JRY Rama 9 Condominium — คอนโดมือสองพระราม 9 อาคารเดียว ปี 2017 ห้อง 2 นอน 60 ตร.ม. 4.50 ล้าน ที่ 75,000 บาท/ตร.ม.

ที่อยู่ที่ติดมากับห้องทั้งสองห้องคือ 308 ถนนพระราม 9 ซอย 17 แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร 10310 สังเกตว่าชื่อโครงการเขียนว่าพระราม 9 แต่เขตที่จดทะเบียนคือห้วยขวาง ซึ่งเป็นเรื่องปกติของคอนโดบนถนนพระราม 9 เกือบทั้งเส้น

สิ่งที่ต้องอ่านให้ออกคือคำว่า ซอย 17 ตึกนี้ไม่ได้อยู่ริมถนนใหญ่ตรงย่านใจกลางพระราม 9 แต่อยู่ในซอย และจากรายการสถานที่ใกล้เคียงที่ติดมากับห้อง ห้างที่ใกล้ที่สุดคือ Golden Place ที่ 1.0 กิโลเมตร ไม่ใช่ห้างใหญ่กลางย่าน อ่านรวมกันแล้วแปลว่านี่คือช่วงถนนพระราม 9 ที่พ้นย่านใจกลางออกมาแล้ว ไม่ใช่ตึกหน้าปากทางออกรถไฟฟ้า

ผมตอบไม่ได้ครับ และผมจะไม่เดา ข้อมูลสถานที่ใกล้เคียงที่ติดมากับห้องทั้งสองห้องของตึกนี้ไม่มีบรรทัดที่เป็นสถานีรถไฟฟ้าเลยแม้แต่บรรทัดเดียว ทั้งหมวดรถไฟฟ้า หมวดห้าง หมวดโรงเรียน และหมวดโรงพยาบาลว่างเปล่า มีแต่รายการรวมที่ไล่ตั้งแต่ 7-Eleven 88 เมตรไปจนถึงสนามราชมังคลากีฬาสถาน 4.3 กิโลเมตร

ผมเลือกที่จะบอกว่าไม่มีข้อมูล แทนที่จะหยิบตัวเลขของตึกอื่นในย่านเดียวกันมาใส่ให้ดูดี เพราะระยะเดินไปสถานีเป็นตัวเลขที่คุณจะเอาไปใช้ทุกเช้าอีกหลายปี สิ่งที่ผมทำได้และจะทำให้จริงคือ ก่อนนัดดูห้อง ผมเดินเส้นทางจากตึกไปสถานีที่ใกล้ที่สุดด้วยตัวเอง จับเวลา ถ่ายรูปทางเท้าและจุดข้ามถนน แล้วส่งให้คุณดูก่อนคุณเสียเวลาเดินทางมาเอง ทักมาบอกว่าสนใจห้องไหน ผมเริ่มให้เลย

JRY Development Group คือชื่อผู้พัฒนาที่บันทึกไว้ในข้อมูลของห้องทั้งสองห้อง เป็นผู้พัฒนารายเล็กที่ไม่ได้อยู่ในกลุ่มบริษัทมหาชนที่คนทั่วไปรู้จัก ผมไม่มีข้อมูลผลงานโครงการอื่นของบริษัทนี้ และผมจะไม่แต่งประวัติให้ใครฟังดูดี

แต่คำถามที่ถูกต้องกว่าคือ สำหรับคนซื้อคอนโดมือสอง ชื่อผู้พัฒนามีผลกับอะไรบ้าง คำตอบคือสามเรื่อง หนึ่ง ของเทียบราคามีน้อยกว่า เพราะตึกเล็กมีการซื้อขายต่อปีน้อย คุณจึงมีตัวอย่างราคาให้เทียบไม่มาก สอง สิ่งที่ต้องตรวจแทนชื่อแบรนด์คือประวัตินิติบุคคลอาคารชุด ทั้งงบการเงิน ยอดกองทุนซ่อมบำรุง และอัตราการจัดเก็บค่าส่วนกลางจริง สาม ตอนขายต่อ คนซื้อจะซื้อเพราะทำเลกับราคาเป็นหลัก ไม่ใช่เพราะชื่อบนป้าย ซึ่งแปลว่าไม่มีพรีเมียมจากแบรนด์ให้ แต่ก็ไม่มีพรีเมียมจากแบรนด์ให้คุณจ่ายตอนซื้อเหมือนกัน

