ซอยสุขุมวิท 39 · แขวงคลองตันเหนือ เขตวัฒนา · ฝั่ง MRT เพชรบุรี

Quintara Phume สุขุมวิท 39 — 2 ห้องนอน 46 ตร.ม. ในซอยที่ต้องยอมรับเรื่องระยะทาง

Q: ค่าส่วนกลาง Quintara Phume สุขุมวิท 39 เท่าไหร่

เอกสารห้องระบุค่าส่วนกลางที่ 50 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สำหรับห้อง 46 ตารางเมตรคิดเป็น 2,300 บาทต่อเดือน หรือ 27,600 บาทต่อปี ซึ่งเป็นอัตรากลาง ๆ สำหรับคอนโดในเขตวัฒนา ไม่ถูกและไม่แพงผิดปกติ สิ่งที่ต้องถามเพิ่มคือปกติแล้วนิติบุคคลเรียกเก็บล่วงหน้ากี่เดือนในวันโอน มียอดค้างชำระของห้องนี้หรือไม่ และต้องจ่ายเงินกองทุนซ่อมบำรุงแรกเข้าเพิ่มอีกเท่าไหร่ ผมขอเอกสารสามอย่างนี้จากเจ้าของและนิติบุคคลให้ก่อนคุณนัดดูห้อง

Q: รีวิว Quintara Phume สุขุมวิท 39 ข้อเสียมีอะไรบ้าง

สี่ข้อครับ หนึ่ง ไม่มีสถานีรถไฟฟ้าในระยะเดิน MRT เพชรบุรี 1.6 กิโลเมตร BTS อโศก 2.7 กิโลเมตร นี่คือข้อเสียที่ใหญ่ที่สุดและแก้ไม่ได้ สอง ผู้พัฒนาเป็นรายเล็ก ข้อมูลราคาซื้อขายย้อนหลังจึงมีน้อย ทำให้ตอนขายต่อต้องใช้เวลาหาผู้ซื้อที่ใช่นานกว่าตึกแบรนด์ใหญ่ สาม ห้องที่ผมถืออยู่เป็นชั้น 4 ซึ่งเป็นชั้นต่ำ วิวและความเป็นส่วนตัวจึงจำกัด สี่ 46 ตารางเมตรสำหรับ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำคือการวางผังที่แน่นมาก ทุกห้องจะเล็กกว่าที่คุณคิดจากตัวเลข ข้อดีที่ชดเชยกันได้คือราคาต่อตารางเมตรที่ 123,696 บาท ซึ่งต่ำกว่าสตูดิโอหลายห้องในย่านพร้อมพงษ์ และตึกที่เพิ่งสร้างเสร็จปี 2565 ที่ยังไม่ถึงรอบซ่อมใหญ่

Kim Bangkok Property ขายคอนโดมือสองในกรุงเทพมาสามปี และตอนนี้ถือห้องใน Quintara Phume Sukhumvit 39 อยู่หนึ่งห้อง หน้านี้เขียนเพื่อตอบคำถามที่ประกาศขายทั่วไปไม่เคยตอบ — ตึกนี้ใครสร้าง เสร็จปีไหน อยู่ช่วงไหนของซอย 39 ระยะถึงรถไฟฟ้าจริง ๆ เท่าไหร่ (คำตอบสั้น ๆ คือไกลเกินเดิน) ห้อง 2 ห้องนอน 46 ตารางเมตรอยู่จริงได้แค่ไหน และทำไมราคาต่อตารางเมตรของมันถึงต่ำกว่าสตูดิโอในย่านพร้อมพงษ์

2565สร้างเสร็จ (มิ.ย. 2022)

2อาคาร

1.6 กม.ถึง MRT เพชรบุรี

2.7 กม.ถึง BTS อโศก

฿5.69Mห้องในมือ 1 ห้อง

Quintara Phume Sukhumvit 39 M04380 2 ห้องนอน 46ตร.ม.

คอนโดขาย

ขายคอนโด Quintara Phume Sukhumvit 39 2 ห้องนอน 46 ตร.ม. ชั้น B-4

Quintara Phume Sukhumvit 39

2
2
ชั้น B-4
46 ตร.ม.

฿ 5,690,000(123,696 บาท/ตร.ม.)

ข้อมูลราคา ณ กรกฎาคม 2569 · ราคาและสถานะห้องอาจเปลี่ยนแปลง

ตัวตึก

Eastern Star สร้างเสร็จเดือนมิถุนายน 2565 — สองอาคารบนพื้นที่โครงการราว 4,000 ตร.ม.

ข้อมูลอาคารระบุว่าโครงการนี้พัฒนาโดย Eastern Star สร้างเสร็จเดือนมิถุนายน ปี 2022 เป็นโครงการสองอาคาร พื้นที่โครงการตามเอกสารราว 4,000 ตารางเมตร ที่อยู่จดทะเบียนคือเลขที่ 67, 73 ซอยสุขุมวิท 39 แขวงคลองตันเหนือ เขตวัฒนา กรุงเทพฯ 10110 ผมไม่ได้เป็นตัวแทนของผู้พัฒนาและไม่ได้ขายห้องจากโครงการ ผมขายห้องมือสองที่เจ้าของตั้งใจปล่อย

