถึง 133 ตร.ม. ราคา 4.40 ถึง 48.90 ล้าน

Q: คอนโด 2 ห้องนอน ราคาเริ่มต้นเท่าไหร่

ห้อง 2 ห้องนอนที่ถูกที่สุดในมือตอนนี้อยู่ที่ 4,400,000 บาท เป็นห้อง 41.04 ตร.ม. ชั้น 14 ในตึกปี 2561 ย่านพระราม 9 คิดเป็น 107,212 บาทต่อตารางเมตร ส่วนช่วงราคาทั้งกลุ่มคือ 4.40 ถึง 48.90 ล้านบาท ข้อมูลราคา ณ กรกฎาคม 2569

Q: คอนโด 2 ห้องนอน ไม่เกิน 3 ล้าน มีจริงไหม

มีจริงในตลาด แต่ไม่มีในมือผม ห้อง 2 ห้องนอนราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเกือบทั้งหมดอยู่ในตึกอายุมากที่ห่างรถไฟฟ้าเกินสองกิโลเมตร หรืออยู่ชานเมืองอย่างรังสิต บางนาตอนปลาย และแบริ่ง ในโซนที่ผมดูแลคือห้วยขวาง พระราม 9 รัชดา และสุขุมวิท ราคาเริ่มต้นของ 2 ห้องนอนอยู่ที่ 4.40 ล้านบาท ถ้างบคุณคือ 3 ล้านจริง ๆ ห้อง 1 ห้องนอนขนาด 35–42 ตร.ม. ติดรถไฟฟ้าจะให้คุณภาพชีวิตดีกว่า 2 ห้องนอนในตึกไกลสถานี

Q: คอนโด 2 ห้องนอน 41 ตารางเมตร อยู่ได้จริงไหม

อยู่ได้ ถ้ายอมรับสองข้อ ข้อแรกคือห้องนอนที่สองมักกว้างประมาณ 2.4–2.6 เมตร วางได้แค่เตียง 3.5 ฟุตกับตู้บานเลื่อนหนึ่งใบ ข้อที่สองคือห้องขนาดนี้มักมีห้องน้ำเดียว ในกลุ่ม 13 ห้องที่ผมถืออยู่ มี 6 ห้องที่เป็น 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ เหมาะกับคู่ที่ต้องการห้องทำงานแยก พ่อแม่ลูกหนึ่งคน หรือเพื่อนสองคนที่แชร์ค่าห้องกัน แต่ไม่เหมาะกับสองครอบครัวที่ต้องใช้ห้องน้ำเวลาเดียวกันทุกเช้า

Q: คอนโด 2 ห้องนอนมือสอง ขายต่อยากไหม

ขึ้นกับขนาด ห้อง 2 ห้องนอนขนาด 40–60 ตร.ม. ราคา 4–7 ล้านบาท มีคนซื้อกว้างที่สุด เพราะเป็นช่วงที่ธนาคารปล่อยกู้ให้คนไทยรายได้ปานกลางได้ และเป็นช่วงที่นักลงทุนยังสนใจ ส่วนห้อง 100 ตร.ม. ขึ้นไปราคาเกิน 20 ล้านบาท คนซื้อในกรุงเทพมีจำนวนจำกัดมากและมักซื้อด้วยเงินสด การขายห้องกลุ่มหลังจึงใช้เวลานานกว่าและต่อรองหนักกว่า

Q: ต่างชาติซื้อคอนโด 2 ห้องนอนได้ไหม

ได้ ทั้ง 13 ห้องในกลุ่มนี้ระบุว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองได้ โดยเงินต้องโอนเข้ามาเป็นสกุลต่างประเทศเข้าบัญชีของผู้ซื้อเองแล้วแปลงเป็นบาทในไทย เพื่อให้ธนาคารออกแบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศหรือ FET ได้ ห้อง 2 ห้องนอนราคาสูงกว่าห้องเล็ก จำนวนเงินที่ต้องมีเอกสารรองรับจึงมากตามไปด้วย ควรวางแผนการโอนเงินก่อนวางมัดจำ

Q: 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ กับ 2 ห้องน้ำ ต่างกันมากไหม

ต่างกันมากตอนอยู่จริงและตอนขายต่อ ห้อง 2 ห้องน้ำขายง่ายกว่าให้กลุ่มครอบครัวและกลุ่มเพื่อนแชร์ห้อง เพราะแก้ปัญหาคิวห้องน้ำตอนเช้าได้ ในมือผมตอนนี้มี 7 ห้องที่เป็น 2 ห้องน้ำ และ 6 ห้องที่เป็นห้องน้ำเดียว ถ้าคุณจะอยู่กันสามคนขึ้นไป ให้ตัดห้องน้ำเดียวออกตั้งแต่ต้น จะประหยัดเวลาดูห้องไปมาก

Kim Bangkok Property ถือคอนโดมือสอง 2 ห้องนอนอยู่ 13 ห้องกระจายทั่วห้วยขวาง พระราม 9 รัชดา และสุขุมวิท และนี่คือขนาดห้องที่คำเดียวกันหมายถึงของคนละอย่างมากที่สุด ห้องเล็กสุดในกลุ่มคือ 40.59 ตร.ม. ห้องใหญ่สุดคือ 133 ตร.ม. ต่างกัน 3.3 เท่า ทั้งที่ประกาศเขียนว่า 2 ห้องนอนเหมือนกัน หน้านี้แยกให้เห็นว่าคุณกำลังดูของแบบไหนอยู่ ก่อนจะเสียเวลาไปดูห้องผิดกลุ่ม

13ห้อง 2 ห้องนอนในมือ

40.59–133ตร.ม. ที่มีให้เลือก

4.40 ล้านราคาเริ่มต้น

75,000บาท/ตร.ม. ต่ำสุด

JRY Rama 9 Condominium M02205 2 ห้องนอน 60ตร.ม.

13

คอนโดขาย

ขายคอนโด JRY Rama 9 Condominium 2 ห้องนอน 60 ตร.ม. ชั้น 3

JRY Rama 9 Condominium

2
2
ชั้น 3
60 ตร.ม.

