ขายคอนโด COBE รัชดา-พระราม 9 ห้อง M04356 — 1 ห้องนอน 33.1 ตร.ม. รหัสชั้น A-A12 ราคา 4,590,000 บาท

ห้อง M04354 ในโครงการเดียวกันตั้งราคา 4,590,000 บาท เท่ากับห้องนี้ทุกหลักลงไปถึงหลักหน่วย รหัสชั้นเขียนว่า A-A12 เหมือนกัน จำนวนรูป 8 รูปเท่ากัน เฟอร์นิเจอร์ระบุว่าเป็นห้องเปล่าเหมือนกัน ช่องวิวเขียนข้อความชุดเดียวกัน ผังห้อง 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ เหมือนกัน ค่าส่วนกลาง 55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนเหมือนกัน สิ่งที่ต่างกันจริงมีสองอย่างเท่านั้น คือพื้นที่ใช้สอย 33.1 ตร.ม. ของห้องนี้กับ 33.0 ตร.ม. ของอีกห้อง และวันที่อัปเดตข้อมูลล่าสุด ห้องนี้คือ 19.06.2026 อีกห้องคือ 13.07.2026 ผมเลือกจะเปิดหน้านี้ด้วยเรื่องนี้ ไม่ใช่เพราะมันช่วยขายห้อง แต่เพราะถ้าคุณเปิดสองหน้านี้พร้อมกัน คุณจะเห็นเองภายในสิบวินาที และผมอยากให้คุณได้ยินจากผมก่อน

0.1 ตารางเมตรคือ 1,000 ตารางเซนติเมตร หรือกระเบื้องปูพื้นขนาด 30×30 ซม. ราวหนึ่งแผ่นเศษ ที่ราคาต่อตารางเมตรของห้องนี้เอง พื้นที่ส่วนนั้นมีมูลค่า 13,867 บาท และเพราะราคาขายของสองห้องเท่ากัน ห้องนี้จึงคิดออกมาได้ 138,671 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่ M04354 ได้ 139,091 บาท ห้องนี้ถูกกว่า 420 บาทต่อตารางเมตร หรือ 0.3% ตัวเลขนั้นเป็นของห้องนี้และเข้าข้างห้องนี้ ผมก็ยังจะบอกคุณว่าอย่าใช้มันตัดสินใจ ยิ่งกว่านั้น 0.1 ตร.ม. ที่มากกว่ายังทำให้ค่าส่วนกลางของห้องนี้แพงกว่าอีกห้องเดือนละ 5.50 บาท หรือปีละ 66 บาท ตลอดเวลาที่คุณถือครอง และข้อพิสูจน์ที่ชัดที่สุดว่าตัวเลขทศนิยมนี้ไม่มีผลกับราคาในตึกนี้เลย คือห้อง M04348 ซึ่งเป็น 1 ห้องนอน 33.1 ตร.ม. เท่ากับห้องนี้เป๊ะ แต่ตั้งราคา 4,300,000 บาท ถูกกว่าห้องนี้ 290,000 บาท

แล้วรูปล่ะ รูปควรเป็นตัวแยกสองห้องออกจากกัน แต่ในกรณีนี้แยกไม่ได้ และผมไม่ได้เดาเอาจากการดูด้วยตา ผมดาวน์โหลดไฟล์รูปของทุกห้องในโครงการนี้มาคำนวณค่าแฮช SHA-256 ทีละไฟล์ ผลคือทั้ง 8 รูปของห้องนี้มีค่าแฮชตรงกับ 8 รูปของ M04353 และ M04354 ทุกไฟล์ ไม่ใช่คล้ายกัน แต่เป็นไฟล์เดียวกัน แปลว่าห้องนี้ไม่มีรูปเป็นของตัวเองแม้แต่รูปเดียว และในแปดรูปนั้น เจ็ดรูปยังมีค่าแฮชตรงกับรูปในประกาศของ M04348 และของห้อง 3 ห้องนอน 106.6 ตร.ม. ในอาคาร B ด้วย ห้อง 33 ตร.ม. กับห้อง 107 ตร.ม. ใช้รูปภายในห้องร่วมกันไม่ได้ ดังนั้นเจ็ดรูปนั้นคือภาพห้องตัวอย่างหรือพื้นที่ส่วนกลางของโครงการ ไม่ใช่ห้องที่กำลังขาย ส่วนรูปที่แปดคือแปลนห้อง ซึ่งก็เป็นไฟล์เดียวกับของ M04353 กับ M04354 อีกเช่นกัน

