ขายคอนโด Life Asoke Hype ห้อง M05493 — 1 ห้องนอน 35.39 ตร.ม. ชั้น A-30 ราคา 4,990,000 บาท

ถ้าเกณฑ์เดียวของคุณคือเงินก้อนที่ต้องจ่าย คุณควรซื้อห้องที่ถูกกว่าจริง ๆ และผมจะพาคุณไปดูห้องนั้น เหตุผลเดียวที่ห้องนี้มีอยู่ในสมการคือความสูง ปรับขนาดให้เท่ากันแล้ว ถ้าห้อง 35.39 ตร.ม. นี้ถูกตั้งราคาด้วยเรตของห้องชั้น 16 มันจะอยู่ที่ 4,911,920 บาท ราคาตั้งจริงคือ 4,990,000 บาท ส่วนต่าง 78,080 บาทคือสิ่งที่คุณจ่ายเพิ่มสำหรับ 14 ชั้น

แต่ผมต้องบอกให้ครบว่าเลขชุดนี้ไม่นิ่ง ถ้าคิดด้วยเรตของห้องชั้น 23 ซึ่งเป็นห้องที่ถูกที่สุดต่อตารางเมตร ห้องนี้จะอยู่ที่ 4,766,502 บาท และส่วนต่างจะกลายเป็น 223,498 บาทสำหรับ 7 ชั้น คำถามเดียวกันได้คำตอบต่างกันเกือบหกเท่า เพราะราคาทั้งสี่คือราคาตั้งของเจ้าของสี่คน ไม่ใช่ตารางราคาโครงการ ผมจึงเสนอวิธีที่ตรงกว่านั้น คือดูสองสามห้องต่อกันในทริปเดียวแล้วตัดสินจากของจริง

เอกสารเขียนไว้ว่า A-30 ผมอ่านเลข 30 เป็นชั้น เพราะห้องอื่นในตึกเดียวกันเขียนเป็นเลขล้วนคือ 16, 23 และ 32 และเมื่อวางเรียงกัน ราคารวมของทั้งสี่ห้องก็ไล่ขึ้นตามลำดับชั้นพอดี ซึ่งเป็นหลักฐานทางอ้อมที่พอรับได้ว่าเลข 30 คือชั้น ไม่ใช่เลขห้อง

แต่ตัว A ข้างหน้าไม่มีคำอธิบายอยู่ที่ไหนในเอกสาร และโครงการนี้บันทึกว่ามีอาคารเดียว ผมจึงจะไม่บอกคุณว่ามันคือปีก A หรือแนวห้อง A เพราะผมไม่รู้ ถ้าคุณสนใจห้องนี้จริง ผมขอผังชั้นจากนิติบุคคลมายืนยันทั้งชั้นและตำแหน่งห้องให้ก่อน แล้วค่อยนัดเดินทาง

เอกสารของห้องนี้เว้นช่องทิศไว้ว่าง ระบุมาแค่ว่าเป็นวิวนอกอาคาร ซึ่งในระบบนี้แปลว่าไม่ได้หันไปชนอาคารอื่นในโครงการ และเมื่อโครงการนี้มีอาคารเดียว ประโยคนั้นก็แทบไม่ได้บอกอะไร มันไม่ได้บอกว่าห้องหันไปทางไหน ผมจึงตอบไม่ได้และจะไม่เดา น่าสนใจว่าในสี่ห้องที่ผมถือในตึกนี้ ไม่มีห้องไหนบันทึกทิศตะวันตกไว้เลย มีแค่ตะวันออกกับเหนือในสองห้องที่กรอกช่องนี้มา ซึ่งไม่ได้แปลว่าไม่มีห้องไหนหันตะวันตก แปลแค่ว่าไม่มีใครเขียนลงไป

สำหรับห้องชั้น 30 เรื่องนี้มีน้ำหนักกว่าห้องชั้นต่ำ เพราะยิ่งสูงยิ่งมีอาคารรอบข้างมาบังแดดช่วงบ่ายสองถึงหกโมงน้อยลง นั่นคือการให้เหตุผลของผม ไม่ใช่ข้อมูลในเอกสาร วิธีปิดช่องว่างนี้มีสองทางและผมทำให้ฟรีทั้งคู่ คือขอผังชั้นจากนิติบุคคลมาชี้ตำแหน่งห้อง และนัดดูห้องช่วงบ่ายสามถึงห้าโมงเพื่อให้คุณยืนอยู่ในห้องนั้นตอนแดดแรงที่สุดจริง ๆ

เอกสารระบุว่าไม่มีผู้เช่า นัดดูได้ทุกเมื่อ พร้อมขาย และข้อมูลชุดนี้อัปเดตวันที่ 3 สิงหาคม 2569 ซึ่งเป็นข้อมูลที่ใหม่ที่สุดในสี่ห้องที่ผมถือในตึกนี้ อีกสามห้องอัปเดตไว้ช่วงกลางถึงปลายมิถุนายน 2569 ในสี่ห้องนั้นมีสองห้องที่ขายพร้อมผู้เช่าและบันทึกสัญญาไว้ถึงเดือนกันยายน 2569 การนัดดูสองห้องนั้นต้องอาศัยความสะดวกของผู้เช่า

