Kim Bangkok Propertyคอนโดกรุงเทพ
แชท LINE WeChat

เลือกตามขนาดห้อง · 1 ห้องนอน 25.84–42 ตร.ม.

คอนโด 1 ห้องนอน มือสอง 27 ห้อง จาก 16 โครงการ ราคา 1.90–6.89 ล้าน

Kim Bangkok Property ถือคอนโดมือสองอยู่ 57 ห้อง และ 27 ห้องในนั้นเป็น 1 ห้องนอน มากที่สุดในบรรดาทุกขนาด ตัวเลขที่ควรจ้องคือช่วงราคา 1.90 ถึง 6.89 ล้านบาท สำหรับห้องที่ป้ายเขียนเหมือนกันหมดว่า “1 ห้องนอน” ส่วนต่างเกือบสามเท่าครึ่งนี้ไม่ได้มาจากจำนวนห้องนอน แต่มาจากปีที่สร้างเสร็จกับระยะเดินถึงสถานี หน้านี้พิสูจน์ให้ดูด้วยตารางที่เอาทั้ง 27 ห้องมาวางเรียงกันข้ามทำเล

27ห้อง 1 ห้องนอนในมือ
16โครงการ 4 ทำเล
1.90 ล้านราคาเริ่มต้น
71,789บาท/ตร.ม. ต่ำสุด

ข้อมูลราคา ณ กรกฎาคม 2569 · ราคาและสถานะห้องอาจเปลี่ยนแปลง

ปัญหาที่ทำให้คนเทียบห้องผิดตั้งแต่ต้น

ป้ายเดียวกันว่า 1 ห้องนอน แต่พื้นที่ 25.84 ถึง 42 ตร.ม. และราคาห่างกัน 3.6 เท่า

คำว่า “1 ห้องนอน” บอกคุณแค่เรื่องเดียว คือมีผนังทึบกั้นห้องนอนออกจากพื้นที่นั่งเล่น มันไม่ได้บอกว่าห้องใหญ่แค่ไหน ไม่ได้บอกว่าเดินถึงสถานีกี่นาที และไม่ได้บอกว่าตึกอายุเท่าไหร่ ซึ่งทั้งสามเรื่องนั้นแหละคือสิ่งที่กำหนดราคาจริง คนที่เข้ามาบอกผมว่า “ขอ 1 ห้องนอน งบ 3 ล้าน” จึงกำลังคัดจากกองที่มีตั้งแต่ห้อง 26 ตร.ม. ยันห้อง 42 ตร.ม. ปนกันอยู่

26–29 ตร.ม. คือสตูดิโอที่มีผนังเพิ่มมา

เจ็ดห้องในคลาสนี้อยู่ในช่วงนี้ ห้องนอนพอวางเตียง 5 ฟุตกับตู้เสื้อผ้า แต่พื้นที่นั่งเล่นเหลือน้อยมาก ข้อดีคือคุณได้ประตูที่ปิดได้จริงหนึ่งบาน ซึ่งเปลี่ยนคุณภาพชีวิตของคนทำงานจากบ้านไปเลย ราคาในช่วงนี้อยู่ที่ 1.90 ถึง 4.80 ล้านบาท

30–35.39 ตร.ม. คือจุดที่คนเลือกมากที่สุด

สิบสี่ห้องจาก 27 ห้องอยู่ในช่วงนี้ เป็นขนาดที่วางโซฟาสองที่นั่งกับโต๊ะกินข้าวเล็ก ๆ ได้พร้อมกันโดยไม่เบียดทางเดิน ราคาในช่วงนี้อยู่ที่ 2.59 ถึง 6.59 ล้านบาท ซึ่งกว้างกว่าช่วงขนาดมาก และนั่นคือประเด็นทั้งหมดของหน้านี้

35.96–42 ตร.ม. เริ่มมีพื้นที่ทำงานแยก

สี่ห้องอยู่ในช่วงนี้ กว้างพอจะแบ่งมุมทำงานออกจากมุมนั่งเล่นได้จริง ราคาเริ่มที่ 2.70 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าห้อง 26 ตร.ม. หลายห้องในคลาสเดียวกัน นี่คือหลักฐานชิ้นแรกว่าพื้นที่ไม่ใช่ตัวกำหนดราคา

ช่วงราคาของสามกลุ่มขนาดนี้ทับซ้อนกันเกือบทั้งหมด — ห้องเล็กสุดแพงได้ถึง 4.80 ล้าน ขณะที่ห้องใหญ่สุดเริ่มต้นที่ 2.70 ล้าน ถ้าคุณกรองจากขนาดอย่างเดียว คุณจะทิ้งห้องที่คุ้มที่สุดออกไปโดยไม่รู้ตัว

ตารางหลักของหน้านี้

ยี่สิบห้าห้อง 1 ห้องนอน เรียงตามราคาต่อตารางเมตร แบ่งเป็นสามชั้นราคา

หน้าโครงการแต่ละหน้าเล่าเฉพาะตึกของตัวเอง หน้าทำเลเล่าเฉพาะย่านของตัวเอง ตารางนี้คือมุมที่สามที่ไม่มีใครเล่าให้ฟัง คือตัดตามขนาดห้อง แล้ววางทั้ง 27 ห้องข้ามทำเลลงในหน่วยเดียวกัน ผมแบ่งเป็นสามชั้นราคาต่อตารางเมตรเพื่อให้คุณเห็นด้วยตาเปล่าว่าอะไรอยู่ชั้นไหน กดชื่อโครงการเพื่อเข้าไปดูตึกและห้องอื่นในตึกเดียวกัน

