Belle Grand พระราม 9 — คู่มืออาคาร 8 ตึก และห้อง 42 ตร.ม. ที่มีขายจริง

ที่อยู่ตามเอกสารคือ 131 ซอยพระราม 9 ซอย 3 แขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร 10310 ครับ

จุดที่คนสับสนบ่อยคือชื่อโครงการเขียนว่าพระราม 9 แต่เขตทะเบียนคือห้วยขวาง ซึ่งไม่ใช่เรื่องผิดปกติ เพราะแนวเขตปกครองกับชื่อถนนไม่ได้ตรงกันเสมอไป และไม่กระทบสิทธิ์หรือขั้นตอนโอนแต่อย่างใด สิ่งที่กำหนดชีวิตประจำวันของคุณคือระยะจริงจากตัวโครงการ ซึ่งอยู่ที่ MRT พระราม 9 356 เมตร Central Rama 9 356 เมตร Fortune Town 493 เมตร และ AIA Capital Center 516 เมตร

ผู้พัฒนาคือ Belle Development และข้อมูลอาคารระบุว่าสร้างเสร็จเดือนธันวาคม ปี 2015 หรือ พ.ศ. 2558 นับถึงกลางปี 2569 ตึกจึงมีอายุประมาณ 10 ปีครึ่ง

ช่วงอายุนี้คือช่วงกลางอายุอาคาร งานระบบผ่านการใช้จริงมาแล้วหลายรอบ ลิฟต์และปั๊มน้ำเริ่มเข้ารอบเปลี่ยนอะไหล่ใหญ่ และเป็นช่วงที่ฐานะกองทุนซ่อมบำรุงของนิติบุคคลสำคัญกว่าความใหม่ของล็อบบี้ ย้ำอีกครั้งว่าผมไม่ได้เป็นตัวแทนของ Belle Development ผมเป็นนายหน้าที่ขายห้องมือสองในตึกนี้

ข้อมูลโครงการระบุว่ามี 8 อาคาร ซึ่งทำให้ที่นี่เป็นโครงการระดับหมู่บ้านแนวตั้ง ไม่ใช่คอนโดตึกเดี่ยว ผลที่ตามมาคือคำว่า Belle Grand พระราม 9 ไม่ได้หมายถึงของสิ่งเดียวกันทุกห้อง

อาคารแต่ละหลังต่างกันที่ระยะเดินจากลิฟต์ถึงประตูโครงการ ทิศที่หันออก วิวที่ได้ ระดับเสียงจากซอย และบางครั้งต่างกันที่สภาพส่วนกลางของอาคารนั้น ๆ ด้วย เวลาไปดูห้อง ให้ถามสามข้อเสมอ หนึ่ง ห้องนี้อยู่อาคารไหนและเดินจากประตูโครงการถึงลิฟต์กี่นาที สอง หน้าต่างหันไปทางซอยหรือหันเข้าโครงการ สาม ลิฟต์ของอาคารนี้มีกี่ตัวและช่วงเช้าคิวยาวแค่ไหน

ระยะจากโครงการถึง MRT พระราม 9 (BL20) คือ 356 เมตร เดินจริงประมาณ 4-5 นาที และที่พิเศษกว่านั้นคือศูนย์การค้า Central Rama 9 อยู่ที่ 356 เมตรเท่ากันพอดี ซึ่งเป็นการได้สองอย่างในระยะเดียวที่หาไม่ได้บ่อยในกรุงเทพ

แต่ต้องเข้าใจให้ตรงกันว่า 356 เมตรคือระยะจากตัวโครงการ ไม่ใช่จากประตูห้องคุณ ในโครงการ 8 อาคาร ต้องบวกเวลาเดินจากห้องลงลิฟต์และเดินออกมาที่ประตูโครงการอีกประมาณ 3-6 นาที ขึ้นอยู่กับว่าห้องอยู่อาคารไหน ส่วน ARL มักกะสันอยู่ที่ 1.7 กิโลเมตร ซึ่งไม่ใช่ระยะเดิน ให้คิดเป็นนั่งรถประมาณ 7 นาทีหรือนั่ง MRT หนึ่งสถานีไปเปลี่ยนที่เพชรบุรี

