Siam Condominium พระราม 9 ซอย 3 — ห้อง 116 ตร.ม. ที่ 9.80 ล้าน และวิธีซื้อคอนโดอายุ 40 ปีให้ไม่พลาด

เอกสารระบุปีที่สร้างเสร็จไว้ชัดเจนว่า ปี 1985 นับถึงปี 2569 คืออายุประมาณ 40 ปี เป็นอาคารที่เก่าที่สุดในบรรดาห้องทั้งหมดที่ผมถืออยู่ ห่างจากตึกที่เก่าเป็นอันดับสองอยู่หลายสิบปี

ส่วนช่องผู้พัฒนาโครงการในเอกสารต้นทาง ว่างเปล่า ครับ ไม่ได้เขียนว่าใคร และผมจะไม่เดาชื่อบริษัทให้ ปี 1985 อยู่ก่อนยุคที่แบรนด์ดีเวลอปเปอร์ไทยจะกลายเป็นเรื่องการตลาดแบบทุกวันนี้ และตรงไปตรงมาคือ สำหรับตึกอายุขนาดนี้ ชื่อคนสร้างเมื่อสี่สิบปีก่อนมีน้ำหนักน้อยกว่าคำถามว่า วันนี้ใครดูแลตึกอยู่ และดูแลดีแค่ไหน — นิติบุคคลชุดปัจจุบัน เงินกองทุน และประวัติการซ่อมใหญ่ คือสิ่งที่กำหนดว่าคุณจะอยู่สบายหรือจ่ายไม่จบ ไม่ใช่โลโก้บนป้ายเมื่อปี 2528

ผมตอบเป็นเมตรให้ไม่ได้ครับ และผมจะไม่เดา เพราะในข้อมูลชุดนี้ ตารางจุดใกล้เคียงว่างทั้งหมด — ทั้งช่องรถไฟฟ้า ห้าง โรงเรียน และโรงพยาบาล ไม่มีแถวข้อมูลแม้แต่แถวเดียว ระยะทางเป็นตัวเลขที่คนใช้ตัดสินใจจริง ถ้าผมกรอกตัวเลขที่ฟังดูสมเหตุสมผลลงไป คุณจะเอาไปคิดต่อเรื่องค่าเช่า เรื่องขายต่อ และเรื่องการเดินทางทุกวัน บนตัวเลขที่ผมแต่งขึ้น

สิ่งที่ยืนยันได้จากที่อยู่คือ ตึกอยู่ใน ซอยพระราม 9 ซอย 3 แขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง 10310 ซึ่งเป็นซอยที่แยกออกจากถนนพระราม 9 ในโซนเดียวกับสถานี MRT พระราม 9 และเป็นซอยเดียวกับที่ Belle Grand Rama 9 ตั้งอยู่ ผมทำสองอย่างให้ก่อนคุณเสียเวลาเดินทาง: ขอพิกัดที่ตั้งอาคารจริงจากนิติบุคคล แล้วเดินเส้นทางจากตึกไปสถานีด้วยตัวเองในเวลาที่คุณจะใช้จริง แล้วส่งเวลาที่จับได้ให้คุณ ทักมาให้ผมไปเดินได้เลย

เจ็ดจุดครับ หนึ่ง ระบบไฟ — ตู้ควบคุมไฟในห้องยังเป็นฟิวส์ก้ามปูหรือเปลี่ยนเป็นเบรกเกอร์กันดูดแล้ว และสายเมนของอาคารเคยเปลี่ยนหรือยัง สอง ระบบน้ำ — ท่อเดิมยุคนั้นหลายอาคารเป็นท่อเหล็กอาบสังกะสี ซึ่งเมื่อถึงอายุนี้จะตันและเป็นสนิม ต้องถามว่าเปลี่ยนเป็น PPR หรือ PVC ทั้งไลน์แล้วหรือยัง สาม ลิฟต์ — ตัวลิฟต์ ตู้คอนโทรล และสลิง เคยเปลี่ยนยกชุดเมื่อไหร่ ลิฟต์อายุสี่สิบปีที่ไม่เคยโมเดิร์นไนซ์คือค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ที่รออยู่

สี่ งานกันซึม ห้องน้ำ ระเบียง และดาดฟ้า — คราบน้ำบนฝ้าชั้นล่างคือหลักฐานที่โกหกไม่ได้ ห้า ผิวอาคารและรอยร้าว — เดินรอบตึกดูรอยร้าวแนวเฉียงที่มุมหน้าต่าง คราบสนิมที่ไหลจากในเนื้อปูน และสภาพวงกบเดิม หก ที่จอดรถ — ตึกยุคนั้นออกแบบตอนที่คนมีรถน้อยกว่านี้มาก อัตราส่วนที่จอดต่อห้องมักต่ำกว่าตึกใหม่ ต้องถามว่าตอนนี้จอดพอไหมและมีระบบจัดสรรยังไง เจ็ด เอกสารนิติบุคคล ซึ่งสำคัญที่สุดและผมแยกไว้เป็นอีกคำถาม