ตารางเปรียบเทียบคอนโดมือสอง 1 ห้องนอน 27 ห้อง จัดกลุ่มตามชั้นราคาต่อตารางเมตร
โครงการทำเลตร.ม.ชั้นราคาบาท/ตร.ม.ปีสร้างเสร็จระยะถึงสถานี
ระดับ 71,789–98,333 บาท/ตร.ม. — ตึกอายุมากกว่า หรืออยู่ไกลสถานีกว่า · 7 ห้อง
TC Green Rama 9 พระราม 9 37.61 ชั้น 19 ฿2.70M 71,789 2013 MRT พระราม 9 1.13 กม.
Lumpini Park Rama 9-Ratchada พระราม 9 26 ชั้น 15 ฿1.90M 73,077 2014 MRT พระราม 9 2.5 กม.
Diamond Ratchada-Huai Khwang ห้วยขวาง 35 ชั้น 23 ฿2.59M 74,000 2009 MRT ห้วยขวาง 350 ม.
Lumpini Park Rama 9-Ratchada พระราม 9 26 ชั้น 4 ฿2.25M 86,538 2014 MRT พระราม 9 2.5 กม.
Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang ห้วยขวาง 29.49 ตึก A ชั้น 20 ฿2.60M 88,165 2019 MRT ห้วยขวาง 1.05 กม.
JRY Rama 9 Condominium พระราม 9 35.96 ชั้น 4 ฿3.35M 93,159 2017 ต้นทางไม่ระบุระยะ
Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang ห้วยขวาง 29 ตึก B ชั้น 12 ฿2.75M 94,828 2019 MRT ห้วยขวาง 1.05 กม.
Maestro 19 Ratchada 19-Vipha รัชดา 30 ตึก B ชั้น A5 ฿2.95M 98,333 2019 MRT รัชดาภิเษก 750 ม.
ระดับ 108,333–139,091 บาท/ตร.ม. — ตึกปี 2015–2026 ระยะเดินกลาง ๆ · 9 ห้อง
Belle Grand Rama 9 พระราม 9 42 ตึก D1 ชั้น 12A ฿4.55M 108,333 2015 MRT พระราม 9 356 ม.
Maestro 03 Ratchada-Rama 9 รัชดา 33.5 ชั้น 8 ฿3.65M 108,955 2018 MRT ศูนย์วัฒนธรรมฯ 700 ม.
A Space ID Asoke-Ratchada พระราม 9 32.84 ชั้น 5 ฿3.60M 109,622 2019 MRT พระราม 9 600 ม.
COBE Ratchada-Rama 9 ห้วยขวาง 33.1 ตึก A ชั้น 7 ฿4.30M 129,909 2026 MRT ศูนย์วัฒนธรรมฯ 1.2 กม.
COBE Ratchada-Rama 9 ห้วยขวาง 33 ตึก A ชั้น A10 ฿4.40M 133,333 2026 MRT ศูนย์วัฒนธรรมฯ 1.2 กม.
Life Asoke Hype พระราม 9 36.01 ชั้น 23 ฿4.85M 134,685 2021 ARL มักกะสัน 442 ม.
COBE Ratchada-Rama 9 ห้วยขวาง 33.1 ตึก A ชั้น A12 ฿4.59M 138,671 2026 MRT ศูนย์วัฒนธรรมฯ 1.2 กม.
Life Asoke Hype พระราม 9 32.35 ชั้น 16 ฿4.49M 138,794 2021 ARL มักกะสัน 442 ม.
COBE Ratchada-Rama 9 ห้วยขวาง 33 ตึก A ชั้น A12 ฿4.59M 139,091 2026 MRT ศูนย์วัฒนธรรมฯ 1.2 กม.
ระดับ 141,000–191,014 บาท/ตร.ม. — เดินถึงสถานีใน 5 นาที หรือย่านสุขุมวิทชั้นใน · 9 ห้อง
Life Asoke Hype พระราม 9 35.39 ตึก A ชั้น 30 ฿4.99M 141,000 2021 ARL มักกะสัน 442 ม.
The Line Asoke-Ratchada พระราม 9 27.5 ชั้น 16 ฿4.09M 148,727 2019 MRT พระราม 9 300 ม.
Hyde Sukhumvit 13 สุขุมวิท 31.76 ชั้น 16 ฿4.80M 151,134 2014 BTS นานา ~220–300 ม.
Life Asoke Hype พระราม 9 35 ชั้น 32 ฿5.59M 159,714 2021 ARL มักกะสัน 442 ม.
One9Five Asoke-Rama 9 พระราม 9 41 ชั้น 47 ฿6.89M 168,049 2022 MRT พระราม 9 350 ม.
One9Five Asoke-Rama 9 พระราม 9 25.85 ตึก A ชั้น 14 ฿4.45M 172,147 2022 MRT พระราม 9 350 ม.
One9Five Asoke-Rama 9 พระราม 9 25.84 ตึก B ชั้น 37 ฿4.50M 174,149 2022 MRT พระราม 9 350 ม.
One9Five Asoke-Rama 9 พระราม 9 27.46 ตึก B ชั้น 20 ฿4.80M 174,800 2022 MRT พระราม 9 350 ม.
Noble BE33 สุขุมวิท 34.81 ชั้น 23 ฿6.20M 178,110 2017 BTS พร้อมพงษ์ 700 ม.
Hyde Sukhumvit 11 สุขุมวิท 34.5 ชั้น 10 ฿6.59M 191,014 2017 BTS นานา 400 ม.

