ลุมพินี พาร์ค พระราม 9-รัชดา · เขตห้วยขวาง · ริมถนนคลองสามเสน

Lumpini Park พระราม 9-รัชดา — คอนโดมือสอง 26 ตร.ม. เริ่ม 1.90 ล้าน ห้องที่ราคาถูกที่สุดในสต็อกทั้งหมดของผม

Kim Bangkok Property ถือห้องใน ลุมพินี พาร์ค พระราม 9-รัชดา อยู่ 2 ห้อง และห้องที่ถูกกว่าคือห้องที่ราคาต่ำที่สุดในสต็อก 51 ห้องที่ผมดูแลทั้งหมด — 1 ห้องนอน 26 ตร.ม. ชั้น 15 ราคา 1,900,000 บาท หรือ 73,077 บาทต่อตารางเมตร คำถามแรกที่คุณควรถามคือทำไมถึงถูกขนาดนี้ คำตอบส่วนใหญ่คือระยะทาง 2.5 กิโลเมตรถึง MRT พระราม 9 ซึ่งไม่ใช่ระยะเดิน และนั่นคือส่วนต่างเกือบทั้งหมดระหว่างห้องนี้กับห้อง 4 ล้านที่อยู่ห่างออกไปสองสถานี ผมเขียนเรื่องนี้ไว้ตั้งแต่ย่อหน้าแรก เพราะคุณควรได้ตัดสินใจจากข้อเท็จจริง ไม่ใช่จากคำโฆษณา

2014สร้างเสร็จ ธ.ค.

2อาคาร

2ห้องในมือ

1.90 ล้านราคาเริ่มต้น

2.5 กม.MRT พระราม 9

Lumpini Park Rama 9-Ratchada M05104 1 ห้องนอน 26ตร.ม.

คอนโดขาย

ขายคอนโด Lumpini Park Rama 9-Ratchada 1 ห้องนอน 26 ตร.ม. ชั้น 15

Lumpini Park Rama 9-Ratchada

1
1
ชั้น 15
26 ตร.ม.

฿ 1,900,000(73,077 บาท/ตร.ม.)

Lumpini Park Rama 9-Ratchada M03470 1 ห้องนอน 26ตร.ม.

คอนโดขาย

ขายคอนโด Lumpini Park Rama 9-Ratchada 1 ห้องนอน 26 ตร.ม. ชั้น 4

Lumpini Park Rama 9-Ratchada

1
1
ชั้น 4
26 ตร.ม.

฿ 2,250,000(86,538 บาท/ตร.ม.)

ข้อมูลราคา ณ กรกฎาคม 2569 · ราคาและสถานะห้องอาจเปลี่ยนแปลง

ทำไมราคาถึงเริ่มที่ 1.90 ล้าน

ลุมพินี พาร์ค พระราม 9-รัชดา คือคอนโดแบบไหน และคุณกำลังแลกอะไรเพื่อให้ได้ราคานี้

ลุมพินี พาร์ค พระราม 9-รัชดา หรือที่ประกาศส่วนใหญ่เขียนเป็นภาษาอังกฤษว่า Lumpini Park Rama 9-Ratchada เป็นโครงการคอนโดมิเนียม 2 อาคาร บนถนนคลองสามเสน แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง กรุงเทพฯ 10310 พัฒนาโดย L.P.N. Development หรือ LPN และสร้างเสร็จเมื่อเดือนธันวาคม 2014 ข้อมูลที่ผมมีระบุพื้นที่อาคารรวมไว้ที่ 14,400 ตารางเมตร ราคาที่คุณเห็นในหน้านี้ไม่ได้ถูกเพราะโครงการมีปัญหา แต่ถูกเพราะตำแหน่งของมันอยู่นอกระยะเดินถึงรถไฟฟ้า ซึ่งในกรุงเทพฯ คือตัวแปรราคาที่แรงที่สุดตัวเดียว

1.90 ล้าน คือราคาต่ำสุดในสต็อกทั้งหมด

ในห้องมือสอง 51 ห้องที่ผมถืออยู่ทั่วกรุงเทพฯ ไม่มีห้องไหนราคาต่ำกว่าห้อง M05104 ของตึกนี้ และที่ 73,077 บาทต่อตารางเมตร มันยังอยู่อันดับสองจากท้ายในแง่ราคาต่อตารางเมตรด้วย นี่คือประตูบานที่ต่ำที่สุดที่ผมมีให้ ไม่ใช่ห้องที่ดีที่สุดที่ผมมีให้ สองอย่างนี้ไม่เหมือนกัน

ค่าส่วนกลาง 910 บาทต่อเดือน

ค่าส่วนกลางที่ระบุมากับห้องทั้งสองห้องคือ 35 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ห้อง 26 ตร.ม. จึงตกราว 910 บาทต่อเดือน หรือราว 10,920 บาทต่อปี ต่ำพอที่จะไม่กัดกินงบรายเดือนของคุณ แต่ก็ต่ำพอที่จะแปลว่านิติบุคคลมีงบดูแลจำกัด ต้องดูสภาพจริงประกอบเสมอ

LPN คือผู้พัฒนาแบบไหน

L.P.N. Development เป็นบริษัทพัฒนาคอนโดรายใหญ่และเก่าแก่ของไทย ทำตลาดกลุ่มราคากลางถึงล่างเป็นหลัก และใช้ชื่อแบรนด์ ลุมพินี ในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ ผมเป็นนายหน้า ไม่ได้เป็นตัวแทนของ LPN และไม่มีความเกี่ยวข้องกับบริษัท ชื่อผู้พัฒนาในหน้านี้เป็นข้อเท็จจริงของตัวอาคารเท่านั้น

ข้อเท็จจริงของโครงการที่ยืนยันได้

ผู้พัฒนา: L.P.N. Development (LPN) · สร้างเสร็จ: ธันวาคม 2014 · จำนวนอาคาร: 2 อาคาร · พื้นที่อาคารตามข้อมูล: 14,400 ตร.ม.

