The Line Asoke-Ratchada — ชื่อบอกอโศกกับรัชดา แต่ตึกอยู่พระราม 9 และนั่นคือข่าวดี

ที่อยู่ตามเอกสารคือ ถนนอโศก-ดินแดง เขตดินแดง กรุงเทพมหานคร 10400 ครับ ไม่ใช่ถนนรัชดาภิเษก และไม่ใช่ซอยสุขุมวิท 21

ตัวอาคารอยู่ในระยะ 300 เมตรจาก MRT พระราม 9 (BL20) ซึ่งเป็นสถานีที่ตั้งอยู่บริเวณแยกพระราม 9 จุดที่ถนนอโศก-ดินแดงตัดกับถนนรัชดาภิเษก ชื่อโครงการจึงหยิบชื่อถนนทั้งสองสายมารวมกัน แต่ในทางปฏิบัติทำเลนี้คือทำเลพระราม 9 ทั้งเรื่องราคา เรื่องสถานี และเรื่องคนที่มาเช่ามาซื้อ

MRT พระราม 9 (BL20) อยู่ห่าง 300 เมตร เดินจริงประมาณ 4 นาที ซึ่งแปลว่าไม่มีตึกไหนในสต๊อก 53 ห้องของผมที่เดินถึง MRT ได้ใกล้กว่านี้ ส่วน ARL มักกะสันอยู่ที่ 900 เมตร เดินประมาณ 11–12 นาที ใช้ต่อไปสนามบินสุวรรณภูมิได้โดยไม่ต้องเปลี่ยนสาย

ระยะ 300 เมตรแปลว่าคุณเดินถึงชานชาลาได้ก่อนที่เหงื่อจะออก และเป็นเหตุผลหลักข้อเดียวที่ทำให้ราคาต่อตารางเมตรของตึกนี้สูงกว่าตึกที่อยู่ลึกเข้าไปในซอยเดียวกันหลายหมื่นบาทต่อตารางเมตร

ไม่ใช่ครับ และนี่คือเรื่องที่ผมต้องอธิบายกับลูกค้าเกือบทุกคน คำว่าอโศกในชื่อโครงการมาจาก ถนนอโศก-ดินแดง ซึ่งเป็นถนนคนละช่วงกับถนนอโศกมนตรี (ซอยสุขุมวิท 21) ที่คนทั่วไปเรียกสั้น ๆ ว่าอโศก

ระยะจากตัวอาคารไปถึง Terminal 21 อโศกคือ 2.5 กิโลเมตร ไม่ใช่ระยะเดิน ถ้าคุณกำลังหาห้องเพื่อเดินไป BTS อโศกหรือทำงานแถวสุขุมวิทตอนต้น ตึกนี้ไม่ตอบโจทย์คุณ แต่ถ้าคุณทำงานย่านพระราม 9 หรือใช้สายสีน้ำเงินเป็นหลัก 300 เมตรนี้คือของจริง

ผู้พัฒนาคือ AP Thailand หนึ่งในบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของไทยที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ และ The Line เป็นแบรนด์ที่ AP วางไว้เป็นไลน์งานดีไซน์ในทำเลติดรถไฟฟ้า ข้อมูลอาคารระบุปีที่สร้างเสร็จเป็นปี 2019 (พ.ศ. 2562) เป็นอาคารเดียว พื้นที่โครงการตามเอกสารราว 4,000 ตารางเมตร นับถึงปี 2569 ตึกมีอายุประมาณ 7 ปี

ผมไม่ได้เป็นตัวแทนของ AP Thailand ผมเป็นนายหน้าที่ขายห้องมือสองในตึกนี้ ชื่อผู้พัฒนาเป็นข้อเท็จจริงของตัวอาคาร ไม่ใช่การอ้างความเกี่ยวข้อง

เอกสารระบุค่าส่วนกลาง 70 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สำหรับห้อง 27.5 ตารางเมตรคิดเป็น 1,925 บาทต่อเดือน หรือ 23,100 บาทต่อปี

ตัวเลข 70 บาทถือว่าอยู่ปลายบนเมื่อเทียบกับห้องอื่นในย่านพระราม 9 ที่ผมถืออยู่ ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในช่วง 35–56 บาทต่อตารางเมตร นี่ไม่ได้แปลว่านิติบุคคลเก็บแพงเกินไปโดยอัตโนมัติ แต่แปลว่าคุณต้องเอาตัวเลขนี้ใส่ในงบรายเดือนตั้งแต่วันแรก และควรขอดูงบการเงินกับยอดกองทุนซ่อมบำรุงของนิติบุคคลก่อนวางมัดจำ ผมขอให้ได้