คิดเป็น 75,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ห้องในโซนพระราม 9 ทั้ง 25 ห้องที่ผมดูแลอยู่มีราคาต่อตารางเมตรกระจายตั้งแต่ 71,789 ถึง 192,241 บาท ห้องนี้จึงอยู่ปลายล่างของช่วงนั้น และเป็นห้อง 2 ห้องนอนที่ราคาต่อตารางเมตรต่ำที่สุดในสต็อกทั้งหมดที่ผมถืออยู่ทุกทำเล

คำอธิบายที่ตรงไปตรงมามีสี่ข้อและไม่มีข้อไหนเป็นความลับ หนึ่ง ตึกอาคารเดียวของผู้พัฒนารายเล็ก ไม่มีพรีเมียมจากชื่อแบรนด์ สอง สร้างเสร็จปลายปี 2017 ไม่ใช่ตึกใหม่ สาม อยู่ชั้น 3 ซึ่งเป็นชั้นต่ำ และชั้นต่ำถูกกว่าชั้นสูงในตึกเดียวกันเสมอ สี่ ตำแหน่งอยู่ในซอย ไม่ใช่ตึกติดสถานี ถ้าคุณรับทั้งสี่ข้อนี้ได้ ตัวเลข 75,000 บาทต่อตารางเมตรคือของจริง ไม่ใช่กับดัก

ห้องทั้งสองห้องที่ผมถืออยู่ในตึกนี้อยู่ชั้น 3 และชั้น 4 ซึ่งเป็นชั้นต่ำจริง ๆ ข้อเสียมีตามตรงคือวิวไม่เปิด เสียงจากพื้นถนนและลานจอดรถขึ้นถึงมากกว่าชั้นสูง ฝุ่นและแมลงมากกว่า และความเป็นส่วนตัวน้อยกว่าถ้ามีอาคารหรือถนนอยู่ใกล้ ผมไม่พยายามขายชั้นต่ำว่าเป็นวิวสวน

ข้อดีที่คนมองข้ามคือเวลาลิฟต์เสียหรือมีสัญญาณเตือนไฟไหม้ ชั้น 3 กับชั้น 4 เดินบันไดขึ้นลงได้ในหนึ่งนาที ไม่ต้องรอคิวลิฟต์ตอนเช้า ขนของเข้าออกง่ายและถูกกว่า และชั้นต่ำมักเป็นชั้นที่ราคาต่อตารางเมตรถูกที่สุดในตึก คนที่เลือกชั้นต่ำโดยตั้งใจมีอยู่จริง เช่น ครอบครัวที่มีผู้สูงอายุ คนที่ต้องเข็นรถเข็นเด็ก คนเลี้ยงสุนัขที่ต้องพาลงวันละหลายรอบ และคนที่กลัวที่สูงหรือกลัวติดลิฟต์ ถ้าคุณอยู่ในกลุ่มนี้ ชั้น 3 ไม่ใช่การประนีประนอม แต่คือสิ่งที่คุณต้องการอยู่แล้ว

ข้อมูลของห้องทั้งสองห้องระบุค่าส่วนกลางไว้ที่ 40 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ห้อง 35.96 ตร.ม. จึงตกราว 1,438 บาทต่อเดือน และห้อง 60 ตร.ม. ตกราว 2,400 บาทต่อเดือน เป็นอัตรากลาง ๆ ไม่ได้ถูกผิดปกติและไม่ได้แพง

ส่วนค่าโอนที่กรมที่ดิน ข้อมูลของทั้งสองห้องระบุว่าแบ่งกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ซึ่งเป็นธรรมเนียมที่พบบ่อยที่สุด แต่เป็นเรื่องที่ต่อรองได้และต้องเขียนลงในสัญญาจะซื้อจะขายเสมอ ไม่ใช่ตกลงกันปากเปล่าหน้าเคาน์เตอร์กรมที่ดิน