ที่ตั้ง: 888 ถนนคลองสามเสน แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร 10310 · ค่าส่วนกลาง: 35 บาท/ตร.ม./เดือน · ค่าโอน: ทั้งสองห้องระบุแบ่งคนละครึ่ง · กรรมสิทธิ์: ทั้งสองห้องระบุว่าเป็นโควตาต่างชาติ · สภาพห้อง: ตกแต่งครบพร้อมอยู่ทั้งสองห้อง

สิ่งที่ผมไม่เขียนคือจำนวนยูนิตทั้งโครงการ จำนวนลิฟต์ต่ออาคาร รายการสิ่งอำนวยความสะดวกแบบละเอียด และสัดส่วนที่จอดรถ เพราะข้อมูลชุดที่ผมถืออยู่ไม่ได้ระบุ และผมไม่เดาตัวเลขพวกนี้ให้คุณ ถ้าคุณสนใจจริง ผมโทรถามนิติบุคคลให้ก่อนนัดดูได้

ตึกนี้เหมาะกับใคร และไม่เหมาะกับใคร

คนที่งบจำกัดจริง ๆ ไม่เกิน 2 ล้าน — และอยากได้กรรมสิทธิ์ห้องชุดในกรุงเทพฯ ชั้นในแทนที่จะออกไปชานเมือง นี่คือจุดที่ตัวเลขยังทำได้

คนที่มีรถ หรือรับการนั่งวินมอเตอร์ไซค์ได้ทุกวัน — ถ้าสองข้อนี้ไม่ใช่ปัญหาสำหรับคุณ ข้อเสียใหญ่ที่สุดของตึกนี้ก็หายไปเกือบหมด

คนที่ทำงานหรือรักษาตัวแถวโรงพยาบาลพระราม 9 หรือปิยะเวท — ทั้งสองแห่งอยู่ห่างเพียง 450 เมตร ใกล้กว่าสถานีรถไฟฟ้าห้าเท่า

ไม่เหมาะ ถ้าคุณต้องเดินถึง MRT ทุกเช้า ต้องการห้องเกิน 30 ตร.ม. ต้องการตึกใหม่ หรือซื้อเพื่อปล่อยเช่าให้ผู้เช่าที่เลือกห้องจากระยะเดินถึงสถานีเป็นหลัก

ระยะทางจริง ไม่ปัดเศษ

2.5 กิโลเมตรถึง MRT พระราม 9 — ระยะนี้แปลว่าอะไรกับชีวิตทุกวันของคุณ

ระยะที่บันทึกไว้ในข้อมูลห้องคือ 2.5 กิโลเมตร ถึงสถานี MRT พระราม 9 สายสีน้ำเงิน และ 3.3 กิโลเมตร ถึงสถานีมักกะสันของ Airport Rail Link ผมจะไม่เขียนว่าใกล้รถไฟฟ้า ไม่เขียนว่าเดินถึง และไม่เขียนว่าติด MRT เพราะทั้งสามคำนั้นไม่จริงสำหรับตึกนี้ นี่คือตึกที่คุณต้องมีวิธีเดินทางไปสถานี ไม่ใช่ตึกที่คุณเดินไปสถานี ถ้าข้อนี้รับไม่ได้ ควรรู้ตอนนี้ ก่อนที่คุณจะเสียเวลาเดินทางมาดูห้อง

ทีนี้มาคิดเป็นเงินกันตรง ๆ ครับ สมมติคุณนั่งวินไป-กลับสถานีทุกวันทำงาน ตกราว 1,600 ถึง 2,000 บาทต่อเดือน ปีละราวสองหมื่นกว่าบาท ฟังดูเยอะ แต่เอาไปเทียบกับส่วนต่างราคาห้องดูครับ ห้องขนาดใกล้เคียงกันในตึกที่อยู่ติดสถานีในโซนอโศก-พระราม 9 ราคาต่อตารางเมตรขึ้นไปได้ถึงระดับ 170,000 ถึง 190,000 บาท ขณะที่ห้องนี้อยู่ที่ 73,077 บาท ส่วนต่างต่อห้องคือหลักล้าน ไม่ใช่หลักหมื่น

นั่นคือสมการที่คุณต้องตัดสินใจเอง ไม่ใช่ผม บางคนจ่ายส่วนต่างหลักล้านเพื่อซื้อเวลาเดินสิบนาทีทุกเช้าไปอีกยี่สิบปี ซึ่งเป็นการตัดสินใจที่มีเหตุผลมาก บางคนเลือกเก็บเงินก้อนนั้นไว้แล้วยอมนั่งวิน ซึ่งก็มีเหตุผลไม่แพ้กัน สิ่งเดียวที่ผิดคือซื้อไปโดยไม่รู้ว่าตัวเองกำลังแลกอะไรอยู่ และนั่นคือสิ่งที่ประกาศตามพอร์ทัลที่เขียนว่า "ใกล้ MRT" ทำให้เกิดขึ้นทุกวัน

