Chapter One Eco รัชดา-ห้วยขวาง (แชปเตอร์วัน อีโค) — สตูดิโอ 23 ตร.ม. เริ่ม 1.99 ล้าน

ระยะจากโครงการถึงสถานี MRT ห้วยขวาง (สายสีน้ำเงิน) อยู่ที่ประมาณ 1.05 กม. ซึ่งเดินจริงราว 12–15 นาที ไม่ใช่ 5 นาทีอย่างที่ประกาศหลายฉบับชอบเขียน เส้นทางออกจากซอยประชาอุทิศไปตัดถนนรัชดาภิเษก มีทางเท้าตลอดทางแต่ร่มเงาน้อยและมีจุดข้ามถนนหนึ่งจุด

ทางเลือกที่คนในตึกใช้กันจริงคือวินมอเตอร์ไซค์ ค่าโดยสารประมาณ 20–25 บาท ใช้เวลา 3–4 นาที ตอนเช้าและหลังฝนตกคนเกือบทั้งตึกใช้วิธีนี้ ถ้าเงื่อนไขของคุณคือต้องเดินถึงสถานีใน 5 นาที ตึกนี้ไม่ผ่านเกณฑ์คุณ บอกผมมาตรง ๆ ผมจะไม่เสนอห้องที่นี่ให้

อยู่คนเดียวสบาย อยู่สองคนได้แต่ต้องยอมรับว่าไม่มีที่หลบกัน พื้นที่ 23 ตร.ม. ที่เห็นในเอกสารรวมระเบียงและห้องน้ำแล้ว เหลือพื้นที่ใช้สอยจริงราว 17 ตารางเมตร ซึ่งพอดีกับเตียง 5 ฟุต ตู้เสื้อผ้าหนึ่งบาน โต๊ะทำงานหนึ่งตัว และทางเดินหนึ่งเส้น

ที่ห้องขนาดนี้ทำไม่ได้คือมีทั้งโซฟาและโต๊ะกินข้าวพร้อมกัน และเก็บของตามฤดูกาลจำนวนมาก คนที่อยู่ห้องแบบนี้ได้ยาวคือคนที่ของน้อยจริง ๆ ถ้าคุณอยู่กันสองคนและอยากมีประตูปิด ให้ข้ามไปดูห้อง 1 ห้องนอน 29.49 ตร.ม. ที่อาคาร A ชั้น 20 แทน

โครงการสร้างเสร็จและเริ่มโอนเมื่อเดือนธันวาคม 2019 ผู้พัฒนาคือ Pruksa (พฤกษา) ซึ่งเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ไทย ตัวโครงการเป็นอาคารชุดพักอาศัย 8 อาคาร ห้องที่ผมถืออยู่กระจายใน 3 อาคาร คือ A, B และ E สูงสุดถึงชั้น 22

ปีที่สร้างเสร็จสำคัญกว่าที่หลายคนคิดในกรอบราคาสองล้าน เพราะตึกปี 2019 ยังไม่ถึงรอบเปลี่ยนลิฟต์และเปลี่ยนเครื่องทำน้ำเย็นชุดใหญ่ ต่างจากตึกปี 2009–2012 ในย่านเดียวกันที่กำลังเข้าสู่รอบนั้นพอดี ผมไม่ระบุรายการสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางจากความจำ วันพาดูเราเดินดูส่วนกลางจริงและถามนิติบุคคลเรื่องเงินกองทุนพร้อมกัน

ข้อมูลในเอกสารของทั้งสิบห้องระบุตรงกันที่ 55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สำหรับห้องสตูดิโอ 23 ตร.ม. คิดออกมาราว 1,265 บาทต่อเดือน หรือประมาณ 15,180 บาทต่อปี ส่วนห้อง 1 ห้องนอน 29.49 ตร.ม. อยู่ที่ราว 1,622 บาทต่อเดือน

ตัวเลข 55 บาทอยู่ในระดับกลางค่อนไปทางสูงของคอนโดราคานี้ในย่านห้วยขวาง แลกกับการที่โครงการมีพื้นที่ส่วนกลางกระจายอยู่ในผังแปดอาคาร ซึ่งมีต้นทุนดูแลมากกว่าตึกเดี่ยว ตอนโอนต้องจ่ายค่าส่วนกลางล่วงหน้าและเงินกองทุนก้อนแรกด้วย ซึ่งไม่เคยรวมอยู่ในราคาประกาศ

