ขายคอนโด Life Asoke Hype ห้อง M02961 — 1 ห้องนอน 35 ตร.ม. ชั้น 32 ราคา 5,590,000 บาท

ผมตอบให้ไม่ได้จากข้อมูลที่ถืออยู่ และจะไม่แปลงค่าเงินให้ในหน้านี้ เอกสารของห้องเขียนไว้แค่ว่าขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 3,500 หยวนต่อเดือน สัญญาสิ้นสุดเดือนกันยายน 2569 โดยไม่มีอัตราแลกเปลี่ยนและไม่มีวันที่อ้างอิงบันทึกไว้เลย ถ้าผมเลือกอัตราของวันใดวันหนึ่งมาใส่เอง เปอร์เซ็นต์ที่ขึ้นมาบนหน้านี้จะเปลี่ยนตามวันที่ผมเลือก ไม่ใช่ตามห้อง และคุณจะเอาตัวเลขที่ผมกำหนดเองไปตัดสินใจกับเงิน 5,590,000 บาท

ตัวเลขที่ถูกต้องไม่ได้มาจากการแปลงค่าเงินอยู่แล้ว สัญญาเช่าคอนโดในไทยตกลงและจ่ายกันเป็นเงินบาท ในสัญญาฉบับจริงของห้องนี้จึงมีค่าเช่าเป็นบาทอยู่แล้ว และในสต๊อกของผมเอง 18 จาก 20 ห้องที่ขายพร้อมผู้เช่าก็บันทึกเป็นบาททั้งหมด ผมขอสัญญาจากเจ้าของแล้วส่งตัวเลขนั้นให้คุณได้ฟรี พอได้มา ส่วนที่เหลือคำนวณง่ายมาก เพราะราคาซื้อ 5,590,000 บาทและค่าส่วนกลาง 21,000 บาทต่อปีเป็นตัวเลขที่นิ่งอยู่แล้ว

ผมยังไม่รู้เหตุผลทั้งหมด และจะไม่แต่งเหตุผลให้ฟังดูดี ข้อเท็จจริงคือห้องนี้ 5,590,000 บาท หรือ 159,714 บาทต่อตารางเมตร ส่วนห้องที่ถูกที่สุดต่อตารางเมตรในตึกเดียวกันอยู่ที่ 134,685 บาทต่อตารางเมตร ต่างกัน 25,029 บาทต่อตารางเมตร ทั้งสี่ห้องเป็น 1 ห้องนอน ตกแต่งครบเหมือนกัน อยู่ในโควตาต่างชาติเหมือนกัน และค่าส่วนกลางเรตเดียวกันหมด

สิ่งที่เอกสารรองรับได้มีสองข้อ คือห้องนี้อยู่ชั้น 32 ซึ่งสูงที่สุดในสี่ห้องที่ผมถือ และมีรูป 15 ใบซึ่งมากที่สุดทั้งในตึกและในสต๊อก 55 ห้องของผม สิ่งที่เอกสารรองรับไม่ได้คือส่วนที่เหลือ ช่องทิศของห้องนี้ว่างทั้งที่อีกสองห้องในตึกมีทิศบันทึกไว้ ช่องวิวใช้คำเดียวกับห้องที่ต่ำลงไปสองชั้น ไม่มีรูปแปลนในชุดรูป และไม่มีบันทึกการรีโนเวต ส่วนต่างที่เหลือจึงน่าจะอยู่ที่สภาพห้อง ของที่ติดมากับห้อง และความเร่งของผู้ขายแต่ละราย ซึ่งเป็นสี่ราคาที่เจ้าของสี่คนตั้งกันเองคนละเวลา ผมจะถามเจ้าของตรง ๆ แล้วส่งคำตอบให้คุณ