ห้องทั้งสองห้องที่ผมถืออยู่บันทึกไว้ว่าเป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติ คือถือชื่อผู้ซื้อชาวต่างชาติได้แบบฟรีโฮลด์ โดยเงินต้องโอนเข้ามาให้ถูกวิธีเพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET ได้

ข้อควรระวังคือโควตาต่างชาติเป็นเรื่องรายห้องและนับรวมทั้งอาคาร ไม่ใช่สิ่งที่รับประกันได้จากหน้าประกาศ ต้องให้นิติบุคคลยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนวางมัดจำทุกครั้ง และในตึกอาคารเดียวขนาดไม่ใหญ่แบบนี้ยิ่งต้องเช็กให้ชัด รายละเอียดขั้นตอนและเอกสารอ่านได้ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย

จากรายการที่ติดมากับห้อง โรงเรียนที่ใกล้ที่สุดคือโรงเรียนสมาคมไทย-ญี่ปุ่นที่ 270 เมตร ซึ่งเดินถึงจริง ๆ ถัดออกไปเป็นโรงเรียนนานาชาติ Regent ที่ 1.4 กิโลเมตร โรงเรียนนานาชาติ KIS ที่ 1.8 กิโลเมตร โรงเรียนนานาชาติสิงคโปร์ที่ 1.8 กิโลเมตร และโรงเรียนนานาชาติ Shrewsbury ที่ 2.7 กิโลเมตร

นี่เป็นจุดที่ตึกนี้มีของจริงให้พูด โรงเรียนนานาชาติสี่แห่งในรัศมี 2.7 กิโลเมตร บวกกับห้อง 2 ห้องนอน 60 ตารางเมตรที่ราคา 4.50 ล้านบาท เป็นคู่ที่หาไม่ค่อยได้ในย่านนี้ ถ้าคุณกำลังหาที่อยู่ให้ครอบครัวโดยยึดโรงเรียนเป็นตัวตั้ง บอกผมว่าโรงเรียนไหน ผมจะเช็กเส้นทางรถรับส่งให้ก่อนนัดดู

ตอนนี้ผมมีสองห้อง ห้อง 1 ห้องนอน 35.96 ตร.ม. ชั้น 4 ราคา 3,350,000 บาท คิดเป็น 93,159 บาทต่อตารางเมตร และห้อง 2 ห้องนอน 60 ตร.ม. ชั้น 3 ราคา 4,500,000 บาท คิดเป็น 75,000 บาทต่อตารางเมตร ข้อมูลราคา ณ กรกฎาคม 2569 ทั้งสองห้องตกแต่งครบพร้อมอยู่

ราคาที่เห็นคือราคาตั้งของเจ้าของ ไม่ใช่ราคาปิด สังเกตว่าห้อง 1 ห้องนอนแพงกว่าห้อง 2 ห้องนอนถึง 24 เปอร์เซ็นต์เมื่อคิดต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นเรื่องปกติของห้องเล็กที่ต้องเฉลี่ยค่าครัวและค่าห้องน้ำลงบนพื้นที่ที่น้อยกว่า แต่ก็แปลว่าถ้าคุณกำลังเทียบสองห้องนี้ด้วยงบที่ยืดหยุ่นได้ ห้อง 2 ห้องนอนคือห้องที่คุ้มค่าเงินมากกว่าอย่างชัดเจน ผมบอกกรอบข้อเสนอที่สมเหตุสมผลให้ก่อนคุณยื่นได้

สองเรื่องนี้ขึ้นอยู่กับข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด และไม่มีอยู่ในข้อมูลชุดที่ผมมี ผมจึงไม่ตอบแทน เงื่อนไขเรื่องสัตว์เลี้ยงยังเปลี่ยนได้ตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมด้วย ส่วนสัดส่วนที่จอดรถต่อจำนวนห้องเป็นตัวเลขที่ต้องถามนิติบุคคลโดยตรง

ถ้าเรื่องใดเรื่องหนึ่งเป็นเงื่อนไขที่ขาดไม่ได้ของคุณ บอกผมก่อนนัดดูห้อง ผมจะโทรถามนิติบุคคลให้ได้คำตอบมาก่อน จะได้ไม่ต้องเสียเที่ยว และผมจะถามพร้อมกับเรื่องกองทุนซ่อมบำรุงกับโควตาต่างชาติในรอบเดียว