คอนโด 3 ห้องนอนขึ้นไปในกรุงเทพ — ของหายากจริง ไม่ใช่คำโฆษณา

เพราะผู้พัฒนาออกแบบสัดส่วนห้องเพื่อให้ขายหมดเร็วที่สุด ไม่ใช่เพื่อให้ครอบครัวอยู่สบายที่สุด ห้องเล็กขายได้ราคาต่อตารางเมตรสูงกว่า ใช้เงินดาวน์ต่อยูนิตน้อยกว่า และมีผู้ซื้อกว้างกว่ามากเพราะมีทั้งคนอยู่เองและนักลงทุน

ห้องใหญ่จึงถูกใส่มาไม่กี่ยูนิตต่อตึก มักอยู่ชั้นบนสุดหรือหัวมุมอาคาร ในตึกที่มีหลายร้อยยูนิต ห้อง 3 ห้องนอนอาจมีไม่ถึงสิบห้อง และเจ้าของกลุ่มนี้ก็ไม่ค่อยขายต่อเพราะซื้อมาเพื่ออยู่ยาว

ในมือผมตอนนี้มีสามห้อง ราคา 16.00, 18.00 และ 23.90 ล้านบาท พื้นที่ 106.6, 100 และ 140 ตารางเมตรตามลำดับ ตกที่ 150,094 ถึง 180,000 บาทต่อตารางเมตร

ข้อมูลราคา ณ กรกฎาคม 2569 และเป็นราคาตั้งของเจ้าของ ห้องกลุ่มนี้มักมีช่องต่อรองมากกว่าห้องเล็ก เพราะผู้ขายรู้ดีว่าผู้ซื้อมีน้อยราย

ถ้าคุณเป็นคนไทยที่ซื้อเพื่ออยู่กับครอบครัวและไม่จำเป็นต้องอยู่ใจกลางเมือง ทาวน์โฮมหรือบ้านเดี่ยวมักให้พื้นที่ใช้สอยและที่จอดรถมากกว่าในงบเท่ากัน และคุณได้กรรมสิทธิ์ที่ดินมาด้วย ซึ่งเป็นส่วนที่ไม่เสื่อมสภาพตามอายุอาคาร

ผมขายคอนโดอย่างเดียวและไม่ได้ค่าคอมมิชชั่นถ้าคุณไปซื้อบ้าน แต่ผมบอกตรง ๆ ทุกครั้งเมื่อโจทย์ควรจบที่บ้าน ข้อแลกเปลี่ยนคือเวลาเดินทาง ระบบรักษาความปลอดภัย และงานดูแลบ้านที่ต้องทำเอง สำหรับผู้ซื้อต่างชาติเรื่องนี้ต่างออกไป เพราะกฎหมายไทยไม่ให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน คอนโดจึงมักเป็นทางเดียว

ยากกว่าห้องเล็กอย่างมีนัยสำคัญ ราคาระดับ 16 ถึง 24 ล้านบาทอยู่นอกกรอบสินเชื่อของผู้ซื้อส่วนใหญ่ ผู้ซื้อจึงมักเป็นครอบครัวที่มีเงินสดหรือชาวต่างชาติ ผู้สนใจต่อการประกาศหนึ่งครั้งจึงมีน้อยรายและมักไม่พร้อมกัน

อีกปัจจัยที่คนไม่ค่อยคิดถึงคือโควตาต่างชาติของตึก ถ้าวันที่คุณจะขายโควตาเต็มแล้ว ผู้ซื้อต่างชาติจะหายไปจากสมการทันที ถ้าคุณคิดจะขายภายในสามปี ผมไม่แนะนำห้องขนาดนี้ตั้งแต่แรก

ได้ครับ ทั้งสามห้องระบุว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ แต่มีข้อที่สำคัญกว่าตอนซื้อห้องเล็ก โควตาต่างชาติ 49% คิดจากพื้นที่อาคารรวม ไม่ใช่จำนวนยูนิต ห้อง 140 ตร.ม. หนึ่งห้องจึงกินโควตาเท่ากับห้อง 35 ตร.ม. สี่ห้อง

ผลคือห้องใหญ่ที่ยังเหลือในโควตาต่างชาติมีน้อยกว่าที่คนคิด ต้องขอยืนยันโควตาคงเหลือของตึกจากผู้ขายหรือนิติบุคคลก่อนวางมัดจำเสมอ ไม่ใช่หลังจากนั้น

คิดจากอัตราจริงของสามห้องที่ผมถืออยู่ ห้อง 100 ตร.ม. ที่ 55 บาทต่อตารางเมตรเท่ากับราว 5,500 บาทต่อเดือน ห้อง 106.6 ตร.ม. ที่ 55 บาทเท่ากับราว 5,863 บาท และห้อง 140 ตร.ม. ที่ 45 บาทเท่ากับราว 6,300 บาท

ตัวเลขนี้ยังไม่รวมค่าน้ำค่าไฟ และไม่รวมเงินกองทุนแรกเข้าที่เก็บครั้งเดียวตอนโอน ซึ่งคิดต่อตารางเมตรเหมือนกันและเป็นเงินก้อนที่ใหญ่กว่าห้องเล็กหลายเท่า

ตอบตรง ๆ ว่าไม่มีใครกำหนดเวลาได้ ห้องขนาดนี้หมุนเวียนช้ามาก บางตึกไม่มีห้องใหญ่ออกมาขายเลยทั้งปี ใครที่บอกคุณว่าหาให้ได้ภายในสองสัปดาห์คือคนที่กำลังขายความหวัง

วิธีที่ได้ผลกว่าคือระบุโจทย์ให้ชัดครั้งเดียว พื้นที่ขั้นต่ำ จำนวนห้องน้ำ ที่จอดรถ โซนที่รับได้ และเพดานงบ แล้วให้ผมเฝ้าไว้ เมื่อมีห้องออกมาผมส่งให้ก่อนขึ้นเว็บประกาศ นี่คือวิธีที่ห้องใหญ่ส่วนใหญ่เปลี่ยนมือกันจริง ๆ

มี แต่ต้องยอมรับสองข้อ ข้อแรกคือตัวเลือกน้อยมากในแต่ละช่วงเวลา ข้อที่สองคือราคาต่อตารางเมตรของห้องใหญ่ที่ติดรถไฟฟ้ามักสูงกว่าห้องเล็กในตึกเดียวกัน

สามห้องที่ผมถืออยู่ตกที่ 150,094 ถึง 180,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าค่ากลางของห้อง 2 ห้องนอนที่ 113,269 บาทต่อตารางเมตรอย่างชัดเจน ถ้าคุณต้องการทั้งพื้นที่และทำเลติดสถานี ให้ตั้งงบไว้ที่หลักสิบล้านตั้งแต่ต้น จะได้ไม่เสียเวลาดูของที่ไม่มีอยู่จริง