อีกด้านหนึ่งที่ต้องพูดคือเรื่องสนามบิน สถานีมักกะสันของ Airport Rail Link อยู่ห่าง 3.3 กิโลเมตร ซึ่งวิ่งตรงเข้าสุวรรณภูมิ ถ้าคุณบินบ่อย เส้นนี้ดีกว่านั่งแท็กซี่ข้ามเมืองมาก แต่ต้องบวกช่วง 3.3 กิโลเมตรแรกจากตึกไปสถานีเข้าไปด้วย ตอนลากกระเป๋าเดินทาง ช่วงนั้นแปลว่าเรียกรถ ไม่ใช่เดิน

เรื่องที่อยู่ที่ทำให้คนเข้าใจผิดบ่อยที่สุด — ที่อยู่ของโครงการเขียนว่า แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง ซึ่งทำให้หลายคนอ่านผ่าน ๆ แล้วคิดว่าตึกอยู่ในเขตบางกะปิแถวรามคำแหง จริง ๆ แล้วตึกอยู่ในเขตห้วยขวาง คำว่าบางกะปิในบรรทัดนี้เป็นชื่อแขวง ไม่ใช่เขต ถ้าคุณเปิดประกาศจากหลายเว็บแล้วสับสน ส่งลิงก์มาให้ผมเช็กให้ได้ครับ

รอบตัวคุณ วัดเป็นเมตร

รอบ ลุมพินี พาร์ค พระราม 9-รัชดา ตั้งแต่ 350 เมตรถึง 3.3 กิโลเมตร มีอะไรบ้าง

ตัวเลขทั้งหมดนี้มาจากข้อมูลที่ติดมากับห้องที่ผมถืออยู่ ไม่ใช่คำว่าใกล้ลอย ๆ และเมื่ออ่านรวมกันแล้ว มันเล่าเรื่องที่ชัดเจนมาก คือตึกนี้ใกล้โรงพยาบาลและร้านอาหารมากกว่าใกล้รถไฟฟ้าหลายเท่า จุดขายจริงของทำเลนี้ไม่ใช่การเดินทาง แต่คือบริการสุขภาพและชีวิตกลางคืนที่อยู่ในระยะไม่กี่ร้อยเมตร

อ่านตารางนี้ให้ออกอย่างนี้ครับ — โรงพยาบาลใหญ่สองแห่งอยู่ที่ 450 เมตร ส่วนสถานีรถไฟฟ้าอยู่ที่ 2,500 เมตร นั่นแปลว่าถ้าชีวิตประจำวันของคุณผูกกับโรงพยาบาล ย่าน RCA หรือออฟฟิศแถวพระราม 9 ที่ขับรถถึง ตึกนี้ทำงานได้ดีมากในราคาที่ต่ำผิดปกติ แต่ถ้าชีวิตคุณผูกกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินทุกวัน ตึกนี้จะกลายเป็นภาระเงียบ ๆ ที่คุณจ่ายเป็นเวลาและค่าวินไปเรื่อย ๆ

ห้องที่มีอยู่จริง

สองห้อง 26 ตารางเมตรที่ผมถืออยู่ใน ลุมพินี พาร์ค พระราม 9-รัชดา ตอนนี้

ทั้งสองห้องเป็น 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ขนาด 26 ตารางเมตรเท่ากันเป๊ะ ตกแต่งครบพร้อมอยู่เหมือนกัน และระบุกรรมสิทธิ์ต่างชาติเหมือนกัน สิ่งที่ต่างกันคือชั้นและราคา ซึ่งเป็นเรื่องที่ผมจะอธิบายต่อในหัวข้อถัดไป กดที่รหัสห้องในตารางเพื่อเปิดรายละเอียดและรูปทั้งหมดของห้องนั้น

ข้อมูลราคา ณ กรกฎาคม 2569 · ราคาและสถานะห้องเปลี่ยนได้ตลอด ทักมาเช็กล่าสุดก่อนตัดสินใจทุกครั้ง

เรื่องที่แปลกที่สุดของตึกนี้

ห้องเหมือนกันเป๊ะ ราคาต่างกัน 350,000 บาท และห้องที่ถูกกว่าดันอยู่ชั้นสูงกว่า

โดยปกติในคอนโดหลังเดียวกัน ห้องแบบเดียวกันบนชั้นสูงกว่าจะแพงกว่า นั่นคือค่าพรีเมียมชั้นสูงที่ตลาดคุ้นเคย แต่ในตึกนี้มันกลับด้าน ห้องชั้น 15 ราคา 1.90 ล้าน ส่วนห้องชั้น 4 ราคา 2.25 ล้าน ต่างกัน 350,000 บาท หรือราว 18% ของราคาห้องที่ถูกกว่า ทั้งที่ขนาด จำนวนห้องนอน สถานะเฟอร์นิเจอร์ และประเภทกรรมสิทธิ์ตรงกันทุกช่อง

350,000บาท ส่วนต่างระหว่างสองห้อง

18%ของราคาห้องที่ถูกกว่า

13,461บาท/ตร.ม. ที่ต่างกัน

11 ชั้นห้องถูกกว่าอยู่สูงกว่า

ผมไม่รู้เหตุผลครับ และผมจะไม่เขียนเหตุผลที่ฟังดูดีเพื่อให้หน้าเว็บดูฉลาด สิ่งที่ผมทำได้คือบอกว่าเหตุผลที่เป็นไปได้จริง ๆ มีอะไรบ้าง แล้วบอกวิธีที่คุณจะรู้คำตอบ

