คู่มือผู้ซื้อ · คอนโดลงทุนปล่อยเช่า
คอนโดปล่อยเช่า — วิธีคิดผลตอบแทนสุทธิที่ใบประกาศไม่เคยบอกคุณ
Kim Bangkok Property ขายคอนโดมือสองอย่างเดียว ไม่รับปล่อยเช่า และไม่มีสถิติค่าเช่าของตัวเองให้อ้าง สิ่งที่ผมทำให้คุณได้จริงคือสอนวิธีคิดตัวเลขให้ครบทุกก้อน แล้วเปิดสมมติฐานทุกช่องให้คุณตรวจเอง หน้านี้คือที่เดียวบนเว็บนี้ที่ผมคำนวณผลตอบแทน หน้าทำเลและหน้าโครงการจะให้แค่ช่วงค่าเช่าที่เห็นในตลาดเท่านั้น
ตอบเองทุกข้อความ ไม่ใช่บอท · ถามวิธีคิดเฉย ๆ ไม่ซื้อก็ได้
ปัญหาที่ทำให้คนซื้อผิด
ตัวเลข 6% ในประกาศ กับเงินที่เข้ากระเป๋าคุณจริง ไม่ใช่ตัวเลขเดียวกัน
เกือบทุกใบประกาศที่เขียนว่า “ผลตอบแทน 6%” หรือ “yield 7%” กำลังพูดถึงผลตอบแทนขั้นต้น คือเอาค่าเช่าที่หวังไว้คูณ 12 เดือนเต็ม แล้วหารด้วยราคาขาย จบแค่นั้น ไม่มีการหักค่าส่วนกลางที่เดินทุกเดือน ไม่มีเดือนที่ห้องว่าง ไม่มีค่านายหน้าหาผู้เช่า ไม่มีค่าทาสีใหม่ ไม่มีภาษี และไม่มีค่าโอนวันโอน ตัวเลขนั้นจึงไม่ผิดในทางเลขคณิต แต่มันไม่ใช่เงินที่คุณจะได้
ผลตอบแทนขั้นต้น — สูตรที่ทุกคนใช้
ค่าเช่าต่อเดือน × 12 ÷ ราคาซื้อ
ข้อดีคือคิดในหัวได้ใน 5 วินาที ใช้เปรียบเทียบห้องหลาย ๆ ห้องอย่างหยาบได้เร็ว ข้อเสียคือมันตั้งสมมติฐานว่าห้องมีคนเช่า 12 เดือนเต็มทุกปี ไม่มีค่าใช้จ่ายอะไรเลย และคุณจ่ายแค่ราคาห้องเท่านั้น ซึ่งไม่มีข้อไหนเป็นจริงสักข้อ
ผลตอบแทนสุทธิ — สูตรที่คุณต้องใช้ก่อนโอนเงิน
(ค่าเช่าที่เก็บได้จริง − ค่าใช้จ่ายทั้งปี) ÷ เงินที่จ่ายออกไปทั้งหมด
ตัวเศษหักเดือนที่ห้องว่างออกก่อน แล้วค่อยลบรายจ่ายแปดก้อนที่อยู่ในส่วนถัดไป ส่วนตัวหารไม่ใช่ราคาห้อง แต่คือราคาห้องบวกค่าโอนและค่าใช้จ่ายวันโอนที่คุณจ่ายไปแล้วจริง ๆ ตัวหารที่ใหญ่ขึ้นทำให้เปอร์เซ็นต์ลดลงอีกชั้นหนึ่ง
กฎข้อเดียวที่ควรจำจากหน้านี้ — ถ้ามีใครยื่นตัวเลขผลตอบแทนให้คุณโดยไม่บอกว่าเผื่อห้องว่างไว้กี่เดือน ค่าส่วนกลางเท่าไหร่ และคิดภาษีอะไรไว้บ้าง แปลว่าตัวเลขนั้นยังไม่ใช่ผลตอบแทนสุทธิ ให้ถามกลับสามข้อนี้ก่อนคุยเรื่องอื่นเสมอ
รายจ่ายที่หายไปจากใบประกาศ
แปดรายจ่ายที่ต้องหักก่อน ถึงจะเรียกว่าผลตอบแทนสุทธิ
เรียงตามความแรงของผลกระทบ ไม่ใช่ตามลำดับที่คนพูดถึง ตัวที่กินมากที่สุดคือสองตัวแรก และตัวที่ถูกลืมมากที่สุดคือตัวที่สาม
1. ค่าส่วนกลาง
คิดเป็นบาทต่อตารางเมตรต่อเดือน จากห้องที่ผมถืออยู่ในห้าทำเลนี้ อัตราอยู่ระหว่าง 20–90 บาท/ตร.ม./เดือน ค่าที่พบบ่อยที่สุดคือ 55 บาท ห้อง 35 ตร.ม. จึงตกราว 1,000–3,000 บาทต่อเดือน และเดินครบ 12 เดือนแม้ห้องจะไม่มีผู้เช่า
2. ห้องว่าง
ตัวแปรที่ถูกมองข้ามที่สุด สัญญาเช่าคอนโดกรุงเทพเกือบทั้งหมดเป็นปีต่อปี ผู้เช่าย้ายออกทีหนึ่งคุณเสียเวลาทำความสะอาด ซ่อม ถ่ายรูป ลงประกาศ และรอ ให้เผื่อไว้ 1–2 เดือนต่อปี เป็นอย่างน้อย
3. ค่านายหน้าปล่อยเช่า
ตลาดกรุงเทพคิดกันที่ ประมาณค่าเช่าหนึ่งเดือนต่อผู้เช่าหนึ่งราย ถ้าผู้เช่าเปลี่ยนทุก 2 ปี เท่ากับครึ่งเดือนต่อปีโดยเฉลี่ย ถ้าเปลี่ยนทุกปีก็เต็มเดือน คนที่คิดว่าจะหาผู้เช่าเองทุกครั้งควรถามตัวเองว่าจะทำได้จริงไหมถ้าอยู่ต่างประเทศ