วันนี้คือ 14 สิงหาคม 2569 สัญญาที่บันทึกไว้จึงยังไม่หมด แต่เหลืออีกไม่กี่สัปดาห์ ข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุด 29 มิถุนายน 2569 และไม่มีบรรทัดไหนบอกว่าผู้เช่าแจ้งต่อสัญญาหรือแจ้งย้ายออกแล้ว ผมจึงยังไม่รู้ และจะไม่เขียนว่าห้องว่างพร้อมเข้าอยู่เพื่อให้หน้านี้ขายง่ายขึ้น เพราะถ้าคุณบินมาแล้วเจอผู้เช่ายังอยู่ ต้นทุนตกที่คุณคนเดียว

จังหวะนี้มีข้อดีอยู่ข้อหนึ่งถ้าคุณซื้อเพื่ออยู่เอง คือสัญญากำลังจะจบพอดี คุณจึงเจรจาให้ผู้ขายส่งมอบห้องว่างในวันโอนได้ง่ายกว่าห้องที่สัญญาเพิ่งเริ่ม วิธีที่ผมแนะนำเสมอคือเขียนเงื่อนไขส่งมอบห้องว่างลงในสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ใช่รับปากกันปากเปล่า เพราะมันย้ายความเสี่ยงกลับไปที่ผู้ขายซึ่งเป็นคนที่คุมผู้เช่าได้จริง ผมโทรถามสถานะกับเจ้าของให้ก่อนคุณนัดเดินทางได้

15 ใบคือทั้งหมดที่เจ้าของส่งมา และเป็นจำนวนที่มากที่สุดใน 55 ห้องที่ผมถืออยู่ ไม่มีห้องไหนในสต๊อกมีรูปเท่านี้ ค่าเฉลี่ยอยู่ที่ราวแปดใบต่อห้อง ส่วนอีกสามห้องในตึกเดียวกันมี 5, 7 และ 9 ใบตามลำดับ ที่ผิดปกติคือห้องที่มีผู้เช่าอยู่มักถ่ายได้จำกัดกว่านี้มาก ผมจึงเดาว่าถ่ายกันในวันที่นัดไว้ล่วงหน้าและจัดห้องเรียบร้อยแล้ว แต่นั่นคือการเดาของผม เพราะวันที่ถ่ายไม่ได้ถูกบันทึกไว้เลย สิ่งเดียวที่ผมยืนยันได้คือข้อมูลชุดนี้อัปเดต 29 มิ.ย. 2569

รูปเยอะมีค่าตรงที่มันคือเครื่องมือตรวจราคา ไม่ใช่เหตุผลของราคา ส่วนต่าง 18.6% ในตึกเดียวกันตามปกติจะไปจบที่สภาพห้องและของที่ติดมา ซึ่งตารางสเปกบอกไม่ได้ แต่รูป 15 ใบพอจะให้คุณตรวจได้เองก่อนเดินทาง สิ่งที่หายไปจากชุดนี้และผมนับเป็นข้อเสียคือไม่มีรูปแปลนห้องสักใบ สำหรับห้อง 35 ตารางเมตรที่กั้นผนังเป็นห้องนอนแยก แปลนคือสิ่งที่บอกว่าส่วนนั่งเล่นกับครัวเหลือเท่าไหร่จริง ซึ่งรูปมุมกว้างหลอกตาได้เสมอ ผมขอแปลนให้ได้

ผมบอกไม่ได้ว่าเป็นชั้นบนสุดของตึก เพราะเอกสารที่ผมมีไม่ได้ระบุจำนวนชั้นทั้งหมดของอาคาร สิ่งที่ผมยืนยันได้คือชั้น 32 เป็นชั้นสูงที่สุดในสี่ห้องที่ผมถืออยู่ในตึกนี้ ส่วนคำว่าวิวนอกอาคารในเอกสารหมายถึงไม่หันชนตึกอื่นในโครงการ ซึ่งเป็นคำเดียวกับที่ห้องซึ่งอยู่ต่ำลงไปสองชั้นใช้ คำนี้จึงไม่ได้บอกว่ามองออกไปแล้วเห็นอะไร และไม่ได้แยกสองห้องนั้นออกจากกัน