ตึกอายุ 4 ปี คือช่วงที่สบายที่สุดของการถือครอง

เสร็จกลางปี 2565 นับถึงกลางปี 2569 คืออายุประมาณ 4 ปี ในทางปฏิบัติแปลว่าลิฟต์ ปั๊มน้ำ เครื่องสูบ และงานสีอาคารยังไม่ถึงรอบเปลี่ยนหรือรอบซ่อมใหญ่ กองทุนซ่อมบำรุงยังไม่ถูกใช้หนัก และค่าใช้จ่ายพิเศษเรียกเก็บเพิ่มยังไม่น่าเกิดในสองสามปีข้างหน้า นี่คือข้อได้เปรียบจริงเมื่อเทียบกับตึกอายุสิบปีขึ้นไปที่ราคาต่อตารางเมตรใกล้กัน

สองอาคาร 4,000 ตร.ม. คือโครงการขนาดเล็ก

พื้นที่โครงการตามเอกสารราว 4,000 ตารางเมตรกระจายในสองอาคาร ถือว่าเล็กเมื่อเทียบกับโครงการหลายพันยูนิตริมถนนใหญ่ ผลที่ตามมาคือส่วนกลางเป็นแบบกะทัดรัด จำนวนเพื่อนบ้านน้อย ลิฟต์ไม่แน่นตอนเช้า และค่าส่วนกลางถูกหารด้วยฐานยูนิตที่เล็กกว่า สิ่งที่ต้องถามคือนิติบุคคลบริหารโดยบริษัทไหน และคณะกรรมการนิติบุคคลตั้งขึ้นแล้วหรือยัง

ค่าส่วนกลาง 50 บาท/ตร.ม. = 2,300 บาทต่อเดือน

เอกสารระบุค่าส่วนกลางที่ 50 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สำหรับห้อง 46 ตารางเมตรคือ 2,300 บาทต่อเดือน หรือ 27,600 บาทต่อปี เป็นอัตรากลาง ๆ ของคอนโดในเขตวัฒนา ไม่ได้ถูกผิดปกติจนน่าสงสัยว่าจะเก็บพอไหม และไม่ได้แพงระดับโครงการลักชัวรี ตัวเลขนี้เป็นตัวเลขที่คุณจ่ายจริงทุกเดือนตลอดที่ถือห้อง จึงควรเอาไปบวกในงบก่อนตัดสินใจ

สิ่งที่หน้าประกาศขายทั่วไปจะไม่บอกคุณคือ ชื่อซอยสุขุมวิท 39 ทำงานเป็นแบรนด์ แต่ตัวซอยไม่ได้ให้ประสบการณ์เดียวกันตลอดทั้งเส้น ซอย 39 เป็นซอยยาวที่วิ่งขึ้นเหนือจากถนนสุขุมวิท ช่วงต้นซอยคือย่านญี่ปุ่นที่มีร้านอาหาร โรงเรียนนานาชาติ และห้างในระยะเดิน ยิ่งลึกเข้าไปทางเหนือ ความหนาแน่นของร้านค้าจะลดลง กลายเป็นย่านที่อยู่อาศัยเงียบขึ้น และระยะถึงรถไฟฟ้าจะยาวขึ้นเรื่อย ๆ จนกลายเป็นซอยที่ต้องใช้รถ

ตึกนี้อยู่ในฝั่งที่ต้องใช้รถ นั่นคือข้อเท็จจริงที่ต้องยอมรับก่อนอย่างอื่น และมันคือเหตุผลตรง ๆ ที่ทำให้ 46 ตารางเมตรแบบ 2 ห้องนอนที่นี่มีราคาต่อตารางเมตร 123,696 บาท ในขณะที่สตูดิโอ 26–35 ตารางเมตรในระยะเดินถึง BTS พร้อมพงษ์หรืออโศกขายกันที่ 178,000–191,000 บาทต่อตารางเมตร คุณไม่ได้จ่ายค่าตารางเมตรในย่านนี้ คุณจ่ายค่าระยะเดินถึงชานชาลา และเมื่อคุณเลือกไม่จ่ายค่านั้น เงินก้อนเดิมจะซื้อพื้นที่ได้มากขึ้นทันที

อ่านซอยให้ออก

ซอย 39 ไม่ใช่ตลาดเดียว — ในซอยเดียวกันราคาต่อตารางเมตรห่างกัน 38 เปอร์เซ็นต์

ผมถือห้องอยู่สองตึกในซอยสุขุมวิท 39 และทั้งสองห้องนี้อยู่คนละปลายของบันไดราคาในซอยเดียวกัน ตัวเลขข้างล่างคือวิธีที่ดีที่สุดในการอธิบายว่าคำว่า "คอนโดสุขุมวิท 39" หมายถึงอะไรกันแน่

ส่วนต่าง 47,018 บาทต่อตารางเมตร หรือ 38 เปอร์เซ็นต์ อยู่ในซอยเดียวกัน ห่างกันแค่ตำแหน่งในซอยและขนาดโครงการ ไม่ได้อยู่คนละเขต ไม่ได้อยู่คนละสายรถไฟฟ้า และไม่ได้ห่างกันด้วยอายุตึก คนที่เข้ามาหาคำว่าคอนโดสุขุมวิท 39 ด้วยงบ 5–6 ล้านบาทกับคนที่เข้ามาด้วยงบ 20 ล้านบาท กำลังดูคนละตลาดกันโดยสิ้นเชิง แม้จะพิมพ์คำค้นเดียวกัน