4. ค่าเสื่อมเฟอร์นิเจอร์
ห้อง Fully furnished ที่ปล่อยเช่าจะเสื่อมเร็วกว่าห้องที่อยู่เอง ที่นอน โซฟา ผ้าม่าน เครื่องซักผ้า แอร์ ต้องเปลี่ยนภายในราว 8–10 ปี ควรตั้งเป็นเงินกันไว้ต่อปี ไม่ใช่รอให้พังแล้วค่อยควักทีเดียว
5. ซ่อมบำรุงและทาสีระหว่างผู้เช่า
ทาสีใหม่ ล้างแอร์ เปลี่ยนซิลิโคน อุดรอยรั่ว ซ่อมประตูตู้ ทำความสะอาดลึกก่อนส่งมอบ ห้องที่ไม่ได้ทำงานพวกนี้คือห้องที่ผู้เช่าต่อรองราคาลง หรือไม่เข้าเลย
6. ประกันภัย
นิติบุคคลทำประกันตัวอาคารส่วนกลางไว้ แต่ทรัพย์สินภายในห้องและความรับผิดต่อบุคคลภายนอกเป็นของเจ้าของห้อง เบี้ยไม่สูงเมื่อเทียบกับก้อนอื่น แต่ถ้าไม่ใส่ในตาราง ตารางก็ไม่ตรงความจริง
7. ภาษีเงินได้จากค่าเช่า
ค่าเช่าเป็นเงินได้ประเภทที่ 5 หักค่าใช้จ่ายเหมาสำหรับอาคารได้ 30% หรือหักตามจริง แล้วเสียตามอัตราก้าวหน้า ยื่น ภ.ง.ด.94 กลางปีและ ภ.ง.ด.90 ปลายปี ถ้าผู้เช่าเป็นนิติบุคคล ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% ให้ด้วย
8. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
เก็บจากราคาประเมิน อัตราที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่บ้านหลังหลักอยู่ที่ 0.02% สำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท แต่ถ้าท้องถิ่นจัดว่าเป็นการใช้ประโยชน์อื่น อัตราขึ้นเป็น 0.3% ต่างกันสิบห้าเท่า ต้องยืนยันกับสำนักงานเขตเอง
เปิดสมมติฐานทุกช่อง
สมมติฐานทั้งหมดที่ใช้ในตัวอย่างนี้ — ช่องไหนคุณต้องไปตรวจเอง ผมเขียนบอกไว้
ผมเลือกห้องจริงห้องหนึ่งที่อยู่ในมือ ใช้ราคาจริงและค่าส่วนกลางจริงของห้องนั้น ส่วนตัวเลขที่เหลือเป็นสมมติฐานที่ผมเขียนกำกับไว้ทุกบรรทัดว่ามาจากไหน โดยเฉพาะค่าเช่า — ผมไม่รับปล่อยเช่า จึงไม่มีตัวเลขค่าเช่าที่ทำได้จริงของห้องนี้ให้อ้าง ตัวเลขค่าเช่าในตารางคืออินพุตที่คุณต้องไปเช็กจากประกาศเช่าในตึกเดียวกันด้วยตัวเอง ก่อนจะเชื่อผลลัพธ์ใด ๆ
| รายการ | ตัวเลขที่ใช้ | มาจากไหน |
|---|---|---|
| ห้องตัวอย่าง | สตูดิโอ 22.82 ตร.ม. ชั้น 8 ตึกปี 2019 ย่านห้วยขวาง | ห้องจริงในมือผม รหัส M05220 โครงการ Chapter One Eco รัชดา-ห้วยขวาง |
| ราคาซื้อ | ฿1,990,000 | ราคาตั้งของเจ้าของ ณ กรกฎาคม 2569 (87,204 บาท/ตร.ม.) |
| ค่าส่วนกลาง | 55 บาท/ตร.ม./เดือน | ข้อมูลจริงของโครงการ = ฿1,255/เดือน หรือ ฿15,061/ปี |
| ค่าเช่าต่อเดือน | ฿9,000 | สมมติฐาน — คุณต้องตรวจเอง อยู่กลางช่วง 8,000–12,000 บาทที่สตูดิโอย่านนี้ประกาศกัน ไม่ใช่ค่าเช่าที่ผมรับประกัน |
| เดือนที่ห้องว่าง | 1 เดือน/ปี | สมมติฐานฝั่งดี ตารางถัดไปแสดงผลที่ 0 และ 2 เดือนให้ดูด้วย |
| ค่านายหน้าปล่อยเช่า | ฿4,500/ปี | สมมติฐาน = ค่าเช่า 1 เดือนต่อผู้เช่า 1 ราย และผู้เช่าเปลี่ยนทุก 2 ปี |
| ซ่อมบำรุง + ทาสี + ทำความสะอาดลึก | ฿6,000/ปี | สมมติฐาน ตัวเลขจริงขึ้นกับสภาพห้องและความถี่ที่ผู้เช่าเปลี่ยน |
