ขายคอนโด Life Asoke Hype ห้อง M05029 — 1 ห้องนอน 36.01 ตร.ม. ชั้น 23 ราคา 4,850,000 บาท

เอกสารของห้องเขียนไว้สั้น ๆ ว่าไม่มีผู้เช่า นัดดูได้ทุกเมื่อ พร้อมขาย และข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุดวันที่ 19 มิถุนายน 2569 สิ่งที่บรรทัดนี้ซื้อให้คุณคือความแน่นอนสามอย่างที่ห้องมีผู้เช่าให้ไม่ได้ คุณดูห้องได้ในทริปที่คุณสะดวก ไม่ต้องรอคิวของผู้เช่า คุณเห็นสภาพห้องจริงและเฟอร์นิเจอร์จริงที่ติดมากับห้อง ไม่ใช่ห้องที่ถูกจัดของทับไว้ และวันโอนกับวันเข้าอยู่เป็นวันเดียวกันได้ ไม่ต้องรอสัญญาเช่าหมดอายุ

ราคาของความแน่นอนนั้นคือช่องข้อมูลที่ว่างเปล่า ห้องที่ไม่มีผู้เช่าคือห้องที่ไม่มีสัญญาเช่า และห้องที่ไม่มีสัญญาเช่าก็ไม่มีตัวเลขค่าเช่าให้บันทึก ในเอกสารของ M05029 จึงไม่มีค่าเช่าอยู่เลย ผลที่ตามมาตรงไปตรงมาคือหน้านี้จะไม่มีตัวเลขผลตอบแทน ไม่มีเปอร์เซ็นต์ขั้นต้น ไม่มีเปอร์เซ็นต์หลังหักค่าส่วนกลาง เพราะการหารด้วยตัวเลขที่ผมไม่มีคือการเดา วิธีคิดผลตอบแทนแบบเต็มผมเขียนไว้ในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า แต่ห้องนี้ยังไม่มีตัวตั้งให้ใส่ในสูตร

ในตึกเดียวกันมีห้องที่ขายพร้อมผู้เช่าและมีค่าเช่าบันทึกไว้จริง แต่ผมจะไม่หยิบตัวเลขนั้นมาใส่ให้ห้องนี้ ห้องนั้น 32.35 ตร.ม. อยู่ชั้น 16 ส่วนห้องนี้ 36.01 ตร.ม. อยู่ชั้น 23 ต่างกัน 3.66 ตร.ม. และ 7 ชั้น นั่นคือสินค้าเช่าคนละตัว ตั้งราคาคนละกรอบ และเจอผู้เช่าคนละกลุ่ม ที่สำคัญกว่านั้นคือค่าเช่าที่บันทึกไว้เป็นค่าเช่าของสัญญาที่เซ็นกันไปแล้วในอดีต ไม่ใช่ราคาตลาดของวันนี้ และสัญญาฉบับนั้นระบุสิ้นสุดกันยายน 2569 คือเดือนหน้าพอดี

ถ้าคุณต้องการตัวเลขค่าเช่าของห้องนี้จริง ๆ ก่อนตัดสินใจ ผมไปหาให้ได้และไม่คิดเงิน วิธีที่ผมใช้คือขอสถิติค่าเช่าที่เซ็นจริงของห้องขนาด 35 ถึง 36 ตร.ม. ในอาคารนี้จากนิติบุคคลและจากคนที่ปล่อยเช่าอยู่ในตึก แล้วส่งกลับไปให้คุณเป็นช่วงตัวเลข พร้อมบอกว่าตัวเลขนั้นมาจากกี่สัญญา ไม่ใช่ตัวเลขเดียวลอย ๆ ที่ฟังดูมั่นใจ

เริ่มจากด้านที่เป็นข้อดีจริง ในบรรดาสี่ทิศหลัก ทิศเหนือคือทิศที่รับแดดน้อยที่สุดในกรุงเทพฯ ห้องทิศเหนือไม่โดนแดดบ่ายฝั่งตะวันตกที่ยิงตรงเข้ากระจกช่วงบ่ายสองถึงหกโมง ซึ่งเป็นข้อเสียที่ผมเขียนไว้เองในหน้าโครงการว่าเป็นเรื่องจริงของตึกนี้ ผลที่ตามมาคือแอร์ทำงานเบากว่า ผนังกับกระจกอมความร้อนน้อยกว่า และเฟอร์นิเจอร์กับผ้าม่านซีดช้ากว่าห้องฝั่งตรงข้าม ในสต็อก 55 ห้องของผม มีแค่ 14 ห้องที่กรอกช่องทิศไว้เลย และมีเพียง 2 ห้องที่ระบุว่าหันทิศเหนือ ห้องนี้เป็นหนึ่งในสองห้องนั้น