ห้องที่ผมถืออยู่ระบุในเอกสารว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ (Foreign quota) ต่างชาติจึงถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองแบบฟรีโฮลด์ได้ โดยต้องโอนเงินเข้ามาให้ถูกวิธีเพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET ให้

ส่วนโควตาต่างชาติที่เหลือของทั้งอาคารต้องขอตัวเลขล่าสุดจากนิติบุคคลก่อนวางมัดจำทุกครั้ง เงื่อนไขและเอกสารทั้งหมดผมเขียนไว้ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย และจะไม่อธิบายซ้ำในหน้านี้

ในมือผมมีห้องเดียวครับ รหัส M01716 เป็น 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ขนาด 27.5 ตารางเมตร บนชั้น 16 ราคา 4,090,000 บาท คิดเป็น 148,727 บาทต่อตารางเมตร เอกสารระบุว่าตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ วิวนอกอาคาร และค่าโอนตกลงกันคนละครึ่ง

ผมมีห้องเดียวและจะไม่ทำเป็นว่ามีมากกว่านั้น ตึกนี้เป็นอาคารเดียว ถ้าคุณอยากได้ชั้นอื่นหรือขนาดอื่น บอกงบกับชั้นที่ต้องการมาในแชท ผมไล่ถามเจ้าของห้องและเครือข่ายนายหน้าที่ทำตึกนี้ให้ได้ ค่านายหน้าเก็บจากฝั่งผู้ขาย ผู้ซื้อไม่ต้องจ่ายผมเพิ่ม

27.5 ตารางเมตรคือ 1 ห้องนอนขนาดกะทัดรัด ไม่ใช่ 1 ห้องนอนขนาดมาตรฐาน ในทางปฏิบัติแปลว่าห้องนอนมีผนังกั้นจริงและใส่เตียง 5 ฟุตได้ แต่พื้นที่นั่งเล่นจะเหลือเป็นโซนโซฟาเดี่ยวกับโต๊ะเล็ก ไม่ใช่ห้องนั่งเล่นเต็มรูปแบบ

เหมาะกับคนอยู่คนเดียวหรือคู่ที่กินข้าวนอกบ้านเป็นหลัก ถ้าคุณทำงานที่บ้านสองคนพร้อมกัน หรือมีของเยอะ ขนาดนี้จะอึดอัดภายในปีแรก ผมแนะนำให้ไปยืนในห้องจริงก่อนตัดสินใจเสมอ เพราะรูปถ่ายมุมกว้างทำให้ห้องขนาดนี้ดูใหญ่กว่าความจริงเสมอ

ห้าข้อที่ผมพูดก่อนพาไปดูห้องเสมอ หนึ่ง ชื่อโครงการทำให้เข้าใจผิดเรื่องทำเล คนซื้อที่คิดว่าได้อโศกสุขุมวิทจะผิดหวัง สอง ถนนอโศก-ดินแดงเป็นถนนสายหลักที่รถหนาแน่นทั้งวัน ห้องฝั่งติดถนนต้องเช็กเรื่องเสียงด้วยตัวเองในเวลาเร่งด่วน สาม 27.5 ตารางเมตรคือห้องกะทัดรัด ไม่ใช่ห้องกว้าง สี่ ค่าส่วนกลาง 70 บาทต่อตารางเมตรอยู่ปลายบนของย่าน ห้า เป็นอาคารเดียวและผมมีห้องเดียว คุณจึงไม่มีทางเลือกให้เทียบภายในตึกจากสต๊อกของผม

และเพิ่มอีกข้อที่เป็นเรื่องราคา 148,727 บาทต่อตารางเมตรคือส่วนต่างที่คุณจ่ายไปกับระยะ 300 เมตรและกับแบรนด์ ถ้าคุณไม่ได้ใช้ MRT ทุกวัน ส่วนต่างนี้คุณไม่ได้ใช้

ผมขายอย่างเดียวครับ ไม่รับปล่อยเช่าและไม่รับบริหารการเช่า จึงจะไม่ยกตัวเลขค่าเช่าหรือผลตอบแทนของตึกนี้มาอ้าง

สิ่งที่พูดได้ตามข้อเท็จจริงคือห้อง 1 ห้องนอนขนาดเล็กที่อยู่ในระยะเดิน 300 เมตรจากสถานีในย่านสำนักงานคือสินค้าที่กลุ่มผู้รับต่อกว้าง ทั้งคนทำงานย่านพระราม 9 คนต่างชาติที่ต้องการโควตาต่างชาติ และนักลงทุนที่ซื้อไว้ถือยาว ตัวแปรที่กำหนดสภาพคล่องคือระยะถึงสถานีกับขนาดห้อง มากกว่าอายุตึก แต่ผมไม่รับปากเรื่องราคาขายต่อหรือกำไร ไม่มีนายหน้าคนไหนรับปากเรื่องนั้นได้อย่างซื่อสัตย์