| เงินกันค่าเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ | ฿12,000/ปี | สมมติฐาน จากชุดเฟอร์นิเจอร์สตูดิโอราว ฿100,000–120,000 อายุใช้งาน 8–10 ปี |
| ประกันภัยทรัพย์สินในห้อง | ฿2,500/ปี | สมมติฐาน เบี้ยจริงขึ้นกับทุนประกันและบริษัทที่เลือก |
| ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง | ฿400/ปี | คิดที่อัตราที่อยู่อาศัย 0.02% ของ 1,990,000 = ฿398 ปัดเป็น ฿400 ถ้าถูกจัดเป็นการใช้ประโยชน์อื่นที่ 0.3% จะเป็น ฿5,970 |
| ภาษีเงินได้จากค่าเช่า | ฿0 ในกรณีฐาน | สมมติว่าคุณไม่มีเงินได้อื่นในไทย: 99,000 − หักเหมา 30% = 69,300 − ลดหย่อนส่วนตัว 60,000 = 9,300 ซึ่งอยู่ในช่วงยกเว้น 150,000 แรก ถ้าคุณมีเงินได้อื่นในไทยที่อัตราขั้นบันได 20% ตัวเลขนี้จะกลายเป็นราว ฿13,860 |
| ค่าใช้จ่ายวันโอนฝั่งผู้ซื้อ | ฿54,725 | คิดที่กรอบบน 5.5% ของราคา แล้วหารครึ่งตาม “Transfer fee 50-50” ที่ระบุในห้องนี้ ของจริงคิดจากราคาประเมินซึ่งมักต่ำกว่าราคาซื้อขาย |
ราคาห้องและค่าส่วนกลางอ้างอิงข้อมูล ณ มิถุนายน–กรกฎาคม 2569 · ราคาและสถานะห้องเปลี่ยนแปลงได้ ทักมาเช็กก่อนคำนวณจริงทุกครั้ง
คำนวณจริง ตรวจตามได้ทุกบรรทัด
คิดทีละบรรทัด: สตูดิโอ 22.82 ตร.ม. ราคา 1,990,000 บาท ในห้วยขวาง
ทุกบรรทัดข้างล่างคุณเอาเครื่องคิดเลขกดตามได้ และเปลี่ยนตัวเลขเป็นห้องของคุณเองได้ทันที ผมตั้งใจไม่ซ่อนสูตรไว้ที่ไหนเลย
| บรรทัด | วิธีคิด | บาทต่อปี |
|---|---|---|
| ค่าเช่าเต็มปี (ถ้าไม่ว่างเลย) | 9,000 × 12 | +108,000 |
| ผลตอบแทนขั้นต้น | 108,000 ÷ 1,990,000 | 5.43% |
| หัก: ห้องว่าง 1 เดือน | 9,000 × 1 | −9,000 |
| ค่าเช่าที่เก็บได้จริง | 9,000 × 11 | 99,000 |
| หัก: ค่าส่วนกลาง | 55 × 22.82 × 12 | −15,061 |
| หัก: เงินกันค่าเฟอร์นิเจอร์ | สมมติฐาน | −12,000 |
| หัก: ซ่อมบำรุงและทาสี | สมมติฐาน | −6,000 |
| หัก: ค่านายหน้าปล่อยเช่า | 9,000 ÷ 2 | −4,500 |
| หัก: ประกันภัย | สมมติฐาน | −2,500 |
| หัก: ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง | 1,990,000 × 0.02% | −400 |
| หัก: ภาษีเงินได้จากค่าเช่า | กรณีไม่มีเงินได้อื่นในไทย | −0 |
| เงินสดสุทธิที่เหลือทั้งปี | 99,000 − 40,461 | 58,539 |
| เงินที่จ่ายออกไปจริง | 1,990,000 + 54,725 ค่าโอน | 2,044,725 |
| ผลตอบแทนสุทธิ | 58,539 ÷ 2,044,725 | 2.86% |
อ่านตัวเลขนี้ยังไงถึงจะถูก — 2.86% ไม่ใช่ผลตอบแทนของ “คอนโดห้วยขวาง” และไม่ใช่ผลตอบแทนที่ผมบอกว่าคุณจะได้ มันคือผลลัพธ์ของสมมติฐานชุดหนึ่งที่ผมเขียนเปิดไว้ให้ครบ ถ้าคุณไปเช็กแล้วพบว่าห้องแบบนี้ในตึกนี้ปล่อยได้จริงที่ 11,000 บาท ตัวเลขจะขยับขึ้นทันที ถ้าเจอว่าปล่อยได้ 7,500 บาทและว่างปีละสองเดือน ตัวเลขก็ตกลงทันทีเช่นกัน หน้าที่ของหน้านี้คือให้โครงการคำนวณ ไม่ใช่ให้คำตอบสำเร็จรูป
ทดสอบความทนของตัวเลข
ขยับค่าเช่ากับจำนวนเดือนว่าง แล้วดูว่าผลตอบแทนสุทธิเหลือเท่าไหร่
ใช้ห้องเดิม ต้นทุนเดิมทุกก้อน เปลี่ยนแค่สองตัวแปรที่คุณควบคุมไม่ได้จริง คือค่าเช่าที่ตลาดยอมจ่าย และจำนวนเดือนที่ห้องหาผู้เช่าไม่ได้ ตารางนี้อธิบายว่าทำไมผมถึงบอกให้คุณคำนวณด้วยห้องว่าง 2 เดือนก่อนเสมอ