สภาพห้องและงานตกแต่ง

สาเหตุที่พบบ่อยที่สุด ห้องที่เพิ่งรีโนเวต เปลี่ยนพื้น เปลี่ยนแอร์ หรือทำบิลท์อินใหม่ อาจตั้งราคาสูงกว่าห้องที่อยู่ในสภาพเดิมตั้งแต่ปี 2014 ได้หลายแสนบาทอย่างสมเหตุสมผล เรื่องนี้ดูออกทันทีในสามนาทีแรกที่เปิดประตู

เฟอร์นิเจอร์ที่ติดมา

ทั้งสองห้องระบุว่าตกแต่งครบพร้อมอยู่ แต่คำนี้ครอบคลุมได้กว้างมาก ตั้งแต่เตียงกับตู้เย็นเก่าไปจนถึงชุดเฟอร์นิเจอร์ครบทั้งห้องที่เพิ่งซื้อ ให้ขอรายการทรัพย์สินที่ติดไปกับห้องเป็นลายลักษณ์อักษรทั้งสองห้อง แล้วเทียบกันบรรทัดต่อบรรทัด

ทิศและสิ่งที่อยู่ตรงหน้าห้อง

ชั้น 15 ไม่ได้แปลว่าวิวดีเสมอไป ถ้าหันเข้าหาอาคารข้างเคียงหรือมองลงถนน ส่วนชั้น 4 ที่หันไปทางที่โล่งกว่าหรือได้แดดน้อยกว่าอาจอยู่สบายกว่าจริง เอกสารของห้องชั้น 4 ระบุว่าวิวภายนอกอาคาร ส่วนห้องชั้น 15 เว้นช่องนี้ไว้ว่าง

คนละอาคาร

โครงการนี้มี 2 อาคาร ห้องที่อยู่คนละอาคารกันอาจต่างกันที่ตำแหน่งในผัง ระยะจากถนน คิวลิฟต์ และสิ่งที่มองเห็นจากหน้าต่าง ข้อมูลที่ผมมีไม่ได้ระบุว่าห้องไหนอยู่อาคารไหน ผมถามนิติบุคคลให้ได้ก่อนพาดู

ความเร่งของผู้ขาย

ราคาตั้งสะท้อนสถานการณ์ของเจ้าของ ไม่ใช่แค่คุณภาพห้อง เจ้าของที่ต้องใช้เงินหรือย้ายประเทศตั้งราคาต่ำกว่าตลาดได้เสมอ ขณะที่เจ้าของที่ไม่รีบอาจตั้งเผื่อต่อรองไว้เยอะ ทั้งสองอย่างเกิดขึ้นในตึกเดียวกันได้พร้อมกัน

ระยะเวลาที่ประกาศขายมาแล้ว

ห้องที่เพิ่งเข้าตลาดมักตั้งราคาตามความหวัง ส่วนห้องที่ขายมานานมักปรับลงมาใกล้ความจริงแล้ว ข้อมูลอัปเดตล่าสุดของสองห้องนี้ห่างกันเพียงวันเดียว แต่วันที่เข้าตลาดครั้งแรกเป็นคนละเรื่อง ผมขอข้อมูลนี้ให้ได้

วิธีที่จะได้คำตอบจริง ๆ มีทางเดียว คือดูทั้งสองห้องในทริปเดียวกัน ห้องอยู่ในโครงการเดียวกัน เดินจากห้องหนึ่งไปอีกห้องหนึ่งใช้เวลาไม่กี่นาที และการเทียบสองห้องที่มีขนาดเท่ากันเป๊ะแบบต่อเนื่องในวันเดียวคือวิธีที่ตรงที่สุดที่มนุษย์จะรู้ว่าส่วนต่าง 350,000 บาทซื้ออะไรได้บ้าง ผมนัดให้ได้ในรอบเดียว บอกวันกับช่วงเวลาที่คุณสะดวกมาก็พอ

ทัก LINE ตอบไว เพิ่ม WeChat โทร 083-141-9626

ตัวเลขที่ใช้ตัดสินใจ

73,077 บาทต่อตารางเมตร อยู่ตรงไหนของโซนพระราม 9

ห้องในโซนพระราม 9 ที่ผมถืออยู่ 25 ห้อง ราคาต่อตารางเมตรกระจายตั้งแต่ 71,789 ถึง 192,241 บาท ห้อง M05104 ของตึกนี้ที่ 73,077 บาทอยู่อันดับสองจากปลายล่างสุดของช่วงนั้น ส่วนห้อง M03470 ที่ 86,538 บาทยังอยู่ในครึ่งล่างอยู่ดี ภาพรวมการเทียบข้ามตึกทั้งย่านอ่านได้ในหน้า คอนโดพระราม 9

ภายในห้อง 1 ห้องนอน 26 ตร.ม. ชั้น 15 ใน ลุมพินี พาร์ค พระราม 9-รัชดา ราคา 1.90 ล้านบาท

ลองคิดแบบนี้ครับ ถ้าคุณมีงบไม่เกิน 2 ล้านบาทและอยากได้กรรมสิทธิ์ห้องชุดในกรุงเทพฯ ชั้นใน ตัวเลือกของคุณแคบมาก ในกรอบนี้ส่วนใหญ่คือห้องสตูดิโอในตึกใหม่ที่พื้นที่ 22 ถึง 24 ตร.ม. หรือห้องในตึกที่อายุมากกว่าและไกลจากสถานีกว่า ห้อง M05104 อยู่ในกลุ่มหลัง แต่ได้เปรียบตรงที่เป็น 1 ห้องนอนที่มีผนังกั้นจริง ไม่ใช่สตูดิโอโล่ง และมีพื้นที่ 26 ตร.ม.