เพราะที่อายุ 40 ปี ตึกทุกตึกต้องซ่อมใหญ่ คำถามมีแค่ว่าซ่อมไปแล้วหรือยังไม่ได้ซ่อม และถ้ายังไม่ได้ซ่อม เงินก้อนนั้นจะมาลงที่คุณ ไม่ใช่ที่คนขาย การเรียกเก็บเงินพิเศษ (special assessment) เพื่อเปลี่ยนลิฟต์หรือทำหลังคาใหม่ ในตึกอายุขนาดนี้เป็นความเป็นไปได้ที่มีอยู่จริง ไม่ใช่เรื่องสมมติ

สิ่งที่ผมขอทุกเคสมีสี่อย่าง: ยอดเงินกองทุนคงเหลือ ณ ปัจจุบัน, อัตราการเก็บค่าส่วนกลางได้จริงในปีล่าสุด (ต่ำกว่า 80% คือสัญญาณเตือน), รายงานการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมสองถึงสามปีหลังสุด และรายการงานใหญ่ที่ทำไปแล้วพร้อมปีที่ทำ — ลิฟต์ หลังคา ปั๊มน้ำ แท็งก์ ระบบไฟ ผิวอาคาร ตึกเก่าที่นิติบุคคลเก็บเงินได้ครบ มีกองทุนหนา และเดินงานซ่อมตามแผน คือของที่ซื้อได้สบายใจกว่าตึกใหม่ที่นิติบุคคลอ่อน ส่วนตึกเก่าที่กองทุนบางและเลื่อนซ่อมมาสิบปี คือหลุมเงิน หน้าที่ของหน้านี้คือสอนให้คุณแยกสองแบบนี้ออกก่อนวางมัดจำ

เอกสารห้องระบุไว้ที่ 20 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งกับห้อง 116 ตารางเมตรคือราว 2,320 บาทต่อเดือน ตัวเลขนี้ต่ำกว่าคอนโดใหม่ในโซนพระราม 9 อยู่มาก และผมยังไม่ได้ยืนยันกับนิติบุคคลด้วยตัวเอง จึงต้องถือว่าเป็นตัวเลขตามเอกสาร ไม่ใช่ตัวเลขที่ผมรับรอง

และผมจะไม่ขายตัวเลขนี้เป็นข้อดีครับ ค่าส่วนกลางต่ำในตึกอายุ 40 ปีอ่านได้สองแบบ แบบแรกคือตึกไม่มีสระ ไม่มีฟิตเนสใหญ่ ต้นทุนดูแลจึงต่ำจริง แบบที่สองคือเก็บน้อยเกินกว่าที่ตึกอายุเท่านี้ต้องใช้ แล้วเงินกองทุนก็จะบางเกินไปเมื่อถึงรอบเปลี่ยนลิฟต์ ซึ่งจบลงที่การเรียกเก็บเงินพิเศษ วิธีแยกคืออ่านงบการเงินกับยอดกองทุนคู่กับอัตราค่าส่วนกลาง ไม่ใช่ดูอัตราอย่างเดียว ผมขอเอกสารชุดนี้ให้ได้ก่อนคุณตัดสินใจ

ตอบตรง ๆ ว่ายากกว่าตึกใหม่มาก และเป็นเรื่องที่ต้องเช็กตั้งแต่ก่อนวางมัดจำ ไม่ใช่หลังจากนั้น แนวปฏิบัติที่เจอบ่อยคือธนาคารให้ ระยะเวลาผ่อนสั้นลง เพราะมักคิดจากอายุอาคารบวกระยะกู้รวมกันแล้วต้องไม่เกินเพดานที่ธนาคารกำหนด วงเงินต่อราคาประเมินต่ำลง และบางแห่ง ไม่รับพิจารณาอาคารที่อายุเกินเกณฑ์เลย เงื่อนไขต่างกันในแต่ละธนาคารและเปลี่ยนได้ตลอด ต้องยื่นถามจริงเป็นเคส ๆ

ผลกระทบที่คนมองข้ามคือมันย้อนกลับมาที่ ตอนคุณขายต่อ ถ้าผู้ซื้อรุ่นถัดไปกู้ยาก กลุ่มคนที่ซื้อห้องคุณได้ก็แคบลงเหลือคนที่มีเงินสดหรือเงินดาวน์ก้อนใหญ่ นี่คือเหตุผลเชิงโครงสร้างข้อหนึ่งที่ทำให้ราคาต่อตารางเมตรของตึกเก่าถูกกว่า ไม่ใช่แค่เรื่องความเก่าอย่างเดียว ถ้าคุณตั้งใจจะกู้ บอกผมตั้งแต่ข้อความแรก ผมจะให้คุณคุยกับธนาคารก่อนที่จะไปดูห้อง