ห้องที่ผมถืออยู่ระบุชั้นว่า D1-12A ซึ่งอ่านได้ว่าอาคาร D1 ชั้น 12A ครับ ในอาคารไทยจำนวนมาก ชั้นที่อยู่ถัดขึ้นไปจากชั้น 12 จะถูกติดป้ายว่า 12A แทนที่จะเป็น 13 เพราะผู้พัฒนาหลีกเลี่ยงเลข 13 ตามความเชื่อที่รับมาจากฝั่งตะวันตก ในทางกายภาพชั้น 12A จึงมักเป็นชั้นที่ 13 นับจากพื้น แต่ในทางเอกสารสิทธิ์มันคือชื่อชั้นที่จดทะเบียนไว้แบบนั้นจริง ๆ ไม่ใช่การเลี่ยงบาลีของคนขาย

เรื่องนี้ไม่มีผลต่อกรรมสิทธิ์ ไม่มีผลต่อการกู้ และไม่มีผลต่อค่าโอน สิ่งที่ผมจะยืนยันกับนิติบุคคลให้ก่อนคุณตัดสินใจคือระบบการนับชั้นของอาคาร D1 ว่านับแบบไหน และห้องนี้อยู่สูงจากพื้นดินกี่ชั้นจริง ๆ

เอกสารห้องระบุค่าส่วนกลางไว้ที่ 30 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สำหรับห้อง 42 ตารางเมตรจึงตกประมาณ 1,260 บาทต่อเดือน หรือราว 15,120 บาทต่อปี ตัวเลข 30 บาทถือว่าอยู่ปลายล่างเมื่อเทียบกับคอนโดใหม่ในย่านเดียวกันที่มักอยู่ช่วง 45-85 บาท

ข้อดีคือรายจ่ายรายเดือนเบา ข้อที่ต้องระวังคือโครงการ 8 อาคารมีพื้นที่ส่วนกลางให้ดูแลเยอะ ค่าส่วนกลางที่ต่ำเกินไปเป็นเวลานานมักแปลว่ากองทุนซ่อมบำรุงบางกว่าที่ควร ผมจึงขอสองตัวเลขจากนิติบุคคลให้ทุกเคส คือยอดเงินกองทุนคงเหลือ และเปอร์เซ็นต์การเก็บค่าส่วนกลางได้จริงในปีล่าสุด

ห้อง MZ00844 ที่ผมถืออยู่ระบุในเอกสารว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ (Foreign quota) ต่างชาติจึงถือกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ในชื่อตัวเองได้ โดยต้องโอนเงินเข้ามาเป็นสกุลต่างประเทศเพื่อให้ธนาคารไทยออกแบบ FET ให้

ส่วนโควตาต่างชาติคงเหลือของทั้งโครงการต้องขอตัวเลขล่าสุดจากนิติบุคคลก่อนวางมัดจำทุกครั้ง และในโครงการ 8 อาคารตัวเลขนี้ต้องดูเป็นรายอาคารด้วย ไม่ใช่ดูรวมอย่างเดียว รายละเอียดเอกสารและขั้นตอนทั้งหมดอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย ผมไม่อธิบายซ้ำในหน้านี้

ในมือผมมีห้องเดียวครับ รหัส MZ00844 เป็น 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ขนาด 42 ตารางเมตร อยู่อาคาร D1 ชั้น 12A ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ วิวนอกอาคาร ราคา 4,550,000 บาท คิดเป็น 108,333 บาทต่อตารางเมตร ค่าโอนตกลงกันคนละครึ่งตามที่ระบุในเอกสาร ข้อมูลอัปเดตล่าสุด 31 กรกฎาคม 2569

