ทำเลพระราม 9 · CBD ใหม่ของกรุงเทพ

คอนโดพระราม 9 มือสองพร้อมโอน — 12 โครงการ 25 ห้อง เริ่ม 1.9 ล้าน

Kim Bangkok Property ถือห้องย่านพระราม 9 อยู่ 25 ยูนิตใน 12 โครงการ มากที่สุดในบรรดาทำเลที่ผมดูแล ตั้งแต่ห้อง 26 ตร.ม. ราคา ฿1.90 ล้าน ไปจนถึงเพนต์เฮาส์ 100 ตร.ม. ที่ ฿18.00 ล้าน หน้านี้เล่าทำเลให้ครบก่อน — รถไฟฟ้า ห้าง ออฟฟิศ โรงพยาบาล โรงเรียน ค่าเช่า และราคาต่อตารางเมตรจริงของแต่ละตึก — แล้วค่อยเลือกห้อง

12โครงการในโซนนี้

25ยูนิตที่ขายอยู่

1.90–18.0 ล้านช่วงราคา

71.8k–192kบาท/ตร.ม.

TC Green Rama 9 M04372 1 ห้องนอน 37.61ตร.ม.

7

คอนโดขาย

ขายคอนโด TC Green Rama 9 1 ห้องนอน 37.61 ตร.ม. ชั้น 19

TC Green Rama 9

1
1
ชั้น 19
37.61 ตร.ม.

฿ 2,700,000(71,789 บาท/ตร.ม.)

ข้อมูลราคา ณ กรกฎาคม 2569 · ราคาและสถานะห้องอาจเปลี่ยนแปลง

ทำเลนี้คืออะไร

พระราม 9 เป็น CBD ใหม่ไปแล้ว แต่ราคาต่อตารางเมตรยังตามสุขุมวิทไม่ทัน

ถ้าคุณเคยพิมพ์หา คอนโดพระราม9 หรือ คอนโดพระรามเก้า แล้วงงว่าทำไมราคาต่อตารางเมตรกระโดดจากเจ็ดหมื่นถึงเกือบสองแสนในรัศมีที่เดินถึงกันได้ — ไม่ได้ดูผิดครับ โซนนี้ราคาต่างกันได้ขนาดนั้นจริง และตัวแปรมีแค่สองอย่าง คือระยะเดินถึงสถานี กับปีที่ตึกสร้างเสร็จ

ออฟฟิศย้ายมาอยู่ตรงนี้จริง

G Tower อยู่ห่างจากตึกที่ผมมีห้องแค่ 261 เมตร AIA Capital Center 516 เมตร และ Fortune Town ที่เป็นทั้งห้างและอาคารสำนักงานอยู่ 350–700 เมตร คนที่ทำงานในตึกพวกนี้คือฐานผู้เช่าและผู้ซื้อของทั้งย่าน

รถไฟฟ้าสามเส้นในรัศมีเดียว

MRT พระราม 9 (BL20) MRT เพชรบุรี (BL21) และ ARL มักกะสัน (A6) ที่วิ่งตรงเข้าสุวรรณภูมิ อยู่ในรัศมีประมาณหนึ่งกิโลเมตรจากกัน ไม่มีย่านไหนในกรุงเทพที่ให้ทั้งสามอย่างในราคานี้

ราคายังไม่ถึงสุขุมวิท

ค่ากลางราคาต่อตารางเมตรของ 25 ห้องที่ผมถืออยู่โซนนี้คือ 134,685 บาท ซึ่งเป็นระดับที่สุขุมวิทชั้นในผ่านมานานแล้ว โซนนี้จึงยังเป็นจุดที่งบ 4–5 ล้านซื้อของใหม่ติดรถไฟฟ้าได้อยู่

ชื่อ "พระราม 9" ที่คนใช้กันจริง ๆ กินพื้นที่กว้างกว่าถนนพระราม 9 อย่างเดียว มันลามไปถึงอโศก-ดินแดง มักกะสัน ซอยพระราม 9 ซอย 3 และซอย 17 ฝั่งคลองแสนแสบไปจนถึง RCA รวมถึงจุดที่ต่อกับรัชดา ตึกที่ชื่อขึ้นต้นว่า Asoke อย่าง Life Asoke Hype หรือ The Line Asoke-Ratchada ก็อยู่ในกลุ่มนี้ ทั้งที่ไม่ได้อยู่แถวสุขุมวิทเลย — เพราะคำว่า Asoke ในชื่อหมายถึงถนนอโศก-ดินแดง ไม่ใช่ BTS อโศก จุดนี้ทำให้ผู้ซื้อสับสนบ่อยมาก

ผลของความกว้างนี้คือ ในระยะเดินไม่เกิน 15 นาทีจากกัน คุณเจอทั้งตึกปี 1985 ที่ให้ห้อง 116 ตร.ม. ในราคา 84,483 บาทต่อตารางเมตร และตึกปี 2022 ที่ให้ห้อง 25.84 ตร.ม. ในราคา 174,149 บาทต่อตารางเมตร ทั้งสองแบบมีคนซื้อ แค่คนละโจทย์กัน หน้านี้จะแยกให้ชัดว่าโจทย์ไหนควรดูตึกกลุ่มไหน