ผมไม่ลบแกลเลอรีนั้นทิ้ง เพราะรูปชุดนี้มากับประกาศจริง และการซ่อนมันก็ไม่ได้ทำให้คุณเห็นห้องมากขึ้น แต่ผมจะพูดให้ตรงที่สุดเท่าที่พูดได้ คือถึงตอนนี้คุณยังไม่ได้เห็นห้อง M04356 เลยแม้แต่มุมเดียว สิ่งที่คุณเห็นคือภาพของโครงการ ทางแก้ไม่ได้ยากและผมไม่คิดเงิน ผมไปถ่ายห้องจริงให้ได้ ถ่ายให้เห็นเลขที่หน้าห้อง วิวจากในห้อง ระเบียง ห้องน้ำ และสภาพผนังกับพื้นในสภาพห้องเปล่า แล้วส่งให้คุณก่อนตัดสินใจว่าจะเดินทางมาไหม ทักมาบอกว่าจะดูห้องนี้ แล้วผมจัดคิวไปถ่ายให้

ถามตรง ๆ ว่าผมคิดว่ามันคืออะไร ผมเอนไปทางว่านี่คือสองห้องจริง ไม่ใช่ห้องเดียวที่ถูกบันทึกซ้ำ ด้วยเหตุผลสองข้อที่คำนวณได้ ข้อแรก ตัวเลข 33.0 กับ 33.1 ต่างก็ปรากฏแยกกันอยู่แล้วในตึกนี้โดยไม่เกี่ยวกับคู่นี้ M04353 บันทึกไว้ 33.0 และ M04348 บันทึกไว้ 33.1 ทศนิยมตัวนี้จึงไม่ใช่ตัวเลขที่โผล่มาลอย ๆ ข้อสอง ราคาของ 1 ห้องนอนทั้งสี่ห้องในอาคาร A ไล่ขึ้นตามตัวเลขในรหัสชั้นแบบไม่มีข้อยกเว้น A-7 อยู่ที่ 4,300,000 บาท A-A10 อยู่ที่ 4,400,000 บาท และ A-A12 สองห้องอยู่ที่ 4,590,000 บาท ถ้ารหัสนั้นคือเลขชั้นจริง สองห้องที่เหลือก็คือสองยูนิตบนชั้นเดียวกันที่เจ้าของตั้งราคาเท่ากัน ซึ่งเป็นเรื่องธรรมดามาก แต่ทั้งหมดนี้คือการอ่านของผม ไม่ใช่หลักฐาน ผมพิสูจน์ไม่ได้ เพราะเอกสารที่ผมถืออยู่ไม่มีเลขที่ห้องชุด ไม่มีเลขชั้นที่ยืนยันแล้ว ไม่มีทิศ และรูปกับแปลนแยกสองห้องนี้ไม่ออก ผมจะไม่บอกคุณว่าห้องนี้อยู่สูงกว่า วิวดีกว่า หรือแดดน้อยกว่า M04354 เพราะไม่มีบรรทัดไหนในเอกสารบอกแบบนั้น

