มาเอสโตร 03 รัชดา-พระราม 9 (Maestro 03) — ตึกที่อยู่กึ่งกลางระหว่างสองสถานี MRT พอดี

ที่อยู่ที่ระบุมากับห้องคือ 540 ถนนรัชดาภิเษก แขวงดินแดง เขตดินแดง กรุงเทพมหานคร 10400 เขตปกครองคือดินแดง ไม่ใช่ห้วยขวางและไม่ใช่วัฒนา ทั้งที่คนมักเรียกทำเลนี้ว่ารัชดาบ้าง พระราม 9 บ้าง ตัวโครงการอยู่บนถนนรัชดาภิเษกช่วงที่พาดระหว่างสถานี MRT ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยกับสถานี MRT พระราม 9 พอดี ซึ่งเป็นเหตุผลที่ชื่อโครงการมีทั้งสองย่าน

ใกล้ที่สุดคือสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย (BL19) ที่ 700 เมตร รองลงมาคือสถานีพระราม 9 (BL20) ที่ 750 เมตร ต่างกันแค่ 50 เมตร ที่ความเร็วเดินปกติราว 80 เมตรต่อนาที ทั้งสองสถานีคือประมาณ 9 นาทีเดินเท่ากันในทางปฏิบัติ นี่เป็นลักษณะที่พบไม่บ่อย เพราะคอนโดส่วนใหญ่มีสถานีหลักหนึ่งสถานีและสถานีสำรองที่ไกลกว่าเป็นเท่าตัว ตึกนี้มีสองสถานีที่ระยะเดินเท่ากันจริง

ดีสามอย่าง หนึ่งคือคุณเลือกทางออกได้ตามจุดหมาย ศูนย์วัฒนธรรมฯ เป็นสถานีที่เชื่อมฝั่งรัชดาและเป็นจุดเปลี่ยนไปสายสีส้มในอนาคต ส่วนพระราม 9 พาคุณไปโซนออฟฟิศเกรดเอ ห้างเซ็นทรัลพระราม 9 และต่อไป ARL มักกะสันได้สะดวกกว่า สองคือเวลาสถานีใดสถานีหนึ่งปิดทางออกหรือมีงานซ่อม คุณยังมีอีกทางที่ระยะเท่ากัน สามคือตอนขายต่อ ห้องที่อ้างได้สองสถานีมีกลุ่มผู้ซื้อกว้างกว่า ส่วนราคาที่จ่ายแลกมาคือไม่มีสถานีไหนอยู่หน้าตึก ถ้าคุณต้องการเดินสามนาทีถึงชานชาลา ตึกนี้ไม่ตอบโจทย์

ข้อมูลที่มากับห้องระบุว่าสร้างเสร็จเดือนพฤษภาคม 2561 ผู้พัฒนาคือ Major Development โครงการมี 3 อาคาร และพื้นที่อาคารรวมที่บันทึกไว้คือ 4,872 ตารางเมตร Maestro เป็นไลน์คอนโดของผู้พัฒนารายนี้ที่ทำต่อเนื่องหลายทำเลในกรุงเทพ ผมเป็นนายหน้าที่รับขายห้องมือสองจากเจ้าของโดยตรง ไม่ได้เป็นตัวแทนของผู้พัฒนารายใด

ถูกต้อง และผมจะไม่เดาให้ ข้อมูลที่มากับห้อง MZ01528 ระบุเลขชั้นไว้ที่ 8 โดยไม่ได้ระบุอาคาร ในโครงการที่มี 3 อาคาร การรู้ว่าห้องอยู่อาคารไหนมีผลจริงกับระยะเดินจากล็อบบี้ออกไปถนน ทิศที่หันเข้าถนนรัชดาภิเษก และเสียงที่ได้ยิน ผมยืนยันอาคารกับนิติบุคคลให้ก่อนวันนัดดูเสมอ แล้วส่งให้คุณล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษร

ถือว่าค่อนไปทางต่ำถึงกลาง ในตึกที่ติดถนนรัชดาภิเษกซึ่งเป็นถนนสายหลัก ชั้น 8 ยังอยู่ในระดับที่ได้ยินเสียงจราจรจากถนนอยู่ ต่างจากชั้น 20 ขึ้นไปที่เสียงเบาลงชัดเจน ข้อดีของชั้นนี้คือขึ้นลงเร็ว ค่าไฟจากแดดบ่ายเบากว่าชั้นสูงในบางทิศ และราคาต่อตารางเมตรมักต่ำกว่าห้องผังเดียวกันที่อยู่สูงกว่า ถ้าคุณอ่อนไหวกับเสียงมาก ให้ขอดูห้องที่หันเข้าด้านในโครงการก่อน แล้วไปยืนฟังเองช่วงเย็นวันธรรมดา

