MARQUE Sukhumvit — ตึกที่เดินถึงรถไฟฟ้าใน 90 วินาที และห้องที่แพงที่สุดที่ผมมี

ผู้พัฒนาคือ Major Development ซึ่งเป็นผู้พัฒนาไทยที่ทำคอนโดกลุ่มบนเป็นหลัก และข้อมูลทะเบียนอาคารระบุว่าโครงการสร้างเสร็จเดือนธันวาคม ปี 2016 เป็นอาคารเดียว ที่อยู่ตามเอกสารคือเลขที่ 719 ถนนสุขุมวิท แขวงคลองตันเหนือ เขตวัฒนา กรุงเทพฯ 10110

นับถึงปี 2569 ตึกมีอายุประมาณ 9 ปี ผมไม่ได้เป็นตัวแทนของ Major Development และไม่ได้ขายห้องจากโครงการ ผมเป็นนายหน้าที่ขายห้องมือสองซึ่งเจ้าของตั้งใจปล่อยขายเอง ชื่อผู้พัฒนาในหน้านี้เป็นข้อเท็จจริงของตัวอาคารเท่านั้น

110 เมตรครับ ที่ความเร็วเดินปกติราว 80 เมตรต่อนาที นั่นคือประมาณหนึ่งนาทีครึ่ง หรือราว 90 วินาที นี่คือระยะที่สั้นที่สุดในบรรดาตึกทั้งหมดที่ผมมีห้องอยู่ และเป็นระยะที่ทำให้คำว่าใกล้รถไฟฟ้าเปลี่ยนความหมายไปเลย

ระยะสั้นขนาดนี้แปลว่าคุณไม่ต้องวางแผนเรื่องฝนและแดดในการเดินไปสถานี ไม่ต้องเผื่อเวลา และไม่ต้องพึ่งวินมอเตอร์ไซค์ในวันธรรมดา ต้นทุนที่มาพร้อมกันคือคุณอยู่ติดถนนสุขุมวิทเส้นหลักจริง ๆ ซึ่งมีทั้งเสียงจราจรและเสียงรถไฟฟ้า

ถ้าคุณเอาไปเทียบกับสตูดิโอย่านห้วยขวางที่ตกราวเจ็ดหมื่นกว่าบาทต่อตารางเมตร คำตอบคือแพงกว่าห้าเท่า แต่การเทียบแบบนั้นไม่มีความหมาย เพราะสองห้องนี้ไม่ได้อยู่ในตลาดเดียวกันและไม่ได้ขายของอย่างเดียวกัน

ที่ระดับราคานี้ สิ่งที่ผู้ซื้อจ่ายไม่ใช่พื้นที่ต่อบาท แต่คือความหายากของทำเล ระยะ 110 เมตรถึงสถานี ขนาดของผังห้อง จำนวนห้องต่อชั้นที่น้อยลงเมื่อห้องใหญ่ขึ้น ความเป็นส่วนตัว ระดับวัสดุ และชื่อของที่อยู่ในเอกสาร ราคาต่อตารางเมตรเป็นเครื่องมือเทียบของที่เหมือนกัน พอของไม่เหมือนกัน เครื่องมือนี้ก็พัง

เอกสารของห้องระบุ 90 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงที่สุดในบรรดาห้องทั้งหมดที่ผมถืออยู่ ค่ากลางของสต๊อกผมอยู่ที่ราว 55 บาท สำหรับห้อง 133 ตารางเมตรจะตกประมาณ 11,970 บาทต่อเดือน หรือราว 143,640 บาทต่อปี

ตัวเลขนี้ไม่ได้สูงเพราะนิติบุคคลอยากเก็บเยอะ แต่เพราะตึกกลุ่มนี้เลี้ยงพนักงานประจำมากกว่า มีงานทำความสะอาดกระจกอาคารสูง มีระบบปรับอากาศส่วนกลาง และมีมาตรฐานส่วนกลางที่ต้องรักษาไว้ให้ได้ตลอด และคุณต้องจ่ายตั้งแต่วันโอนไม่ว่าจะเข้าอยู่หรือไม่

ห้องที่ผมถืออยู่ระบุไว้ในเอกสารว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ ต่างชาติจึงถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองได้ โดยต้องโอนเงินเข้ามาให้ถูกวิธีเพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET ให้ เงื่อนไขและเอกสารทั้งหมดสรุปไว้ในหน้าคู่มือต่างชาติซื้อคอนโดของเว็บนี้แล้ว

ข้อที่ต้องระวังเป็นพิเศษกับห้องนี้คือ โควตาคิดตามพื้นที่ ไม่ได้คิดตามจำนวนห้อง ห้อง 133 ตารางเมตรจึงกินโควตาของอาคารเท่ากับห้องเล็กสี่ถึงห้าห้องรวมกัน ต้องขอตัวเลขโควตาคงเหลือจากนิติบุคคลก่อนวางมัดจำเสมอ ไม่ใช่หลังจากนั้น

เพราะโครงการเลือกทำห้องใหญ่แทนที่จะทำห้องเยอะ ผังนี้ให้ห้องนอนสองห้องที่ใหญ่จริงพร้อมห้องน้ำสามห้อง ครัวแยกพร้อมไอส์แลนด์ ห้องนั่งเล่นที่วางโซฟาตัวยาวได้โดยยังเดินรอบได้ และมุมทานข้าวที่นั่งได้หกคน

