Noble BE33 สุขุมวิท 33 — รีวิวตัวตึกและห้องที่มีขายจริง แบบบอกข้อเสียด้วย

ชื่อโครงการบอกซอยไว้ในตัวเองแล้วครับ — BE33 คือซอยสุขุมวิท 33 ซึ่งเป็นซอยฝั่งเหนือของถนนสุขุมวิท อยู่ระหว่าง BTS พร้อมพงษ์กับ BTS อโศก ในเขตวัฒนา

แต่ผมจะบอกตรง ๆ ว่าเอกสารห้องที่ผมได้รับมา ไม่มีเลขที่อาคาร ช่องที่อยู่เป็นลิงก์แผนที่ล้วน ๆ ผมจึงไม่เขียนเลขที่บ้านหรือเลขที่ดินให้คุณ เพราะถ้าเขียนก็คือเดา สิ่งที่ยืนยันได้จากข้อมูลคือระยะทางจากตัวอาคารไปยังจุดรอบตัว ซึ่งชี้ตำแหน่งได้แม่นกว่าเลขที่บ้านอยู่แล้ว — EmQuartier 550 เมตร BTS พร้อมพงษ์ 700 เมตร MRT สุขุมวิท 1.4 กิโลเมตร

ผู้พัฒนาคือ Noble Development และข้อมูลอาคารระบุว่าสร้างเสร็จเดือนธันวาคม ปี 2017 เป็นอาคารเดียว พื้นที่โครงการตามเอกสารราว 3,223 ตารางเมตร

นับถึงปี 2569 ตึกมีอายุประมาณ 8 ปีครึ่ง ซึ่งเป็นช่วงที่งานระบบผ่านการใช้งานจริงมาแล้วหลายรอบ และเป็นช่วงที่คุณควรถามเรื่องกองทุนซ่อมบำรุงมากกว่าถามว่าตึกใหม่ไหม และย้ำอีกครั้งว่าผมไม่ได้เป็นตัวแทนของ Noble Development ผมเป็นนายหน้าที่ขายห้องมือสองในตึกนี้

ระยะจากตัวอาคารถึง BTS พร้อมพงษ์ (E05) คือ 700 เมตร เดินจริงประมาณ 9–10 นาที โดยต้องเดินออกจากซอย 33 มาที่ถนนสุขุมวิทก่อน แล้วค่อยเดินเลียบถนนไปที่สถานี ส่วน MRT สุขุมวิท (BL22) อยู่ที่ 1.4 กิโลเมตร ประมาณ 17–18 นาที ซึ่งในทางปฏิบัติคนส่วนใหญ่จะนั่ง BTS ต่อหนึ่งสถานีแทน

แปลตรง ๆ คือนี่ไม่ใช่ตึกติดสถานี ระยะ 700 เมตรในอากาศกรุงเทพช่วงบ่ายเป็นระยะที่รู้สึกได้จริง ถ้าเงื่อนไขของคุณคือเดินถึงสถานีในสามนาที ตึกนี้ตกรอบตั้งแต่ต้น และผมจะบอกคุณตั้งแต่ข้อความแรก

เอกสารห้องที่ผมถืออยู่ ไม่ได้ระบุค่าส่วนกลาง ครับ และผมจะไม่ยกตัวเลขของตึกอื่นในย่านมาใส่แทนแล้วบอกว่าเป็นของตึกนี้ เพราะค่าส่วนกลางเป็นเงินที่คุณจ่ายทุกเดือนไปตลอดที่ถือห้อง ตัวเลขผิดหนึ่งบาทต่อตารางเมตรคือเงินจริงที่คลาดเคลื่อนทุกปี

สิ่งที่ผมทำแทนคือขอใบแจ้งค่าส่วนกลางล่าสุดจากเจ้าของ พร้อมยอดค้างชำระ (ถ้ามี) และอัตราต่อตารางเมตรที่นิติบุคคลเก็บอยู่จริง แล้วส่งให้คุณก่อนนัดดูห้อง ทักมาขอได้เลย

ห้องที่ผมถืออยู่ระบุไว้ในเอกสารว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ (Foreign quota) ต่างชาติจึงถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองแบบฟรีโฮลด์ได้ โดยต้องโอนเงินเข้ามาให้ถูกวิธีเพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET ให้

ส่วนโควตาต่างชาติที่เหลือของทั้งอาคารต้องขอตัวเลขล่าสุดจากนิติบุคคลก่อนวางมัดจำทุกครั้ง เงื่อนไขและเอกสารทั้งหมดอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย ผมไม่อธิบายซ้ำในหน้านี้

ในมือผมมีห้องเดียวครับ รหัส M05063 เป็น 1 ห้องนอน 34.81 ตารางเมตร บนชั้น 23 ราคา 6,200,000 บาท คิดเป็น 178,110 บาทต่อตารางเมตร ค่าโอนตกลงกันคนละครึ่งตามที่ระบุในเอกสาร