อีกเรื่องที่ต้องรู้ก่อนไล่ดูประกาศ ขายคอนโด พระราม 9 ในเว็บต่าง ๆ คือ ห้องที่ลงขายในโซนนี้เกือบทั้งหมดเป็นคอนโดมือสองจากเจ้าของโดยตรง ไม่ใช่ห้องเหลือจากดีเวลอปเปอร์ แปลว่าราคาต่อรองได้จริง แต่ก็แปลว่าข้อมูลกระจัดกระจายมาก ห้องเดียวกันอาจถูกลงไว้ห้าเว็บด้วยราคาสามแบบ และบางห้องขายไปแล้วตั้งแต่ปีก่อน ตัวเลขทุกตัวในหน้านี้มาจากห้อง 25 ยูนิตที่ผมยืนยันสถานะกับเจ้าของหรือนิติบุคคลแล้ว

การเดินทาง

ออกจาก MRT พระราม 9 แล้วไปไหนได้บ้าง ใช้เวลากี่นาที

สถานีพระราม 9 คือ BL20 บนสายสีน้ำเงิน อยู่ระหว่างศูนย์วัฒนธรรมฯ กับเพชรบุรี ตัวเลขข้างล่างนับเฉพาะเวลาบนรถไฟฟ้า ยังไม่รวมเวลาเดินเข้าสถานี

ปลายทาง	สาย	จำนวนสถานี	เวลาบนรถโดยประมาณ
ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย (BL19)	สายสีน้ำเงิน	1	~2 นาที
เพชรบุรี (BL21) · เชื่อม ARL มักกะสัน	สายสีน้ำเงิน	1	~2 นาที
สุขุมวิท (BL22) · เชื่อม BTS อโศก · Terminal 21	สายสีน้ำเงิน	2	~4 นาที
ห้วยขวาง (BL18)	สายสีน้ำเงิน	2	~4 นาที
ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ (BL23)	สายสีน้ำเงิน	3	~6 นาที
สีลม (BL26) · เชื่อม BTS ศาลาแดง	สายสีน้ำเงิน	6	~12 นาที
สามย่าน (BL27) · จุฬาฯ	สายสีน้ำเงิน	7	~14 นาที
สนามบินสุวรรณภูมิ (จาก ARL มักกะสัน A6)	Airport Rail Link	5	~20 นาที

สองอย่างที่คนมักมองข้าม อย่างแรกคือ ARL มักกะสัน ถ้าคุณบินเดือนละครั้งขึ้นไป การขึ้นแอร์พอร์ตลิงก์จากมักกะสันแล้วถึงสุวรรณภูมิในราวยี่สิบนาทีเปลี่ยนชีวิตคุณจริง ๆ เทียบกับการนั่งแท็กซี่จากสุขุมวิทชั้นในที่กินเวลาชั่วโมงกว่าในชั่วโมงเร่งด่วน ตึกในมือผมที่ใกล้มักกะสันที่สุดคือ Lumpini Suite Phetchaburi-Makkasan ที่ 575 เมตร ตามด้วย Ideo Mobi Asoke ที่ 664 เมตร

อย่างที่สองคือ ถนนพระราม 9 กับถนนอโศก-ดินแดงติดหนักมากในชั่วโมงเร่งด่วน ทั้งเช้าและเย็น ระยะทางสามกิโลเมตรใช้เวลาสี่สิบนาทีเป็นเรื่องปกติ ตัวเลข "เดินถึงสถานีกี่เมตร" ในโซนนี้จึงมีน้ำหนักมากกว่าย่านอื่น ห้องที่เดิน 350 เมตรกับห้องที่ต้องต่อวิน 2 กิโลเมตร ใช้ชีวิตต่างกันคนละเรื่อง แม้ราคาจะต่างกันแค่ล้านเดียว

รอบตัวคุณ

ในรัศมี 2 กิโลเมตรจากพระราม 9 มีอะไรให้ใช้จริงบ้าง

ระยะทางทุกตัวข้างล่างมาจากข้อมูลของห้องที่ผมถืออยู่จริงในโซนนี้ ไม่ใช่ตัวเลขกลม ๆ จากโบรชัวร์

ห้างและตลาด

Central Rama 9 อยู่ 351–600 เมตรจากตึกกลุ่มติดสถานี · Fortune Town 350–700 เมตร · Esplanade 1.14 กม. · The Street Ratchada 1.65 กม. · Terminal 21 อโศก 1.8–2.6 กม. · Big C และ Lotus อยู่ในระยะ 1–2 กม. ทุกจุด

ออฟฟิศเกรด A

G Tower 261 เมตร · AIA Capital Center 516 เมตร · Fortune Town ที่มีทั้งพื้นที่สำนักงานและร้านไอทีทั้งตึก ทั้งสามจุดรวมกันคือเหตุผลที่ห้อง 1 ห้องนอนโซนนี้ปล่อยเช่าง่ายกว่าที่คุณคิด

โรงพยาบาล

โรงพยาบาลพระรามเก้า 450–850 เมตรจากตึกส่วนใหญ่ · Piyavate 450 เมตร–1.4 กม. · โรงพยาบาลกรุงเทพ 1.08 กม. จากฝั่ง RCA · Bumrungrad 566 เมตรจากฝั่งมักกะสัน สี่โรงพยาบาลระดับนี้ในรัศมีเดียวคือของหายาก

โรงเรียนนานาชาติ

NIST 910 เมตร · Shrewsbury 850 เมตร จากฝั่ง RCA · Singapore International School และ KIS อยู่ในระยะ 1.8 กม. · Regent's 1.4–1.8 กม. · มหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ 700 เมตร–1.3 กม.