ห้อง 2 ห้องนอนทั่วไปในกรุงเทพอยู่ราว 45 ถึง 60 ตารางเมตร ห้องนี้จึงใหญ่กว่าสองเท่าตัวโดยที่จำนวนห้องนอนเท่าเดิม คนที่ซื้อผังแบบนี้คือคนที่ให้ค่ากับขนาดห้อง ไม่ใช่จำนวนห้อง ถ้าคุณต้องการสามหรือสี่ห้องนอนเพื่อรับสมาชิกครอบครัวหลายคน ผังนี้ไม่ตอบโจทย์และผมจะบอกคุณตั้งแต่ข้อความแรก

สามเรื่องครับ หนึ่งคือยอดเงินกองทุนซ่อมบำรุงคงเหลือและอัตราการเก็บค่าส่วนกลางได้จริงเป็นเปอร์เซ็นต์ สองคือประวัติงานใหญ่ที่ทำไปแล้วและที่ค้างอยู่ โดยเฉพาะลิฟต์ เครื่องทำความเย็นส่วนกลาง ปั๊มน้ำ และงานยาแนวผนังภายนอก สามคือมีมติเรียกเก็บเงินพิเศษเพิ่มหรือกำลังจะมีหรือไม่

ตึกปี 2016 อยู่ในช่วงที่งานใหญ่รอบแรกเริ่มทยอยมาถึงพอดี ถ้ากองทุนแข็งแรงเรื่องนี้เป็นแค่รายการบำรุงรักษาปกติ ถ้ากองทุนบาง มันจะกลายเป็นบิลที่เจ้าของห้องต้องช่วยกันจ่าย ผมขอเอกสารสามชุดนี้ให้คุณอ่านก่อนวางมัดจำได้ และผมแนะนำให้อ่านจริง ๆ

ยากกว่าห้องหลักไม่กี่ล้านแน่นอน และผมจะไม่บอกคุณเป็นอย่างอื่น กลุ่มผู้ซื้อที่จ่ายเงินระดับนี้ในกรุงเทพมีจำนวนไม่มาก ผู้ซื้อต่างชาติยังต้องผ่านเรื่องโควตาและเอกสารโอนเงินเข้าประเทศอีกชั้น เวลาขายจึงนับเป็นไตรมาส ไม่ใช่นับเป็นสัปดาห์

สิ่งที่ช่วยชดเชยคือทำเล ห้องที่อยู่ห่างสถานีระดับนี้ในย่านนี้มีจำนวนจำกัดโดยธรรมชาติ และเป็นสิ่งที่โครงการใหม่สร้างเพิ่มไม่ได้เพราะที่ดินหมดไปแล้ว ถ้าคุณซื้อเพื่ออยู่ยาวหรือถือยาว เรื่องนี้เป็นข้อดี ถ้าคุณซื้อเพื่อขายต่อในสองปี ผมไม่แนะนำห้องนี้

ต่อรองได้เสมอ ผมส่งข้อเสนอให้เจ้าของได้ทุกตัวเลข แต่ผมจะพูดข้อเท็จจริงที่นายหน้าส่วนใหญ่ไม่พูดให้ฟังก่อน คือตอนนี้ผมมีห้องเดียวในตึกนี้ แปลว่าผมไม่มีห้องที่สองในอาคารเดียวกันให้คุณใช้เป็นราคาอ้างอิงในการต่อรอง

ที่ตลาดระดับบนแบบนี้ การเทียบกับตึกอื่นให้ความแม่นยำน้อยกว่าการเทียบกับห้องในตึกเดียวกันมาก สิ่งที่ผมทำได้จริงคือขอราคาซื้อขายที่เกิดขึ้นจริงล่าสุดในอาคารจากนิติบุคคลและเครือข่ายนายหน้าที่ทำตึกนี้ แล้วส่งให้คุณดูก่อนยื่นข้อเสนอ

หลายคนค้นด้วยคำว่า marque สุขุมวิท 39 และมาเจอหน้านี้ ที่อยู่ตามเอกสารของอาคารคือเลขที่ 719 ถนนสุขุมวิท แขวงคลองตันเหนือ เขตวัฒนา คือติดถนนสุขุมวิทเส้นหลัก ไม่ได้อยู่ลึกเข้าไปในซอย

ตึกอยู่ในย่านพร้อมพงษ์ซึ่งเป็นย่านเดียวกับปากซอยสุขุมวิท 39 ทั้งสองคำค้นจึงพาคนมาที่เดียวกัน ความต่างที่สำคัญคือตึกที่อยู่ในซอยต้องเดินหรือนั่งวินออกมาที่ถนนใหญ่ ส่วนตึกนี้อยู่บนถนนใหญ่ตั้งแต่แรก ซึ่งเป็นทั้งข้อดีเรื่องระยะและข้อเสียเรื่องเสียง

ผมขายอย่างเดียวครับ ไม่รับปล่อยเช่าและไม่รับบริหารการเช่า ผมจึงไม่ยกตัวเลขค่าเช่าหรือผลตอบแทนของตึกนี้มาให้คุณเชื่อ เพราะผมไม่ได้เป็นคนปิดสัญญาเช่าเองและไม่มีข้อมูลที่ยืนยันได้ในมือ

ถ้าคุณกำลังชั่งใจว่าจะซื้อไว้อยู่เองหรือซื้อไว้ถือ ทักมาคุยได้ ผมบอกตรง ๆ ได้ว่าเคสไหนที่ห้องขนาดนี้ในราคานี้เหมาะกับการอยู่เอง และเคสไหนที่คุณควรมองห้องเล็กกว่านี้แทน