สิ่งที่คุณจ่ายเพิ่มไม่ได้ในราคานี้คือระยะเดินถึงรถไฟฟ้า และนั่นคือประเด็นทั้งหมดของหน้านี้ ราคาต่อตารางเมตรในกรุงเทพฯ ถูกกำหนดโดยระยะถึงสถานีมากกว่าตัวแปรอื่นใด ตึกนี้อยู่ที่ 2.5 กิโลเมตร ตึกที่ราคาปลายบนของย่านอยู่ที่ 300 ถึง 500 เมตร ส่วนต่าง 2 กิโลเมตรนั้นแปลค่าออกมาเป็นเงินหลายล้านบาทต่อห้อง

สิ่งที่ผมจะไม่ทำคือบอกว่าราคานี้จะขึ้นหรือลง ผมเป็นนายหน้า ไม่ใช่นักพยากรณ์ตลาด สิ่งที่ผมยืนยันได้คือตัวเลข ณ วันที่บันทึกไว้ และสิ่งที่คุณจะได้จริงในวันโอน ค่าคอมมิชชันของผมมาจากฝั่งผู้ขาย ผู้ซื้อไม่ต้องจ่ายอะไรให้ผมเลย

ตึกอายุ 11 ปี

สิ่งที่ต้องถามนิติบุคคลของ ลุมพินี พาร์ค พระราม 9-รัชดา ก่อนวางมัดจำ

สร้างเสร็จธันวาคม 2014 แปลว่ากลางปี 2026 ตึกนี้อายุราว 11 ปี และจะครบ 12 ปีในเดือนธันวาคมนี้ นี่คือช่วงกลางอายุที่สำคัญ เพราะเป็นจังหวะที่งานระบบชุดแรกเริ่มถึงรอบเปลี่ยน และเป็นจังหวะที่กองทุนซ่อมบำรุงของนิติบุคคลจะถูกทดสอบจริงเป็นครั้งแรก ข้อดีของตึกอายุขนาดนี้คือมีเอกสารย้อนหลังให้ตรวจ ซึ่งเป็นเครื่องมือที่ตึกสร้างใหม่ไม่มีให้คุณเลย

กองทุนซ่อมบำรุงและงบนิติบุคคล

ขอดูยอดกองทุนซ่อมบำรุงคงเหลือ งบการเงินย้อนหลังสองถึงสามปี และรายงานการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมครั้งล่าสุด สามอย่างนี้บอกได้ว่านิติบุคคลบริหารเงินอย่างไร และมีแผนเรียกเก็บเงินก้อนเพิ่มในปีถัดไปหรือไม่

ถามอัตราการจัดเก็บค่าส่วนกลางได้จริงเป็นเปอร์เซ็นต์ด้วย ตัวเลขนี้สำคัญกว่าที่คนส่วนใหญ่คิด เพราะตึกที่เก็บได้ 70% กับตึกที่เก็บได้ 95% มีชะตากรรมต่างกันมากในอีกห้าปี

ลิฟต์และงานระบบ

ลิฟต์คือค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ที่สุดของคอนโดวัยนี้ ถามว่าอาคารนี้มีลิฟต์กี่ตัวต่อกี่ห้อง เคยเปลี่ยนหรือปรับปรุงใหญ่ครั้งล่าสุดเมื่อไหร่ และมีแผนจะทำเมื่อไหร่ ห้องชั้น 15 กับห้องชั้น 4 ได้รับผลจากคิวลิฟต์ตอนเช้าไม่เท่ากันด้วย

นอกจากลิฟต์ ให้ถามถึงปั๊มน้ำ ถังเก็บน้ำ ระบบดับเพลิง และรอบทาสีภายนอกครั้งล่าสุด งานพวกนี้อยู่ในรอบสิบถึงสิบห้าปีเกือบทั้งหมด

ที่จอดรถ

ตึกนี้เหมาะกับคนมีรถมากกว่าคนไม่มีรถ เพราะระยะถึงสถานี ดังนั้นสัดส่วนที่จอดรถต่อจำนวนห้องคือคำถามข้อแรก ไม่ใช่ข้อท้าย ๆ ถามด้วยว่าจอดซ้อนคันหรือไม่ มีคิวรอหรือไม่ และมีค่าใช้จ่ายเพิ่มหรือเปล่า

ข้อมูลชุดที่ผมมีไม่ได้ระบุตัวเลขนี้ และผมจะไม่เดา ผมโทรถามให้ก่อนนัดดูได้ถ้าคุณบอกมาว่ามีรถกี่คัน

น้ำและทำเลริมคลอง

ถนนคลองสามเสนเป็นถนนเลียบคลอง คำถามที่ต้องถามคือช่วงสิบปีที่ผ่านมามีน้ำเข้าพื้นที่โครงการ ที่จอดรถ หรือชั้นล่างหรือไม่ กี่ครั้ง และแก้ไขอย่างไร ถามให้เป็นตัวเลขและเหตุการณ์ ไม่ใช่ถามว่าน้ำท่วมไหมแล้วรับคำตอบว่าไม่ท่วมครับ

เรื่องยุงและกลิ่นจากคลองก็ถามได้ตรง ๆ เช่นกัน และวิธีเช็กที่ดีที่สุดคือขอไปดูห้องช่วงหัวค่ำ ไม่ใช่ช่วงบ่ายแดดจ้า