สิ่งที่ตัวเลขคู่นี้บอกคุณในทางปฏิบัติมีสองข้อ ข้อแรก ถ้าคุณเห็นราคาต่อตารางเมตรของซอย 39 จากบทความรวม ๆ ในเว็บพอร์ทัล ให้ถือว่าเป็นค่าเฉลี่ยที่แทบไม่มีประโยชน์ เพราะมันเฉลี่ยของสองตลาดที่ไม่เกี่ยวกันเข้าด้วยกัน ข้อสอง ถ้าคุณกำลังต่อรองราคาห้องในซอยนี้ ตัวเลขที่ใช้อ้างได้จริงคือราคาห้องขนาดใกล้เคียงกันในโครงการเดียวกันหรือโครงการที่อยู่ช่วงเดียวกันของซอย ไม่ใช่ราคาเฉลี่ยทั้งซอย การเทียบตึกต่อตึกทั้งย่านไม่ใช่งานของหน้านี้ — ผมวางตารางเทียบทุกซอยไว้ในหน้า คอนโดสุขุมวิท แล้ว

ทำเลระดับตัวอาคาร

1,600 เมตรถึง MRT เพชรบุรี และ 2,700 เมตรถึง BTS อโศก — ตัวเลขที่ต้องยอมรับก่อนอย่างอื่น

ผมจะไม่เขียนคำว่า "ใกล้รถไฟฟ้า" ในหน้านี้ เพราะมันไม่จริง ตัวเลขข้างล่างคือระยะจากตัวอาคารตามข้อมูลจริง อ่านแล้วคุณจะตัดสินใจได้ในสามสิบวินาทีว่าตึกนี้อยู่ในหรืออยู่นอกกรอบชีวิตคุณ

ซอยนี้เป็นซอยที่ต้องมีแผนเดินทาง ไม่ใช่ซอยที่เดินออกไปขึ้นรถไฟฟ้า

1,600 เมตรถึง MRT เพชรบุรีคือเดินจริงราว 20 นาที และ 2,700 เมตรถึง BTS อโศกคือราว 33–35 นาที ทั้งสองระยะนี้ไม่มีใครเดินเป็นกิจวัตร สิ่งที่คนในซอยแบบนี้ใช้จริงคือวินมอเตอร์ไซค์จากปากซอยหรือหน้าตึก ราคาหลักสิบบาทต่อเที่ยว เรียกรถผ่านแอปสำหรับวันที่ฝนตกหรือใส่ชุดทำงาน และรถส่วนตัวสำหรับคนที่มี

แปลเป็นภาษาที่ใช้ตัดสินใจได้: ถ้าคุณไม่มีรถและรับไม่ได้กับการนั่งวินทุกเช้า อย่าซื้อห้องนี้ ถ้าคุณมีรถอยู่แล้วหรือทำงานแบบไม่ต้องเข้าออฟฟิศทุกวัน ข้อเสียข้อนี้จะเบากว่าที่ตัวเลขทำให้รู้สึกมาก

แล้วอะไรที่อยู่ในระยะเดินจริง

Tops Food Hall สุขุมวิท 39 ที่ 600 เมตรคือจุดที่ทำให้ชีวิตประจำวันเป็นไปได้โดยไม่ต้องขึ้นรถ ซื้อของสด ของใช้ และของกินกลับบ้านได้ในระยะเดินราวแปดนาที และโรงเรียนนานาชาติสองแห่งที่ 1.0 กิโลเมตรคือเหตุผลที่ครอบครัวจำนวนหนึ่งเลือกซอยนี้แม้จะห่างสถานี

สิ่งที่ไม่อยู่ในระยะเดินคือกลุ่มห้าง Em District ทั้งสามแห่ง (1.7–2.2 กิโลเมตร) และ Terminal 21 (2.8 กิโลเมตร) ซึ่งใกล้พอที่จะไปได้ทุกสัปดาห์แต่ไกลเกินกว่าจะแวะระหว่างทางกลับบ้าน โรงพยาบาลกรุงเทพที่ 2.5 กิโลเมตรก็อยู่ในกรอบเดียวกัน คือใกล้พอสำหรับเหตุฉุกเฉินแต่ต้องนั่งรถเสมอ

ถามเรื่องการเดินทางจากตึกนี้ เพิ่ม WeChat โทร 083-141-9626

เรื่องที่นายหน้าส่วนใหญ่ไม่พูด

ซื้อคอนโดจากผู้พัฒนารายเล็กอย่าง Eastern Star แปลว่าอะไรตอนคุณจะขายต่อ

Eastern Star ไม่ได้อยู่ในกลุ่มผู้พัฒนาที่คนไทยทั่วไปนึกออกทันทีเหมือน AP, Sansiri, Ananda หรือ Noble ผมพูดเรื่องนี้ตรง ๆ เพราะมันมีผลจริงกับเงินคุณ แต่ผลนั้นไม่ได้อยู่ตรงที่หลายคนคิด

สิ่งที่ไม่ได้ต่าง คือมาตรฐานงานก่อสร้างและกฎหมายที่กำกับ คอนโดทุกโครงการต้องผ่านการอนุญาตก่อสร้าง ผ่าน EIA ตามเกณฑ์ขนาด และจดทะเบียนอาคารชุดกับกรมที่ดินเหมือนกันหมด กรรมสิทธิ์ที่คุณได้เป็นกรรมสิทธิ์ห้องชุดแบบเดียวกับที่ได้จากแบรนด์ใหญ่ ไม่มีชั้นสองของกรรมสิทธิ์