ห้องนี้จึงเป็นห้องที่พาเข้าไปดูได้ง่ายที่สุดในตึก และเป็นห้องที่ไม่มีเงื่อนไขเรื่องวันที่ผู้เช่าย้ายออกมาผูกวันโอนของคุณ ถึงอย่างนั้นผมก็ยังโทรยืนยันกับเจ้าของอีกครั้งก่อนคุณเดินทางเสมอ เพราะสถานะห้องเปลี่ยนได้ตลอด และผมไม่อยากให้คุณเสียเที่ยว

ในสต็อก 55 ห้องที่ผมดูแล ห้องนี้อยู่อันดับที่ 38 นับจากถูกที่สุดเมื่อวัดด้วยราคาต่อตารางเมตร คือมี 37 ห้องที่ถูกกว่าและ 17 ห้องที่แพงกว่า ค่ากลางของทั้งสต็อกอยู่ที่ 116,048 บาทต่อตารางเมตร ห้องนี้จึงสูงกว่าค่ากลาง 21.5% ถ้าวัดด้วยราคารวม 4,990,000 บาท มันอยู่อันดับที่ 37 จากถูกที่สุดเช่นกัน ผมนับ 55 ห้องไม่ใช่ 53 เพราะมีสองรายการที่ตัวเลขพื้นที่และราคาต่อตารางเมตรผิดปกติจนผมกันออกจากทุกการนับและทุกการจัดอันดับ

แต่ตัวเลขที่ตรงกับคำถามคุณมากกว่าคือการเทียบในโซนเดียวกัน ในย่านพระราม 9 ที่ผมถืออยู่ 26 ห้อง ค่ากลางอยู่ที่ 134,685 บาทต่อตารางเมตร ห้องนี้สูงกว่านั้น 4.7% และอยู่อันดับที่ 16 จากถูกที่สุดในย่าน ถ้านับเฉพาะห้อง 1 ห้องนอนทั้ง 27 ห้องในสต็อก ห้องนี้อยู่อันดับที่ 18 จากถูกที่สุด สรุปคือมันเป็นห้องราคากลางค่อนไปทางบนของสต็อกผม ไม่ใช่ห้องแพง และไม่ใช่ห้องราคาถูก

ในแง่การใช้งาน 0.62 ตร.ม. คือพื้นที่ประมาณตู้เสื้อผ้าบานเดียว มันเปลี่ยนผังห้องไม่ได้ และไม่ควรเป็นเหตุผลที่คุณเลือกหรือไม่เลือกห้องใดห้องหนึ่ง ในแง่ค่าใช้จ่ายรายเดือนก็ต่างกันน้อยมาก ค่าส่วนกลางคิดที่ 50 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ห้องนี้จึงตกเดือนละ 1,770 บาท ส่วนห้องชั้น 23 ตกเดือนละ 1,801 บาท ต่างกัน 31 บาทต่อเดือน หรือ 372 บาทต่อปี

ที่มันสำคัญคือมันเป็นเครื่องเตือนว่าตัวเลขพื้นที่ทั้งสี่ห้องนี้มาจากเอกสารของผู้ขาย ไม่ใช่จากการวัดของผม และคนที่ตัดสินคือหน้าโฉนดห้องชุด ถ้าคุณสนใจห้องนี้ ผมขอสำเนาหน้าโฉนดจากเจ้าของมาให้คุณดูก่อนวางมัดจำ เพราะพื้นที่ที่จดไว้จริงคือฐานของทั้งค่าส่วนกลางรายเดือนและราคาต่อตารางเมตรที่คุณใช้ตัดสินใจอยู่ตอนนี้

เพราะเจ้าของส่งมาแค่นี้ และผมไล่ดูครบทั้งเก้ารูปแล้วยืนยันว่าไม่มีรูปไหนเป็นแปลน 9 รูปถือว่ามากเป็นอันดับสองในสี่ห้องของตึกนี้ รองจากห้องชั้น 32 ที่มี 15 รูป และไม่มีห้องไหนในตึกนี้ที่มีแปลนติดมาเลยสักห้อง ผมจะไม่เอาแปลนห้องตัวอย่างของโครงการมาใส่แทน เพราะคุณจะเข้าใจผิดว่าเป็นผังของห้องนี้

สำหรับห้อง 35.39 ตร.ม. แปลนตอบคำถามที่รูปถ่ายตอบไม่ได้ เช่นผนังหัวเตียงยาวเท่าไหร่ ระเบียงลึกแค่ไหน และหน้าต่างเป็นช่วงเดียวหรือสองช่วง โชคดีที่ผังชั้นจากนิติบุคคลตอบทั้งเรื่องแปลนและเรื่องทิศได้ในเอกสารเดียวกัน ผมขอให้ฟรี หรือถ้าคุณอยากได้เร็วกว่านั้น ผมนัดเข้าไปถ่ายรูปเพิ่มให้ได้เลยเพราะห้องไม่มีผู้เช่าอยู่