ข้อมูลราคา ณ กรกฎาคม 2569 · ราคาที่เห็นเป็นราคาตั้งของเจ้าของ ต่อรองได้หลายห้อง ราคาและสถานะห้องเปลี่ยนได้ตลอด ทักมาเช็กล่าสุดก่อนตัดสินใจทุกครั้ง · หนึ่งห้องในตารางไม่มีข้อมูลระยะถึงสถานีจากต้นทาง ผมกำลังวัดใหม่ให้ ไม่เดาแทน

คำอธิบายราคาที่ใช้ได้จริง

ปีที่สร้างเสร็จ คูณ ระยะถึงสถานี คือสองแกนที่อธิบายราคาได้เกือบทั้งหมด

ถ้าเอาห้องทั้ง 27 ห้องมาจัดใหม่เป็นตารางสองแกน โดยไม่สนใจขนาดห้องเลย ภาพจะชัดขึ้นทันที ตัวเลขในช่องคือช่วงราคาต่อตารางเมตรของห้องที่ตกอยู่ในช่องนั้น

ราคาต่อตารางเมตรของห้อง 1 ห้องนอน แยกตามปีที่สร้างเสร็จและระยะถึงสถานี
ปีที่สร้างเสร็จเดินถึงสถานี ≤500 ม.500 ม.–1 กม.มากกว่า 1 กม.
2009–201574,000–108,333
2 ห้อง		—71,789–86,538
3 ห้อง
2016–2019148,727–191,014
2 ห้อง		98,333–178,110
4 ห้อง		88,165
1 ห้อง
2020–2026134,685–174,800
8 ห้อง		—129,909–139,091
4 ห้อง

ค่าเฉลี่ยของช่องซ้ายล่าง คือตึกใหม่ที่เดินถึงสถานีใน 500 เมตร อยู่ที่ประมาณ 157,900 บาทต่อตารางเมตร ส่วนค่าเฉลี่ยของช่องขวาบน คือตึกเก่ากว่าที่อยู่ไกลเกินหนึ่งกิโลเมตร อยู่ที่ประมาณ 77,100 บาทต่อตารางเมตร ต่างกันสองเท่าพอดี ทั้งที่ทุกห้องในตารางนี้เขียนว่า 1 ห้องนอนเหมือนกันหมด

แต่ตารางนี้ก็มีข้อยกเว้นที่ต้องพูดถึงเพราะมันสอนอะไรได้เยอะ ในช่องบนซ้ายมีห้องที่ห่างสถานีแค่ 350 เมตรแต่ราคาแค่ 74,000 บาทต่อตารางเมตร เพราะตึกสร้างเสร็จตั้งแต่ปี 2009 และมีอีกห้องที่ห่างสถานี 356 เมตรแต่อยู่ที่ 108,333 บาทต่อตารางเมตร เพราะเป็นห้องขนาด 42 ตร.ม. ในโครงการขนาดใหญ่ปี 2015 ทั้งสองห้องนี้บอกเรื่องเดียวกัน คือระยะเดินอย่างเดียวไม่พอ ต้องดูคู่กับอายุตึกเสมอ

ในทางกลับกัน ห้องที่ราคาต่อตารางเมตรสูงที่สุดในคลาสนี้ที่ 191,014 บาท เป็นห้อง 34.5 ตร.ม. ในตึกปี 2017 ที่เดินถึง BTS ได้ใน 400 เมตรกลางย่านสุขุมวิทชั้นใน ห้องนั้นไม่ได้ใหม่ที่สุดในลิสต์เลย แต่ตำแหน่งของมันหาแทนไม่ได้ นั่นคือสิ่งที่คุณจ่ายเงินซื้อ

หลักฐานชิ้นที่ปฏิเสธไม่ได้

สองห้องขนาด 26 ตร.ม. เท่ากัน แต่ราคาต่างกัน 2.55 ล้านบาท

เปรียบเทียบห้อง 1 ห้องนอนสองห้องที่ขนาดใกล้เคียงกันมาก
เทียบห้อง Aห้อง B
พื้นที่26 ตร.ม.25.85 ตร.ม.
ราคา฿1.90M฿4.45M
บาท/ตร.ม.73,077172,147
ปีสร้างเสร็จ20142022
ระยะถึงสถานีMRT พระราม 9 ราว 2.5 กม.MRT พระราม 9 ราว 350 ม.
ชั้น15ตึก A ชั้น 14
ค่าส่วนกลาง35 บาท/ตร.ม.55 บาท/ตร.ม.