ค่าส่วนกลางที่บันทึกไว้คือ 65 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สำหรับห้อง 33.5 ตารางเมตรคิดเป็นราว 2,178 บาทต่อเดือน หรือประมาณ 26,100 บาทต่อปี ตัวเลข 65 บาทอยู่กลางค่อนไปทางสูงสำหรับโซนรัชดา-ดินแดง ซึ่งสมเหตุสมผลกับการเป็นโครงการ 3 อาคารที่มีพื้นที่ส่วนกลางและพนักงานมากกว่าตึกเดี่ยว ก่อนวางมัดจำควรขอดูงบการเงินของนิติบุคคลและเงินคงเหลือในกองทุนซ่อมบำรุงด้วยทุกครั้ง

อยู่กลางกรอบสำหรับห้อง 1 ห้องนอนบนแนวสายสีน้ำเงินช่วงรัชดา-พระราม 9 ตัวเลขนี้ไม่ใช่ราคาถูกที่สุดในย่าน และไม่ใช่ปลายบนของโซนพระราม 9 เช่นกัน สิ่งที่คุณจ่ายเพิ่มจากตึกที่ถูกกว่าคือระยะเดินถึงสองสถานีและอายุตึกที่ยังไม่มาก ส่วนสิ่งที่คุณประหยัดได้เมื่อเทียบกับตึกติดสถานีคือประมาณเก้านาทีเดินต่อเที่ยว การเปรียบเทียบข้ามตึกทั้งย่านเป็นงานของหน้าคอนโดรัชดา หน้านี้ตอบเฉพาะตึกนี้

ห้องนี้ระบุว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ ผู้ซื้อชาวต่างชาติจึงถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองได้ โดยต้องโอนเงินเข้ามาให้ถูกวิธีเพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET ให้ ในโครงการหลายอาคาร โควตาต่างชาตินับตามพื้นที่ขายของแต่ละอาคาร ไม่ใช่ของโครงการรวม ผมจึงขอหนังสือยืนยันสัดส่วนที่เหลือของอาคารนั้นจากนิติบุคคลให้ก่อนวางมัดจำทุกครั้ง

ไม่แนะนำให้เดิน ระยะที่บันทึกไว้คือ 1,600 เมตร หรือราว 20 นาทีเดิน ซึ่งเป็นระยะที่คนส่วนใหญ่จะเรียกรถแทน วิธีที่ใช้จริงคือนั่ง MRT จากสถานีพระราม 9 ไปลงเพชรบุรีแล้วเปลี่ยนไป ARL หรือเรียกรถตรงไปมักกะสันในเวลาราวห้านาทีเมื่อรถไม่ติด สำหรับคนที่บินบ่อย การมีมักกะสันอยู่ในระยะ 1.6 กิโลเมตรถือว่าสะดวกกว่าคอนโดส่วนใหญ่ในกรุงเทพอยู่แล้ว แต่ไม่ใช่ระยะเดิน และผมจะไม่เขียนว่าเดินได้

ขนาดและทำเลนี้อยู่ในกลุ่มที่ตลาดเช่าย่านรัชดา-พระราม 9 ต้องการมากที่สุด เพราะผู้เช่าหลักคือคนทำงานออฟฟิศในรัศมีเดียวกัน ทั้งอาคาร AIA ที่ 600 เมตร และอาคารสำนักงานเกรดเอฝั่งพระราม 9 ที่ราว 1.1 กิโลเมตร ผมขายอย่างเดียวไม่รับปล่อยเช่า จึงจะไม่ให้ตัวเลขผลตอบแทนกับคุณบนหน้านี้ สิ่งที่ผมยืนยันได้คือขนาดห้อง ระยะทาง และค่าใช้จ่ายรายเดือนที่บันทึกไว้จริง ส่วนตัวเลขค่าเช่าให้ดูจากหน้าทำเลและหน้าคอนโดลงทุนปล่อยเช่า