ขายคอนโด Life Asoke Hype ห้อง M04941 — 1 ห้องนอน 32.35 ตร.ม. ชั้น 16 ราคา 4,490,000 บาท

เอกสารของห้องระบุค่าเช่า 22,000 บาทต่อเดือน สัญญาสิ้นสุดเดือนกันยายน 2569 และข้อมูลชุดนี้อัปเดตวันที่ 20 มิถุนายน 2569 ณ วันที่หน้านี้เขียน สัญญายังไม่หมด แต่เหลืออีกไม่ถึงเดือน และเอกสารระบุแค่เดือน ไม่ได้ระบุวันที่ ผมจึงยังบอกไม่ได้ว่าหมดต้นเดือนหรือปลายเดือน

สิ่งที่ผมยังไม่รู้และจะไม่เดาให้คือผู้เช่าจะต่อสัญญาหรือย้ายออก ถ้าคุณซื้อเพื่อเข้าอยู่เอง ให้ผมโทรเช็กก่อนเป็นอย่างแรก เพราะถ้าผู้เช่าต่อสัญญาไปอีกปี คุณจะเข้าอยู่ไม่ได้จนกว่าสัญญานั้นจะจบ กฎหมายไทยถือว่าสัญญาเช่าที่ทำไว้ก่อนการโอนผูกพันเจ้าของใหม่ด้วย นี่เป็นเงื่อนไขที่ต้องเคลียร์ก่อนวางมัดจำ ไม่ใช่หลังจากนั้น

คิดจากตัวเลขในเอกสาร ค่าเช่า 22,000 บาทต่อเดือน หรือ 264,000 บาทต่อปี หารด้วยราคาตั้ง 4,490,000 บาท ได้ผลตอบแทนขั้นต้น 5.88% ถ้าหักค่าส่วนกลาง 50 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน คูณ 32.35 ตร.ม. เท่ากับ 1,617.50 บาทต่อเดือน หรือ 19,410 บาทต่อปี จะเหลือ 5.45% ตัวเลขนี้ยังไม่หักภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมบำรุง ค่านายหน้าหาผู้เช่า และช่วงห้องว่าง

ในสต็อก 55 ห้องของผมมี 20 ห้องที่มีค่าเช่าบันทึกเป็นเงินบาท ห้องนี้อยู่อันดับ 8 ถ้าเรียงตามผลตอบแทนขั้นต้น แต่ 7 ห้องที่เหนือกว่ามีราคาไม่เกิน 2.95 ล้านบาททั้งหมด ถ้านับเฉพาะห้องราคาเกิน 3 ล้านบาท ห้องนี้ให้ผลตอบแทนขั้นต้นสูงที่สุดในกลุ่มนั้น ผมไม่การันตีผลตอบแทนให้ใคร เพราะผมขายอย่างเดียวและไม่ได้รับปล่อยเช่า แต่วิธีคิดทั้งหมดผมวางไว้ให้ตรวจได้ในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า

เพราะมันเป็นห้องที่เล็กที่สุดด้วย ราคารวม 4,490,000 บาทบนพื้นที่ 32.35 ตร.ม. คิดเป็น 138,794 บาทต่อตารางเมตร ส่วนห้องชั้น 23 ราคา 4,850,000 บาทบนพื้นที่ 36.01 ตร.ม. คิดเป็น 134,685 บาทต่อตารางเมตร ต่างกัน 4,109 บาทต่อตารางเมตร แปลว่าถ้าคุณยืดงบขึ้นอีก 360,000 บาท คุณได้พื้นที่เพิ่ม 3.66 ตร.ม. ในราคาต่อตารางเมตรที่ถูกลง

เรื่องนี้ตัดสินด้วยคำถามเดียวคือเพดานงบของคุณอยู่ตรงไหน ถ้าเพดานคือ 4.5 ล้านบาท ห้องนี้คือห้องเดียวในสี่ห้องที่เข้าเงื่อนไข และมันยังมีข้อได้เปรียบที่ห้องชั้น 23 ไม่มีคือผู้เช่าที่อยู่ในห้องแล้วพร้อมกระแสเงินสด แต่ถ้าเพดานคุณยืดได้ ผมจะบอกตรง ๆ ว่าให้ดูห้องชั้น 23 ควบไปด้วย ผมนัดดูสี่ห้องต่อกันในทริปเดียวได้

เพราะห้องมีผู้เช่าอยู่ตอนถ่าย การเข้าไปถ่ายห้องที่มีคนอยู่ต้องนัดล่วงหน้าและเข้าได้จำกัดเวลา 5 รูปจึงเป็นทั้งหมดที่มีจริงในมือผม เทียบกับอีกสามห้องในตึกที่ไม่มีผู้เช่าและมี 7 ถึง 15 รูป ในสต็อก 55 ห้องของผมมีเพียง 7 ห้องเท่านั้นที่รูปน้อยกว่าห้องนี้ ค่าเฉลี่ยของทั้งสต็อกอยู่ที่ราว 8 รูป