พื้นที่ต่างกัน 0.15 ตารางเมตร ราคาต่างกัน 2,550,000 บาท ทั้งคู่มีหนึ่งห้องนอน หนึ่งห้องน้ำ ตกแต่งครบเหมือนกัน และอยู่ในเขตเดียวกันบนแผนที่ ถ้าคุณเลือกจากคำว่า “1 ห้องนอน พระราม 9” อย่างเดียว คุณจะเห็นสองห้องนี้อยู่ในผลค้นหาเดียวกันโดยไม่รู้ว่าต่างกันคนละโลก

สิ่งที่ห้อง B ให้มากกว่าคือแปดปีของอายุตึกที่น้อยกว่า และระยะเดินที่สั้นกว่า 2.15 กม. ซึ่งในความเป็นจริงคือความต่างระหว่างเดินห้านาทีกับต้องเรียกวินทุกวัน ส่วนสิ่งที่ห้อง A ให้กลับมาคือเงินสดในกระเป๋าคุณสองล้านห้าแสนบาท กับค่าส่วนกลางที่ถูกกว่าเดือนละหลายร้อยบาทตลอดอายุการถือครอง

ไม่มีคำตอบที่ถูกสำหรับทุกคน ถ้าคุณซื้ออยู่เองและทำงานอยู่แถวนั้น ห้อง B คุ้มกว่าชัดเจน ถ้าคุณซื้อเพื่อถือยาวและมีรถ ห้อง A ให้ผลตอบแทนต่อบาทที่ลงทุนดีกว่ามาก งานของผมคือทำให้คุณเห็นทั้งสองด้านก่อนตัดสินใจ ไม่ใช่ผลักไปทางที่ค่านายหน้าสูงกว่า

ตัวแปรที่สาม

ชั้นมีผลจริงแค่ไหน เมื่อทุกอย่างอย่างอื่นเหมือนกันหมด

ระยะเดินกับอายุตึกอธิบายราคาข้ามตึกได้ดี แต่ในตึกเดียวกันมันอธิบายอะไรไม่ได้เลย เพราะทุกห้องอยู่บนที่ดินผืนเดียวกันและสร้างเสร็จวันเดียวกัน ตัวแปรที่เหลือคือชั้นและทิศ

ผมมีห้อง 1 ห้องนอนอยู่สี่ห้องในตึกปี 2021 แห่งหนึ่งย่านพระราม 9 ซึ่งเทียบกันได้ตรง ๆ ห้องชั้น 16 ขนาด 32.35 ตร.ม. อยู่ที่ 138,794 บาทต่อตารางเมตร ส่วนห้องชั้น 32 ขนาด 35 ตร.ม. อยู่ที่ 159,714 บาทต่อตารางเมตร ต่างกัน 15 เปอร์เซ็นต์สำหรับการขึ้นไป 16 ชั้น ในระหว่างกลางมีห้องชั้น 23 ที่ 134,685 บาท และห้องชั้น 30 ที่ 141,000 บาท ซึ่งไม่ได้เรียงตามชั้นอย่างเป๊ะ ๆ เพราะขนาดและทิศต่างกัน

สรุปได้สองข้อ ข้อแรก ชั้นมีผลจริงแต่เป็นหลักสิบเปอร์เซ็นต์ ไม่ใช่หลักเท่าตัวแบบระยะเดินและอายุตึก ข้อที่สอง ในตึกเดียวกันการขยับลงมาสิบชั้นมักประหยัดได้เป็นแสน โดยที่วิวจากชั้น 20 กับชั้น 30 ในกรุงเทพต่างกันน้อยกว่าที่คนคิด ยกเว้นกรณีที่ชั้นต่ำกว่าถูกตึกข้าง ๆ บัง ซึ่งเป็นเรื่องที่ต้องไปยืนดูจากในห้องเท่านั้น ดูจากรูปไม่ได้

แต่ละช่วงงบเจออะไรบ้าง

งบ 2 ล้านถึง 7 ล้าน ซื้อห้อง 1 ห้องนอนแบบไหนได้บ้าง

นี่คือวิธีที่คนส่วนใหญ่คิดจริง ๆ ตอนเปิดหาห้อง คือเริ่มจากตัวเลขในบัญชี ไม่ได้เริ่มจากตารางเมตร ด้านล่างคือสิ่งที่งบแต่ละช่วงเจอในสต็อกของผมตอนนี้

ห้อง 1 ห้องนอนที่ได้ในแต่ละช่วงงบประมาณ
ช่วงงบจำนวนห้องช่วงขนาดคุณจะได้อะไร และต้องยอมอะไร
ไม่เกิน 2.5 ล้าน226 ตร.ม.ตึกปี 2014 ตกแต่งครบ แลกกับระยะถึงสถานีราว 2.5 กม. ต้องมีรถหรือใช้วินประจำ
2.5–3.5 ล้าน529.49–37.61 ตร.ม.ช่วงที่ได้พื้นที่ต่อบาทมากที่สุดทั้งคลาส ตึกปี 2009–2019 บางห้องเดินถึง MRT ใน 350 ม.
3.5–4.6 ล้าน1125.84–42 ตร.ม.ช่วงที่มีของให้เลือกมากที่สุด ตั้งแต่ห้องใหญ่ในตึกปี 2015 ถึงห้องเล็กในตึกใหม่ติดสถานี
4.6–5.6 ล้าน427.46–36.01 ตร.ม.ตึกปี 2021–2022 ระยะเดินสั้น ชั้นสูง เริ่มจ่ายเพื่อความสะดวกล้วน ๆ
เกิน 5.6 ล้าน334.5–41 ตร.ม.สุขุมวิทชั้นในและห้องชั้น 47 คุณจ่ายค่าทำเลที่หาแทนไม่ได้ ไม่ใช่ค่าพื้นที่