฿ 4,500,000(75,000 บาท/ตร.ม.)

Siam Condominium M04339 2 ห้องนอน 116ตร.ม.

14

คอนโดขาย

ขายคอนโด Siam Condominium 2 ห้องนอน 116 ตร.ม. ชั้น 16

Siam Condominium

2
2
ชั้น 16
116 ตร.ม.

฿ 9,800,000(84,483 บาท/ตร.ม.)

The Bloom Sukhumvit 71 M05121 2 ห้องนอน 59.19ตร.ม.

7

คอนโดขาย

ขายคอนโด The Bloom Sukhumvit 71 2 ห้องนอน 59.19 ตร.ม. ชั้น 6

The Bloom Sukhumvit 71

2
1
ชั้น 6
59.19 ตร.ม.

฿ 5,400,000(91,232 บาท/ตร.ม.)

TC Green Rama 9 M03123 2 ห้องนอน 54.6ตร.ม.

9

คอนโดขาย

ขายคอนโด TC Green Rama 9 2 ห้องนอน 54.6 ตร.ม. ชั้น B-8

TC Green Rama 9

2
1
ชั้น B-8
54.6 ตร.ม.

฿ 5,500,000(100,733 บาท/ตร.ม.)

Maestro 19 Ratchada 19-Vipha M04670 2 ห้องนอน 61.41ตร.ม.

14

คอนโดขาย

ขายคอนโด Maestro 19 Ratchada 19-Vipha 2 ห้องนอน 61.41 ตร.ม. ชั้น D-8

Maestro 19 Ratchada 19-Vipha

2
2
ชั้น D-8
61.41 ตร.ม.

฿ 6,200,000(100,961 บาท/ตร.ม.)

Lumpini Suite Phetchaburi-Makkasan M03154 2 ห้องนอน 41.04ตร.ม.

7

คอนโดขาย

ขายคอนโด Lumpini Suite Phetchaburi-Makkasan 2 ห้องนอน 41.04 ตร.ม. ชั้น 14

Lumpini Suite Phetchaburi-Makkasan

2
1
ชั้น 14
41.04 ตร.ม.

฿ 4,400,000(107,212 บาท/ตร.ม.)

Amaranta Residence M03053 2 ห้องนอน 58.18ตร.ม.

14

คอนโดขาย

ขายคอนโด Amaranta Residence 2 ห้องนอน 58.18 ตร.ม. ชั้น 4

Amaranta Residence

2
2
ชั้น 4
58.18 ตร.ม.

฿ 6,590,000(113,269 บาท/ตร.ม.)

Lumpini Suite Phetchaburi-Makkasan M04885 2 ห้องนอน 40.59ตร.ม.

7

คอนโดขาย

ขายคอนโด Lumpini Suite Phetchaburi-Makkasan 2 ห้องนอน 40.59 ตร.ม. ชั้น 28

Lumpini Suite Phetchaburi-Makkasan

2
1
ชั้น 28
40.59 ตร.ม.

฿ 4,890,000(120,473 บาท/ตร.ม.)

Quintara Phume Sukhumvit 39 M04380 2 ห้องนอน 46ตร.ม.

4

คอนโดขาย

ขายคอนโด Quintara Phume Sukhumvit 39 2 ห้องนอน 46 ตร.ม. ชั้น B-4

Quintara Phume Sukhumvit 39

2
2
ชั้น B-4
46 ตร.ม.

฿ 5,690,000(123,696 บาท/ตร.ม.)

Life Asoke-Rama 9 M03916 2 ห้องนอน 46ตร.ม.

5

คอนโดขาย

ขายคอนโด Life Asoke-Rama 9 2 ห้องนอน 46 ตร.ม. ชั้น A-32

Life Asoke-Rama 9

2
1
ชั้น A-32
46 ตร.ม.

฿ 6,990,000(151,957 บาท/ตร.ม.)

Ideo Mobi Asoke M04500 2 ห้องนอน 53.73ตร.ม.

7

คอนโดขาย

ขายคอนโด Ideo Mobi Asoke 2 ห้องนอน 53.73 ตร.ม. ชั้น 16

Ideo Mobi Asoke

2
1
ชั้น 16
53.73 ตร.ม.

฿ 9,600,000(178,671 บาท/ตร.ม.)

One9Five Asoke-Rama 9 M04897 2 ห้องนอน 58ตร.ม.

11

คอนโดขาย

ขายคอนโด One9Five Asoke-Rama 9 2 ห้องนอน 58 ตร.ม. ชั้น B-40

One9Five Asoke-Rama 9

2
2
ชั้น B-40
58 ตร.ม.

฿ 11,150,000(192,241 บาท/ตร.ม.)

MARQUE Sukhumvit MZ01372 2 ห้องนอน 133ตร.ม.

12

คอนโดขาย

ขายคอนโด MARQUE Sukhumvit 2 ห้องนอน 133 ตร.ม. ชั้น 10

MARQUE Sukhumvit

2
3
ชั้น 10
133 ตร.ม.

฿ 48,900,000(367,669 บาท/ตร.ม.)

ข้อมูลราคา ณ กรกฎาคม 2569 · ราคาและสถานะห้องอาจเปลี่ยนแปลง

เรื่องที่ประกาศขายไม่เคยบอกคุณ

2 ห้องนอน 41 ตร.ม. กับ 2 ห้องนอน 133 ตร.ม. ไม่ใช่สินค้าชนิดเดียวกัน

ถ้าคุณกดค้นคำว่าคอนโด 2 ห้องนอนแล้วเลื่อนดูผลลัพธ์ยาว ๆ คุณจะเจอห้อง 41 ตารางเมตรราคา 4.4 ล้าน อยู่ในหน้าเดียวกับห้อง 133 ตารางเมตรราคา 48.9 ล้าน ทั้งคู่ติดป้ายว่า 2 ห้องนอนเหมือนกัน ทั้งคู่มีสองประตูห้องนอนจริง แต่ของสองชิ้นนี้ขายให้คนคนละกลุ่ม อยู่แล้วชีวิตคนละแบบ และขายต่อด้วยกลไกคนละชุด การไม่แยกสองอย่างนี้ออกจากกันคือสาเหตุอันดับหนึ่งที่คนเสียเวลาดูห้องเป็นเดือนแล้วยังไม่เจอห้องที่ใช่

กลุ่มคอมแพ็กต์ 40–46 ตร.ม.

