คอนโดรัชดา — คู่มือทำเลตั้งแต่รัชดา 19 ถึงศูนย์วัฒนธรรม

ยูนิตรัชดาที่ผมถืออยู่ตอนนี้อยู่ที่ 98,333–108,955 บาทต่อตารางเมตร ทั้งสามห้องเป็นตึกอายุ 7–8 ปี และเดินถึง MRT ได้ ส่วนตึกที่เก่ากว่าหรืออยู่ลึกเข้าไปในซอย ลงต่ำกว่านั้นได้อีก ตัวอย่างจริงในตะกร้าเดียวกันคือตึกปี 2557 ฝั่ง RCA ที่อยู่ที่ 73,077–86,538 บาทต่อตารางเมตร

ตัวแปรที่ทำให้ต่างกันมีสามอย่างเท่านั้น — อายุตึก ระยะเดินถึงสถานี และห้องอยู่ติดถนนใหญ่หรือหลบเข้าซอย ถ้าบอกผมว่าคุณยอมแลกข้อไหนได้ ผมชี้ให้ได้เลยว่าควรดูช่วงไหนของถนน

รัชดา 19 อยู่ช่วงที่เชื่อมถนนรัชดาภิเษกกับวิภาวดีรังสิต ใกล้ MRT รัชดาภิเษก (BL16) และขึ้นไปต่อสายสีเหลืองที่ลาดพร้าวได้ เป็นช่วงที่ได้ประโยชน์จากสองถนนใหญ่พร้อมกัน ตอนนี้ผมมีห้องที่ Maestro 19 Ratchada 19-Vipha ในช่วงนี้พอดี

ซอย 32 กับ 36 ไล่ขึ้นไปทางสุทธิสาร–ลาดพร้าว เป็นย่านที่อยู่อาศัยล้วน ตึกส่วนใหญ่อายุมากกว่าและราคาต่อตารางเมตรถูกกว่า แลกกับระยะเดินหรือวินมอเตอร์ไซค์เข้าออกซอยทุกวัน สองซอยนี้ผมยังไม่มียูนิตในมือ ถ้าเจาะจงซอยบอกมาได้ครับ เดี๋ยวหาให้

เพราะสต็อกส่วนใหญ่ของรัชดาสร้างก่อนยุคที่ห้องถูกบีบให้เล็กลงเพื่อกดราคาต่อยูนิต ห้อง 1 ห้องนอนแถวนี้มักได้ 30–35 ตารางเมตร ขณะที่งบเท่ากันแถวอโศกหรือพร้อมพงษ์มักได้ 26–28 ตารางเมตร บวกกับราคาที่ดินที่ต่ำกว่าสุขุมวิทชั้นใน ราคาต่อตารางเมตรจึงต่างกันได้ถึงระดับ 40–50%

ข้อแลกเปลี่ยนคือสภาพตึก ให้ขอดูงบการเงินนิติบุคคล ยอดค้างชำระค่าส่วนกลาง และประวัติเปลี่ยนลิฟต์ก่อนวางมัดจำเสมอ ผมขอเอกสารพวกนี้ให้ได้ก่อนพาไปดู

ช่วงที่เห็นในตลาดตอนนี้คือ สตูดิโอประมาณ 9,000–13,000 บาท ห้อง 1 ห้องนอน 30–35 ตารางเมตร ประมาณ 12,000–18,000 บาท และ 2 ห้องนอน 55–65 ตารางเมตร ประมาณ 22,000–35,000 บาทต่อเดือน ตัวจริงขึ้นกับชั้น ทิศ เฟอร์นิเจอร์ และระยะเดินถึงสถานี

ย้ำอีกครั้งว่าผมขายอย่างเดียว ไม่ได้รับฝากปล่อยเช่า ตัวเลขนี้ให้ไว้เพื่อให้คุณคำนวณเองได้ ไม่ใช่ตัวเลขรับประกัน

ได้ครับ ห้องรัชดาทั้งสามห้องที่ผมถืออยู่ระบุเป็นโควตาต่างชาติ ถือกรรมสิทธิ์ฟรีโฮลด์ในชื่อผู้ซื้อได้ แต่ต้องยืนยันก่อนวางมัดจำว่าโควตา 49% ของตึกนั้นยังเหลือจริง และต้องโอนเงินเข้ามาให้ได้แบบ FET จากธนาคาร รายละเอียดเต็มอยู่ที่ ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย

ขึ้นกับช่วงถนนล้วน ๆ ช่วงซอยเลขน้อยฝั่งศูนย์วัฒนธรรมมีย่านสถานบันเทิงและตลาดกลางคืน ห้องชั้นต่ำที่หันเข้าถนนใหญ่จะได้ยินทั้งเสียงรถและเสียงจากร้านค้า ส่วนซอยที่ลึกเข้าไปเงียบกว่ากันชัดเจน

วิธีเช็กที่ได้ผลที่สุดคือไปยืนในห้องจริงตอนสามทุ่มวันศุกร์ ไม่ใช่ตอนบ่ายวันธรรมดา ผมนัดดูห้องรอบค่ำให้ได้ และแนะนำให้ทำแบบนี้กับทุกห้องที่คุณจริงจัง

จากศูนย์วัฒนธรรม (BL19) ไปสถานีสุขุมวิทที่ต่อ BTS อโศกได้ ประมาณ 3 สถานี ราว 7 นาที จากรัชดาภิเษก (BL16) ไปสุขุมวิทประมาณ 6 สถานี ราว 13 นาที และไปสีลมประมาณ 20 นาที ทั้งหมดอยู่บนสายสีน้ำเงินสายเดียว ไม่ต้องเปลี่ยนขบวน

ในย่านรัชดาโดยตรงมี 2 โครงการ 3 ห้อง ราคา 2.95–6.20 ล้านบาท เป็นสต็อกที่บางที่สุดในห้าทำเลที่ผมดูแล ผมไม่เติมของปลอมลงหน้าเว็บให้ดูเยอะ

ถ้าสามห้องนี้ไม่ตรงโจทย์ บอกงบ ขนาดห้อง และซอยที่อยากได้มาในแชท ผมมีสายกับเจ้าของและนายหน้าในโซนนี้ หาห้องเพิ่มให้ได้ภายในไม่กี่วัน