| ค่าเช่าที่สมมติ | ขั้นต้น | สุทธิ · ว่าง 0 เดือน | สุทธิ · ว่าง 1 เดือน | สุทธิ · ว่าง 2 เดือน |
|---|---|---|---|---|
| ฿8,000/เดือน | 4.82% | 2.74% | 2.35% | 1.96% |
| ฿9,000/เดือน (กรณีฐาน) | 5.43% | 3.30% | 2.86% | 2.42% |
| ฿12,000/เดือน | 7.24% | 4.99% | 4.40% | 3.82% |
ห้องว่างหนึ่งเดือนกินเท่าไหร่
ที่ค่าเช่า 9,000 บาท ห้องว่างเพิ่มจาก 1 เป็น 2 เดือน ทำให้เงินสดสุทธิลดจาก 58,539 เหลือ 49,539 บาท คือหายไป 15% ของกำไรทั้งปี จากเดือนเดียว
ทำไมช่วงล่างถึงเจ็บกว่า
เพราะค่าใช้จ่ายคงที่ประมาณ 36,000 บาทต่อปีไม่ลดตามค่าเช่า ยิ่งค่าเช่าต่ำ สัดส่วนที่ต้นทุนคงที่กินก็ยิ่งใหญ่ นี่คือเหตุผลที่ห้องราคาถูกมาก ๆ ไม่ได้แปลว่าผลตอบแทนดีเสมอไป
ตัวเลขไหนคือของคุณ
เข้าเว็บประกาศเช่า ค้นชื่อตึกที่คุณสนใจ ดูห้องขนาดใกล้กัน 5–10 ห้อง แล้วเอาค่ากลาง ไม่ใช่ค่าสูงสุด เพราะห้องที่ประกาศแพงคือห้องที่ยังไม่มีคนเช่า
ฝั่งเงินต้น ไม่ใช่ฝั่งค่าเช่า
ต้นทุนขาเข้าและขาออก: 5.5% วันโอน และ 3.3% ถ้าขายก่อนถือครบ 5 ปี
คนคำนวณผลตอบแทนมักหยุดที่กระแสเงินสดรายปี แล้วลืมว่าเงินก้อนใหญ่ที่สุดสองก้อนอยู่ที่วันเข้าและวันออก ต้นทุนวันโอนอยู่ที่ราว 5.5% ของราคาประเมิน ประกอบด้วยค่าธรรมเนียมโอน 2% อากรแสตมป์ 0.5% และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย รายละเอียดว่าใครจ่ายอะไรและตกลงกันยังไงอยู่ในหน้า ขั้นตอนซื้อคอนโดและค่าโอน ห้องในตัวอย่างนี้ระบุ Transfer fee 50-50 ผมจึงคิดฝั่งผู้ซื้อไว้ครึ่งหนึ่ง
| รายการ | ขายก่อนถือครบ 5 ปี | ขายหลังถือครบ 5 ปี |
|---|---|---|
| เงินสดสุทธิสะสม 5 ปี | +292,695 | +292,695 |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% | −65,670 | ไม่เสีย |
| อากรแสตมป์ 0.5% | ไม่เสีย | −9,950 |
| ค่าธรรมเนียมโอน 2% (คิดครึ่งหนึ่ง) | −19,900 | −19,900 |
| ค่านายหน้าขาย 3% | −59,700 | −59,700 |
| รวมตลอด 5 ปี (สมมติขายได้ราคาเท่าทุน) | +147,425 | +203,145 |
| เทียบกับเงินที่ลงไป 2,044,725 | 7.21% ใน 5 ปี ≈ 1.44%/ปี | 9.93% ใน 5 ปี ≈ 1.99%/ปี |
ส่วนต่างจากการรอให้ครบ 5 ปีคือ 55,720 บาท
ในห้องราคา 1.99 ล้าน ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แทนที่อากรแสตมป์ 0.5% ทำให้ต้นทุนขาออกต่างกัน 55,720 บาท ซึ่งมากกว่าเงินสดสุทธิเกือบทั้งปีของห้องนี้ ถ้าแผนของคุณคือถือ 3 ปีแล้วขาย ให้ใส่ตัวเลขนี้ลงตารางตั้งแต่วันแรก อย่าไปเจอเอาวันโอน
วันที่นับคือวันที่ได้กรรมสิทธิ์ตามหลังโฉนด ไม่ใช่วันเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย และภาษีคิดจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่ตัวไหนสูงกว่า
ผมสมมติว่าราคาห้องไม่ขึ้นเลย และตั้งใจสมมติแบบนั้น
ตารางข้างบนคิดว่าคุณขายได้ราคาเท่าที่ซื้อมาพอดี ผมไม่ใส่ตัวเลขราคาขึ้นเข้าไป เพราะการคาดการณ์ราคาคอนโดกรุงเทพล่วงหน้า 5 ปีเป็นเรื่องที่ไม่มีใครทำได้แม่นจริง และการใส่ตัวเลขสวย ๆ เข้าไปคือวิธีที่ตัวเลขผลตอบแทนถูกทำให้ดูดีที่สุด