สี่ห้องในมือผมอยู่ในกลุ่มนี้ พื้นที่ 40.59, 41.04, 46.00 และ 46.00 ตร.ม. ราคา 4.40 ถึง 6.99 ล้านบาท และตกที่ 107,212 ถึง 151,957 บาทต่อตารางเมตร ทุกห้องอยู่ในตึกที่สร้างเสร็จปี 2561 ถึง 2565

นี่คือแบบห้องที่ผู้พัฒนายุคใหม่ออกแบบมาให้ขายได้ในราคาที่คนยังกู้ไหว โดยใส่สองห้องนอนลงในพื้นที่ที่เมื่อสิบปีก่อนใช้ทำ 1 ห้องนอน

กลุ่มครอบครัวจริง 53–133 ตร.ม.

อีกเก้าห้องอยู่ในกลุ่มนี้ พื้นที่ 53.73 ถึง 133 ตร.ม. ราคา 5.50 ถึง 48.90 ล้านบาท และตกที่ 75,000 ถึง 367,669 บาทต่อตารางเมตร กลุ่มนี้แบ่งเป็นสองพวกที่ไม่เหมือนกันเลย คือตึกเก่าที่ให้พื้นที่เยอะในราคาต่อตารางเมตรต่ำ กับตึกพรีเมียมที่ให้พื้นที่เยอะในราคาต่อตารางเมตรสูงมาก

ห้องที่ถูกที่สุดต่อตารางเมตรของทั้งกลุ่ม 13 ห้องอยู่ในกลุ่มนี้ ไม่ใช่ในกลุ่มคอมแพ็กต์

ตัวเลขที่ควรจำไว้หนึ่งตัว — ในบรรดาขนาดห้องทั้งสี่แบบที่ผมถืออยู่ 2 ห้องนอนคือกลุ่มที่ราคาต่อตารางเมตรห่างกันมากที่สุด ห้องแพงสุดต่อตารางเมตรแพงกว่าห้องถูกสุด 4.9 เท่า เทียบกับสตูดิโอที่ห่างกัน 1.7 เท่า และ 1 ห้องนอนที่ห่างกัน 2.7 เท่า แปลว่าคำว่า “ราคาตลาดของ 2 ห้องนอน” แทบไม่มีความหมาย ถ้าไม่ระบุขนาดและตึกลงไปด้วย

กลุ่มแรก

คอนโด 2 ห้องนอนแบบคอมแพ็กต์ — สองห้องในพื้นที่ขนาด 1 ห้องนอน

ตึกที่สร้างเสร็จหลังปี 2560 เกือบทุกตึกมีแบบห้องนี้ เพราะผู้พัฒนาอยากได้ป้ายว่า 2 ห้องนอนโดยไม่ต้องดันราคาต่อยูนิตขึ้นไปเกินกำลังซื้อ วิธีที่ทำคือย่อห้องนอนที่สองให้เหลือกว้างราว 2.4 ถึง 2.6 เมตร ตัดห้องน้ำที่สองออก แล้วรวมครัวเข้ากับห้องนั่งเล่น ผลลัพธ์คือห้องที่ใช้งานได้จริงในราคาที่คนทำงานประจำยังยื่นกู้ผ่านได้

ใครที่ห้องแบบนี้ตอบโจทย์

คู่ที่ทำงานที่บ้านและต้องการห้องที่ปิดประตูประชุมได้ · พ่อแม่ที่มีลูกหนึ่งคนอายุยังไม่ถึงวัยรุ่น · เพื่อนสองคนที่แชร์ค่าห้องกันคนละครึ่ง · คนที่ซื้อไว้ให้พ่อแม่มาพักบางช่วง

จุดร่วมคือทุกกลุ่มต้องการ “สองประตู” มากกว่าต้องการพื้นที่

สิ่งที่คุณต้องยอมแลก

ห้องนอนที่สองมักวางได้แค่เตียง 3.5 ฟุตกับตู้ใบเดียว บางแบบไม่มีหน้าต่างของตัวเองแต่ใช้ผนังกระจกกั้นแทน และหกในสิบสามห้องที่ผมถืออยู่มีห้องน้ำเดียว ซึ่งเป็นปัญหาจริงถ้าคุณอยู่กันสามคนขึ้นไป

พื้นที่เก็บของก็หายไปด้วย เพราะผนังที่เพิ่มมาหนึ่งชุดกินพื้นที่ที่เคยเป็นตู้บิลท์อิน

ราคาต่อตารางเมตรกลับสูงกว่า

เรื่องที่คนคาดไม่ถึงคือห้องคอมแพ็กต์แพงกว่าเมื่อคิดต่อตารางเมตร ทั้งสี่ห้องในกลุ่มนี้อยู่ที่ 107,212 ถึง 151,957 บาท/ตร.ม. ขณะที่ห้อง 54 ถึง 116 ตร.ม. หลายห้องอยู่ที่ 75,000 ถึง 113,269 บาท/ตร.ม.

คุณไม่ได้จ่ายค่าพื้นที่ คุณจ่ายค่าทำเลติดรถไฟฟ้าและค่าอายุตึกที่ยังใหม่

ข้อดีที่แท้จริงของห้องกลุ่มนี้อยู่ที่สภาพคล่อง ราคา 4.4 ถึง 7 ล้านบาทคือช่วงที่ธนาคารไทยยังปล่อยกู้ให้คนทำงานประจำได้ไม่ยาก และเป็นช่วงที่มีทั้งคนซื้ออยู่เองและคนซื้อลงทุนแย่งกันดูอยู่ ตอนคุณจะขายต่อในอีกห้าปี คุณจึงมีคนซื้อให้เลือกหลายกลุ่ม ไม่ได้ฝากชะตาไว้กับผู้ซื้อประเภทเดียว