ด้านที่พอร์ทัลไม่เขียน

ข้อเสียของ ลุมพินี พาร์ค พระราม 9-รัชดา ที่ผมบอกก่อนพาไปดูห้อง

ทุกตึกมีข้อเสีย ตึกที่คนขายบอกว่าไม่มีข้อเสียเลยคือตึกที่คนขายยังไม่เคยไปยืนดูเอง สี่ข้อนี้คือสิ่งที่ผมจะพูดกับคุณอยู่ดีตอนนัดดู เอามาเขียนไว้ตรงนี้ให้อ่านก่อน จะได้ไม่เสียเวลากันทั้งสองฝ่าย

หนึ่ง — 2.5 กิโลเมตรคือระยะจริง และมันไกล

นี่ไม่ใช่ตึกใกล้รถไฟฟ้า และผมจะไม่เขียนแบบนั้นให้คุณสบายใจ 2.5 กิโลเมตรแปลว่าคุณต้องมีวินมอเตอร์ไซค์ รถ หรือแอปเรียกรถอยู่ในชีวิตประจำวัน ถ้าคุณซื้อไว้ปล่อยเช่า ผู้เช่าที่เลือกห้องจากระยะเดินถึงสถานีจะข้ามตึกนี้ไปตั้งแต่หน้าแรกของผลค้นหา นี่คือเหตุผลอันดับหนึ่งที่ราคาถูก ไม่ใช่ผลข้างเคียง

สอง — 26 ตารางเมตรคือห้องเล็ก

26 ตร.ม. เป็น 1 ห้องนอนที่กะทัดรัดมาก มีผนังกั้นห้องนอนจริงซึ่งดีกว่าสตูดิโอ แต่พื้นที่รวมยังเล็ก ถ้าคุณทำงานที่บ้านเต็มเวลา ต้องการโต๊ะทำงานแยก มีของเยอะ หรืออยู่กันสองคนตลอดเวลา ขนาดนี้จะอึดอัดจริง ให้ไปยืนในห้องก่อนตัดสินใจ อย่าตัดสินจากรูป

สาม — ทำเลริมคลองมีคำถามที่ต้องถาม

ถนนคลองสามเสนเป็นถนนเลียบคลอง ซึ่งในกรุงเทพฯ มาพร้อมคำถามเรื่องประวัติน้ำท่วม ยุง และกลิ่นในบางฤดู ผมไม่มีข้อมูลประวัติน้ำท่วมของจุดนี้และจะไม่เดา แต่ผมยืนยันว่ามันเป็นคำถามที่ต้องถามนิติบุคคลให้ได้คำตอบเป็นเหตุการณ์และตัวเลข ก่อนวางมัดจำ ไม่ใช่หลังจากนั้น

สี่ — ตึกอยู่กลางอายุ และ RCA อยู่ 350 เมตร

ตึกปี 2014 กำลังเข้ารอบซ่อมใหญ่รอบแรก ซึ่งแปลว่าอาจมีการเรียกเก็บเงินก้อนพิเศษในอนาคต ส่วน RCA ที่อยู่ห่างเพียง 350 เมตรเป็นย่านสถานบันเทิงที่คึกคักตอนกลางคืน ห้องที่หันด้านนั้นหรืออยู่ชั้นล่างอาจได้ยินเสียงมากกว่า ถ้าคุณนอนไวต่อเสียง ขอดูห้องคืนวันศุกร์หรือเสาร์ ผมนัดให้ได้

ห้องทั้งสองห้องในตึกนี้ระบุว่าอยู่ในโควตาต่างชาติและค่าโอนแบ่งคนละครึ่ง ซึ่งต้องยืนยันกับนิติบุคคลและเขียนลงในสัญญาทุกครั้ง รายละเอียดเรื่องโควตา เอกสาร และแบบ FET อ่านได้ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย

คำถามที่ถามเข้ามาซ้ำที่สุด

คำถามที่คนค้นหา ลุมพินี พาร์ค พระราม 9-รัชดา ถามบ่อยที่สุด

Lumpini Park พระราม 9-รัชดา เดินไป MRT พระราม 9 ได้ไหม ไกลแค่ไหน

ระยะที่บันทึกไว้ในข้อมูลห้องคือ 2.5 กิโลเมตรถึงสถานี MRT พระราม 9 ผมพูดตรง ๆ ว่านี่ไม่ใช่ระยะเดิน เดินจริงประมาณ 30 ถึง 35 นาทีในอากาศกรุงเทพฯ ซึ่งแปลว่าคนที่อยู่จริงแทบไม่มีใครเดิน

สิ่งที่คนในตึกใช้จริงคือวินมอเตอร์ไซค์ ราว 7 ถึง 9 นาที ค่าโดยสารประมาณ 35 ถึง 45 บาทต่อเที่ยว หรือแท็กซี่และแอปเรียกรถราว 60 ถึง 90 บาท ถ้าคุณต้องขึ้นรถไฟฟ้าทุกวันทำงาน ให้บวกค่าเดินทางส่วนนี้เข้าไปในงบรายเดือนตั้งแต่ก่อนตัดสินใจ ไม่ใช่หลังย้ายเข้า

ทำไมห้อง 26 ตร.ม. สองห้องในตึกเดียวกันราคาต่างกัน 350,000 บาท

ผมไม่รู้ครับ และผมจะไม่แต่งเหตุผลให้ฟังดูดี ข้อเท็จจริงคือห้อง M05104 ชั้น 15 ราคา 1,900,000 บาท ส่วนห้อง M03470 ชั้น 4 ราคา 2,250,000 บาท ทั้งคู่ 1 ห้องนอน 26 ตร.ม. ตกแต่งครบเหมือนกัน ต่างกัน 350,000 บาท หรือราว 18% และห้องที่ถูกกว่าดันอยู่ชั้นสูงกว่า ซึ่งกลับด้านกับค่าพรีเมียมชั้นสูงที่คนทั่วไปคาดไว้