สิ่งที่ตารางนี้บอกจริง ๆ คือ ถ้าราคาห้องไม่ขึ้น กระแสเงินสดอย่างเดียวให้ผลตอบแทนราว 1.4–2.0% ต่อปีหลังหักต้นทุนขาออก การซื้อจะคุ้มหรือไม่จึงขึ้นกับว่าคุณเชื่อเรื่องราคาห้องแค่ไหน ซึ่งเป็นการตัดสินใจของคุณ ไม่ใช่ของผม
เลือกทำเลด้วยตัวหาร ไม่ใช่ด้วยชื่อ
ห้าทำเลที่ผมดูแล ทำเลไหนปล่อยเช่าง่าย และผู้เช่าคือใคร
ในสูตรผลตอบแทน ทำเลมีผลสองทางพร้อมกัน คือดันค่าเช่าขึ้น (ตัวเศษ) และดันราคาซื้อขึ้น (ตัวหาร) ทำเลที่ค่าเช่าสูงจึงไม่ได้แปลว่าผลตอบแทนสูงเสมอไป ตัวเลขค่าเช่าในตารางเป็นช่วงที่เห็นจากประกาศเช่าในย่านเดียวกัน ไม่ใช่ตัวเลขที่ผมรับประกัน ส่วนราคาต่อตารางเมตรและค่าส่วนกลางมาจากห้อง 51 ห้องที่ผมถืออยู่จริง
| ทำเล | ราคาต่อ ตร.ม. ที่ผมถืออยู่ | ค่าส่วนกลาง | ช่วงค่าเช่าในตลาด | ผู้เช่าตัวจริง |
|---|---|---|---|---|
| ห้วยขวาง | 74,000–150,094 | 35–55 | สตูดิโอ ฿8,000–12,000 · 1 นอน ฿12,000–18,000 | ชุมชนคนจีนกว่า 8,000 คน พนักงานออฟฟิศโซนพระราม 9 นักศึกษา — ตัวหารเล็กที่สุดในห้าทำเล |
| พระราม 9 | 71,789–192,241 | 20–70 | 1 นอนตึกใหม่ติดสถานี ฿16,000–24,000 · ตึกเก่าลึกซอย ฿9,000–14,000 | พนักงานออฟฟิศตึกเกรดเอรอบสถานี ช่องว่างราคาระหว่างเดินถึงกับไม่ถึงชัดที่สุดในกรุงเทพ |
| รัชดา | 98,333–108,955 | 65 | สตูดิโอ ฿9,000–13,000 · 1 นอน ฿12,000–18,000 | คนไทยทำงานประจำในย่าน สัญญามักยาวและต่อสัญญาบ่อย ห้องว่างสั้นแต่ค่าเช่าขึ้นช้า |
| สุขุมวิท | 91,232–367,669 | 45–90 | 1 นอน ฿22,000–38,000 · 2 นอน ฿45,000–80,000 | ต่างชาติที่บริษัทออกค่าที่พัก ครอบครัวญี่ปุ่นเกาหลี ค่าเช่าสูงสุดแต่ราคาเข้าและค่าส่วนกลางสูงสุดด้วย |
| ลาดพร้าว | ยังไม่มีห้องในมือ | — | สตูดิโอ–1 นอนใกล้แนวรถไฟฟ้า ฿9,000–16,000 | คนไทยทำงานประจำและนักศึกษา ไม่ใช่ตลาดต่างชาติ — บอกงบมา ผมหาให้จากเครือข่ายเจ้าของ |
อ่านตารางนี้แบบนักคำนวณ — สุขุมวิทมีค่าเช่าสูงกว่าห้วยขวางราว 2–3 เท่า แต่ราคาต่อตารางเมตรสูงกว่า 2–4 เท่าและค่าส่วนกลางสูงกว่าเกือบสองเท่า เมื่อใส่ทั้งสามตัวลงสูตรเดียวกัน ผลตอบแทนสุทธิของสองทำเลนี้จะไม่ต่างกันมากอย่างที่หลายคนคิด สิ่งที่ต่างจริงคือความเสี่ยง สุขุมวิทขายต่อได้เร็วกว่ามาก ส่วนห้วยขวางใช้เงินเข้าน้อยกว่ามาก
เลือกขนาดห้องให้ตรงกับผู้เช่า
สตูดิโอ 1 ห้องนอน 2 ห้องนอน — ผู้เช่าคนละกลุ่มกันเลย
ขนาดห้องไม่ได้เปลี่ยนแค่ราคา แต่เปลี่ยนว่าใครจะมาเช่า อยู่นานแค่ไหน และห้องจะว่างบ่อยแค่ไหน ในสต๊อกที่ผมถืออยู่ 51 ห้อง แบ่งเป็นสตูดิโอ 10 ห้อง 1 ห้องนอน 25 ห้อง 2 ห้องนอน 13 ห้อง และ 3 ห้องนอนขึ้นไป 3 ห้อง
สตูดิโอ 22–26 ตร.ม.
ผู้เช่า: คนโสดเริ่มทำงาน นักศึกษา คนจีนที่เพิ่งย้ายเข้ามาและยังไม่ผูกมัดระยะยาว
ผลต่อตัวเลข: ราคาเข้าต่ำสุด ตัวหารเล็ก ผลตอบแทนขั้นต้นจึงมักดูสูงที่สุด แต่ผู้เช่าหมุนเร็วที่สุด ให้เผื่อห้องว่างและค่านายหน้าปล่อยเช่ามากกว่าห้องขนาดอื่น
1 ห้องนอน 29–40 ตร.ม.