ช่วงที่ผมชี้ให้คนดูบ่อยที่สุดคือ 2.5–3.5 ล้านบาท เพราะมันคือจุดที่เส้นสองเส้นตัดกัน คุณยังได้พื้นที่ 30 ตารางเมตรขึ้นไป และยังมีตัวเลือกที่เดินถึงสถานีได้จริง พอเลย 3.5 ล้านขึ้นไป เงินที่เพิ่มเข้าไปจะถูกใช้ไปกับอายุตึกและระยะเดินเป็นหลัก ไม่ใช่ตารางเมตร ห้องที่ราคา 4.45 ล้านในลิสต์นี้เล็กกว่าห้องที่ราคา 2.70 ล้านอยู่ 11.76 ตารางเมตร

อีกเรื่องที่ต้องเผื่อในทุกช่วงงบคือเงินที่ต้องเตรียมนอกเหนือจากราคาห้อง ทั้งค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดิน ค่าส่วนกลางล่วงหน้า และเงินกองทุนซ่อมบำรุงก้อนแรก ทุกห้องในลิสต์นี้บันทึกไว้ว่าค่าโอนผู้ซื้อจ่าย 1% ของราคาประเมิน ส่วนที่เหลือเป็นของผู้ขาย แต่ข้อนี้ต่อรองได้และต้องเขียนลงในสัญญาให้ชัดเจนตั้งแต่วันวางมัดจำ

ค่าใช้จ่ายที่ตามมาทุกเดือน

ค่าส่วนกลางในคลาสนี้ต่างกันเกินสองเท่า และมันกินเงินคุณตลอดอายุการถือครอง

ค่าส่วนกลางของห้อง 1 ห้องนอนที่ผมถืออยู่มีตั้งแต่ 30 ถึง 70 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน คนส่วนใหญ่ไม่ได้ดูตัวเลขนี้ตอนเทียบห้อง ทั้งที่มันคือเงินที่ออกจากบัญชีคุณทุกเดือนไปอีกสิบปี

~910บาท/เดือน ห้อง 26 ตร.ม. อัตรา 35
~1,260บาท/เดือน ห้อง 42 ตร.ม. อัตรา 30
~1,925บาท/เดือน ห้อง 27.5 ตร.ม. อัตรา 70
~2,070บาท/เดือน ห้อง 34.5 ตร.ม. อัตรา 60

สังเกตห้อง 42 ตร.ม. ที่จ่ายเดือนละราว 1,260 บาท เทียบกับห้อง 27.5 ตร.ม. ที่จ่ายราว 1,925 บาท ห้องที่ใหญ่กว่าเกือบ 15 ตารางเมตรกลับจ่ายน้อยกว่าเกือบเจ็ดร้อยบาทต่อเดือน เพราะอัตราต่อตารางเมตรต่างกันเท่าตัว ในสิบปีนั่นคือส่วนต่างประมาณแปดหมื่นบาท

อัตราที่สูงไม่ได้แปลว่าแย่เสมอไป ตึกที่เก็บ 60–70 บาทต่อตารางเมตรมักมีส่วนกลางเยอะกว่า พนักงานมากกว่า และงบซ่อมบำรุงที่พร้อมกว่า ส่วนตึกที่เก็บ 30–35 บาทมักเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่เฉลี่ยต้นทุนได้ หรือเป็นตึกที่ส่วนกลางน้อย สิ่งที่ควรถามจริง ๆ ไม่ใช่ว่าถูกหรือแพง แต่คือนิติบุคคลเก็บเงินได้จริงกี่เปอร์เซ็นต์ และกองทุนซ่อมบำรุงเหลือเท่าไหร่ ผมขอตัวเลขสองตัวนี้จากนิติบุคคลให้คุณได้ก่อนวางมัดจำ

ฐานคนซื้อและการขายต่อ

ใครซื้อห้อง 1 ห้องนอน และทำไมคลาสนี้ถึงขายต่อได้ราคาดีที่สุด

คู่รักและคู่สมรสที่ยังไม่มีลูก

กลุ่มใหญ่ที่สุด เพราะสตูดิโอเล็กเกินไปสำหรับสองคนและ 2 ห้องนอนแพงเกินจำเป็น สิ่งที่เขาดูคือขนาดห้องนอนจริง ตู้เสื้อผ้าที่พอสำหรับสองคน และที่จอดรถหนึ่งคัน