ข้อควรระวังคือซัพพลายห้องแบบนี้เพิ่มขึ้นทุกปี ทุกตึกใหม่ที่เปิดในโซนพระราม 9 และรัชดาล้วนมีแบบห้อง 40 ถึง 46 ตร.ม. ให้เลือก การตั้งราคาขายต่อสูงกว่าตลาดจึงทำให้ห้องค้างนานทันที ห้องที่ขายได้เร็วในกลุ่มนี้มักเป็นห้องชั้นสูง ห้องมุม หรือห้องที่ตกแต่งครบจนผู้ซื้อหิ้วกระเป๋าเข้าอยู่ได้เลย ซึ่งเป็นเหตุผลที่ผมเช็กสภาพเฟอร์นิเจอร์และปีที่เปลี่ยนแอร์ให้ทุกครั้งก่อนพาไปดู

กลุ่มที่สอง

2 ห้องนอนแบบครอบครัวจริง ที่ 53 ถึง 133 ตารางเมตร

เก้าห้องที่เหลือคือของอีกชนิดหนึ่ง ห้องกลุ่มนี้มีห้องนอนสองห้องที่วางเตียง 5 ฟุตได้ทั้งคู่ มีครัวที่แยกออกมาจริงในหลายแบบ และส่วนใหญ่มีสองห้องน้ำ แต่ที่น่าสนใจกว่าคือมันมาจากตึกสองยุคที่ให้ผลลัพธ์ทางการเงินคนละเรื่องกันเลย

ตึกยุคเก่า — พื้นที่เยอะ ราคาต่อตารางเมตรต่ำ

ห้องที่ให้พื้นที่ต่อบาทมากที่สุดในมือผมคือห้อง 116 ตร.ม. ในตึกปี 2528 ที่พระราม 9 ราคา 9.80 ล้านบาท หรือ 84,483 บาทต่อตารางเมตร และห้อง 60 ตร.ม. ในตึกปี 2560 ราคา 4.50 ล้านบาท หรือ 75,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นตัวเลขต่ำสุดของทั้งกลุ่ม

สิ่งที่ต้องตรวจก่อนตัดสินใจในตึกกลุ่มนี้คือกองทุนซ่อมบำรุงของนิติบุคคล อายุลิฟต์ อายุระบบท่อ และค่าส่วนกลางค้างชำระของทั้งตึก ผมขอเอกสารพวกนี้ให้ได้ก่อนคุณวางมัดจำ

ตึกพรีเมียม — พื้นที่เยอะ ราคาต่อตารางเมตรสูงสุด

ปลายอีกด้านคือห้อง 133 ตร.ม. สามห้องน้ำ ชั้น 10 ในสุขุมวิท ราคา 48.90 ล้านบาท หรือ 367,669 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นตัวเลขต่อตารางเมตรที่สูงที่สุดในทุกห้องที่ผมถืออยู่ ไม่ใช่แค่ในกลุ่ม 2 ห้องนอน

ห้องแบบนี้คุณไม่ได้ซื้อพื้นที่ คุณซื้อชื่อตึก ระดับส่วนกลาง และเพื่อนบ้าน ราคาต่อตารางเมตรจึงไม่ใช่เครื่องมือที่ใช้ตัดสินใจได้ตรง ๆ อีกต่อไป

ระหว่างสองขั้วนี้คือห้อง 53.73 ถึง 61.41 ตร.ม. อีกหกห้อง ซึ่งเป็นช่วงที่คนไทยซื้ออยู่เองมากที่สุด ราคาอยู่ที่ 5.40 ถึง 11.15 ล้านบาท และตกที่ 91,232 ถึง 192,241 บาทต่อตารางเมตร ความต่างเกือบเท่าตัวในช่วงขนาดเดียวกันมาจากสามอย่างเท่านั้น คือปีที่สร้างเสร็จ ระยะเดินถึงสถานีจริง และชั้นที่ห้องอยู่

ถ้าคุณกำลังเทียบห้องสองห้องที่ขนาดใกล้กันแต่ราคาห่างกันสองล้าน ให้ถามสามคำถามนี้ก่อน หนึ่งคือตึกไหนสร้างเสร็จปีอะไร สองคือเดินถึงทางออกสถานีจริงกี่เมตร ไม่ใช่กี่กิโลเมตรตามที่ประกาศเขียน และสามคือห้องอยู่ชั้นเท่าไหร่และหันหน้าไปทางไหน สามข้อนี้อธิบายส่วนต่างได้เกือบทั้งหมด

ตารางหลักของหน้านี้

13 ห้อง 2 ห้องนอนทุกตึกในมือ เรียงตามราคาต่อตารางเมตร

ทุกห้องที่ผมถืออยู่ในขนาดนี้ รวมไว้ในตารางเดียว เรียงจากราคาต่อตารางเมตรถูกไปแพง ไม่แยกตามทำเลและไม่แยกตามโครงการ เพราะถ้าคุณเลือกจากขนาดห้องเป็นตัวตั้ง นี่คือมุมมองที่คุณต้องเห็น กดชื่อโครงการเพื่อเข้าไปดูรายละเอียดตึกและห้องอื่นในตึกเดียวกันได้

ตารางเปรียบเทียบคอนโด 2 ห้องนอน 13 ห้องจากทุกทำเล เรียงตามราคาต่อตารางเมตร
โครงการ	ทำเล	ตร.ม.	ชั้น	ราคา	บาท/ตร.ม.
JRY Rama 9	พระราม 9	60	3	฿4.50M	75,000
Siam Condominium	พระราม 9	116	16	฿9.80M	84,483
The Bloom สุขุมวิท 71	สุขุมวิท	59.19	6	฿5.40M	91,232
TC Green พระราม 9	พระราม 9	54.6	B-8	฿5.50M	100,733
Maestro 19 รัชดา 19-วิภา	รัชดา	61.41	D-8	฿6.20M	100,961
Lumpini Suite เพชรบุรี-มักกะสัน	พระราม 9	41.04	14	฿4.40M	107,212
Amaranta Residence	ห้วยขวาง	58.18	4	฿6.59M	113,269
Lumpini Suite เพชรบุรี-มักกะสัน	พระราม 9	40.59	28	฿4.89M	120,473
Quintara Phume สุขุมวิท 39	สุขุมวิท	46	B-4	฿5.69M	123,696
Life Asoke-พระราม 9	พระราม 9	46	A-32	฿6.99M	151,957
Ideo Mobi Asoke	พระราม 9	53.73	16	฿9.60M	178,671
One9Five อโศก-พระราม 9	พระราม 9	58	B-40	฿11.15M	192,241
MARQUE Sukhumvit	สุขุมวิท	133	10	฿48.90M	367,669