ผู้เช่า: คนทำงานประจำ คู่รักที่เพิ่งอยู่ด้วยกัน ชาวต่างชาติที่มาทำงานสัญญา 1–2 ปี
ผลต่อตัวเลข: กลุ่มผู้เช่ากว้างที่สุดและอยู่นานกว่าสตูดิโอ ห้องว่างสั้นกว่า สมดุลที่สุดระหว่างตัวเศษกับตัวหาร เป็นขนาดที่ผมมีในมือมากที่สุดด้วย
2 ห้องนอนขึ้นไป 40 ตร.ม. ขึ้นไป
ผู้เช่า: ครอบครัว ผู้บริหารต่างชาติที่บริษัทออกค่าที่พัก คนที่ต้องการห้องทำงานแยก
ผลต่อตัวเลข: ผู้เช่าอยู่นานที่สุดและดูแลห้องดีที่สุด แต่ฐานผู้เช่าแคบที่สุด ถ้าห้องว่าง อาจว่างนาน 3–4 เดือน ผลตอบแทนขั้นต้นมักต่ำกว่าห้องเล็กในตึกเดียวกัน
ข้อจำกัดที่ต้องรู้ก่อนวางแผน
ต่างชาติกู้ธนาคารไทยแทบไม่ได้ สูตรผลตอบแทนจากประเทศอื่นจึงย้ายมาใช้ที่นี่ไม่ได้
ไม่มีเงินกู้ ก็ไม่มีเลเวอเรจ
ในหลายประเทศ นักลงทุนคุ้นกับการวางเงินดาวน์ 20–30% แล้วให้ค่าเช่าจ่ายดอกเบี้ย ทำให้ผลตอบแทนต่อเงินตัวเองดูสูงมาก แต่ในไทย ธนาคารแทบไม่ปล่อยกู้ให้ชาวต่างชาติที่ไม่ได้ทำงานและมีรายได้ในประเทศ ผู้ซื้อต่างชาติเกือบทั้งหมดจึงจ่ายเงินสด
ผลคือคุณต้องคิดผลตอบแทนบนเงินสดเต็มจำนวนแบบที่หน้านี้ทำ ตัวเลข 2.86% คือผลตอบแทนบนเงินก้อนเต็ม ไม่ใช่บนเงินดาวน์ ใครที่เอาสูตรจากประเทศอื่นมาใช้ตรง ๆ จะประเมินสูงเกินจริงหลายเท่า
ผู้ซื้อไทยมีทางเลือกมากกว่า แต่ต้องคิดดอกเบี้ยลงไปด้วย
ผู้ซื้อไทยยื่นกู้ได้ตามปกติ แต่ถ้ากู้ ต้องเอาดอกเบี้ยที่จ่ายทั้งปีไปลบออกจากบรรทัด “เงินสดสุทธิที่เหลือทั้งปี” ในตารางคำนวณด้วย ห้องที่ให้เงินสดสุทธิ 58,539 บาทต่อปี ถ้าดอกเบี้ยสูงกว่านั้น กระแสเงินสดจะติดลบ แปลว่าคุณเติมเงินเข้าไปทุกเดือนเพื่อถือห้องไว้
ไม่ได้แปลว่าห้ามกู้ แต่แปลว่าต้องรู้ตัวเลขก่อน และต้องเผื่อกรณีที่ห้องว่างพร้อมกับที่ต้องผ่อนต่อไปเหมือนเดิม
การซื้อคอนโดไม่ได้ให้วีซ่าหรือสิทธิพำนักในไทย ไม่ว่าราคาห้องเท่าไหร่ก็ตาม — เงื่อนไขโควตาต่างชาติ 49% เอกสาร FET และสิ่งที่การซื้อให้และไม่ให้ อยู่ครบในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย
ขอบเขตของผม พูดให้ชัดตั้งแต่ต้น
ผมเป็นนายหน้าขาย ไม่ใช่ที่ปรึกษาการลงทุน และไม่มีสถิติค่าเช่าของตัวเอง
ผมทำนายหน้าคอนโดในกรุงเทพมาสามปี งานของผมคือหาห้องมือสองที่ตรงกับงบและเงื่อนไขของคุณ พาไปดูจริง และพาคุณไปถึงวันโอนโดยไม่มีเซอร์ไพรส์ ผมไม่ได้รับฝากปล่อยเช่า ไม่ได้บริหารห้องเช่าให้ใคร และไม่มีฐานข้อมูลค่าเช่าที่ทำได้จริงของตัวเอง เพราะฉะนั้นถ้าผมยกตัวเลขค่าเช่าของห้องใดห้องหนึ่งมาบอกคุณว่า “ห้องนี้ปล่อยได้เท่านี้” นั่นคือผมกำลังเดา และผมจะไม่ทำแบบนั้น
สิ่งที่ผมทำได้และทำให้ฟรีคือ หนึ่ง ใส่ตัวเลขจริงของห้องที่คุณสนใจ — ราคาตั้ง ค่าส่วนกลางต่อตารางเมตร พื้นที่จริง เงื่อนไขค่าโอน — ลงในโครงตารางเดียวกับที่คุณเห็นในหน้านี้ สอง โทรถามนิติบุคคลให้ก่อนคุณวางมัดจำ ว่าตึกนั้นอนุญาตให้ปล่อยเช่าไหม มีข้อจำกัดระยะเวลาสัญญาไหม และมีเงินเรียกเก็บพิเศษค้างอยู่หรือเปล่า สาม บอกคุณตรง ๆ ถ้าห้องที่คุณเล็งไว้ไม่เหมาะกับการปล่อยเช่า
สิ่งที่ผมทำไม่ได้และจะไม่ทำ คือรับประกันผลตอบแทน เสนอโครงการรับประกันค่าเช่าหรือรับซื้อคืน และให้คำแนะนำด้านภาษีหรือกฎหมาย ตัวเลขภาษีทั้งหมดในหน้านี้เขียนขึ้นเป็นข้อมูลทั่วไปจากหลักเกณฑ์ที่ประกาศใช้อยู่ ณ ปี 2569 กรณีของคุณขึ้นกับสถานะผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษี เงินได้อื่นในไทย และการจัดประเภทการใช้ประโยชน์ของท้องถิ่น ก่อนตัดสินใจ ให้ยืนยันค่าเช่าปัจจุบันด้วยตัวเอง และปรึกษานักบัญชีหรือที่ปรึกษาภาษีของคุณเสมอ
คำถามที่ถูกถามซ้ำที่สุดเรื่องผลตอบแทน
คำถามเรื่องผลตอบแทนคอนโดปล่อยเช่าที่ถูกถามเข้ามาบ่อยที่สุด