กลางคืนและของกิน

Jodd Fairs พระราม 9 อยู่ 450–800 เมตรจากตึกกลุ่มติดสถานี ตลาดนัดกลางคืนที่คนแน่นที่สุดในกรุงเทพตอนนี้ · RCA อยู่ 269–350 เมตรจากตึกฝั่งคลองแสนแสบ ถ้าคุณนอนเร็ว ต้องเลือกทิศห้องให้ดี

ของใช้ประจำวัน

7-11 อยู่ห่างจากตึกที่ผมมีห้องระหว่าง 5 ถึง 160 เมตร ทุกตึกไม่มีข้อยกเว้น · Panda Supermarket 181 เมตรจากฝั่ง RCA · Golden Place 1 กม. จากซอยพระราม 9 ซอย 17

กลุ่มที่ 1 · เดินถึงสถานี

หกโครงการที่เดินถึง MRT พระราม 9 (BL20) ได้จริงใน 600 เมตร

นี่คือกลุ่มที่แพงที่สุดในโซน ราคาต่อตารางเมตร 108,333–192,241 บาท และเป็นกลุ่มที่ปล่อยเช่ากับขายต่อง่ายที่สุด เพราะผู้เช่าที่ทำงานในตึกออฟฟิศรอบ ๆ ไม่ยอมย้ายไปไกลกว่านี้

ยูนิตเยอะสุดในโซน

One9Five Asoke-Rama 9

เริ่ม ฿4.45M · 6 ห้อง

ตึกปี 2022MRT 350 ม.25.8–100 ตร.ม.

ตึกใหม่ที่สุดในกลุ่ม ห้องในมือมีตั้งแต่ 1 ห้องนอนไปจนถึง 3 ห้องนอน 100 ตร.ม. ราคาต่อตารางเมตรสูงสุดของโซนที่ 192,241 บาท

ดูโครงการ · 6 ห้อง

Life Asoke Hype

เริ่ม ฿4.49M · 4 ห้อง

ตึกปี 2021MRT 471 ม.32.3–36.0 ตร.ม.

ของ AP Thailand ทั้งสี่ห้องเป็น 1 ห้องนอนขนาดใกล้กัน ให้เทียบชั้นกับทิศได้ตรง ๆ เดินถึง ARL มักกะสัน 442 เมตรด้วย

ดูโครงการ · 4 ห้อง

Life Asoke-Rama 9

฿6.99M · 1 ห้อง

ตึกปี 2020MRT 300 ม.46 ตร.ม.

ห้อง 2 ห้องนอน 46 ตร.ม. ชั้น 32 เดินถึงสถานีสั้นที่สุดกลุ่มหนึ่ง และห่าง Fortune Town แค่ 350 เมตร

ดูโครงการ · 1 ห้อง

คุ้มสุดในกลุ่มติดสถานี

Belle Grand Rama 9

฿4.55M · 1 ห้อง

ตึกปี 2015MRT 356 ม.42 ตร.ม.

ห้อง 1 ห้องนอน 42 ตร.ม. ที่ 108,333 บาท/ตร.ม. ถูกที่สุดในกลุ่มติดสถานี และค่าส่วนกลางต่ำสุดในโซนที่ 30 บาท/ตร.ม.

ดูโครงการ · 1 ห้อง

The Line Asoke-Ratchada

฿4.09M · 1 ห้อง

ตึกปี 2019MRT 300 ม.27.5 ตร.ม.

ห้อง 1 ห้องนอน 27.5 ตร.ม. ชั้น 16 เดินถึง Jodd Fairs 450 เมตร ค่าส่วนกลาง 70 บาท/ตร.ม. สูงสุดในโซน แลกกับส่วนกลางที่ดูแลดี

ดูโครงการ · 1 ห้อง

A Space ID Asoke-Ratchada

฿3.60M · 1 ห้อง

ตึกปี 2019MRT 600 ม.32.84 ตร.ม.

ราคาเข้ากลุ่มติดสถานีที่ต่ำที่สุด ห้อง 1 ห้องนอน 32.84 ตร.ม. ที่ 109,622 บาท/ตร.ม. เดินถึง G Tower 550 เมตร

ดูโครงการ · 1 ห้อง

กลุ่มที่ 2 · ฝั่งสนามบิน

ฝั่ง MRT เพชรบุรีและ ARL มักกะสัน สำหรับคนที่บินบ่อย

สองโครงการนี้อยู่คนละฝั่งของสถานีเพชรบุรี (BL21) และเดินถึงแอร์พอร์ตลิงก์มักกะสันได้ทั้งคู่ เหมาะกับคนที่ต้องขึ้นเครื่องเดือนละหลายครั้ง หรือคนที่ต้องเข้าโรงพยาบาลบำรุงราษฎร์บ่อย ๆ

มีสตูดิโอห้องเดียวของโซน

Lumpini Suite Phetchaburi-Makkasan

เริ่ม ฿2.69M · 3 ห้อง

ตึกปี 2018ARL 575 ม.23.2–41.0 ตร.ม.