สิ่งที่ต่างจริงคือข้อมูลอ้างอิงและสภาพคล่อง โครงการของแบรนด์ใหญ่มีห้องหมุนเวียนในตลาดมือสองตลอดเวลา คุณจึงหาราคาที่ขายได้จริงย้อนหลังได้ง่าย และผู้ซื้อรายถัดไปก็ตัดสินใจเร็วเพราะเขาเคยเห็นชื่อแบรนด์นี้มาก่อน ส่วนโครงการขนาดเล็กสองอาคารแบบนี้มีห้องออกสู่ตลาดครั้งละไม่กี่ห้อง ผลคือคุณจะต่อรองโดยไม่มีตัวเปรียบเทียบที่ชัด และตอนขายต่อคุณอาจต้องรอผู้ซื้อที่ใช่นานกว่าตึกที่ชื่อคุ้นหู

วิธีจัดการความเสี่ยงนี้ไม่ใช่การหลีกเลี่ยง แต่คือการถามให้ครบ ก่อนวางมัดจำ ผมขอสี่อย่างนี้จากนิติบุคคลให้ทุกเคส: หนึ่ง อัตราค่าส่วนกลางที่เก็บอยู่จริงและวันที่ปรับล่าสุด สอง เปอร์เซ็นต์การเก็บค่าส่วนกลางได้ในปีล่าสุด สาม ยอดเงินกองทุนซ่อมบำรุงคงเหลือ สี่ สถานะโควตาต่างชาติของอาคาร ณ เดือนนั้น สี่ตัวเลขนี้บอกสุขภาพของตึกได้ตรงกว่าชื่อผู้พัฒนามาก และตึกอายุสี่ปีที่บริหารดี ปลอดภัยกว่าตึกแบรนด์ดังอายุสิบห้าปีที่เก็บค่าส่วนกลางได้ 70 เปอร์เซ็นต์เสมอ

สิ่งที่ผมจะไม่ทำ: ผมจะไม่บอกว่าตึกนี้ขายต่อได้กำไรเท่าไหร่ หรือรับปากเรื่องราคาในอนาคต ไม่มีนายหน้าคนไหนรับปากเรื่องนั้นได้อย่างซื่อสัตย์ สิ่งที่ผมทำได้คือบอกคุณว่าสภาพคล่องของตึกนี้ต่ำกว่าตึกแบรนด์ใหญ่ที่ติดสถานี และให้คุณคิดราคาเข้าซื้อโดยรู้เรื่องนี้ตั้งแต่วันแรก

ห้องที่มีอยู่จริงตอนนี้

ห้องเดียวที่ผมถืออยู่: 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 46 ตร.ม. ชั้น 4 อาคาร B

ผมมีห้องเดียวในโครงการนี้ และจะไม่ทำเป็นว่ามีมากกว่านั้น ตารางข้างล่างคือทั้งหมดที่ผมถืออยู่จริง กดที่รหัสห้องเพื่อเปิดสเปกเต็มและรูปถ่ายจริงจากในห้อง

ข้อมูลราคา ณ กรกฎาคม 2569 — ราคาและสถานะห้องเปลี่ยนได้ตลอดเวลา ทักมาให้ผมยืนยันกับเจ้าของก่อนทุกครั้ง · เอกสารระบุแนวทางแบ่งค่าธรรมเนียมวันโอนที่กรมที่ดินคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย และต้องเขียนลงในสัญญาให้ชัด รายการค่าใช้จ่ายทั้งหมดอยู่ในหน้า ขั้นตอนซื้อคอนโดและค่าโอน · ค่านายหน้าเก็บจากฝั่งผู้ขาย ผู้ซื้อไม่ต้องจ่ายผมเพิ่มแม้แต่บาทเดียว

เช็กสถานะห้องนี้ใน LINE เพิ่ม WeChat โทร 083-141-9626

อยู่จริงเป็นยังไง

46 ตารางเมตรกับสองห้องนอนสองห้องน้ำ — วางอะไรได้จริง และอะไรที่ต้องตัดทิ้ง

คนจำนวนมากเห็นคำว่า 2 ห้องนอนแล้วคิดถึงห้องขนาด 60–70 ตารางเมตร ห้องนี้ 46 ตารางเมตร ต่างกันเกือบสามสิบเปอร์เซ็นต์ และความต่างนั้นไปลงที่ขนาดของทุกห้องพร้อมกัน

46ตารางเมตร รวมทั้งห้อง

2 + 2ห้องนอน + ห้องน้ำ

~23ตร.ม. เฉลี่ยต่อห้องนอนหนึ่งห้อง

2,300บาท/เดือน ค่าส่วนกลาง

สิ่งที่ 46 ตารางเมตรทำได้

ห้องนอนใหญ่ที่วางเตียง 5 ฟุตพร้อมตู้เสื้อผ้าบิลท์อินได้ ห้องนอนที่สองที่เหมาะกับเตียง 3.5 ฟุต หรือใช้เป็นห้องทำงานหรือห้องเก็บของแบบมีประตูปิด และส่วนนั่งเล่นรวมครัวที่มีโต๊ะกินข้าวสองถึงสามที่นั่ง

ห้องน้ำสองห้องคือข้อได้เปรียบจริงที่ห้องขนาดนี้ส่วนใหญ่ไม่มี ถ้าคุณอยู่กันสองคนที่ออกจากบ้านเวลาเดียวกันทุกเช้า หรือมีผู้สูงอายุอยู่ด้วย ข้อนี้เปลี่ยนคุณภาพชีวิตประจำวันมากกว่าที่คนคิดตอนดูแปลน