คนทำงานคนเดียวที่ต้องการประตูปิด

คนที่ทำงานจากบ้านอย่างน้อยครึ่งสัปดาห์ เขายอมจ่ายเพิ่มจากสตูดิโอเพื่อให้มีผนังหนึ่งด้านกั้นระหว่างที่นอนกับที่ทำงาน ซึ่งเป็นเหตุผลที่คลาสนี้โตขึ้นชัดเจนหลังปี 2020

นักลงทุนที่อยากได้ผู้เช่าอยู่ยาว

ห้อง 1 ห้องนอนได้ค่าเช่าสูงกว่าสตูดิโอในต้นทุนที่ไม่ต่างกันมาก และผู้เช่ามักอยู่ยาวกว่าเพราะย้ายเข้ามาเป็นคู่หรือมาพร้อมของ ซึ่งลดต้นทุนช่วงห้องว่างลงชัดเจน

เหตุผลที่คลาสนี้ขายต่อได้ราคาดีที่สุดไม่ใช่เพราะขายเร็วที่สุด สตูดิโอขายเร็วกว่าเพราะเงินก้อนต่ำกว่า แต่ห้อง 1 ห้องนอนมีคนซื้อสองกลุ่มมาชนกันในห้องเดียว คือคนซื้ออยู่เองกับนักลงทุน ทำให้มีคนแย่งซื้อในช่วงราคาที่กว้างกว่า และไม่ต้องแข่งกับห้องผังเดียวกันอีกยี่สิบห้องในตึกแบบที่สตูดิโอต้องเจอ

อีกข้อคือคลาสนี้ทนต่อรอบตลาดได้ดีกว่า เวลาตลาดชะลอ ห้องที่ขายยากที่สุดคือห้องใหญ่ราคาสูงเพราะคนกลุ่มนั้นชะลอการตัดสินใจก่อนใคร ส่วนห้อง 1 ห้องนอนยังมีคนซื้ออยู่เองที่จำเป็นต้องย้ายจริง ๆ อยู่ตลอดเวลา ถ้าคุณซื้อโดยคิดเรื่องวันขายไว้ด้วย ให้เลือกห้องที่ขนาด 30 ตร.ม. ขึ้นไป มีหน้าต่างในห้องนอน และเดินถึงสถานีได้ในสิบนาที สามข้อนี้คือสิ่งที่คนซื้อรอบถัดไปจะกรองเป็นอันดับแรก อยากดูตัวเลขฝั่งลงทุนแบบละเอียด อ่านต่อได้ที่หน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า

ห้องที่มีอยู่จริงตอนนี้

สี่ห้องที่อธิบายทั้งคลาสนี้ได้ในตัวเอง

เลือกมาจากทั้ง 27 ห้อง ห้องละหนึ่งเหตุผล ถ้าคุณเพิ่งเริ่มเทียบ เปิดสี่ห้องนี้ก่อนแล้วคุณจะรู้ว่าตัวเองอยู่ตรงไหนของสเปกตรัม

ห้อง 1 ห้องนอน 26 ตารางเมตร ชั้น 15 ตกแต่งครบ ย่านพระราม 9 ราคาต่ำสุดในคลาส

ทางเข้าที่ถูกที่สุดของคลาสนี้

฿1.90M

26 ตร.ม. ชั้น 1573,077 บาท/ตร.ม.ปี 2014

ตกแต่งครบ · ค่าส่วนกลาง 35 บาท/ตร.ม. · MRT พระราม 9 ราว 2.5 กม.

ดูตึกและห้องทั้งหมด
ห้อง 1 ห้องนอน 37.61 ตารางเมตร ชั้น 19 ตกแต่งครบ ย่านพระราม 9 พื้นที่ต่อบาทดีที่สุด

ห้องใหญ่ที่สุดในงบต่ำกว่า 3 ล้าน

฿2.70M

37.61 ตร.ม. ชั้น 1971,789 บาท/ตร.ม.ปี 2013

ตกแต่งครบ · ค่าส่วนกลาง 35 บาท/ตร.ม. · MRT พระราม 9 ราว 1.13 กม.

ดูตึกและห้องทั้งหมด
ห้อง 1 ห้องนอน 33.1 ตารางเมตร ในตึกที่เพิ่งสร้างเสร็จปี 2026 ย่านห้วยขวาง ตึกใหม่ที่สุด

ห้องเปล่าในตึกสร้างเสร็จปี 2026

฿4.30M

33.1 ตร.ม. ตึก A ชั้น 7129,909 บาท/ตร.ม.ปี 2026

ห้องเปล่า ตกแต่งเองได้ · ค่าส่วนกลาง 55 บาท/ตร.ม. · MRT ศูนย์วัฒนธรรมฯ ราว 1.2 กม.

ดูตึกและห้องทั้งหมด
ห้อง 1 ห้องนอน 25.85 ตารางเมตร ในตึกปี 2022 ใกล้ MRT พระราม 9 ใกล้ MRT ที่สุด

เดินถึง MRT 350 เมตร ในตึกปี 2022

฿4.45M

25.85 ตร.ม. ตึก A ชั้น 14172,147 บาท/ตร.ม.ปี 2022

ตกแต่งครบ · ค่าส่วนกลาง 55 บาท/ตร.ม. · ARL มักกะสัน ราว 982 ม.