ของ L.P.N. Development มีทั้งสตูดิโอ 23.18 ตร.ม. ที่ ฿2.69M และ 2 ห้องนอน 40–41 ตร.ม. สองห้อง เดินถึงบำรุงราษฎร์ 566 เมตร

ดูโครงการ · 3 ห้อง

Ideo Mobi Asoke

฿9.60M · 1 ห้อง

ตึกปี 2018MRT เพชรบุรี 316 ม.53.73 ตร.ม.

ของ Ananda Development ห้อง 2 ห้องนอน 53.73 ตร.ม. แบบไม่มีเฟอร์นิเจอร์ ให้ตกแต่งเองได้เต็มที่ เดินถึง BTS อโศก 1.36 กม.

ดูโครงการ · 1 ห้อง

กลุ่มที่ 3 · ได้พื้นที่ต่อบาทมากที่สุด

ซอยในพระราม9 และฝั่ง RCA — จุดที่งบเท่ากันได้ห้องใหญ่ขึ้นอีกเท่าตัว

กลุ่มนี้ราคาต่อตารางเมตรอยู่ที่ 71,789–93,159 บาท ต่ำกว่ากลุ่มติดสถานีราว 40–60% สิ่งที่แลกคือต้องต่อวินหรือขับรถไปสถานี เหมาะกับคนที่มีรถ ทำงานอยู่บ้าน หรืออยู่กันหลายคนแล้วต้องการพื้นที่จริง ๆ

ถูกที่สุดต่อ ตร.ม.

TC Green Rama 9

เริ่ม ฿2.70M · 2 ห้อง

ตึกปี 2013MRT 1.13 กม.37.6–54.6 ตร.ม.

ห้อง 1 ห้องนอน 37.61 ตร.ม. ที่ 71,789 บาท/ตร.ม. คือราคาต่อตารางเมตรถูกที่สุดในโซนนี้ทั้งหมด เดินถึง RCA 269 เมตร โรงพยาบาลพระรามเก้า 527 เมตร

ดูโครงการ · 2 ห้อง

ราคาต่ำสุดในโซน

Lumpini Park Rama 9-Ratchada

เริ่ม ฿1.90M · 2 ห้อง

ตึกปี 2014RCA 350 ม.26 ตร.ม.

ห้องราคาต่ำสุดของทั้งโซนอยู่ที่นี่ 1 ห้องนอน 26 ตร.ม. ชั้น 15 ที่ ฿1,900,000 อีกห้องชั้น 4 ที่ ฿2,250,000 ใกล้โรงพยาบาลพระรามเก้าและปิยะเวท 450 เมตร

ดูโครงการ · 2 ห้อง

JRY Rama 9 Condominium

เริ่ม ฿3.35M · 2 ห้อง

ตึกปี 2017พระราม 9 ซอย 1735.9–60 ตร.ม.

ห้อง 2 ห้องนอน 60 ตร.ม. เต็ม ๆ ที่ ฿4.50M หรือ 75,000 บาท/ตร.ม. ใกล้โรงเรียนสมาคมไทย-ญี่ปุ่น 270 เมตร และโรงเรียนนานาชาติหลายแห่ง

ดูโครงการ · 2 ห้อง

ห้องใหญ่ที่สุดในโซน

Siam Condominium

฿9.80M · 1 ห้อง

สร้างปี 1985ซอยพระราม 9 ซอย 3116 ตร.ม.

ห้อง 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 116 ตร.ม. ที่ 84,483 บาท/ตร.ม. ค่าส่วนกลาง 20 บาท/ตร.ม. ต่ำสุดในโซน พื้นที่ระดับนี้ตึกใหม่ไม่ทำแล้ว

ดูโครงการ · 1 ห้อง

ข้อควรรู้เรื่องตึกเก่า: ตึกที่สร้างก่อนปี 2000 มักได้พื้นที่ต่อบาทดีกว่าและค่าส่วนกลางถูกกว่ามาก แต่ต้องดูสามอย่างก่อนตัดสินใจ — เงินกองทุนสำรองของนิติบุคคลเหลือเท่าไหร่ ระบบไฟกับลิฟต์เปลี่ยนครั้งล่าสุดเมื่อไหร่ และธนาคารยังปล่อยกู้ให้ตึกนี้อยู่ไหม สามข้อนี้ผมเช็กให้ก่อนพาดูได้

โครงการใกล้เคียง

โครงการใกล้เคียง — รอยต่อรัชดา-พระราม 9 ที่คนหาโซนนี้มักดูควบ

สองโครงการนี้ผมจัดไว้ในโซนอื่นตามที่ตั้งจริง แต่อยู่ในระยะที่คนหาคอนโดพระราม 9 ควรดูด้วย

COBE Ratchada-Rama 9

เริ่ม ฿3.49M · 6 ห้อง

ตึกปี 2026ห้วยขวาง24.5–106.6 ตร.ม.

ของ SC Asset ตึกใหม่สุดในมือ มีทั้งสตูดิโอ 24.5 ตร.ม. และ 3 ห้องนอน 106.6 ตร.ม. ห่าง Central Rama 9 1.9 กม.

ดูโครงการ · 6 ห้อง

Maestro 03 Ratchada-Rama 9

฿3.65M · 1 ห้อง

ตึกปี 2018รัชดา33.5 ตร.ม.