สิ่งที่ต้องตัดทิ้งตั้งแต่ก่อนย้ายเข้า

โซฟาสามที่นั่งตัวใหญ่ ตู้เย็นสองประตูขนาดเต็ม โต๊ะกินข้าวหกที่นั่ง ตู้เก็บของสำรอง และแนวคิดเรื่องห้องซักรีดแยก ทุกอย่างต้องเป็นเวอร์ชันกะทัดรัดหรือบิลท์อิน

อีกเรื่องที่ต้องคิดล่วงหน้าคือห้องน้ำสองห้องกินพื้นที่ไปแล้วประมาณ 7–8 ตารางเมตรจาก 46 ตารางเมตร แปลว่าพื้นที่ใช้สอยที่เหลือน้อยกว่าห้อง 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำขนาดเท่ากันอย่างชัดเจน ถ้าคุณให้ค่ากับพื้นที่นั่งเล่นมากกว่าห้องน้ำที่สอง ผังนี้อาจไม่ใช่ผังของคุณ

ใครอยู่ห้องแบบนี้แล้วมีความสุขจริง

จากที่ผมพาคนไปดูห้องขนาดนี้มา กลุ่มที่อยู่แล้วเวิร์กคือ คู่ที่ทำงานจากบ้านบางวันและต้องการห้องปิดสำหรับประชุมออนไลน์ ครอบครัวเล็กที่มีลูกหนึ่งคนอายุไม่เกินประถม และ คนที่อยู่คนเดียวแต่มีพ่อแม่มาพักเป็นช่วง ๆ สามกลุ่มนี้ต้องการห้องที่สองแบบมีประตู ไม่ได้ต้องการห้องที่สองที่ใหญ่

กลุ่มที่ไม่ควรซื้อคือคนที่ต้องการห้องนอนสองห้องขนาดเท่ากันสำหรับผู้ใหญ่สองคนที่ไม่ได้อยู่ด้วยกัน ครอบครัวที่มีลูกสองคน และคนที่ทำอาหารจริงจังทุกวัน สามกลุ่มนี้จะรู้สึกอึดอัดภายในเดือนแรก และในงบใกล้เคียงกัน 59 ตารางเมตรในทำเลที่ห่างจากใจกลางออกไปหน่อยจะให้ชีวิตที่ดีกว่า

ตัวเลขที่ต้องกล้าอ่าน

123,696 บาทต่อตารางเมตร คือราคาที่คุณจ่ายเพื่อแลกกับการไม่ได้อยู่ติดสถานี

5.69 ล้านบาทหารด้วย 46 ตารางเมตร ได้ 123,696 บาทต่อตารางเมตร ในสต๊อกสุขุมวิทที่ผมถืออยู่ ตัวเลขนี้อยู่อันดับที่สามจากถูกสุด ในย่านที่ปลายบนไปถึง 367,669 บาทต่อตารางเมตร

ภายในห้อง 2 ห้องนอน 46 ตร.ม. อาคาร B ชั้น 4 ที่ Quintara Phume สุขุมวิท 39

ห้องเดียวในโครงการ

เทียบกับสตูดิโอในระยะเดินถึงสถานี

สตูดิโอ 26.5 ตารางเมตรในทำเลที่เดินถึงรถไฟฟ้าได้จริง อยู่ที่ 115,094 บาทต่อตารางเมตร และห้อง 1 ห้องนอน 34.81 ตารางเมตรในซอย 33 อยู่ที่ 178,110 บาทต่อตารางเมตร ห้องนี้อยู่ระหว่างกลาง แต่ให้พื้นที่มากกว่าทั้งสองห้องนั้นเกือบเท่าตัว สิ่งที่คุณแลกไปคือระยะเดินถึงชานชาลา

แล้วชั้น 4 กระทบราคายังไง

ในตึกเดียวกัน ห้องผังเดียวกัน ชั้นสูงกว่ามักตั้งราคาสูงกว่าชั้นต่ำอย่างมีนัย เพราะวิว แสง และเสียง ห้องนี้อยู่ชั้น 4 ในอาคาร B ซึ่งเป็นชั้นต่ำ ราคาที่คุณเห็นจึงสะท้อนเรื่องนี้ไปแล้วส่วนหนึ่ง

สิ่งที่คุณได้กลับมาจากชั้นต่ำไม่ได้มีแค่ราคา — ลิฟต์รอสั้นกว่า ขึ้นลงเองได้เมื่อลิฟต์เสีย และเวลาอพยพกรณีฉุกเฉินสั้นกว่ามาก สิ่งที่คุณเสียคือวิวและความเป็นส่วนตัว ซึ่งเป็นเหตุผลที่ผมยืนยันว่าห้องชั้นต่ำต้องไปดูของจริงเสมอ อย่าตัดสินจากรูป

สรุปเรื่องราคาแบบไม่อ้อม: ตัวเลข 123,696 บาทต่อตารางเมตรนี้อธิบายได้ทั้งหมดด้วยระยะทาง ตึกนี้ใหม่กว่าตึกส่วนใหญ่ในย่าน (เสร็จปี 2565) อยู่ในซอยที่ชื่อขายได้ มีห้องน้ำสองห้องในห้อง 46 ตารางเมตร และตกแต่งครบพร้อมอยู่ ถ้าเอาห้องเดียวกันนี้ไปวางไว้ห่างจาก BTS อโศก 300 เมตร ราคาต่อตารางเมตรจะขึ้นไปอีกอย่างน้อยห้าหมื่นบาททันที คุณกำลังซื้อส่วนลดของระยะทาง ไม่ได้ซื้อของถูกกว่าเพราะคุณภาพด้อยกว่า และคุณควรรู้ว่านั่นคือดีลที่คุณกำลังทำอยู่