คอนโดปล่อยเช่า ผลตอบแทนกี่เปอร์เซ็นต์ถึงเรียกว่าคุ้ม
ไม่มีตัวเลขมาตรฐานครับ และใครที่ตอบคุณเป็นตัวเลขเดียวโดยไม่ถามอะไรเลย คือคนที่กำลังขายของ สิ่งที่ควรทำคือเทียบผลตอบแทนสุทธิของห้องที่คุณสนใจ กับทางเลือกที่ไม่มีความเสี่ยงเรื่องผู้เช่าและสภาพคล่อง เช่น เงินฝากประจำหรือพันธบัตร
ถ้าผลตอบแทนสุทธิของห้องอยู่ใกล้เคียงกับทางเลือกเหล่านั้น แปลว่าคุณกำลังรับความเสี่ยงเพิ่ม — ผู้เช่าไม่จ่าย ห้องว่างยาว ตึกเรียกเก็บเงินกองทุนเพิ่ม ขายต่อไม่ออก — โดยไม่ได้ผลตอบแทนเพิ่ม การซื้อจะคุ้มก็ต่อเมื่อคุณเชื่อว่าราคาห้องจะขึ้นด้วย ซึ่งเป็นการเดิมพันคนละอย่างกับการปล่อยเช่า ในตัวอย่างของหน้านี้ ขั้นต้น 5.43% เหลือสุทธิ 2.86%
ผลตอบแทนขั้นต้นกับผลตอบแทนสุทธิ ต่างกันตรงไหน
ขั้นต้นคือค่าเช่าทั้งปีหารด้วยราคาซื้อ เป็นตัวเลขที่ประกาศขายเกือบทุกใบใช้ เพราะคำนวณง่ายและได้เลขสูงที่สุด สุทธิคือค่าเช่าที่เก็บได้จริงหลังหักเดือนที่ห้องว่าง ลบรายจ่ายแปดก้อน แล้วหารด้วยเงินที่คุณจ่ายออกไปจริง ซึ่งรวมค่าใช้จ่ายวันโอนด้วย
ในตัวอย่างของหน้านี้ สุทธิเหลือประมาณ 53% ของขั้นต้น สัดส่วนนี้ไม่ตายตัว ห้องที่ค่าส่วนกลางแพงและว่างบ่อยจะเหลือน้อยกว่านี้ ห้องที่ค่าเช่าสูงเทียบกับค่าส่วนกลางจะเหลือมากกว่า แต่ที่แน่นอนคือมันไม่มีทางเท่ากัน
คอนโดปล่อยเช่ารายวันได้ไหม
ไม่ได้ครับ การให้เช่าที่พักรายวันหรือรายสัปดาห์โดยไม่มีใบอนุญาตโรงแรม ขัดกับพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ซึ่งวางกรอบการเช่าที่ไม่ถือเป็นกิจการโรงแรมไว้ที่ตั้งแต่หนึ่งเดือนขึ้นไป และคอนโดส่วนใหญ่ยังมีข้อบังคับนิติบุคคลห้ามซ้ำอีกชั้น มีเจ้าของห้องโดนปรับและโดนนิติบุคคลระงับคีย์การ์ดมาแล้ว
เพราะฉะนั้นเวลาคำนวณผลตอบแทน ให้คิดบนฐานสัญญารายเดือนหรือรายปีเท่านั้น อย่าเอาค่าเช่ารายวันคูณจำนวนวันมาเป็นตัวเศษ เพราะนั่นคือตัวเลขที่คุณทำจริงไม่ได้อย่างถูกกฎหมาย
ค่าส่วนกลางคอนโดคิดยังไง เดือนละเท่าไหร่
คิดเป็นบาทต่อตารางเมตรต่อเดือน คูณด้วยพื้นที่ห้อง จากห้องที่ผมถืออยู่ในห้าทำเลนี้ อัตราอยู่ระหว่าง 20 ถึง 90 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน กลุ่มที่พบบ่อยที่สุดคือ 55 บาท ห้อง 35 ตร.ม. จึงตกราว 1,000–3,000 บาทต่อเดือนแล้วแต่ตึก ตึกที่มีสระว่ายน้ำใหญ่ ฟิตเนสเต็มรูปแบบ และล็อบบี้ปรับอากาศ จะอยู่ปลายบนของช่วงนี้เสมอ
สองเรื่องที่คนลืม หนึ่ง ค่าส่วนกลางเดินครบ 12 เดือนไม่ว่าห้องจะมีผู้เช่าหรือไม่ สอง หลายตึกเรียกเก็บเงินกองทุนเพิ่มเมื่อที่ประชุมใหญ่มีมติ ก่อนวางมัดจำผมขอดูงบนิติบุคคลและอัตราการเก็บได้จริงให้คุณได้
ปล่อยเช่าคอนโดต้องเสียภาษีอะไรบ้าง
หลัก ๆ มีสองตัว ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา — ค่าเช่าเป็นเงินได้พึงประเมินประเภทที่ 5 หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาสำหรับอาคารได้ 30% หรือหักตามจริงถ้ามีหลักฐานครบ แล้วเสียตามอัตราก้าวหน้า ต้องยื่น ภ.ง.ด.94 กลางปีและ ภ.ง.ด.90 ปลายปี ถ้าผู้เช่าเป็นนิติบุคคล ผู้เช่าต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% ของค่าเช่า
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง — เก็บจากราคาประเมิน อัตราที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่บ้านหลังหลักคือ 0.02% สำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท แต่ถ้าท้องถิ่นจัดประเภทห้องที่ปล่อยเช่าเป็นการใช้ประโยชน์อื่น อัตราจะเป็น 0.3% ต่างกันสิบห้าเท่า ต้องยืนยันกับสำนักงานเขตในพื้นที่ ทั้งหมดนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ผมเป็นนายหน้า ไม่ใช่ที่ปรึกษาภาษี ให้ปรึกษานักบัญชีของคุณก่อนตัดสินใจ