ของ Major Development ห้อง 1 ห้องนอน 33.5 ตร.ม. อยู่กึ่งกลางระหว่างสถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ 700 เมตร และพระราม 9 750 เมตร

ดูโครงการ · 1 ห้อง

เทียบกันตรง ๆ

ตาราง 12 ตึกพระราม 9 เรียงจากถูกสุดต่อตารางเมตรไปแพงสุด

เรียงตามราคาต่อตารางเมตร จะเห็นเส้นชัดเลยว่ายิ่งใกล้สถานีและยิ่งตึกใหม่ ราคายิ่งวิ่งขึ้น ค่าส่วนกลางเป็นบาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

โครงการ	ปีสร้าง	ระยะถึงสถานี	ยูนิต	ช่วงราคา	บาท/ตร.ม.	ค่าส่วนกลาง
TC Green Rama 9	2013	MRT พระราม 9 1.13 กม.	2	฿2.70–5.50M	71,789–100,733	35
Lumpini Park Rama 9-Ratchada	2014	RCA 350 ม. · MRT 2.5 กม.	2	฿1.90–2.25M	73,077–86,538	35
JRY Rama 9 Condominium	2017	พระราม 9 ซอย 17	2	฿3.35–4.50M	75,000–93,159	40
Siam Condominium	1985	ซอยพระราม 9 ซอย 3	1	฿9.80M	84,483	20
Lumpini Suite Phetchaburi-Makkasan	2018	ARL มักกะสัน 575 ม.	3	฿2.69–4.89M	107,212–120,473	48
Belle Grand Rama 9	2015	MRT พระราม 9 356 ม.	1	฿4.55M	108,333	30
A Space ID Asoke-Ratchada	2019	MRT พระราม 9 600 ม.	1	฿3.60M	109,622	35
Life Asoke Hype	2021	MRT พระราม 9 471 ม.	4	฿4.49–5.59M	134,685–159,714	50
The Line Asoke-Ratchada	2019	MRT พระราม 9 300 ม.	1	฿4.09M	148,727	70
Life Asoke-Rama 9	2020	MRT พระราม 9 300 ม.	1	฿6.99M	151,957	50
One9Five Asoke-Rama 9	2022	MRT พระราม 9 350 ม.	6	฿4.45–18.00M	168,049–192,241	55
Ideo Mobi Asoke	2018	MRT เพชรบุรี 316 ม.	1	฿9.60M	178,671	56

ข้อมูลราคา ณ กรกฎาคม 2569 · ราคาและสถานะห้องเปลี่ยนได้ตลอด ทักมาเช็กล่าสุดก่อนตัดสินใจทุกครั้ง · ค่าส่วนกลางเป็นอัตราที่บันทึกไว้ตอนรับห้อง ให้ยืนยันกับนิติบุคคลอีกครั้ง

เลือกตามงบ

งบเท่านี้ ได้ห้องแบบไหนในพระราม 9

แบ่งตามช่วงงบที่คนถามเข้ามาบ่อยที่สุด ตัวเลขมาจาก 25 ห้องที่ผมถืออยู่จริงในโซนนี้ ไม่ได้ยกมาจากราคากลางตลาด

ไม่เกิน 2 ล้าน — มีห้องเดียว

คำว่า คอนโดพระราม9 ไม่เกิน 2 ล้าน มีคนพิมพ์หาทุกเดือน และคำตอบตรง ๆ คือมี แต่ห้องเดียว: 1 ห้องนอน 26 ตร.ม. ชั้น 15 ที่ Lumpini Park Rama 9-Ratchada ราคา ฿1,900,000 หรือ 73,077 บาท/ตร.ม. แลกกับการอยู่ห่างสถานี 2.5 กม. ถ้าคุณรับได้ นี่คือประตูเข้าโซนที่ถูกที่สุด

2–3.5 ล้าน — ตึกเก่าหน่อยแต่ทำเลดี

ช่วงนี้มี 4 ห้อง คือ Lumpini Park อีกห้องที่ ฿2.25M, Lumpini Suite Phetchaburi-Makkasan สตูดิโอ 23.18 ตร.ม. ที่ ฿2.69M, TC Green Rama 9 1 ห้องนอน 37.61 ตร.ม. ที่ ฿2.70M และ JRY Rama 9 1 ห้องนอน 35.96 ตร.ม. ที่ ฿3.35M

3.5–5 ล้าน — จุดที่ของเยอะที่สุด

ช่วงนี้คือใจกลางตลาดพระรามเก้า มีทั้ง A Space ID ที่ ฿3.60M, The Line Asoke-Ratchada ที่ ฿4.09M, Lumpini Suite 2 ห้องนอนที่ ฿4.40–4.89M, One9Five 1 ห้องนอนที่ ฿4.45–4.80M, Life Asoke Hype ทั้งสี่ห้องที่ ฿4.49–4.99M, JRY 2 ห้องนอน 60 ตร.ม. ที่ ฿4.50M และ Belle Grand ที่ ฿4.55M รวมกันสิบกว่าห้องให้เทียบ

2 ห้องนอนขึ้นไป — 8 ห้อง ตั้งแต่ ฿4.40M

คนที่หาคำว่า คอนโดพระราม 9 2 ห้องนอน จะเจอช่วง ฿4.40M–฿11.15M ในมือผม ขนาด 40.59–116 ตร.ม. ถ้าวัดกันที่พื้นที่ต่อบาท JRY 60 ตร.ม. ที่ ฿4.50M กับ Siam Condominium 116 ตร.ม. ที่ ฿9.80M คือสองห้องที่คุ้มที่สุด และมี 3 ห้องนอน 100 ตร.ม. ที่ One9Five ราคา ฿18.00M อีกหนึ่งห้องสำหรับคนที่งบถึง