ตัวอักษรหน้าเลขชั้นคืออาคาร เช่น B-40 หมายถึงอาคาร B ชั้น 40 · ราคาต่อตารางเมตรคำนวณจากราคาขายหารด้วยพื้นที่ใช้สอยตามเอกสารของเจ้าของ

ข้อมูลราคา ณ กรกฎาคม 2569 · ราคาและสถานะห้องเปลี่ยนได้ตลอด ทักมาเช็กล่าสุดก่อนตัดสินใจทุกครั้ง

อ่านตารางนี้แล้วมีสามอย่างที่ควรเห็น อย่างแรกคือห้าห้องที่ถูกที่สุดต่อตารางเมตรล้วนมีพื้นที่ 54 ตร.ม. ขึ้นไป ไม่มีห้องคอมแพ็กต์อยู่ในนั้นเลย ถ้าเป้าหมายของคุณคือพื้นที่ต่อบาท คุณต้องเลื่อนขึ้นไปดูครึ่งบนของตาราง อย่างที่สองคือแปดในสิบสามห้องอยู่ในโซนพระราม 9 ซึ่งเป็นโซนที่ยังมีห้องสองห้องนอนราคาต่ำกว่าเจ็ดล้านให้เลือกจริง อย่างที่สามคือช่องว่างระหว่างแถวบนสุดกับแถวล่างสุดกว้างจนไม่ควรเรียกว่าตลาดเดียวกัน

ตัวเลขกลางของตารางนี้อยู่ที่ 113,269 บาทต่อตารางเมตร ถ้าห้องที่คุณกำลังดูอยู่แพงกว่านี้มาก ให้ถามตัวเองว่าคุณกำลังจ่ายเพิ่มไปกับอะไร ปีที่สร้าง ชั้น ระยะถึงสถานี หรือชื่อโครงการ ทั้งสี่อย่างเป็นเหตุผลที่ยอมรับได้ ขอแค่คุณรู้ตัวว่ากำลังจ่ายค่าอะไรอยู่

สามหมุดที่ใช้เทียบได้

สามห้องที่ใช้เป็นหมุดอ้างอิงของทั้งกลุ่ม 2 ห้องนอน

คัดจากตารางด้านบนสามห้องที่แทนภาพรวมได้ดีที่สุด ห้องเริ่มต้นของกลุ่มคอมแพ็กต์ ห้องที่ให้พื้นที่ต่อบาทดีที่สุด และห้องที่ราคาต่อตารางเมตรอยู่ตรงกลางตารางพอดี ใช้สามห้องนี้เทียบกับห้องที่คุณกำลังดูอยู่ที่อื่นได้เลย

ห้อง 2 ห้องนอนขนาด 41 ตารางเมตรตกแต่งครบ ย่านเพชรบุรี-มักกะสัน

ถูกที่สุดในกลุ่ม

41.04 ตร.ม. ชั้น 14 · พระราม 9

฿4.40M

2 นอน 1 น้ำ107,212 บาท/ตร.ม.ตกแต่งครบ

จุดเริ่มต้นของกลุ่มคอมแพ็กต์ ค่าส่วนกลาง 48 บาท/ตร.ม. คิดเป็นราว 1,970 บาทต่อเดือน

ห้อง 2 ห้องนอน 60 ตารางเมตรพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบในตึกย่านพระราม 9

พื้นที่ต่อบาทดีที่สุด

60 ตร.ม. ชั้น 3 · พระราม 9

฿4.50M

2 นอน 2 น้ำ75,000 บาท/ตร.ม.ตกแต่งครบ

แพงกว่าห้อง 41 ตร.ม. แค่หนึ่งแสนบาท แต่ได้พื้นที่เพิ่มเกือบ 19 ตร.ม. และได้ห้องน้ำที่สอง

ห้อง 2 ห้องนอน 58 ตารางเมตรในตึกย่านห้วยขวาง มองเห็นห้องนั่งเล่นและระเบียง

58.18 ตร.ม. ชั้น 4 · ห้วยขวาง

฿6.59M

2 นอน 2 น้ำ113,269 บาท/ตร.ม.ตกแต่งครบ

ห้องกลางตารางพอดี ใช้เป็นหมุดเทียบได้ว่าห้องอื่นที่คุณดูอยู่ถูกหรือแพงกว่าค่ากลาง

ฝั่งผู้เช่า

ผู้เช่าของห้อง 2 ห้องนอน คือคนละกลุ่มกับผู้เช่าห้องเล็ก

ถ้าคุณซื้อไว้อยู่เอง ข้ามหัวข้อนี้ได้ แต่ถ้ามีความคิดว่าวันหนึ่งจะปล่อยเช่า ให้รู้ไว้ก่อนว่าตลาดผู้เช่าของสองห้องนอนทำงานไม่เหมือนตลาดห้องเล็กเลย ผมขายอย่างเดียวไม่รับปล่อยเช่า สิ่งที่เขียนตรงนี้จึงเป็นข้อสังเกตจากสิ่งที่เห็นในตลาด ไม่ใช่ตัวเลขที่ผมรับประกัน

จำนวนผู้เช่าน้อยกว่า แต่อยู่นานกว่า

ผู้เช่าห้องสตูดิโอและ 1 ห้องนอนในกรุงเทพมีจำนวนมหาศาลและย้ายบ่อย ส่วนผู้เช่าห้อง 2 ห้องนอนคือครอบครัวเล็ก คู่ที่ย้ายมาทำงานพร้อมกัน หรือพนักงานต่างชาติที่บริษัทออกค่าที่พักให้ กลุ่มนี้มีจำนวนน้อยกว่าหลายเท่า แต่เมื่อเข้าอยู่แล้วมักต่อสัญญาหลายรอบ เพราะการย้ายบ้านทั้งครอบครัวมีต้นทุนสูง