ตัดสินใจให้เร็วขึ้น

Quintara Phume สุขุมวิท 39 เหมาะกับใคร และใครควรเลิกดูตั้งแต่บรรทัดนี้

เหมาะมาก ถ้าคุณคือ

คนที่มีรถหรือรับได้กับวินมอเตอร์ไซค์ — ข้อเสียใหญ่ที่สุดของตึกนี้จะหายไปเกือบหมดทันทีที่การเดินทางของคุณไม่ผูกกับการเดินไปสถานี

คู่หรือครอบครัวเล็กที่ต้องการห้องปิดสองห้องในงบไม่เกินหกล้าน — ในย่านสุขุมวิทชั้นใน งบเท่านี้มักได้แค่ 1 ห้องนอน 35 ตารางเมตร ที่นี่คุณได้ 46 ตารางเมตรและห้องน้ำสองห้อง

คนที่ให้ค่ากับตึกใหม่ — เสร็จปี 2565 แปลว่ายังไม่เข้ารอบซ่อมใหญ่ ต่างจากตึกอายุสิบห้าปีที่ราคาต่อตารางเมตรใกล้เคียงกัน

ครอบครัวที่ลูกเรียนโรงเรียนนานาชาติแถวนี้ — Anglo Singapore และ Modern International อยู่ที่ 1.0 กิโลเมตร ซึ่งเป็นระยะรับส่งที่จัดการได้จริงทุกวัน

ไม่เหมาะเลย ถ้าคุณคือ

คนที่ต้องเดินถึงรถไฟฟ้าทุกวัน — 1.6 กิโลเมตรกับ 2.7 กิโลเมตรคือระยะจริง และไม่มีทางลัดไหนทำให้มันสั้นลงได้

คนที่ซื้อเพื่อขายต่อในสองสามปี — โครงการเล็กของผู้พัฒนารายเล็กที่ไม่ติดสถานี ใช้เวลาหาผู้ซื้อนานกว่าปกติ ถ้าแผนของคุณคือเข้าออกเร็ว ตึกนี้ไม่ใช่

คนที่ต้องการห้องนอนสองห้องขนาดผู้ใหญ่เท่ากัน — 46 ตารางเมตรไม่พอสำหรับโจทย์นั้น ไม่ว่าจะจัดเฟอร์นิเจอร์ยังไง

คนที่ต้องการวิวและชั้นสูง — ห้องที่ผมถืออยู่เป็นชั้น 4 ถ้าเงื่อนไขคือชั้น 20 ขึ้นไป บอกมาในแชท ผมจะไปไล่หาห้องชั้นสูงในโครงการเดียวกันให้แทนที่จะดันห้องนี้

คำถามที่ถูกถามซ้ำที่สุดเรื่องตึกนี้

คำถามที่คนหา Quintara Phume สุขุมวิท 39 ถามผมบ่อยที่สุด

Quintara Phume สุขุมวิท 39 เดินไปรถไฟฟ้ากี่นาที

ผมตอบตรง ๆ ว่าเดินไม่ไหวครับ สถานีที่ใกล้ที่สุดตามข้อมูลอาคารคือ MRT เพชรบุรี ที่ 1,600 เมตร ซึ่งเดินจริงประมาณ 20 นาทีบนทางเท้าที่ร่มเงาไม่ต่อเนื่อง และ BTS อโศก อยู่ที่ 2,700 เมตร ประมาณ 33–35 นาที ทั้งสองระยะนี้ไม่ใช่ระยะเดินในชีวิตประจำวันของคนกรุงเทพ

วิธีที่คนอยู่ในซอย 39 ใช้จริงคือวินมอเตอร์ไซค์ปากซอย รถส่วนตัว หรือเรียกรถผ่านแอป ถ้าเงื่อนไขของคุณคือเดินถึงสถานีภายในสิบนาที ตึกนี้ตกรอบตั้งแต่บรรทัดนี้ และผมจะบอกคุณตั้งแต่ข้อความแรกแทนที่จะพาไปดูห้องให้เสียเวลาทั้งสองฝ่าย

Quintara Phume สุขุมวิท 39 ใครเป็นผู้พัฒนา สร้างเสร็จปีไหน

ผู้พัฒนาคือ Eastern Star ข้อมูลอาคารระบุว่าสร้างเสร็จเดือนมิถุนายน ปี 2022 (พ.ศ. 2565) เป็นโครงการสองอาคาร พื้นที่โครงการตามเอกสารราว 4,000 ตารางเมตร

นับถึงกลางปี 2569 ตึกมีอายุประมาณ 4 ปี ซึ่งถือว่ายังใหม่มากสำหรับคอนโดมือสอง งานระบบยังไม่ถึงรอบเปลี่ยนใหญ่ และสภาพส่วนกลางที่คุณเห็นวันไปดูห้องคือสภาพจริงที่จะอยู่กับคุณไปอีกหลายปี ผมไม่ได้เป็นตัวแทนของ Eastern Star ผมเป็นนายหน้าที่ขายห้องมือสองในตึกนี้