เตือนไว้ก่อนวางมัดจำ: ราคาที่เห็นยังไม่รวมค่าโอนที่กรมที่ดินและค่าส่วนกลางล่วงหน้า ห้องส่วนใหญ่ในโซนนี้ตกลงค่าโอนกันแบบคนละครึ่ง ผมคำนวณตัวเลขจริงของห้องที่คุณสนใจให้ได้ก่อนตัดสินใจ

ค่าเช่าในย่าน

ค่าเช่าย่านพระราม 9 อยู่ประมาณไหน และทำไมถึงต่างกันขนาดนั้น

แบบห้อง	ลักษณะตึก	ช่วงค่าเช่าที่เห็นในตลาด
สตูดิโอ / 1 ห้องนอน 23–28 ตร.ม.	ตึกอายุ 10 ปีขึ้น ไม่ติดสถานี	฿9,000–14,000 / เดือน
1 ห้องนอน 26–37 ตร.ม.	ตึกปี 2018–2019 เดินถึง MRT	฿14,000–20,000 / เดือน
1 ห้องนอน 32–41 ตร.ม.	ตึกปี 2020 ขึ้นไป เดินถึง MRT	฿16,000–24,000 / เดือน
2 ห้องนอน 40–60 ตร.ม.	ทุกช่วงอายุตึก ขึ้นกับเฟอร์นิเจอร์	฿25,000–45,000 / เดือน

ช่วงตัวเลขข้างบนคือสิ่งที่เห็นประกาศกันในย่านนี้ ไม่ใช่การรับประกันผลตอบแทน และยังไม่หักค่าส่วนกลาง ภาษี ค่าซ่อม หรือเดือนที่ห้องว่าง ผมเองขายอย่างเดียว ไม่รับปล่อยเช่า จึงไม่มีเหตุผลที่จะปั่นตัวเลขนี้ให้สวยกว่าจริง

สิ่งที่ทำให้ค่าเช่าในโซนนี้ต่างกันเป็นเท่าตัวคือฐานผู้เช่าคนละกลุ่ม ตึกที่เดินถึง MRT ได้ผู้เช่าที่ทำงานใน G Tower, AIA Capital Center และตึกออฟฟิศรอบ Central Rama 9 กลุ่มนี้บริษัทมักมีงบค่าที่พักให้และไม่ต่อราคา ส่วนตึกที่ต้องต่อวินได้ผู้เช่าคนไทยที่มีรถและอ่อนไหวกับราคามาก ถ้าคุณซื้อเพื่อปล่อยเช่า ส่วนต่างค่าห้องล้านกว่าบาทมักคืนกลับมาทางค่าเช่าเร็วกว่าที่คิด วิธีคำนวณผลตอบแทนแบบละเอียดอยู่ที่ หน้าคอนโดลงทุนปล่อยเช่า

เหมาะกับใคร

พระราม 9 เหมาะกับใคร และไม่เหมาะกับใคร

เหมาะมาก ถ้าคุณคือ…

คนที่ทำงานในตึกออฟฟิศแถวพระราม 9 อโศก-ดินแดง หรือรัชดา · คนที่บินบ่อยและอยากได้ ARL มักกะสัน · ครอบครัวที่ลูกเรียน NIST, Shrewsbury หรือ Singapore International · คนที่ต้องเข้าโรงพยาบาลบ่อยและอยากมีสี่โรงพยาบาลใหญ่ในรัศมี 2 กม. · นักลงทุนที่อยากได้ผู้เช่าองค์กรมากกว่าผู้เช่ารายบุคคล

ยังไม่เหมาะ ถ้าคุณคือ…

คนที่ต้องการบรรยากาศเงียบแบบชานเมือง — ตรงนี้เป็นถนนใหญ่และมีทั้ง RCA กับ Jodd Fairs · คนที่ต้องการสวนสาธารณะขนาดใหญ่ติดบ้าน · คนที่งบต่ำกว่า 1.9 ล้านและต้องเดินถึงสถานี — โซนนี้ไม่มี ควรดูห้วยขวางหรือรัชดาแทน · คนที่ต้องการห้องอายุไม่เกิน 3 ปีในราคาต่ำกว่า 4 ล้าน

เรื่องที่ผมพูดตรง ๆ กับลูกค้าทุกคนคือ พระราม 9 ไม่ใช่ย่านที่เดินเล่นสวย มันเป็นย่านทำงาน ทางเท้าบางช่วงแคบ ถนนใหญ่ตัดผ่านหลายเส้น และถ้าคุณเคยอยู่ทองหล่อหรือพร้อมพงษ์มาก่อน คุณจะรู้สึกว่าที่นี่ดิบกว่า สิ่งที่ได้กลับมาคือราคาต่อตารางเมตรที่ต่ำกว่าราวหนึ่งในสาม รถไฟฟ้าสามสาย และตึกออฟฟิศจริงที่สร้างฐานผู้เช่าให้เอง คนที่ซื้อโซนนี้แล้วมีความสุขคือคนที่ให้น้ำหนักกับสองอย่างหลังมากกว่าอย่างแรก

คำถามที่ถูกถามบ่อย

คำถามที่คนหาคอนโดพระราม 9 ถามผมบ่อยที่สุด

คอนโดพระราม 9 ไม่เกิน 2 ล้าน มีจริงไหม

มีครับ แต่น้อยมากและต้องยอมแลกอะไรบางอย่าง ตอนนี้ในมือผมมีห้องเดียวที่ต่ำกว่า 2 ล้าน คือ Lumpini Park Rama 9-Ratchada ห้อง 1 ห้องนอน 26 ตร.ม. ชั้น 15 ราคา ฿1,900,000 หรือ 73,077 บาทต่อตารางเมตร ตึกปี 2014 ค่าส่วนกลาง 35 บาท/ตร.ม.