สิ่งที่ทำให้เกิดส่วนต่างแบบนี้ได้จริงมีหลายอย่าง สภาพห้องและงานตกแต่งที่ต่างกัน ชุดเฟอร์นิเจอร์ที่ติดมา ทิศและสิ่งที่อยู่ตรงหน้าห้องแต่ละห้อง ห้องอยู่คนละอาคารในสองอาคารของโครงการ ความเร่งของผู้ขาย และระยะเวลาที่ห้องประกาศขายมาแล้ว วิธีเดียวที่จะรู้คือไปดูทั้งสองห้องในทริปเดียวแล้วเทียบด้วยตาตัวเอง ซึ่งผมนัดให้ได้ในรอบเดียว

Lumpini Park พระราม 9-รัชดา สร้างเสร็จปีไหน ใครเป็นผู้พัฒนา

สร้างเสร็จเดือนธันวาคม 2014 พัฒนาโดย L.P.N. Development หรือที่คนไทยเรียกสั้น ๆ ว่า LPN ซึ่งเป็นผู้พัฒนาคอนโดตลาดกลางถึงล่างรายใหญ่และเก่าแก่รายหนึ่งของไทย ใช้ชื่อแบรนด์ว่า ลุมพินี ในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ

นับถึงกลางปี 2026 ตึกนี้อายุประมาณ 11 ปี และจะครบ 12 ปีในเดือนธันวาคมนี้ เป็นช่วงกลางอายุที่งานระบบเริ่มเข้ารอบซ่อมใหญ่รอบแรก ทั้งลิฟต์ ปั๊มน้ำ และงานสีภายนอก อายุตึกไม่ใช่ข้อเสียในตัวเอง มันคือเหตุผลหนึ่งที่ราคาต่อตารางเมตรถูกลง แต่ต้องเช็กกองทุนซ่อมบำรุงกับอัตราการจัดเก็บค่าส่วนกลางให้เห็นตัวเลขจริง

ค่าส่วนกลาง Lumpini Park พระราม 9-รัชดา เท่าไหร่

ข้อมูลที่ติดมากับห้องทั้งสองห้องระบุค่าส่วนกลางไว้ที่ 35 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ห้อง 26 ตร.ม. จึงตกราว 910 บาทต่อเดือน หรือประมาณ 10,920 บาทต่อปี ถือว่าอยู่ปลายล่างของกรอบที่เห็นในโซนนี้

ค่าส่วนกลางต่ำดีกับกระแสเงินสดของคุณทุกเดือน แต่อีกด้านคือรายรับของนิติบุคคลก็จำกัดตามไปด้วย ตอนไปดูห้อง ให้เดินดูทางเดินชั้นที่ไม่ใช่ชั้นห้องที่จะซื้อ ดูห้องเก็บขยะ และดูสภาพสระกับฟิตเนสประกอบเสมอ สามจุดนี้บอกความจริงเรื่องงบดูแลได้เร็วกว่าตัวเลขในเอกสาร

ห้อง 26 ตารางเมตร 1 ห้องนอน อยู่จริงได้ไหม

26 ตร.ม. คือห้องเล็ก ไม่ใช่ห้องกว้าง พูดกันตรง ๆ ก่อนเลย ข้อมูลระบุว่าเป็น 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ แปลว่ามีผนังกั้นห้องนอนออกจากส่วนนั่งเล่นจริง ไม่ใช่สตูดิโอโล่ง ซึ่งต่างกันมากเวลาอยู่จริง โดยเฉพาะถ้ามีคนสองคนที่เข้านอนไม่พร้อมกัน

ขนาดนี้เหมาะกับคนอยู่คนเดียว คู่ที่ไม่ได้อยู่บ้านทั้งวัน หรือคนที่ซื้อไว้เป็นห้องพักในกรุงเทพฯ ไม่เหมาะถ้าคุณทำงานที่บ้านเต็มเวลาแล้วต้องการโต๊ะทำงานแยก หรือมีของเยอะ วิธีเช็กที่ตรงที่สุดคือไปยืนในห้องจริง แล้วลองวางเฟอร์นิเจอร์ที่คุณมีอยู่ในหัวดู

ตึกอยู่ริมถนนคลองสามเสน น้ำท่วมไหม ยุงเยอะไหม

ถนนคลองสามเสนเป็นถนนเลียบคลอง และทุกทำเลริมคลองในกรุงเทพฯ มีคำถามสองข้อนี้เสมอ ผมไม่มีบันทึกประวัติน้ำท่วมของจุดนี้ในข้อมูลที่ผมถืออยู่ จึงจะไม่ตอบว่าท่วมหรือไม่ท่วม เพราะการเดาเรื่องนี้ลงหน้าเว็บมีต้นทุนกับคุณจริง ๆ

สิ่งที่ทำได้คือถามให้ตรงจุด ให้ถามนิติบุคคลว่าช่วงสิบปีที่ผ่านมามีน้ำเข้าพื้นที่โครงการ ที่จอดรถ หรือชั้นล่างหรือไม่ กี่ครั้ง และแก้อย่างไร ถามเพื่อนบ้านที่เจอในลิฟต์ด้วยจะได้คำตอบอีกมุมหนึ่ง ส่วนเรื่องยุง ให้ไปดูห้องช่วงหัวค่ำ ไม่ใช่ช่วงบ่าย จะเห็นภาพจริงกว่า และดูด้วยว่าห้องที่คุณสนใจหันไปทางคลองหรือไม่