ทีนี้ด้านที่คนขายมักไม่พูด ประโยคที่ว่าห้องทิศเหนือในกรุงเทพฯ ไม่โดนแดดเลยนั้นไม่จริง กรุงเทพฯ อยู่ที่ละติจูดราว 13.7 องศาเหนือ ซึ่งอยู่ใต้เส้นทรอปิกออฟแคนเซอร์ แปลว่ามีช่วงหนึ่งของปีที่ดวงอาทิตย์ตอนเที่ยงอยู่เหนือหัวไปทางทิศเหนือ ช่วงนั้นกินเวลาราวปลายเมษายนถึงกลางสิงหาคม และวันที่คุณอ่านหน้านี้คือ 14 สิงหาคม 2569 ซึ่งอยู่ในวันท้าย ๆ ของช่วงนั้นพอดี นอกจากนี้ในราวปลายมีนาคมถึงปลายกันยายน ดวงอาทิตย์ขึ้นเยื้องไปทางเหนือของทิศตะวันออกและตกเยื้องไปทางเหนือของทิศตะวันตก หน้าต่างทิศเหนือจึงรับแดดเฉียงช่วงเช้าตรู่และช่วงเย็นอยู่ดี สรุปให้ตรงคือแดดน้อยกว่าทิศตะวันตกและทิศใต้อย่างมีนัยสำคัญ แต่ไม่ใช่ศูนย์

ราคาที่ต้องจ่ายสำหรับความเย็นคือความสว่าง แสงทิศเหนือเป็นแสงที่นิ่งที่สุดและมืดที่สุดในสี่ทิศ ห้องแบบนี้จะไม่มีวันแสบตาตอนบ่าย และก็จะไม่มีวันสว่างจ้าเหมือนกัน คนที่ทำงานอยู่บ้านหรือถ่ายงานในห้องมักชอบแสงแบบนี้เพราะมันสม่ำเสมอทั้งวัน คนที่อยากตื่นมาเจอห้องอาบแดดจะผิดหวัง และเรื่องเล็กที่คนมักลืมคือผ้าที่ตากไว้ระเบียงทิศเหนือแห้งช้ากว่าปกติในหน้าฝน ส่วนตัวเลขค่าไฟที่ประหยัดได้ ผมจะไม่ใส่ให้ เพราะผมไม่มีบิลค่าไฟย้อนหลังของห้องนี้อยู่ในมือ ถ้าเรื่องนี้เป็นเงื่อนไขตัดสินใจของคุณ ผมขอบิลย้อนหลังจากเจ้าของให้ได้ก่อนคุณเดินทางมา

สิ่งสุดท้ายที่ทิศบอกไม่ได้คือสิ่งที่อยู่ตรงหน้าหน้าต่าง ช่องวิวในเอกสารห้องนี้ว่าง และผมอ่านจากข้อมูลที่มีไม่ออกว่าด้านทิศเหนือของอาคารหันเข้าแนวถนนที่รถวิ่งทั้งวัน หรือหันเข้าฝั่งซอยพวงเจริญกับที่ดินการรถไฟมักกะสัน ซึ่งเป็นคนละประสบการณ์กันโดยสิ้นเชิงสำหรับคนที่นอนอยู่ชั้น 23 คำตอบอยู่ในผังชั้นของอาคาร ไม่ใช่ในรูปถ่าย ผมขอผังจากนิติบุคคลให้ได้ก่อนนัด ถ้าคุณกำลังเทียบห้องขนาดนี้ข้ามหลายโครงการอยู่ ห้อง 1 ห้องนอนทั้งหมดที่ผมถือรวมไว้ในหน้า คอนโด 1 ห้องนอน

บรรทัดที่ผมอยากให้อ่านคู่กันคือ 7-11 ที่ 13 เมตร ฟอร์จูนทาวน์ที่ 460 เมตร และเซ็นทรัลพระราม 9 ที่ 569 เมตร ข้อจำกัดที่แท้จริงของห้อง 36 ตร.ม. คือที่เก็บของ ไม่ใช่ที่นั่งเล่น การมีซูเปอร์มาร์เก็ตขนาดเต็มอยู่ในระยะ 600 เมตรแปลว่าคุณไม่ต้องซื้อของตุนทีละเดือน ห้องเก็บของของคุณคือชั้นวางของห้าง ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบที่คอนโดขนาดเดียวกันในซอยลึกให้ไม่ได้ ส่วนอีกด้านของ 13 เมตรที่ต้องพูดคือมีร้านสะดวกซื้ออยู่ติดตัวอาคาร แปลว่ามีคนเข้าออกและมีกิจกรรมระดับถนนอยู่หน้าตึกตลอด

บรรทัดที่มีน้ำหนักเป็นพิเศษกับห้องนี้คือกลุ่มผู้เช่า โรงเรียนนานาชาติ NIST ที่ 910 เมตร โรงพยาบาลพระราม 9 ที่ 845 เมตร และมหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒที่ 1.27 กม. คือแหล่งผู้เช่าที่ใกล้ที่สุด และมันสำคัญกับห้องนี้มากกว่าห้องอื่นในตึก เพราะห้องนี้ไม่มีประวัติค่าเช่าให้พึ่ง ถ้าวันหนึ่งคุณจะปล่อยเช่า สามจุดนี้คือสิ่งที่ต้องใช้ประเมินแทนสัญญาที่ไม่มี

ข้อได้เปรียบจริง ๆ ของการที่ห้องนี้ว่างคือคุณเดินทดสอบระยะพวกนี้ได้ด้วยตัวเองในวันที่มาดูห้อง ไม่ต้องเชื่อตัวเลขในตาราง นัดช่วงบ่ายสามถึงห้าโมง แล้วเดินจริงไปสถานีทั้งสองในเวลาที่คุณจะเดินทางจริงทุกวัน นั่นคือการทดสอบเดียวที่ผมทำแทนคุณไม่ได้ ภาพรวมของย่านทั้งหมดทั้งตึกอื่นและกรอบราคา อยู่ในหน้า คอนโดพระราม 9