ได้ครับ ทั้งสิบห้องที่ผมถืออยู่ระบุในเอกสารว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ ถือกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ในชื่อผู้ซื้อชาวต่างชาติได้ตรง ๆ โดยเงื่อนไขหลักคือต้องโอนเงินเข้ามาจากต่างประเทศให้ถูกวิธี เพื่อให้ธนาคารในไทยออกเอกสาร FET ให้ได้

โควตาของแต่ละอาคารเปลี่ยนได้ตลอดเวลาตามการซื้อขายในตึก ผมจึงเช็กสถานะกับนิติบุคคลใหม่ทุกครั้งก่อนวางมัดจำ ไม่ยึดตามเอกสารเก่า รายละเอียดเรื่องโควตา เอกสาร และแบบ FET ทั้งหมดผมเขียนแยกไว้ในหน้าคู่มือต่างชาติซื้อคอนโดในไทยแล้ว

ทั้งสิบห้องระบุเงื่อนไขค่าโอนไว้ว่าผู้ซื้อจ่าย 1% ของราคาประเมิน ส่วนที่เหลือเป็นของผู้ขาย ซึ่งเป็นธรรมเนียมที่ใช้กันมากที่สุดในตลาดมือสอง ค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินคิดจากราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาที่คุณตกลงซื้อ จึงต้องคำนวณเป็นรายห้อง

สิ่งที่คนมักลืมเผื่อคือค่าส่วนกลางล่วงหน้าและเงินกองทุนแรกเข้าที่ต้องเคลียร์ในวันเดียวกัน ถ้างบสูงสุดของคุณคือ 2 ล้านจริง ๆ ควรเล็งห้องที่ราคา 1.9–2.0 ล้านเพื่อให้เหลือเงินสำหรับวันโอน วิธีคิดค่าธรรมเนียมทีละบรรทัดผมเขียนไว้ในหน้าคู่มือขั้นตอนซื้อคอนโดแล้ว และผมคำนวณตัวเลขจริงของห้องที่คุณสนใจให้ก่อนวางมัดจำได้เสมอ

มีสองห้อง ห้องแรกคือ M05492 ขนาด 29.49 ตร.ม. อาคาร A ชั้น 20 ราคา 2,600,000 บาท คิดเป็น 88,165 บาทต่อตารางเมตร ห้องที่สองคือ M04927 ขนาด 29 ตร.ม. อาคาร B ชั้น 12 ราคา 2,750,000 บาท คิดเป็น 94,828 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งลดมาจาก 3,100,000 บาทแล้ว 350,000 บาท ทั้งสองห้องกั้นห้องนอนด้วยผนังกระจกจริง ไม่ใช่สตูดิโอโล่ง

ถ้าเทียบกันเอง M05492 ใหญ่กว่าเล็กน้อยและถูกกว่า 150,000 บาท ส่วน M04927 มีข้อมูลครบกว่า คือระบุทิศตะวันตกเฉียงเหนือ ระบุว่าไม่มีผู้เช่าดูได้ทุกเมื่อ และมีรูปให้ดู 10 รูปเทียบกับ 4 รูป ส่วนต่างจากสตูดิโอที่ถูกที่สุดคือ 610,000 ถึง 760,000 บาท แลกกับพื้นที่เพิ่มราว 6 ตร.ม. และผนังกั้นห้องนอน สำหรับคู่รัก คนทำงานที่ต้องประชุมออนไลน์บ่อย หรือคนที่คิดจะอยู่ยาวเกินสามปี ผมแนะนำให้ดูสองห้องนี้ก่อนดูสตูดิโอเลย

ต้องพูดตรง ๆ ว่านี่คือข้อแลกเปลี่ยนหลักของโครงการแปดอาคาร ห้องสตูดิโอแบบเดียวกับที่คุณซื้อมีอยู่จำนวนมากในตึก เวลาคุณขายต่อ คุณจะแข่งกับห้องหน้าตาเหมือนกันหลายห้องในเวลาเดียวกัน ราคาจึงขยับขึ้นได้ช้ากว่าตึกที่มีห้องน้อยและทำเลติดสถานี

สิ่งที่ช่วยได้จริงมีสามอย่าง หนึ่งคือซื้อชั้นสูงตั้งแต่แรกเพราะเป็นข้อแตกต่างที่ผู้ซื้อรายถัดไปมองเห็นทันที สองคือรักษาสภาพเฟอร์นิเจอร์บิลท์อินให้ยังใช้ได้ และสามคืออย่าซื้อในราคาที่สูงกว่าค่ากลางของตึกตั้งแต่วันแรก ถ้าเป้าหมายหลักของคุณคือกำไรจากการขายต่อในสามปี ผมจะบอกตรง ๆ ว่าย่านสุขุมวิทเหมาะกับเป้าหมายนั้นมากกว่า