ขายคอนโดก่อนถือครบ 5 ปี ต้องเสียอะไรเพิ่ม
ถ้าขายภายใน 5 ปีนับจากวันได้กรรมสิทธิ์ ผู้ขายเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่ตัวไหนสูงกว่า แทนอากรแสตมป์ 0.5% ในห้องราคา 1,990,000 บาท ส่วนต่างคือ 55,720 บาท ซึ่งมากกว่าเงินสดสุทธิเกือบทั้งปีของห้องนั้น
นอกจากนี้ยังมีค่าธรรมเนียมโอน 2% ที่มักตกลงกันคนละครึ่ง และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายซึ่งคำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง กรมที่ดินคำนวณให้ในวันโอน ถ้าแผนของคุณคือถือสั้น ให้ใส่ 3.3% ลงตารางตั้งแต่วันแรก
ควรเผื่อห้องว่างกี่เดือนต่อปีในการคำนวณ
อย่างน้อย 1–2 เดือนต่อปี นี่คือตัวแปรที่คนมองข้ามมากที่สุดและกระทบผลตอบแทนแรงที่สุด เพราะสัญญาเช่าคอนโดกรุงเทพส่วนใหญ่เป็นปีต่อปี ผู้เช่าย้ายออกทีหนึ่ง คุณต้องทำความสะอาด ซ่อมเล็กน้อย ถ่ายรูปใหม่ ลงประกาศ และรอผู้เช่ารายถัดไป
ในตัวอย่างของหน้านี้ ห้องว่างเพิ่มจาก 1 เป็น 2 เดือนทำให้ผลตอบแทนสุทธิลดจาก 2.86% เหลือ 2.42% หรือหายไปราว 15% ของกำไรทั้งปี วิธีที่ปลอดภัยคือคำนวณด้วย 2 เดือนก่อน ถ้าตัวเลขยังรับได้ ค่อยตัดสินใจ
คอนโดปล่อยเช่า ห้วยขวาง พระราม 9 หรือลาดพร้าว ทำเลไหนดีกว่ากัน
ต่างกันที่ราคาเข้าและกลุ่มผู้เช่า ไม่ใช่ที่คำว่าดีกว่า ห้วยขวางมีราคาต่อตารางเมตรต่ำที่สุดในมือผมคือเริ่มที่ 74,000 บาท และมีชุมชนคนจีนกว่า 8,000 คนเป็นฐานผู้เช่าที่อยู่ยาว จึงเป็นทำเลที่ตัวหารในสูตรเล็กที่สุด พระราม 9 ราคาสูงกว่าแต่ผู้เช่าเป็นพนักงานออฟฟิศในตึกเกรดเอรอบสถานี ห้องที่เดินถึง MRT จริงจึงว่างสั้นกว่า
ส่วนลาดพร้าวเป็นทำเลที่คนค้นหามากที่สุดในห้าทำเลที่ผมดูแล แต่ตอนนี้ผมไม่มีห้องในมือเลยแม้แต่ห้องเดียว ถ้าคุณเล็งลาดพร้าว บอกงบ ขนาดห้อง และระยะเดินถึงสถานีที่รับได้มาในแชท ผมหาให้จากเครือข่ายเจ้าของ ไม่ใช่ยัดห้องทำเลอื่นให้คุณแทน
ต่างชาติซื้อคอนโดปล่อยเช่าในไทยได้ไหม และกู้ธนาคารไทยได้ไหม
ซื้อได้ครับ ทั้ง 53 ห้องในมือผมระบุเป็น Foreign ownership คือถือกรรมสิทธิ์ในชื่อต่างชาติได้ ภายใต้โควตา 49% ของพื้นที่ขายทั้งอาคาร และต้องมีแบบ FET จากธนาคารไทยที่รับเงิน ต้องตรวจโควตาคงเหลือของตึกก่อนวางมัดจำเสมอ ไม่ใช่ไปเจอเอาวันโอน
เรื่องเงินกู้ต้องตอบตรง ๆ ว่าธนาคารไทยแทบไม่ปล่อยกู้ให้ชาวต่างชาติที่ไม่ได้ทำงานและมีรายได้ในไทย ผู้ซื้อต่างชาติเกือบทั้งหมดจึงจ่ายเงินสด สูตรผลตอบแทนแบบใช้เงินกู้จากประเทศอื่นจึงใช้ที่นี่ไม่ได้ และการซื้อคอนโดไม่ได้ให้วีซ่าหรือสิทธิพำนักใด ๆ ในไทย
อยากให้ผมใส่ตัวเลขจริงของห้องที่คุณสนใจลงในตารางนี้ ทักมาได้เลย
บอกแค่ว่าคุณดูห้องไหนอยู่ หรืองบเท่าไหร่กับทำเลไหน ผมจะส่งกลับเป็นชุดตัวเลขเดียวกับหน้านี้ — ราคาตั้ง ค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรของตึกนั้นจริง ๆ พื้นที่จริง เงื่อนไขค่าโอน และช่วงค่าเช่าที่ตลาดในตึกเดียวกันประกาศอยู่ พร้อมบอกชัดว่าช่องไหนเป็นข้อมูลจริงและช่องไหนคุณต้องไปตรวจเอง ผมไม่รับประกันผลตอบแทนให้ใคร แต่ผมจะไม่ให้คุณคำนวณด้วยตัวเลขที่ผิดตั้งแต่ต้น
WeChat ID
arji7880
LINE ID
arji7880
ทักหาคิมได้ที่ WeChat หรือ LINE
คุยเรื่องห้อง งบ และนัดดูจริงได้ทาง WeChat — ตอบเป็นภาษาไทยและจีน
- กดปุ่มคัดลอก ID ด้านซ้าย
- เปิดแอป WeChat แตะ "+" มุมขวาบน แล้วเลือก "เพิ่มเพื่อน"
- วาง ID ที่คัดลอกไว้ในช่องค้นหา แล้วกดเพิ่มเพื่อน — LINE ใช้วิธีเดียวกัน หรือกดปุ่มด้านล่างเปิด LINE ตรง