สิ่งที่คุณเช็กเองได้และควรเช็ก มีสามอย่าง หนึ่ง ก่อนนัดดู ขอเลขที่ห้องชุดของทั้ง M04354 และ M04356 จากนิติบุคคล ถ้าได้เลขคนละเลข เรื่องจบทันทีว่าเป็นสองห้อง สอง นัดดูสองห้องต่อกันในวันเดียว ยืนที่ระเบียงทั้งสองห้องแล้วดูว่ามันหันไปทางเดียวกันหรือไม่ อยู่ชั้นเดียวกันหรือไม่ ตาคุณตอบได้ในสิบวินาทีในสิ่งที่เอกสารตอบไม่ได้เลย สาม ขอดูหน้าหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ระบุพื้นที่ ซึ่งเขียนเป็นทศนิยมสองตำแหน่ง 33.10 กับ 33.00 นั่นคือตัวเลขที่ใช้ในวันโอนจริง ไม่ใช่ตัวเลขในประกาศ ผมขอทั้งสามอย่างนี้ให้คุณได้ฟรีก่อนคุณเดินทางมา และถ้าคำตอบกลับมาว่าเป็นห้องเดียวกันที่ถูกลงข้อมูลซ้ำ ผมจะบอกคุณตรง ๆ แล้วเอาห้องหนึ่งออกจากตาราง

เอาเฉพาะ 1 ห้องนอนสี่ห้องในอาคาร A มาเรียงตามตัวเลขในรหัสชั้น จะได้แบบนี้ A-7 ขนาด 33.1 ตร.ม. ราคา 4,300,000 บาท จากนั้น A-A10 ขนาด 33.0 ตร.ม. ราคา 4,400,000 บาท และ A-A12 สองห้อง ขนาด 33.0 กับ 33.1 ตร.ม. ราคา 4,590,000 บาทเท่ากัน ราคาขยับขึ้นทุกครั้งที่ตัวเลขในรหัสขยับขึ้น โดยไม่มีข้อยกเว้น ขณะที่พื้นที่แทบไม่ต่างกันเลยทั้งสี่ห้อง นี่คือคำอธิบายที่เข้ากับข้อมูลได้ดีที่สุดเท่าที่ผมมี คือตัวเลขในรหัสน่าจะเป็นเลขชั้น และห้องนี้อยู่ชั้นบนสุดของสี่ห้องนั้น แต่ผมย้ำอีกครั้งว่ามันคือการอ่านรูปแบบ ไม่ใช่คำยืนยันจากนิติบุคคล และผมจะไม่เขียนคำว่าชั้นสูงลงไปในหน้านี้จนกว่าจะได้เอกสาร

ส่วนต่างที่ควรคิดก่อนอย่างอื่นคือ 290,000 บาทระหว่างห้องนี้กับ M04348 เพราะสองห้องนี้มีพื้นที่เท่ากันเป๊ะที่ 33.1 ตร.ม. ผังห้องเหมือนกัน เป็นห้องเปล่าเหมือนกัน อยู่อาคารเดียวกัน คิดเป็นราคาต่อตารางเมตรที่ต่างกัน 8,762 บาท หรือแพงกว่า 6.7% เมื่อขนาดเท่ากันทุกประการ ส่วนต่างนั้นจึงไม่ได้ซื้อพื้นที่ ไม่ได้ซื้อเฟอร์นิเจอร์ และไม่ได้ซื้อผังที่ดีกว่า มันซื้อได้อย่างเดียวคือความต่างของตำแหน่งห้อง ซึ่งเอกสารยังไม่ยืนยัน ถ้าคุณจ่ายส่วนต่างนี้ คุณควรได้เห็นด้วยตาว่าจ่ายไปเพื่ออะไร นั่นคือเหตุผลที่ผมยืนยันว่าให้ดู M04348 ในวันเดียวกัน แม้ผมจะรู้ว่ามันอาจทำให้ผมขายห้องที่ถูกกว่าแทน