ผลคือห้องว่างของคุณจะว่างนานกว่าในแต่ละรอบ แต่รอบก็เกิดถี่น้อยกว่า

ค่าเช่าต่อตารางเมตรต่ำกว่าเสมอ

กฎที่ใช้ได้เกือบทุกทำเลคือยิ่งห้องใหญ่ ค่าเช่าต่อตารางเมตรยิ่งต่ำ ห้อง 60 ตร.ม. ไม่เคยได้ค่าเช่าเป็นสองเท่าของห้อง 30 ตร.ม. ในตึกเดียวกัน ทั้งที่ราคาซื้อมักต่างกันเกือบเท่าตัว นี่คือเหตุผลที่นักลงทุนที่เน้นผลตอบแทนล้วน ๆ ยังเลือกห้องเล็ก

ถ้าคุณกำลังคิดเรื่องตัวเลขผลตอบแทนอย่างจริงจัง อ่านวิธีคิดแบบละเอียดได้ในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า

วันที่คุณจะขายออก

ขายต่อ 2 ห้องนอน — ห้องเล็กสภาพคล่องสูง ห้องใหญ่รอนาน

คนซื้อคอนโดส่วนใหญ่คิดถึงวันซื้อ น้อยคนคิดถึงวันขาย ทั้งที่วันขายคือวันที่การตัดสินใจของคุณถูกให้คะแนนจริง ในกลุ่ม 2 ห้องนอน ความแตกต่างเรื่องสภาพคล่องระหว่างห้องเล็กกับห้องใหญ่ชัดกว่าขนาดห้องแบบอื่นทั้งหมด

เปรียบเทียบสภาพคล่องการขายต่อของคอนโด 2 ห้องนอนแต่ละช่วงขนาด
ช่วงขนาด	ช่วงราคาที่พบ	คนซื้อหลัก	ขายต่อ
40–46 ตร.ม.	฿4.40M – ฿6.99M	คนทำงานที่กู้ได้ · คู่เริ่มต้น · นักลงทุนรายย่อย	กว้างที่สุด ธนาคารปล่อยกู้ในช่วงนี้ง่ายที่สุด
53–62 ตร.ม.	฿5.40M – ฿11.15M	ครอบครัวคนไทย · ผู้ซื้อชาวจีนที่ย้ายมาอยู่จริง	ยังกว้าง แต่เริ่มขึ้นกับตึกและชั้นมากขึ้น
100–120 ตร.ม.	฿9.80M – ฿18.00M	ครอบครัวขยาย · ผู้ซื้อเงินสด	แคบลงชัดเจน ต้องรอผู้ซื้อที่ตรงโจทย์จริง
130 ตร.ม. ขึ้นไป	฿23.90M – ฿48.90M	ผู้ซื้อระดับบน · ผู้ซื้อต่างชาติเงินสด	แคบมาก ใช้เวลานานและต่อรองหนัก

สิ่งที่ตารางนี้บอกไม่ใช่ว่าห้องใหญ่เป็นการตัดสินใจที่ผิด แต่บอกว่าห้องใหญ่คือการตัดสินใจที่ควรทำเมื่อคุณตั้งใจอยู่ยาว ถ้าคุณซื้อห้อง 133 ตร.ม. แล้วต้องขายในสามปี คุณจะเจอตลาดที่มีผู้ซื้อไม่กี่รายในเวลาเดียวกัน และผู้ซื้อกลุ่มนั้นรู้ตัวดีว่าเขามีอำนาจต่อรอง ในทางกลับกัน ห้อง 45 ตร.ม. ที่ตั้งราคาสมเหตุสมผลในตึกติดรถไฟฟ้ามักมีคนติดต่อเข้ามาภายในไม่กี่สัปดาห์

อีกเรื่องที่คนมองข้ามคือฐานผู้ซื้อของห้องใหญ่ในกรุงเทพเปลี่ยนไปตามกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาในแต่ละช่วง ห้องขนาดร้อยตารางเมตรขึ้นไปในโซนสุขุมวิทและพระราม 9 ขายให้ผู้ซื้อต่างชาติเป็นสัดส่วนสูง ซึ่งแปลว่าโควตาต่างชาติที่เหลือในตึกนั้นมีผลกับความง่ายในการขายต่อของคุณโดยตรง เรื่องนี้ผมเช็กให้ก่อนได้ทุกห้อง

เงินที่ออกทุกเดือน

ค่าใช้จ่ายรายเดือนของห้อง 2 ห้องนอน ที่คนคำนวณผิดบ่อยที่สุด

ค่าส่วนกลางคิดเป็นบาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แปลว่ายิ่งห้องใหญ่ยิ่งจ่ายเยอะแบบทวีคูณ คนที่ขยับจากห้องเล็กมาห้องสองห้องนอนมักตกใจกับบิลใบแรก ตัวเลขข้างล่างคำนวณจากอัตราจริงของห้องที่ผมถืออยู่

~1,970บาท/เดือน · ห้อง 41.04 ตร.ม. ที่ 48 บาท/ตร.ม.

~2,400บาท/เดือน · ห้อง 60 ตร.ม. ที่ 40 บาท/ตร.ม.

~3,190บาท/เดือน · ห้อง 58 ตร.ม. ที่ 55 บาท/ตร.ม.

~11,970บาท/เดือน · ห้อง 133 ตร.ม. ที่ 90 บาท/ตร.ม.