ผมมีห้องเดียวและผมจะไม่ทำเป็นว่ามีมากกว่านั้น ถ้าคุณอยากได้ขนาดอื่นหรือชั้นอื่นในตึกเดียวกัน บอกงบกับขนาดที่ต้องการมาในแชท ผมไล่ถามเจ้าของและเครือข่ายนายหน้าที่ทำตึกนี้ให้ได้ ค่านายหน้าเก็บจากฝั่งผู้ขาย ผู้ซื้อไม่ต้องจ่ายผมเพิ่ม

สามข้อที่ผมพูดกับลูกค้าทุกคนคือ หนึ่ง 700 เมตรถึง BTS พร้อมพงษ์คือระยะเดินจริงที่ร้อนและไม่มีร่มเงาต่อเนื่อง ไม่ใช่ระยะ "ติดรถไฟฟ้า" ตามที่ประกาศทั่วไปชอบเขียน สอง ซอยสุขุมวิท 33 ช่วงลึกเข้าไปมีกลุ่มร้านกินดื่มและบาร์ที่คึกคักตอนกลางคืน ซึ่งเป็นเรื่องที่ผู้ซื้อแบบครอบครัวควรรู้ก่อนไปดูห้อง ไม่ใช่รู้หลังโอน สาม ตึกเดียวบนที่ดินราว 3,223 ตารางเมตร แปลว่าส่วนกลางเป็นแบบกะทัดรัด ไม่ใช่โครงการที่มีสวนกว้างหรือส่วนกลางหลายชั้น

บวกอีกข้อที่เป็นเรื่องของข้อมูลมากกว่าตัวตึก คือเอกสารชุดนี้ไม่มีทั้งเลขที่อาคาร ค่าส่วนกลาง และสถานะเฟอร์นิเจอร์ ผมจึงต้องยืนยันสามเรื่องนี้กับเจ้าของและนิติบุคคลก่อนคุณตัดสินใจ ไม่ใช่หลังจากนั้น

ช่วงปากซอยติดถนนสุขุมวิทเป็นย่านที่อยู่อาศัยผสมร้านอาหาร มีทั้งร้านญี่ปุ่น คาเฟ่ และร้านอาหารไทยระดับกลางถึงบน เดินออกมา 550 เมตรก็ถึง EmQuartier ซึ่งเป็นห้างที่จัดการชีวิตประจำวันได้เกือบทั้งหมด

ช่วงลึกเข้าไปในซอยมีโซนกินดื่มกลางคืนที่มีชื่อเสียงเฉพาะตัวและเปิดดึก ถ้าคุณเป็นคนโสดหรือคู่ที่ทำงานในเมือง เรื่องนี้แทบไม่กระทบ แต่ถ้าคุณกำลังมองห้องให้ครอบครัวที่มีเด็กเล็ก ผมแนะนำให้มาเดินซอยตอนสามทุ่มก่อนหนึ่งรอบ แล้วค่อยตัดสินใจ นี่คือสิ่งที่ประกาศขายไม่มีวันเขียนให้คุณอ่าน

ห้อง 1 ห้องนอนขนาดราว 35 ตารางเมตรในระยะเดินถึงกลุ่มห้าง Emporium–EmQuartier–EmSphere คือสินค้าที่มีคนรับต่อกว้างที่สุดแบบหนึ่งในกรุงเทพ ผู้ซื้อมีทั้งคนไทยที่ทำงานในเมือง ต่างชาติที่ต้องการโควตาต่างชาติในทำเลที่ตัวเองรู้จัก และนักลงทุนที่ซื้อไว้ปล่อยเช่า

ขนาดกับทำเลเป็นตัวกำหนดสภาพคล่องมากกว่าอายุตึก ห้องแบบนี้จึงมักหาคนรับต่อได้เร็วกว่าห้องขนาดใหญ่พิเศษหรือห้องในทำเลที่ต้องอธิบาย แต่ผมไม่รับปากเรื่องราคาขายต่อหรือกำไร ไม่มีนายหน้าคนไหนรับปากเรื่องนั้นได้อย่างซื่อสัตย์

ผมขายอย่างเดียวครับ ไม่รับปล่อยเช่าและไม่รับบริหารการเช่า ถ้าคุณค้นคำว่า noble be33 เช่า แล้วมาเจอหน้านี้ ผมช่วยเรื่องเช่าไม่ได้จริง ๆ

แต่ถ้าคุณกำลังชั่งใจระหว่างเช่ากับซื้อในย่านพร้อมพงษ์ ทักมาคุยได้ ผมบอกได้ตรง ๆ ว่าเคสไหนควรเช่าไปก่อนหนึ่งปีแล้วค่อยซื้อ และเคสไหนที่การซื้อคุ้มกว่าตั้งแต่ปีแรก