ที่ผมติดใจที่สุดคือช่องทิศของห้องนี้ว่าง ทั้งที่ห้องนี้มีรูปมากที่สุดในสต๊อกและอีกสองห้องในตึกเดียวกันมีทิศบันทึกไว้ ห้องที่แพงที่สุดกลับเป็นห้องที่ตอบเรื่องทิศไม่ได้ ในกรุงเทพเรื่องนี้ไม่ใช่รายละเอียดปลีกย่อย ห้องที่รับแดดบ่ายเต็ม ๆ จะสะสมความร้อนทุกเย็นและค่าแอร์ต่างกันทั้งปี ผมจะขอผังชั้นจากนิติบุคคลเพื่อยืนยันทิศ และขอให้เจ้าของถ่ายออกไปทางหน้าต่างช่วงบ่ายส่งให้คุณ ก่อนที่คุณจะจ่ายส่วนต่างที่คนขายบอกว่าเป็นค่าวิว

ผมยังไม่รู้ และเหตุผลที่ผมหยิบเรื่องนี้ขึ้นมาพูดเองคือ อีกสามห้องในตึกเดียวกันบันทึกพื้นที่เป็นทศนิยมทั้งหมด คือ 32.35, 35.39 และ 36.01 ตารางเมตร มีห้องนี้ห้องเดียวที่เขียนกลม ๆ ว่า 35 ซึ่งเป็นรูปแบบของตัวเลขที่ปัดมาแล้วมากกว่าตัวเลขจากหน้าโฉนด ผมยังใช้ 35 ทั้งหน้านี้เพราะเป็นตัวเลขในช่องข้อมูลจริง แต่สิ่งที่ตัดสินคือหน้าโฉนดห้องชุด ไม่ใช่ผม

ส่วนต่างเล็ก ๆ มีผลมากกว่าที่คิด เพราะพื้นที่คือตัวหารของราคาต่อตารางเมตรทั้งหน้านี้ ที่ 35 ตารางเมตรได้ 159,714 บาท ถ้าโฉนดออกมาเป็น 35.5 จะเหลือ 157,465 บาท และถ้าเป็น 36.01 เท่าห้องชั้น 23 จะเหลือ 155,235 บาท ทุก 0.5 ตารางเมตรขยับตัวเลขนี้ราว 2,250 บาท นอกจากนี้ยังกระทบค่าส่วนกลางที่คิดตามตารางเมตรด้วย ผมขอสำเนาหน้าโฉนดจากเจ้าของให้คุณได้ก่อนวางมัดจำ

เทียบทั้งสต๊อก 55 ห้องใน 5 ทำเลที่ผมถืออยู่ ห้องนี้อยู่อันดับ 12 จากด้านแพงที่สุดเมื่อวัดด้วยราคาต่อตารางเมตร และอันดับ 16 เมื่อวัดด้วยราคารวม แปลว่ามันอยู่ในกลุ่มบนของสต๊อก แต่ไม่ใช่ห้องแพงที่สุดของผมและไม่ได้ใกล้เคียงด้วย ถ้านับเฉพาะ 26 ห้องในย่านพระราม 9 ห้องนี้อยู่อันดับ 8 จากด้านแพงที่สุดต่อตารางเมตร และถ้านับเฉพาะห้อง 1 ห้องนอนทั้งหมดที่ผมถือ ซึ่งมี 27 ห้องเช่นกัน มันอยู่อันดับ 7

อันดับพวกนี้บอกได้แค่ว่าห้องนี้อยู่ตรงไหนของสต๊อกผม ไม่ได้บอกว่าคุ้มหรือไม่คุ้ม สิ่งที่ผมบอกได้ตรงกว่าคือ ในสี่ห้องที่ผมถือในตึกนี้ ห้องนี้แพงที่สุดทั้งราคารวมและราคาต่อตารางเมตร และเอกสารรองรับส่วนต่างนั้นได้แค่เรื่องชั้นกับจำนวนรูป ที่เหลือคุณต้องไปเห็นด้วยตา ถ้าคุณอยากรู้ว่าตัวเลขนี้วางอยู่ตรงไหนของตึกอื่นที่เดินถึงสถานีได้เหมือนกัน ผมเขียนกรอบราคาทั้งย่านไว้ในหน้า คอนโดพระราม 9