อัตราค่าส่วนกลางของห้อง 2 ห้องนอนในมือผมอยู่ระหว่าง 20 ถึง 90 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ตึกเก่าเก็บถูกกว่าเพราะส่วนกลางน้อยกว่าและไม่มีสระว่ายน้ำขนาดใหญ่ ส่วนตึกพรีเมียมเก็บแพงเพราะมีพนักงานต้อนรับ ระบบรักษาความปลอดภัยหลายชั้น และพื้นที่ส่วนกลางหลายชั้น ตัวเลขนี้ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายที่หายไปเปล่า ๆ แต่เป็นสิ่งที่ตัดสินว่าตึกจะดูดีหรือทรุดโทรมในอีกสิบปี

สิ่งที่ต้องเผื่อเพิ่มนอกจากค่าส่วนกลางคือเงินกองทุนแรกเข้าซึ่งเก็บครั้งเดียวตอนโอน ค่าโอนที่กรมที่ดินซึ่งห้องทั้งหมดในมือผมระบุว่าแบ่งกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย และค่ามิเตอร์ไฟฟ้ากับน้ำที่ต้องเปลี่ยนชื่อ ผมทำตัวเลขจริงของห้องที่คุณสนใจให้ดูได้ก่อนคุณวางมัดจำ จะได้ไม่มีอะไรโผล่มาในวันโอน

ทั้ง 13 ห้องระบุว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองได้ โดยต้องโอนเงินเข้ามาให้ถูกวิธีเพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET ได้ — เงื่อนไข เอกสาร และข้อควรระวังทั้งหมดอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย

สรุปให้ตัดสินใจได้เร็วขึ้น

เลือก 2 ห้องนอนให้ตรงกับสถานการณ์ของคุณ ไม่ใช่ตรงกับป้ายราคา

เลือกกลุ่มคอมแพ็กต์ 40–46 ตร.ม. ถ้า

คุณอยู่กันสองคนและต้องการห้องปิดเพิ่มหนึ่งห้อง — ห้องทำงาน ห้องเก็บของ หรือห้องรับพ่อแม่

งบอยู่ที่ 4.4 ถึง 7 ล้านบาท — ช่วงนี้มีของให้เลือกจริงและกู้ได้จริง

คุณอาจขายต่อภายในห้าปี — สภาพคล่องของช่วงราคานี้ดีที่สุดในกลุ่ม

คุณให้น้ำหนักกับระยะเดินถึงรถไฟฟ้ามากกว่าพื้นที่

เลือกกลุ่ม 53 ตร.ม. ขึ้นไป ถ้า

อยู่กันสามคนขึ้นไป — โดยเฉพาะถ้ามีลูกที่กำลังจะเข้าวัยรุ่น หรือมีผู้สูงอายุอยู่ด้วย

คุณต้องการสองห้องน้ำจริง ๆ — เจ็ดในสิบสามห้องที่ผมถืออยู่เข้าเงื่อนไขนี้

คุณตั้งใจอยู่ยาวเกินเจ็ดปี — เวลาที่ยาวพอจะกลบข้อเสียเรื่องสภาพคล่อง

คุณยอมรับค่าส่วนกลางเดือนละสามถึงหกพันบาทได้

ถ้ายังตัดสินใจไม่ได้ ให้ใช้คำถามเดียวนี้ตัด คุณจะใช้ห้องนอนที่สองกี่วันต่อสัปดาห์ ถ้าคำตอบคือทุกวันเพราะมีคนนอนอยู่จริง ให้ไปทางกลุ่ม 53 ตร.ม. ขึ้นไปและอย่าประหยัดตรงนี้ แต่ถ้าคำตอบคือสองสามวันหรือใช้เป็นห้องทำงาน กลุ่มคอมแพ็กต์จะให้ทำเลที่ดีกว่าในงบเท่ากัน ซึ่งคุณจะรู้สึกได้ทุกเช้าที่ออกไปทำงาน

คำถามที่เข้ามาซ้ำที่สุดในกลุ่มนี้

คำถามที่คนหาคอนโด 2 ห้องนอน ถามผมบ่อยที่สุด

คอนโด 2 ห้องนอน ราคาเริ่มต้นเท่าไหร่

ห้องที่ถูกที่สุดในมือตอนนี้อยู่ที่ 4,400,000 บาท เป็นห้อง 41.04 ตร.ม. ชั้น 14 ในตึกที่สร้างเสร็จปี 2561 ย่านพระราม 9 ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ คิดเป็น 107,212 บาทต่อตารางเมตร

ส่วนช่วงราคาของทั้งกลุ่มคือ 4.40 ถึง 48.90 ล้านบาท ข้อมูลราคา ณ กรกฎาคม 2569 ราคาที่เห็นเป็นราคาตั้งของเจ้าของและยังต่อรองได้ในหลายห้อง

คอนโด 2 ห้องนอน ไม่เกิน 3 ล้าน มีจริงไหม

มีจริงในตลาด แต่ไม่มีในมือผม และผมคิดว่าคุณควรรู้เหตุผลก่อนไปเสียเวลาหา ห้อง 2 ห้องนอนที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเกือบทั้งหมดอยู่ในตึกอายุมากที่ห่างจากรถไฟฟ้าเกินสองกิโลเมตร หรืออยู่ชานเมืองอย่างรังสิต บางนาตอนปลาย หรือแบริ่ง

ในสี่โซนที่ผมดูแลคือห้วยขวาง พระราม 9 รัชดา และสุขุมวิท ราคาเริ่มต้นจริงของ 2 ห้องนอนอยู่ที่ 4.40 ล้านบาท ถ้างบคุณคือ 3 ล้าน ผมแนะนำตรง ๆ ว่าห้อง 1 ห้องนอนขนาด 35 ถึง 42 ตร.ม. ที่เดินถึงสถานีได้จะให้คุณภาพชีวิตดีกว่ามาก

คอนโด 2 ห้องนอน 41 ตารางเมตร อยู่ได้จริงไหม

อยู่ได้ ถ้ายอมรับสองข้อ ข้อแรกคือห้องนอนที่สองมักกว้างราว 2.4 ถึง 2.6 เมตร วางได้แค่เตียง 3.5 ฟุตกับตู้บานเลื่อนหนึ่งใบ ข้อที่สองคือห้องขนาดนี้มักมีห้องน้ำเดียว ในกลุ่ม 13 ห้องที่ผมถืออยู่มี 6 ห้องที่เป็น 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ

เหมาะกับคู่ที่ต้องการห้องทำงานแยก พ่อแม่ที่มีลูกหนึ่งคน หรือเพื่อนสองคนที่แชร์ค่าห้อง แต่ไม่เหมาะกับบ้านที่ต้องใช้ห้องน้ำพร้อมกันทุกเช้า ถ้าไม่แน่ใจ ผมส่งผังห้องให้ดูก่อนนัดได้