อีกข้อที่ตารางไม่ได้บอก คือค่าถือครองรายเดือน ค่าส่วนกลางคิดที่ 55 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ห้องนี้จึงจ่าย 1,821 บาทต่อเดือน หรือราว 21,850 บาทต่อปี เท่ากับ M04348 พอดีเพราะพื้นที่เท่ากัน และสูงกว่าห้อง 33.0 ตร.ม. อยู่เดือนละ 5.50 บาท ตัวเลขนี้เล็กจนไม่ควรใช้ตัดสินใจ แต่ผมใส่ไว้เพื่อให้เห็นว่า 0.1 ตร.ม. ที่คุณได้เพิ่ม มีทั้งด้านที่บวกและด้านที่ลบ และทั้งสองด้านเล็กพอกัน

เพื่อความครบถ้วน ในโครงการนี้มีอีกหนึ่งห้องที่ผมไม่ได้ใส่ในตารางนี้ เพราะเอกสารต้นทางบันทึกไว้ว่าเป็นห้อง 4 ห้องนอน 5 ห้องน้ำ ราคา 22 ล้านบาท แต่ระบุพื้นที่ใช้สอย 13.72 ตร.ม. ซึ่งเป็นไปไม่ได้ ผมจึงไม่คิดราคาต่อตารางเมตรให้ห้องนั้น ไม่นับรวมในอันดับใด ๆ ในหน้านี้ และพูดตลอดว่า 6 ห้อง ไม่ใช่ 7 ห้อง ตัวเลขที่ยังยืนยันไม่ได้ ผมไม่เอามาให้คุณใช้ตัดสินใจ

อ่านรายการนี้เรียงลงมาแล้วจะเห็นรูปแบบเดียว มีแค่ 7-11 ที่ 150 เมตรเท่านั้นที่เดินถึงแบบไม่ต้องคิด ที่เหลือกองอยู่ในช่วง 1.1 ถึง 2.1 กม. เกือบทั้งหมด ทั้ง MRT ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย 1.2 กม. The Street Ratchada 1.2 กม. AIA Capital Center 1.8 กม. เซ็นทรัลพระราม 9 1.9 กม. และฟอร์จูนทาวน์ 2.1 กม. แปลว่าที่นี่ไม่ได้อยู่ติดอะไรสักอย่าง แต่อยู่กลางระหว่างทุกอย่าง ถ้าคุณใช้ชีวิตด้วยมอเตอร์ไซค์รับจ้างหรือรถส่วนตัว ระยะแบบนี้แทบไม่รู้สึก ถ้าคุณเดินและใช้รถไฟฟ้าทุกวัน คุณจะรู้สึกทุกวัน เรื่องเวลาเดินจริงไป MRT ผมเขียนละเอียดไว้แล้วในหน้า COBE รัชดา-พระราม 9

สิ่งที่ผมอยากเพิ่มเฉพาะห้องนี้คือ ห้อง 1 ห้องนอน 33.1 ตร.ม. ราคา 4.59 ล้าน มักถูกซื้อโดยคนทำงานคนเดียวหรือคู่ที่ไม่มีรถ ซึ่งเป็นกลุ่มที่รู้สึกกับ 1.2 กม. มากที่สุด และผมพูดไปแล้วข้างบนว่าในเงินต่อตารางเมตรเท่ากันนี้ ผมมีห้องที่ห่างสถานี 471 เมตรให้เทียบ ส่วน AIA Capital Center 1.8 กม. คือระยะที่ใช้ได้จริงถ้าคุณทำงานแถบพระราม 9 เพราะเป็นระยะรถสิบนาทีนอกชั่วโมงเร่งด่วน โรงเรียนนานาชาติ KIS 1.5 กม. กับรีเจ้นท์ 1.8 กม. เป็นเหตุผลของครอบครัวที่ซื้อห้องใหญ่ในโครงการนี้มากกว่าเหตุผลของห้อง 1 นอน ถ้าคุณเลือกโครงการนี้เพราะโรงเรียน ห้องนี้ไม่ใช่ห้องที่ตรงกับเหตุผลของคุณ