ดูตึกและห้องทั้งหมด

ทั้ง 27 ห้องในคลาสนี้ระบุว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองได้ โดยต้องโอนเงินเข้ามาให้ถูกวิธีเพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET รายละเอียดทั้งหมดอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย

คำถามที่ถูกถามซ้ำที่สุดในคลาสนี้

คำถามที่คนหาคอนโด 1 ห้องนอน ถามผมบ่อยที่สุด

คอนโด 1 ห้องนอน มือสอง ราคาเริ่มต้นเท่าไหร่

ห้องที่ถูกที่สุดในมือตอนนี้คือ 1,900,000 บาท เป็นห้อง 1 ห้องนอน 26 ตร.ม. ชั้น 15 ตกแต่งครบ ในตึกปี 2014 ย่านพระราม 9 คิดเป็น 73,077 บาทต่อตารางเมตร

ช่วงราคาทั้งคลาสนี้คือ 1.90 ถึง 6.89 ล้านบาท จาก 27 ห้องใน 16 โครงการ ราคาต่อตารางเมตรอยู่ระหว่าง 71,789 ถึง 191,014 บาท ข้อมูลราคา ณ กรกฎาคม 2569

คอนโด 1 ห้องนอน ขนาดกี่ตารางเมตรถึงจะอยู่สบาย

ในสต็อกของผมคำว่า 1 ห้องนอนครอบคลุมตั้งแต่ 25.84 ถึง 42 ตร.ม. ซึ่งต่างกันเกิน 60 เปอร์เซ็นต์ ห้องช่วง 26–29 ตร.ม. คือสตูดิโอที่มีผนังกั้นห้องนอนเพิ่มเข้ามา ห้องนอนพอวางเตียง 5 ฟุตกับตู้ แต่พื้นที่นั่งเล่นจะเหลือน้อย

ห้องช่วง 30–35 ตร.ม. คือจุดที่คนส่วนใหญ่บอกว่าลงตัวที่สุด ส่วน 36–42 ตร.ม. เริ่มมีพื้นที่ทำงานแยกจากที่นั่งเล่นได้จริง ถ้าคุณทำงานจากบ้านเต็มเวลา ให้เริ่มดูที่ 32 ตร.ม. ขึ้นไป

ทำไมห้อง 1 ห้องนอนขนาดเท่ากันถึงราคาต่างกันเป็นเท่าตัว

เพราะราคาถูกกำหนดด้วยปีที่สร้างเสร็จและระยะเดินถึงสถานีมากกว่าจำนวนห้องนอน ตัวอย่างที่ชัดที่สุดในสต็อกของผมคือห้อง 26 ตร.ม. ในตึกปี 2014 ที่ห่างสถานี 2.5 กม. ราคา 1.90 ล้านบาท กับห้อง 25.85 ตร.ม. ในตึกปี 2022 ที่ห่างสถานี 350 เมตร ราคา 4.45 ล้านบาท

พื้นที่ต่างกัน 0.15 ตารางเมตร แต่ราคาต่างกัน 2.55 ล้านบาท คุณไม่ได้จ่ายเงินซื้อห้องนอน คุณจ่ายซื้อปีที่สร้างเสร็จกับระยะเดิน

คู่ที่เพิ่งแต่งงานควรซื้อ 1 ห้องนอน หรือข้ามไป 2 ห้องนอนเลย

ถ้ายังไม่มีแผนมีลูกใน 3–5 ปีข้างหน้า ห้อง 1 ห้องนอนขนาด 32 ตร.ม. ขึ้นไปเพียงพอและขายต่อง่ายกว่ามาก เพราะฐานคนซื้อกว้างกว่า 2 ห้องนอนหลายเท่า

แต่ถ้ามีแผนมีลูกแน่นอน หรือมีคนมาอยู่ด้วยเป็นระยะ การซื้อ 2 ห้องนอนตั้งแต่แรกประหยัดกว่าการซื้อแล้วขายเปลี่ยนภายในสามปี เพราะค่าธรรมเนียมและภาษีในการเปลี่ยนห้องรอบหนึ่งกินเงินไปหลายแสน

คอนโดมือสอง 1 ห้องนอน ต่อรองราคาได้ไหม

ต่อรองได้ในหลายห้อง เพราะทุกห้องเป็นห้องของเจ้าของที่ตั้งราคาเอง ไม่ใช่ราคาตั้งของโครงการที่ล็อกไว้ ห้องที่ต่อได้มากที่สุดมักเป็นห้องที่ประกาศมานาน ห้องที่เจ้าของมีภาระผ่อนอยู่ และห้องในตึกที่มีของแข่งผังเดียวกันหลายห้อง

ส่วนห้องที่ต่อได้ยากคือห้องมุม ห้องชั้นสูงมาก และห้องเดียวในตึกนั้นที่ประกาศขาย ผมบอกได้เป็นห้อง ๆ ว่าห้องไหนมีช่องต่อและควรเริ่มที่ตัวเลขเท่าไหร่ก่อนคุณยื่นข้อเสนอ

ต่างชาติซื้อคอนโด 1 ห้องนอนได้ไหม

ได้ครับ ทั้ง 27 ห้องในคลาสนี้ระบุว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ในชื่อตัวเองได้