ซื้อ 2 ห้องนอนหนึ่งห้อง กับซื้อ 1 ห้องนอนสองห้อง อันไหนคุ้มกว่า

ถ้าซื้อไว้อยู่เอง ห้องเดียวคุ้มกว่าเสมอ เพราะจ่ายค่าส่วนกลางชุดเดียว ค่าโอนครั้งเดียว และมิเตอร์ชุดเดียว การรวมพื้นที่ไว้ในห้องเดียวยังให้พื้นที่ใช้สอยที่ต่อเนื่องกว่าในตารางเมตรที่เท่ากัน

ถ้าซื้อไว้ปล่อยเช่า สองห้องเล็กมักปล่อยง่ายกว่าและกระจายความเสี่ยงห้องว่างได้ดีกว่า ข้อแลกเปลี่ยนคือคุณต้องดูแลสองสัญญา สองบิล และสองรอบซ่อม รวมถึงจ่ายค่าโอนสองครั้ง

คอนโด 2 ห้องนอนมือสอง ขายต่อยากไหม

ขึ้นกับขนาดล้วน ๆ ห้อง 40 ถึง 60 ตร.ม. ราคา 4 ถึง 7 ล้านบาทมีคนซื้อกว้างที่สุด เพราะเป็นช่วงที่ธนาคารปล่อยกู้ให้คนไทยรายได้ปานกลางได้ และเป็นช่วงที่นักลงทุนรายย่อยยังสนใจ

ส่วนห้อง 100 ตร.ม. ขึ้นไปราคาเกิน 20 ล้านบาท ผู้ซื้อในกรุงเทพมีจำนวนจำกัดและมักซื้อด้วยเงินสด การขายจึงใช้เวลานานกว่าและถูกต่อรองหนักกว่า ถ้าคุณคิดจะขายภายในสามปี ให้เลือกช่วงขนาดแรก

ต่างชาติซื้อคอนโด 2 ห้องนอนได้ไหม

ได้ครับ ทั้ง 13 ห้องในกลุ่มนี้ระบุว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ ถือกรรมสิทธิ์ในชื่อผู้ซื้อได้ โดยเงินต้องโอนเข้ามาเป็นสกุลต่างประเทศ เข้าบัญชีของผู้ซื้อเอง แล้วแปลงเป็นบาทในประเทศไทย เพื่อให้ธนาคารออกแบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศหรือ FET ให้ได้

ข้อที่ต่างจากห้องเล็กคือจำนวนเงินสูงกว่ามาก การวางแผนโอนเงินจึงควรทำก่อนวางมัดจำ ไม่ใช่หลังจากนั้น รายละเอียดครบอยู่ในหน้าคู่มือต่างชาติซื้อคอนโด

2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ กับ 2 ห้องน้ำ ต่างกันมากไหม

ต่างกันมากทั้งตอนอยู่และตอนขาย ห้องสองห้องน้ำขายง่ายกว่าให้กลุ่มครอบครัวและกลุ่มเพื่อนแชร์ห้อง เพราะแก้ปัญหาคิวห้องน้ำตอนเช้าได้จริง ในมือผมมี 7 ห้องที่เป็นสองห้องน้ำ และ 6 ห้องที่เป็นห้องน้ำเดียว

ถ้าคุณจะอยู่กันสามคนขึ้นไป ให้ตัดห้องน้ำเดียวออกตั้งแต่ต้น จะประหยัดเวลาดูห้องไปได้หลายสัปดาห์

ซื้อคอนโด 2 ห้องนอนไว้ปล่อยเช่า คุ้มไหม

ผมขายอย่างเดียวไม่รับปล่อยเช่า จึงไม่รับประกันผลตอบแทนให้ใคร สิ่งที่พูดได้ตามข้อเท็จจริงคือห้อง 2 ห้องนอนมีผู้เช่าน้อยรายกว่าห้องเล็กชัดเจน แต่ผู้เช่าที่ได้มักอยู่ยาวกว่าเพราะเป็นครอบครัวหรือคนที่ย้ายมาพร้อมคู่

ค่าเช่าต่อตารางเมตรของห้องใหญ่ต่ำกว่าห้องเล็กเสมอในตึกเดียวกัน ใครที่เน้นตัวเลขผลตอบแทนล้วน ๆ ห้องเล็กยังตอบโจทย์กว่า ส่วนใครที่อยากได้ผู้เช่าที่อยู่ยาวและดูแลห้องดี กลุ่มนี้ตอบโจทย์กว่า

บอกงบกับจำนวนคนที่จะอยู่ เดี๋ยวผมคัด 2 ห้องนอนให้ตรงจริง

ไม่ต้องกรอกฟอร์ม ไม่ต้องทิ้งเบอร์ บอกแค่สามอย่าง งบเท่าไหร่ อยู่กันกี่คน และต้องเดินถึงรถไฟฟ้าในกี่นาที เท่านี้ผมคัดจาก 13 ห้องนี้ให้ได้ทันที พร้อมบอกราคาต่อตารางเมตร ค่าส่วนกลางต่อเดือน และเงินที่ต้องเตรียมในวันโอนของแต่ละห้อง ถ้าไม่มีห้องไหนตรงจริง ๆ ผมบอกตรง ๆ แล้วออกไปหาจากตึกอื่นให้แทน

ทัก LINE ตอบไว เพิ่ม WeChat โทร 083-141-9626

WeChat ID

arji7880

LINE ID

arji7880

ทักหาคิมได้ที่ WeChat หรือ LINE

คุยเรื่องห้อง งบ และนัดดูจริงได้ทาง WeChat — ตอบเป็นภาษาไทยและจีน

กดปุ่มคัดลอก ID ด้านซ้าย
เปิดแอป WeChat แตะ "+" มุมขวาบน แล้วเลือก "เพิ่มเพื่อน"
วาง ID ที่คัดลอกไว้ในช่องค้นหา แล้วกดเพิ่มเพื่อน — LINE ใช้วิธีเดียวกัน หรือกดปุ่มด้านล่างเปิด LINE ตรง

ทัก LINE ตอบไว