สิ่งที่แลกคือระยะเดิน ตึกนี้อยู่ฝั่งคลองแสนแสบ ใกล้ RCA ประมาณ 350 เมตร แต่ห่าง MRT พระราม 9 ราว 2.5 กิโลเมตร ต้องต่อวินหรือรถเมล์ ถ้าคุณต้องเดินถึงสถานีจริง ๆ งบ 2 ล้านยังไม่พอในโซนนี้ ต้องขยับไปที่ 3.5–4.5 ล้าน

ห้องถัดขึ้นมาในช่วง 2 ล้านต้น ๆ คือห้องเดียวกันโครงการนี้ ชั้น 4 ที่ ฿2,250,000 และ TC Green Rama 9 ห้อง 1 ห้องนอน 37.61 ตร.ม. ที่ ฿2,700,000 — ตัวหลังนี้เป็นห้องที่ราคาต่อตารางเมตรถูกที่สุดในมือผมทั้งโซน ที่ 71,789 บาท

คอนโดพระราม 9 2 ห้องนอน ราคาเริ่มที่เท่าไหร่

ในมือผมมี 2 ห้องนอนอยู่ 8 ห้อง ช่วงราคา ฿4.40M–฿11.15M ขนาด 40.59–116 ตร.ม.

ถูกที่สุดคือ Lumpini Suite Phetchaburi-Makkasan 40.59 ตร.ม. ที่ ฿4,400,000 (107,212 บาท/ตร.ม.) ตามด้วย JRY Rama 9 ที่ให้พื้นที่ 60 ตร.ม. เต็ม ๆ ที่ ฿4,500,000 หรือ 75,000 บาท/ตร.ม. — ถ้าวัดกันที่พื้นที่ต่อบาท ห้องนี้คือห้องที่คุ้มที่สุดในโซน

ปลายอีกด้านคือ One9Five Asoke-Rama 9 58 ตร.ม. ชั้น 40 ที่ ฿11,150,000 ตึกปี 2022 เดินถึง MRT 350 เมตร ส่วนใครที่อยากได้พื้นที่แบบบ้าน มีห้อง 116 ตร.ม. ที่ Siam Condominium ซอยพระราม 9 ซอย 3 ราคา ฿9,800,000 หรือ 84,483 บาท/ตร.ม. ตึกเก่าปี 1985 แต่ได้พื้นที่ระดับที่ตึกใหม่ไม่ทำแล้ว

อยากได้คอนโดที่เดินถึง MRT พระราม 9 จริง ๆ มีตึกไหนบ้าง

ที่เดินถึงสถานี BL20 ได้จริงในรัศมี 600 เมตร มี 6 โครงการที่ผมมีห้องอยู่ คือ Life Asoke-Rama 9 และ The Line Asoke-Ratchada ที่ราว 300 เมตร, One9Five Asoke-Rama 9 ที่ 350 เมตร, Belle Grand Rama 9 ที่ 356 เมตร, Life Asoke Hype ที่ 471 เมตร และ A Space ID Asoke-Ratchada ที่ 600 เมตร

ราคาต่อตารางเมตรของกลุ่มนี้อยู่ที่ 108,333–192,241 บาท เทียบกับกลุ่มที่อยู่ลึกเข้าซอยซึ่งอยู่ที่ 71,789–93,159 บาท ส่วนต่างประมาณ 40–60% นี่คือราคาของคำว่า "เดินถึง" ในโซนนี้ ซึ่งชัดกว่าย่านอื่นมาก

ถ้าคุณจะปล่อยเช่าหรือจะขายต่อในอีก 5 ปี ส่วนต่างนี้มักจะคุ้ม ถ้าคุณมีรถและทำงานอยู่บ้าน มันไม่คุ้ม บอกผมมาว่าคุณอยู่กลุ่มไหน เดี๋ยวคัดให้ตรง

คอนโดพระราม 9 เลี้ยงสัตว์ได้ไหม

ตอบตรง ๆ ว่าขึ้นกับตึก ไม่ใช่ขึ้นกับย่าน และข้อมูลนี้ไม่ได้อยู่ในเอกสารประกาศขายห้อง ต้องไปดูข้อบังคับนิติบุคคลของอาคารนั้น ๆ กับมติที่ประชุมเจ้าของร่วมล่าสุด

ภาพรวมคือคอนโดไฮไรส์ใหม่ ๆ ในโซนนี้ส่วนใหญ่ไม่อนุญาต ส่วนตึกโลว์ไรส์เก่า ๆ หรือตึกที่ความหนาแน่นต่ำมีโอกาสมากกว่า แต่บางตึกก็ "ไม่อนุญาตแต่ไม่บังคับ" ซึ่งเสี่ยงเพราะเพื่อนบ้านร้องเรียนเมื่อไหร่ก็จบ