คิดเป็น 84,483 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งอยู่ในกลุ่มต่ำของโซนพระราม 9 ทั้งที่เป็นห้องขนาดใหญ่ที่สุดที่ผมถืออยู่ในสต๊อกทั้งหมด ตัวเลขนี้ไม่ได้บังเอิญ ตึกปี 1985 ออกแบบมาด้วยแปลนที่ใจกว้างกว่าตึกยุคนี้มาก และตลาดก็ตีราคาความเก่ากับข้อจำกัดเรื่องสินเชื่อลงไปในราคาต่อตารางเมตรแล้ว คุณจึงได้พื้นที่มากในราคาต่อตารางเมตรที่ต่ำ

แต่ราคารวม 9.80 ล้านบาทไม่ใช่ตัวเลขเล็ก และงบก้อนนี้ในโซนเดียวกันซื้อห้องใหม่กว่าที่เล็กกว่ามากได้เหมือนกัน สองแบบนี้ตอบคนละโจทย์ ถ้าคุณต้องการพื้นที่จริงสำหรับอยู่เอง — ห้องนอนสองห้องที่ใหญ่พอ ห้องนั่งเล่นที่วางโซฟาตัวจริงได้ และครัวที่ทำอาหารได้จริง — ตัวเลือกแบบนี้ในเมืองแทบไม่เหลือแล้ว ถ้าคุณต้องการสภาพคล่องตอนขายต่อและผ่อนกับธนาคารแบบราบรื่น ห้องใหม่กว่าจะง่ายกว่า ผมเทียบทั้งโซนไว้ในหน้า คอนโดพระราม 9 แล้ว

เอกสารของห้อง M04339 ระบุว่าเป็น Foreign ownership คือถือกรรมสิทธิ์ในชื่อต่างชาติได้ แต่ผมจะเพิ่มคำเตือนหนึ่งข้อที่เป็นเรื่องเฉพาะของตึกอายุขนาดนี้ครับ

อาคารที่จดทะเบียนตั้งแต่ปี 1985 บางแห่งมีการบันทึกสัดส่วนพื้นที่โควตาต่างชาติที่ไม่เป็นระเบียบเท่าตึกยุคใหม่ เอกสารเก่า การเปลี่ยนมือหลายรอบ และการเก็บทะเบียนแบบกระดาษ ทำให้ต้องขอหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าวจากนิติบุคคลเป็นลายลักษณ์อักษร ตั้งแต่ก่อนวางมัดจำ ไม่ใช่ไปเจอปัญหาที่กรมที่ดินในวันโอน เงื่อนไขและเอกสารทั้งหมดอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย ผมไม่อธิบายซ้ำที่นี่

พา วิศวกรหรือช่างรับเหมาที่คุณไว้ใจ ไปด้วยครับ ไม่ใช่พาแค่ผมคนเดียว ผมเป็นนายหน้า ผมดูตลาด ราคา และเอกสารได้ แต่ผมไม่ใช่คนที่จะฟันธงให้คุณได้ว่าท่อในผนังเหลืออายุกี่ปี หรือคราบบนฝ้าคือรั่วจากห้องบนหรือจากท่อรวมของอาคาร

ค่าจ้างช่างไปเดินดูหนึ่งรอบอยู่ในหลักพัน เทียบกับงบรีโนเวตห้อง 116 ตารางเมตรที่อาจอยู่ในหลักหลายแสนถึงหลักล้าน และเทียบกับราคาห้อง 9.80 ล้าน นี่คือค่าใช้จ่ายที่คุ้มที่สุดในกระบวนการทั้งหมด สิ่งที่ให้เขาดูคือ ตู้ไฟและสายเมนในห้อง แนวท่อน้ำและแรงดันน้ำ พื้นห้องน้ำและระเบียงว่ากันซึมยังดีไหม ฝ้าและผนังที่มีคราบ และสภาพวงกบกับกระจกเดิม ผมนัดเวลาให้และไปด้วยเสมอ

ในมือผมมีห้องเดียวครับ รหัส M04339 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 116 ตารางเมตร ชั้น 16 ราคา 9,800,000 บาท ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ตามเอกสาร ค่าโอนตกลงกันคนละครึ่ง

ตึกนี้ห้องออกสู่ตลาดไม่บ่อย เพราะเจ้าของส่วนใหญ่ถือมานาน ถ้าคุณอยากได้ชั้นอื่นหรือขนาดอื่นในตึกเดียวกัน บอกงบและสิ่งที่ต้องการมาในแชท ผมไล่ถามนิติบุคคลและเครือข่ายให้ได้ แต่ผมจะไม่ทำเป็นว่ามีสต๊อกมากกว่าที่มีจริง ค่านายหน้าเก็บจากฝั่งผู้ขาย ผู้ซื้อไม่ต้องจ่ายผมเพิ่มแม้แต่บาทเดียว