ต่างชาติซื้อ Lumpini Park พระราม 9-รัชดา ได้ไหม

ห้องทั้งสองห้องที่ผมถืออยู่บันทึกไว้ว่าเป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติ คือผู้ซื้อชาวต่างชาติถือชื่อแบบฟรีโฮลด์ได้ โดยเงินต้องโอนเข้ามาจากต่างประเทศให้ถูกวิธีเพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET ให้ได้

โควตาต่างชาติเป็นเรื่องรายห้องและต้องเช็กกับนิติบุคคลใหม่ทุกครั้งก่อนวางมัดจำ ไม่ใช่เช็กครั้งเดียวแล้วใช้ได้ทั้งตึก รายละเอียดขั้นตอนและเอกสารทั้งหมดอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย

ที่อยู่เขียนว่าแขวงบางกะปิ ตกลงตึกอยู่บางกะปิหรือห้วยขวาง

ที่อยู่เต็มคือ 888 ถนนคลองสามเสน แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร 10310 ตึกอยู่ในเขตห้วยขวางครับ คำว่าบางกะปิในบรรทัดนี้คือชื่อแขวง ไม่ใช่เขตบางกะปิที่อยู่ทางตะวันออกของเมืองแถวลาดพร้าว-รามคำแหง

เรื่องนี้ทำให้คนเข้าใจผิดบ่อยมากเวลาเปิดประกาศแล้วเห็นคำว่าบางกะปิ แล้วคิดว่าตึกอยู่ไกลออกไปอีกสิบกิโลเมตร จริง ๆ แล้วตึกอยู่ในกรอบพระราม 9 ห่างโรงพยาบาลพระราม 9 เพียง 450 เมตร ถ้าคุณกำลังเทียบประกาศจากหลายเว็บอยู่ ส่งลิงก์มาให้ผมดูได้ ผมเช็กให้ว่าเป็นตึกเดียวกันหรือเปล่า

ราคา Lumpini Park พระราม 9 รัชดา ตอนนี้เท่าไหร่ ต่อรองได้ไหม

ตอนนี้ผมมีสองห้อง ห้อง M05104 ชั้น 15 ขนาด 26 ตร.ม. ราคา 1,900,000 บาท คิดเป็น 73,077 บาทต่อตารางเมตร และห้อง M03470 ชั้น 4 ขนาด 26 ตร.ม. ราคา 2,250,000 บาท คิดเป็น 86,538 บาทต่อตารางเมตร ข้อมูลราคา ณ กรกฎาคม 2569

ราคาที่เห็นเป็นราคาตั้งของเจ้าของ ไม่ใช่ราคาปิด และในกรณีนี้ห้องที่ราคาต่อตารางเมตรสูงกว่าอีกห้องถึง 13,461 บาท เป็นห้องที่ควรถามหาเหตุผลรองรับก่อนเสมอ ถ้ามีเหตุผลจริงก็คุ้มที่จะจ่าย ถ้าไม่มีก็คือช่องต่อรอง ผมช่วยวางกรอบข้อเสนอให้ก่อนคุณยื่นได้

Lumpini Park พระราม 9-รัชดา เลี้ยงสัตว์ได้ไหม

ขึ้นอยู่กับข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ไม่ใช่กฎของย่าน และไม่ใช่สิ่งที่ผมจะตอบแทนได้จากข้อมูลประกาศ เงื่อนไขแบบนี้ยังเปลี่ยนได้ตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมด้วย

ถ้าเรื่องนี้เป็นเงื่อนไขหลักของคุณ บอกผมก่อนนัดดูห้อง ผมจะโทรถามนิติบุคคลให้ได้คำตอบก่อน จะได้ไม่ต้องเสียเที่ยว

อยากดูทั้งสองห้องใน ลุมพินี พาร์ค พระราม 9-รัชดา ในทริปเดียวไหม

ไม่ต้องกรอกฟอร์ม ไม่ต้องทิ้งเบอร์ บอกแค่ว่าสะดวกวันไหน แล้วผมจัดให้ดูทั้งห้องชั้น 15 และห้องชั้น 4 ต่อกันในรอบเดียว พร้อมถามนิติบุคคลเรื่องกองทุนซ่อมบำรุง ที่จอดรถ ประวัติน้ำ และโควตาต่างชาติให้ก่อนนัด ถ้าดูแล้วส่วนต่าง 350,000 บาทไม่คุ้ม ผมจะบอกคุณตรง ๆ และถ้าตึกนี้ไม่ตรงกับคุณเลย ผมหาจากตึกอื่นในโซนเดียวกันให้แทน

ทัก LINE ตอบไว เพิ่ม WeChat โทร 083-141-9626

WeChat ID

arji7880

LINE ID

arji7880

ทักหาคิมได้ที่ WeChat หรือ LINE

คุยเรื่องห้อง งบ และนัดดูจริงได้ทาง WeChat — ตอบเป็นภาษาไทยและจีน

กดปุ่มคัดลอก ID ด้านซ้าย
เปิดแอป WeChat แตะ "+" มุมขวาบน แล้วเลือก "เพิ่มเพื่อน"
วาง ID ที่คัดลอกไว้ในช่องค้นหา แล้วกดเพิ่มเพื่อน — LINE ใช้วิธีเดียวกัน หรือกดปุ่มด้านล่างเปิด LINE ตรง

ทัก LINE ตอบไว