วิธีที่ผมทำคือ ถ้าคุณมีสัตว์เลี้ยง บอกมาก่อนเลยตั้งแต่ข้อความแรก ผมจะโทรถามนิติบุคคลของตึกที่คุณสนใจให้ก่อนพาไปดู จะได้ไม่เสียเวลาทั้งสองฝ่าย

ต่างชาติซื้อคอนโดพระราม 9 ได้ไหม

ได้ครับ ทั้ง 25 ยูนิตที่ผมถืออยู่ในโซนพระราม 9 ระบุเป็น Foreign ownership คือถือกรรมสิทธิ์ในชื่อต่างชาติได้ โดยมีเงื่อนไขเรื่องโควตา 49% ของพื้นที่ขายทั้งอาคารและเอกสาร FET จากธนาคาร ซึ่งอธิบายไว้ครบใน หน้าต่างชาติซื้อคอนโดในไทย

สิ่งที่เกี่ยวกับทำเลนี้โดยตรงคือ พระราม 9 เป็นโซนที่ผู้ซื้อจีนสนใจสูงมาก เพราะสำนักงานภูมิภาคของบริษัทจีนหลายแห่งอยู่แถวนี้ ทำให้บางตึกโควตาต่างชาติเดินเร็วกว่าย่านอื่น ต้องเช็กก่อนวางมัดจำเสมอ ไม่ใช่ตอนไปกรมที่ดิน

พระราม 9 กับห้วยขวางและรัชดา ต่างกันตรงไหน ควรเลือกอะไร

สามย่านนี้อยู่บนสายสีน้ำเงินเส้นเดียวกัน ห่างกันแค่ 1–3 สถานี คนที่หาห้องมักดูควบกันอยู่แล้ว ความต่างจริง ๆ มีสามข้อ

ราคา: ห้วยขวางและรัชดาถูกกว่าต่อตารางเมตร ส่วนพระราม 9 แพงกว่าเพราะซัพพลายออฟฟิศเกรด A และห้างใหญ่อยู่ตรงนี้ ลักษณะผู้เช่า: พระราม 9 ได้พนักงานออฟฟิศและ expat ที่ทำงานในตึกรอบตัว ห้วยขวางได้ชุมชนคนจีนที่หนาแน่นกว่า การเดินทาง: พระราม 9 ชนะขาดเรื่องสนามบิน เพราะ ARL มักกะสันอยู่ในระยะเดินหรือหนึ่งป้ายรถ

ถ้าคุณบินบ่อยหรือทำงานในตึกออฟฟิศ เลือกพระราม 9 ถ้าคุณเน้นราคาต่อตารางเมตรต่ำที่สุดและปล่อยเช่าให้คนจีน ห้วยขวางคุ้มกว่า ผมดูแลทั้งสามย่าน จะเทียบห้องข้ามย่านให้ในแชทก็ได้

ซื้อคอนโดพระราม 9 ปล่อยเช่าได้เดือนละเท่าไหร่

ผมขายอย่างเดียว ไม่รับปล่อยเช่า แต่บอกช่วงที่เห็นในตลาดโซนนี้ให้ได้ ห้อง 1 ห้องนอน 26–37 ตร.ม. ในตึกอายุ 10 ปีขึ้นที่ไม่ติดสถานี มักประกาศกันราว 9,000–14,000 บาท/เดือน ห้อง 1 ห้องนอนตึกใหม่ปี 2020 ขึ้นไปที่เดินถึง MRT มักอยู่ราว 16,000–24,000 บาท ส่วน 2 ห้องนอน 40–60 ตร.ม. อยู่ราว 25,000–45,000 บาท ขึ้นกับตึกและเฟอร์นิเจอร์

ตัวเลขนี้เป็นช่วงที่เห็นในตลาด ไม่ใช่การรับประกันผลตอบแทน และไม่ได้หักค่าส่วนกลาง ภาษี หรือช่วงห้องว่าง ถ้าจะคำนวณผลตอบแทนจริงจัง ดูวิธีคิดแบบละเอียดได้ที่ หน้าคอนโดลงทุนปล่อยเช่า

บอกงบมา เดี๋ยวคัดห้องพระราม 9 ส่งกลับให้ภายในวันนี้

บอกแค่สามอย่าง — งบเท่าไหร่ กี่ห้องนอน ต้องเดินถึง MRT ไหม — ผมคัดจาก 25 ห้องที่ถืออยู่ในโซนนี้ พร้อมราคาต่อตารางเมตร ค่าส่วนกลาง และค่าโอนจริงที่ต้องจ่ายวันโอน

ทัก LINE ตอบไว เพิ่ม WeChat โทร 083-141-9626

WeChat ID

arji7880

LINE ID

arji7880

ทักหาคิมได้ที่ WeChat หรือ LINE

คุยเรื่องห้อง งบ และนัดดูจริงได้ทาง WeChat — ตอบเป็นภาษาไทยและจีน

กดปุ่มคัดลอก ID ด้านซ้าย
เปิดแอป WeChat แตะ "+" มุมขวาบน แล้วเลือก "เพิ่มเพื่อน"
วาง ID ที่คัดลอกไว้ในช่องค้นหา แล้วกดเพิ่มเพื่อน — LINE ใช้วิธีเดียวกัน หรือกดปุ่มด้านล่างเปิด LINE ตรง

ทัก LINE ตอบไว