ห้อง 2 ห้องนอน 46 ตารางเมตร อยู่จริงได้ไหม

ได้ครับ แต่ต้องรู้ว่ากำลังซื้ออะไร 46 ตารางเมตรที่แบ่งเป็น 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ แปลว่าห้องน้ำสองห้องกินพื้นที่ไปแล้วประมาณ 7–8 ตารางเมตร ที่เหลือถูกแบ่งเป็นห้องนอนใหญ่ที่พอวางเตียง 5 ฟุตกับตู้เสื้อผ้าบิลท์อิน ห้องนอนที่สองที่พอดีกับเตียง 3.5 ฟุตหรือใช้เป็นห้องทำงาน และส่วนนั่งเล่นรวมครัวที่นั่งกินข้าวได้สองถึงสามคน

สิ่งที่ห้องขนาดนี้ไม่มีคือโซฟาตัวใหญ่ ตู้เย็นสองประตูใบโต และพื้นที่เก็บของสำรอง ถ้าคุณเป็นคู่ที่ต้องการห้องนอนแยกสำหรับทำงาน หรือครอบครัวเล็กที่มีลูกหนึ่งคน ขนาดนี้ทำงานได้จริง ถ้าคุณคิดภาพห้องนั่งเล่นกว้าง ๆ แบบบ้าน ขนาดนี้จะทำให้ผิดหวัง

ชั้น 4 ในอาคาร B ต่ำไปไหม

ชั้น 4 คือชั้นต่ำ และผมไม่กลบเรื่องนี้ สิ่งที่คุณเสียคือวิว ระดับความเป็นส่วนตัวจากอาคารข้างเคียง และการเผื่อระยะจากเสียงและฝุ่นระดับพื้น สิ่งที่คุณได้กลับมาคือราคาที่ถูกกว่าชั้นสูงในตึกเดียวกัน ลิฟต์ที่ไม่ต้องรอนาน และทางหนีไฟที่เดินลงได้จริงในหนึ่งนาที

เอกสารระบุวิวของห้องนี้เป็นวิวนอกอาคาร ไม่ใช่ห้องที่หันเข้าหาตัวตึกเอง แต่ผมยังยืนยันว่าห้องชั้นต่ำต้องดูของจริงเสมอ ผมจึงแนะนำให้ไปดูห้องช่วงเย็นวันธรรมดา แล้วเปิดหน้าต่างฟังเสียงจากซอยหนึ่งรอบก่อนตัดสินใจ

ซื้อคอนโดจากผู้พัฒนารายเล็กอย่าง Eastern Star ต่างจากแบรนด์ใหญ่ยังไง

ต่างที่สภาพคล่องตอนขายต่อและต่างที่จำนวนข้อมูลอ้างอิง ไม่ได้ต่างที่คุณภาพงานก่อสร้างเสมอไป โครงการของผู้พัฒนารายใหญ่มีห้องขายพร้อมกันหลายสิบห้องตลอดเวลา ราคาตลาดจึงชัดเจนและผู้ซื้อกล้าตัดสินใจเร็ว ส่วนโครงการขนาดเล็กแบบนี้มีห้องหมุนเวียนน้อยกว่ามาก คุณจะหาราคาที่ขายได้จริงย้อนหลังยากกว่า และตอนขายต่อคุณอาจต้องรอผู้ซื้อที่ใช่นานกว่าตึกแบรนด์

วิธีจัดการคือขอข้อมูลจากนิติบุคคลโดยตรงก่อนวางมัดจำ ได้แก่ อัตราค่าส่วนกลางที่เก็บจริง เปอร์เซ็นต์การเก็บได้ในปีล่าสุด เงินกองทุนซ่อมบำรุงคงเหลือ และจำนวนห้องที่ยังไม่มีเจ้าของเข้าอยู่ สี่ตัวเลขนี้บอกสุขภาพของตึกได้ดีกว่าชื่อผู้พัฒนา

ค่าส่วนกลาง Quintara Phume สุขุมวิท 39 เท่าไหร่

เอกสารห้องระบุค่าส่วนกลางที่ 50 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สำหรับห้อง 46 ตารางเมตรคิดเป็น 2,300 บาทต่อเดือน หรือ 27,600 บาทต่อปี ซึ่งเป็นอัตรากลาง ๆ สำหรับคอนโดในเขตวัฒนา ไม่ถูกและไม่แพงผิดปกติ

สิ่งที่ต้องถามเพิ่มคือปกติแล้วนิติบุคคลเรียกเก็บล่วงหน้ากี่เดือนในวันโอน มียอดค้างชำระของห้องนี้หรือไม่ และต้องจ่ายเงินกองทุนซ่อมบำรุงแรกเข้าเพิ่มอีกเท่าไหร่ ผมขอเอกสารสามอย่างนี้จากเจ้าของและนิติบุคคลให้ก่อนคุณนัดดูห้อง

ต่างชาติซื้อห้องใน Quintara Phume สุขุมวิท 39 ได้ไหม

ห้องที่ผมถืออยู่ระบุในเอกสารว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ (Foreign quota) ต่างชาติจึงถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองแบบฟรีโฮลด์ได้ โดยต้องโอนเงินเข้ามาให้ถูกวิธีเพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET ให้

ส่วนโควตาต่างชาติคงเหลือของทั้งอาคารต้องขอตัวเลขล่าสุดจากนิติบุคคลก่อนวางมัดจำทุกครั้ง เพราะตัวเลขนี้เปลี่ยนได้ทุกเดือน เงื่อนไขและเอกสารทั้งหมดอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย ผมไม่อธิบายซ้ำในหน้านี้