เงื่อนไขคือเงินต้องโอนเข้ามาเป็นสกุลต่างประเทศ เข้าบัญชีของผู้ซื้อเอง แล้วแลกเป็นบาทในไทย เพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET ให้ ถ้าไม่มีเอกสารนี้ กรมที่ดินจะไม่จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ต่างชาติให้ ควรยืนยันเงื่อนไขล่าสุดกับธนาคารและสำนักงานที่ดินก่อนโอนเงินทุกครั้ง

คอนโด 1 ห้องนอน ปล่อยเช่าได้เดือนละเท่าไหร่

กรอบค่าเช่าที่เห็นจากประกาศในย่านเดียวกันคือประมาณ 12,000–18,000 บาทต่อเดือนในห้วยขวางและรัชดา ประมาณ 15,000–25,000 บาทในพระราม 9 ที่เดินถึงสถานีได้ และสูงกว่านั้นในสุขุมวิทชั้นใน

ตัวเลขนี้เป็นกรอบคร่าว ๆ ไม่ใช่ตัวเลขที่ผมรับประกัน ผมขายอย่างเดียวไม่รับปล่อยเช่า จุดแข็งของคลาสนี้คือฐานผู้เช่ากว้างที่สุด ทั้งคู่รัก คนทำงานที่อยากมีห้องนอนแยก และครอบครัวเล็กที่ยังไม่มีลูก

ขายต่อห้อง 1 ห้องนอนง่ายกว่าสตูดิโอจริงไหม

สตูดิโอขายได้เร็วกว่าเพราะเงินก้อนต่ำกว่า แต่ 1 ห้องนอนขายได้ราคาดีกว่าเมื่อเทียบกับตอนซื้อ เพราะมีคนซื้อสองกลุ่มมาชนกัน คือคนซื้ออยู่เองที่ต้องการผนังกั้นห้องนอน กับนักลงทุนที่ปล่อยเช่าได้ค่าเช่าสูงกว่าในต้นทุนที่ไม่ต่างกันมาก

ผลคือห้อง 1 ห้องนอนมีคนแย่งซื้อในช่วงราคาที่กว้างกว่า และไม่ต้องแข่งกับห้องผังเดียวกันอีกยี่สิบห้องในตึกเหมือนสตูดิโอ

งบไม่เกิน 3 ล้าน ได้คอนโด 1 ห้องนอนแบบไหน

ได้ห้องขนาด 26 ถึง 37.61 ตร.ม. ในตึกที่สร้างเสร็จปี 2009 ถึง 2019 โดยแลกกับระยะเดินถึงสถานีที่ไกลขึ้น หรือทำเลที่ไม่ใช่สุขุมวิทชั้นใน ในกรอบนี้ผมมีอยู่ 7 ห้อง ราคา 1.90 ถึง 2.95 ล้านบาท

จุดที่คุ้มที่สุดในกรอบนี้คือห้อง 37.61 ตร.ม. ที่ 71,789 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นราคาต่อตารางเมตรต่ำที่สุดในคลาสนี้ทั้งหมด ถ้างบคุณอยู่ตรงนี้พอดี บอกมาได้เลยว่าจะเอาพื้นที่มากหรือระยะเดินสั้น ผมคัดให้คนละชุด

บอกงบกับระยะเดินที่รับได้ เดี๋ยวผมตัดจาก 27 ห้องให้เหลือสามห้อง

ไม่ต้องกรอกฟอร์ม ไม่ต้องทิ้งเบอร์ บอกสี่อย่างพอ งบเท่าไหร่ อยู่เองหรือปล่อยเช่า ยอมเดินถึงสถานีได้กี่นาที และรับตึกอายุมากที่สุดได้กี่ปี เท่านี้ผมคัดจาก 27 ห้องให้เหลือสามห้องที่ตรงกับคุณจริง พร้อมราคาต่อตารางเมตร ค่าส่วนกลางรายเดือน และเงินที่ต้องเตรียมในวันโอน ถ้าไม่มีห้องไหนตรง ผมบอกตรง ๆ ไม่ยัดของ

ทัก LINE ตอบไว เพิ่ม WeChat โทร 083-141-9626

WeChat ID

arji7880

LINE ID

arji7880

ทักหาคิมได้ที่ WeChat หรือ LINE

คุยเรื่องห้อง งบ และนัดดูจริงได้ทาง WeChat — ตอบเป็นภาษาไทยและจีน · นัดดูห้องได้ทุกวัน ขอแค่แจ้งล่วงหน้า 1-2 วัน

  1. กดปุ่มคัดลอก ID ด้านซ้าย
  2. เปิดแอป WeChat แตะ "+" มุมขวาบน แล้วเลือก "เพิ่มเพื่อน"
  3. วาง ID ที่คัดลอกไว้ในช่องค้นหา แล้วกดเพิ่มเพื่อน — LINE ใช้วิธีเดียวกัน หรือกดปุ่มด้านล่างเปิด LINE ตรง

ทัก LINE ตอบไว

ทัก LINE ตอบไว เพิ่ม WeChat โทรเลย 083-141-9626