ส่วนแปลนห้อง คำตอบคือไม่มีในชุดรูปของห้องนี้ และไม่มีในชุดรูปของอีกสามห้องในตึกนี้เหมือนกัน สำหรับห้อง 32.35 ตร.ม. แปลนสำคัญกว่ารูปสวย ๆ เพราะมันบอกความกว้างจริงของห้องนอน ตำแหน่งระเบียง และว่าเตียงขนาดที่คุณใช้อยู่จะวางได้จริงไหม ถ้าคุณสนใจห้องนี้ ผมขอแปลนยูนิตจากเจ้าของหรือนิติบุคคลให้ก่อน แล้วส่งให้คุณดูก่อนตัดสินใจเดินทางมา

เอกสารกรอกทิศไว้ว่าทิศตะวันออก ในสี่ห้องที่ผมถือในตึกนี้มีแค่สองห้องที่กรอกทิศมา อีกห้องเป็นทิศเหนือ ที่เหลือเว้นว่าง และในสต็อกทั้งหมด 55 ห้อง มี 14 ห้องที่มีข้อมูลทิศ ทิศตะวันออกในกรุงเทพเป็นทิศที่คนอยู่จริงชอบกว่าทิศตะวันตก เพราะได้แดดเช้าแล้วพ้นแดดบ่ายช่วงบ่ายสองถึงหกโมง ซึ่งเป็นช่วงที่แอร์ทำงานหนักที่สุดและค่าไฟต่างกันรู้สึกได้ในห้องขนาดนี้

แต่สิ่งที่ผมตอบไม่ได้คือวิว เพราะช่องวิวในเอกสารเว้นว่าง ทั้งที่ห้องชั้น 30 และชั้น 32 ในตึกเดียวกันระบุไว้ว่าเป็นวิวนอกอาคาร ทิศบอกว่าแดดมาทางไหน ไม่ได้บอกว่าหน้าต่างมองออกไปเจอตึก เจอที่ดินการรถไฟ หรือเจอถนน และทิศที่กรอกมาก็เป็นข้อมูลจากเจ้าของ ไม่ใช่จากผังชั้นที่นิติบุคคลรับรอง ผมขอผังชั้นมายืนยันให้ได้ และขอให้เจ้าของถ่ายรูปจากหน้าต่างส่งมาเพิ่มได้ ก่อนที่คุณจะเสียเวลาเดินทางมา

โดยหลักแล้วสัญญาเช่าที่มีอยู่ก่อนการโอนผูกพันเจ้าของใหม่ตามเงื่อนไขเดิมจนกว่าจะครบกำหนด คุณจึงกลายเป็นผู้ให้เช่าแทนเจ้าของเดิมตั้งแต่วันโอน ในกรณีของห้องนี้สัญญาเหลือไม่ถึงเดือน ซึ่งเป็นข้อดีตรงที่คุณไม่ได้ถูกล็อกยาว แต่ก็แปลว่าการต่อสัญญารอบถัดไปจะเป็นงานของคุณ ไม่ใช่ของเจ้าของเดิม

เงินประกันเป็นจุดที่คนพลาดบ่อยที่สุด เพราะมันอยู่กับเจ้าของเดิม ไม่ได้ย้ายมาหาคุณเองอัตโนมัติ ต้องระบุในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดว่าโอนเงินประกันมาให้ผู้ซื้อ หรือหักออกจากราคาซื้อ พร้อมกับส่งมอบสัญญาเช่าฉบับจริง หลักฐานการจ่ายค่าเช่างวดล่าสุด และยอดค่าน้ำค่าไฟค้างชำระ ผมขอเอกสารชุดนี้ให้ครบก่อนวันโอน และรายละเอียดขั้นตอนกับค่าใช้จ่ายวันโอนทั้งหมดถามผมได้

เรื่องกรรมสิทธิ์ไม่ต่างกัน ห้องนี้ระบุเป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติ เงินค่าห้องต้องโอนเข้ามาจากต่างประเทศให้ถูกวิธี เพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET หรือหนังสือรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศให้ทันวันโอน และโควตาต่างชาติเป็นเรื่องรายห้อง ต้องให้นิติบุคคลยืนยันใหม่ก่อนวางมัดจำทุกครั้ง ขั้นตอนทั้งหมดอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย

สิ่งที่ต่างคือเรื่องเวลาและเรื่องเอกสารเช่า ห้องที่มีผู้เช่าอยู่ต้องนัดเข้าดูล่วงหน้า ซึ่งเป็นเรื่องใหญ่ถ้าคุณบินมาไทยได้ปีละไม่กี่ครั้ง และคุณต้องได้สัญญาเช่าฉบับจริงกับเงินประกันส่งต่อมาให้ครบในวันโอน ไม่ใช่หลังจากนั้น ถ้าคุณอยู่ต่างประเทศ บอกวันที่คุณจะเข้าไทยมาก่อน ผมจะนัดผู้เช่ากับเจ้าของให้ตรงกับวันนั้น และเช็กสถานะสัญญารอบกันยายนให้เสร็จก่อนคุณขึ้นเครื่อง