คอนโดสุขุมวิท 39 ราคาเท่าไหร่ ทำไมแต่ละโครงการต่างกันมาก

เพราะซอยสุขุมวิท 39 ยาวมากและราคาไล่ระดับตามระยะจากปากซอย ในมือผมเองมีสองตึกในซอยเดียวกันนี้ ตึกหนึ่งเป็นห้อง 2 ห้องนอน 46 ตารางเมตรที่ 5.69 ล้านบาท คิดเป็น 123,696 บาทต่อตารางเมตร อีกตึกหนึ่งเป็นห้อง 3 ห้องนอน 140 ตารางเมตรที่ 23.90 ล้านบาท คิดเป็น 170,714 บาทต่อตารางเมตร ต่างกัน 38 เปอร์เซ็นต์ต่อตารางเมตรในซอยเดียวกัน

คำว่าคอนโดสุขุมวิท 39 จึงไม่ได้หมายถึงตลาดเดียว ระยะจากปากซอยและระยะถึงสถานีคือสองตัวแปรที่อธิบายส่วนต่างนี้ได้เกือบทั้งหมด เวลาคุณอ่านราคาเฉลี่ยของซอยนี้จากเว็บพอร์ทัล ให้ระวังว่ามันเฉลี่ยสองตลาดที่ไม่เกี่ยวกันเข้าด้วยกัน

ตอนนี้ Quintara Phume สุขุมวิท 39 มีห้องขายกี่ห้อง

ในมือผมมีห้องเดียวครับ รหัส M04380 เป็น 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 46 ตารางเมตร บนชั้น 4 อาคาร B ราคา 5,690,000 บาท ตกแต่งครบพร้อมอยู่ ค่าโอนตกลงกันคนละครึ่งตามที่ระบุในเอกสาร

ผมมีห้องเดียวและจะไม่ทำเป็นว่ามีมากกว่านั้น ถ้าคุณอยากได้ชั้นสูงกว่านี้หรือขนาดอื่นในโครงการเดียวกัน บอกงบกับสิ่งที่ต้องการมาในแชท ผมไล่ถามเจ้าของห้องรายอื่นและเครือข่ายนายหน้าที่ทำตึกนี้ให้ได้ ค่านายหน้าเก็บจากฝั่งผู้ขาย ผู้ซื้อไม่ต้องจ่ายผมเพิ่ม

รีวิว Quintara Phume สุขุมวิท 39 ข้อเสียมีอะไรบ้าง

สี่ข้อครับ หนึ่ง ไม่มีสถานีรถไฟฟ้าในระยะเดิน MRT เพชรบุรี 1.6 กิโลเมตร BTS อโศก 2.7 กิโลเมตร นี่คือข้อเสียที่ใหญ่ที่สุดและแก้ไม่ได้ สอง ผู้พัฒนาเป็นรายเล็ก ข้อมูลราคาซื้อขายย้อนหลังจึงมีน้อย ทำให้ตอนขายต่อต้องใช้เวลาหาผู้ซื้อที่ใช่นานกว่าตึกแบรนด์ใหญ่

สาม ห้องที่ผมถืออยู่เป็นชั้น 4 ซึ่งเป็นชั้นต่ำ วิวและความเป็นส่วนตัวจึงจำกัด สี่ 46 ตารางเมตรสำหรับ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำคือการวางผังที่แน่นมาก ทุกห้องจะเล็กกว่าที่คุณคิดจากตัวเลข ข้อดีที่ชดเชยกันได้คือราคาต่อตารางเมตรที่ 123,696 บาท ซึ่งต่ำกว่าสตูดิโอหลายห้องในย่านพร้อมพงษ์ และตึกที่เพิ่งสร้างเสร็จปี 2565 ที่ยังไม่ถึงรอบซ่อมใหญ่

อยากดูห้อง 2 ห้องนอนในซอยสุขุมวิท 39 บอกงบกับชั้นที่รับได้มาในแชท

จะเป็นห้อง M04380 อาคาร B ชั้น 4 ที่ผมถืออยู่ หรือชั้นสูงกว่านี้ในโครงการเดียวกันที่ต้องไปไล่หา บอกงบ จำนวนห้องนอนที่ต้องการ และซื้ออยู่เองหรือซื้อไว้ปล่อยมาในข้อความเดียวก็พอ ผมตอบเอง ไม่มีบอท ไม่มีฟอร์มให้กรอก และถ้าเรื่องระยะทางถึงรถไฟฟ้าเป็นเงื่อนไขตายตัวของคุณ ผมจะบอกตรง ๆ ว่าอย่าซื้อตึกนี้ แล้วเสนอซอยอื่นที่ตรงกับโจทย์คุณมากกว่า

ทัก LINE ตอบไว เพิ่ม WeChat โทร 083-141-9626

WeChat ID

arji7880

LINE ID

arji7880

ทักหาคิมได้ที่ WeChat หรือ LINE

คุยเรื่องห้อง งบ และนัดดูจริงได้ทาง WeChat — ตอบเป็นภาษาไทยและจีน

กดปุ่มคัดลอก ID ด้านซ้าย
เปิดแอป WeChat แตะ "+" มุมขวาบน แล้วเลือก "เพิ่มเพื่อน"
วาง ID ที่คัดลอกไว้ในช่องค้นหา แล้วกดเพิ่มเพื่อน — LINE ใช้วิธีเดียวกัน หรือกดปุ่มด้านล่างเปิด LINE ตรง

ทัก LINE ตอบไว