ผมมีห้องเดียวและจะไม่ทำเป็นว่ามีมากกว่านั้น ถ้าคุณอยากได้ขนาดอื่น อาคารอื่น หรือชั้นอื่นในโครงการเดียวกัน บอกงบและอาคารที่สนใจมาในแชท ผมไล่ถามเจ้าของและเครือข่ายนายหน้าที่ทำโครงการนี้ให้ได้ ค่านายหน้าเก็บจากฝั่งผู้ขาย ผู้ซื้อไม่ต้องจ่ายผมเพิ่ม

ผมขายอย่างเดียวครับ ไม่รับปล่อยเช่าและไม่รับบริหารการเช่า ถ้าคุณค้นคำว่า belle grand พระราม 9 เช่า แล้วมาเจอหน้านี้ ผมช่วยเรื่องหาห้องเช่าไม่ได้จริง ๆ และผมคิดว่าบอกตรง ๆ ดีกว่าปล่อยให้คุณเสียเวลาทัก

แต่ถ้าคุณกำลังชั่งใจระหว่างเช่าต่อกับซื้อในย่านพระราม 9 ทักมาคุยได้ ผมบอกได้ตรง ๆ ว่าเคสไหนควรเช่าไปก่อนหนึ่งปีแล้วค่อยซื้อ และเคสไหนที่ตัวเลขบอกว่าซื้อคุ้มกว่าตั้งแต่ปีแรก

คำถามนี้ถูกค้นบ่อยมาก และคำตอบที่ซื่อสัตย์คือไม่มีระเบียบกลางของย่าน มันขึ้นกับข้อบังคับของนิติบุคคลแต่ละโครงการล้วน ๆ เอกสารห้องชุดนี้ที่ผมได้รับมาไม่ได้ระบุนโยบายสัตว์เลี้ยงไว้ ผมจึงจะไม่ตอบว่าได้หรือไม่ได้จากการเดา

สิ่งที่ผมทำคือขอสำเนาข้อบังคับนิติบุคคลฉบับล่าสุดให้ก่อนคุณวางมัดจำ เพราะข้อบังคับคือสิ่งที่บังคับใช้จริง ไม่ใช่คำบอกเล่าของเพื่อนบ้านหรือของนายหน้า และถ้าคุณมีสัตว์เลี้ยงอยู่แล้ว บอกผมตั้งแต่ข้อความแรก ผมจะคัดเฉพาะโครงการที่ข้อบังคับอนุญาตจริงให้คุณ

สี่ข้อที่ผมพูดกับลูกค้าทุกคน หนึ่ง โครงการ 8 อาคารแปลว่าอาคารไหนสำคัญมาก ห้องราคาใกล้กันแต่คนละอาคารให้ประสบการณ์คนละแบบ ทั้งเรื่องระยะเดินออกประตู วิว และเสียง สอง ตึกสร้างเสร็จปลายปี 2558 ตอนนี้อายุราว 10 ปีครึ่ง เป็นช่วงกลางอายุที่ต้องดูของจริงและต้องถามฐานะกองทุนซ่อมบำรุง

สาม ซอยพระราม 9 ซอย 3 เป็นซอยลัดที่มีรถและมอเตอร์ไซค์ใช้ตลอดวัน ห้องที่หันออกซอยจะได้ยินเสียงมากกว่าห้องที่หันเข้าโครงการ สี่ ค่าส่วนกลาง 30 บาทต่อตารางเมตรที่ดูเบาสำหรับกระเป๋าคุณ คืออีกด้านหนึ่งของคำถามว่าเงินกองทุนพอดูแลส่วนกลางของ 8 อาคารหรือไม่ ทั้งสี่ข้อนี้ไม่ได้แปลว่าตึกไม่ดี แต่แปลว่าคุณต้องถามให้ครบก่อนโอน