ขายคอนโด Life Asoke-Rama 9 ห้อง M03916 — 2 ห้องนอน 46 ตร.ม. ชั้น A-32 ราคา 6,990,000 บาท

เอกสารของห้องนี้ระบุว่าไม่มีผู้เช่า เข้าดูได้ตลอด พร้อมขาย และข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุดวันที่ 27 มิถุนายน 2569 คือราวเจ็ดสัปดาห์ก่อนวันนี้ แปลว่าโดยหลักการคุณนัดดูห้องได้โดยไม่ต้องขออนุญาตผู้เช่า และไม่มีสัญญาเช่าที่คุณต้องรับช่วงต่อในวันโอน

สิ่งเดียวที่ผมจะทำก่อนคือโทรยืนยันกับเจ้าของอีกครั้งว่าสถานะยังเป็นแบบนั้นอยู่ เพราะข้อมูลอายุเจ็ดสัปดาห์ในตลาดกรุงเทพฯ เปลี่ยนได้ ถ้าระหว่างนั้นเจ้าของปล่อยเช่าไปแล้ว ผมจะบอกคุณก่อนที่คุณจะจองตั๋ว ไม่ใช่ตอนคุณมาถึงหน้าตึก

ผมตอบไม่ได้จากข้อมูลที่ถืออยู่ และผมจะไม่เดา แฟ้มของห้องนี้ไม่มีค่าเช่าบันทึกไว้เลย เพราะห้องขายแบบว่าง ไม่มีผู้เช่า ในสต็อกของผมมีห้องที่ขายพร้อมผู้เช่าและมีค่าเช่าระบุไว้จริงอยู่หลายห้อง แต่การหยิบค่าเช่าของห้องอื่นมาหารด้วยราคาห้องนี้ ได้ตัวเลขที่ดูเหมือนคำตอบแต่ไม่ใช่ข้อมูลของห้องนี้ ผมจึงไม่ทำ

สิ่งที่พอคำนวณได้ตอนนี้คือฝั่งต้นทุน ค่าส่วนกลาง 50 บาทต่อตารางเมตร คูณ 46 ตารางเมตร เท่ากับ 2,300 บาทต่อเดือน หรือ 27,600 บาทต่อปี ส่วนฝั่งรายได้ ถ้าคุณตั้งใจซื้อเพื่อปล่อยเช่าจริง บอกผมมา ผมจะไปขอสัญญาเช่ารอบล่าสุดของห้องนี้ถ้าเคยปล่อย และถามค่าเช่าห้องสองนอนในตึกจากนิติบุคคลกับเอเจนต์ที่ทำงานในโครงการ แล้วส่งตัวเลขที่มีที่มาให้คุณ วิธีคิดผลตอบแทนแบบเต็มอยู่ในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า

ตอบด้วยอันดับจะตรงที่สุด ในสต็อก 55 ห้องที่ผมดูแล ห้องนี้อยู่อันดับ 13 ในแง่ราคาต่อตารางเมตร และอันดับ 9 ในแง่ราคารวม ค่ากลางของสต็อกอยู่ที่ 116,048 บาทต่อตารางเมตร ห้องนี้จึงสูงกว่าค่ากลางราว 31 เปอร์เซ็นต์ ถ้าตัดมาดูเฉพาะห้องสองห้องนอน 14 ห้อง ห้องนี้อยู่อันดับ 4 และค่ากลางของกลุ่มอยู่ที่ 113,269 บาทต่อตารางเมตร

ตัวเลขที่ผมคิดว่าสำคัญที่สุดคือ ในบรรดาห้องสองนอนที่เล็กกว่า 50 ตารางเมตรสี่ห้องที่ผมถืออยู่ ห้องนี้แพงที่สุดต่อตารางเมตร และแพงกว่าอันดับสองอยู่ 28,261 บาทต่อตารางเมตร คำถามจึงไม่ใช่ว่าแพงหรือไม่แพง แต่คือส่วนต่างนั้นซื้ออะไร คำตอบตามข้อมูลคือระยะ 300 เมตรถึง MRT พระราม 9 กับอาคารที่ส่งมอบปี 2563 ซึ่งใหม่กว่าห้องอีกหลายห้องในกลุ่ม ถ้าคุณเดินไปรถไฟฟ้าทุกวัน ส่วนต่างนี้คืนเป็นเวลาให้คุณจริง ถ้าคุณขับรถเป็นหลัก มันคือส่วนต่างที่คุณจ่ายแล้วไม่ได้ใช้

เป็นปัญหาสำหรับบางคน และไม่เป็นเลยสำหรับบางคน จึงต้องดูว่าคุณอยู่แบบไหน ในสต็อกห้องสองนอน 14 ห้องของผม มี 6 ห้องที่เป็นสองนอนห้องน้ำเดียว และในหกห้องนั้น ห้องนี้แพงเป็นอันดับสองเมื่อวัดต่อตารางเมตร สรุปคือคุณจ่ายราคาระดับบนของกลุ่ม โดยได้ผังที่ให้ห้องน้ำมาห้องเดียว

ในทางใช้งาน ห้องน้ำเดียวรับได้สบายถ้าเป็นคู่ที่ใช้ห้องนอนที่สองเป็นห้องทำงานหรือห้องเก็บของ หรือครอบครัวที่มีลูกเล็ก แต่จะเริ่มติดขัดทันทีถ้ามีผู้ใหญ่สองคนที่ต้องออกจากบ้านเวลาใกล้กัน และแทบเป็นไปไม่ได้ถ้าคุณคิดจะปล่อยเช่าแยกรายห้องนอน ถ้าเงื่อนไขของคุณคือต้องมีห้องน้ำสองห้อง ในสต็อกเดียวกันมีห้องสองนอนสองห้องน้ำที่ราคารวมถูกกว่า 6,990,000 บาทอยู่สี่ห้อง อยู่คนละโครงการกัน บอกผมมาแล้วผมส่งรายการให้ดูเทียบกันได้เลย

เพราะเจ้าของส่งมาให้เท่านี้ ผมเอาลงเท่าที่มีจริง และไม่เอารูปห้องตัวอย่างหรือรูปห้องอื่นในตึกมาเติมให้ดูเยอะขึ้น เพราะคุณจะเข้าใจผิดว่าเป็นห้องนี้ ค่ากลางของสต็อก 55 ห้องอยู่ที่ 8 รูป ห้องนี้ 5 รูป จึงอยู่ในกลุ่มรูปน้อยที่สุด 9 อันดับแรก

สิ่งที่ 5 รูปนั้นแสดงคือมุมนั่งเล่นกับโต๊ะกินข้าวสองมุม ครัวปิดที่มีเครื่องซักผ้ากับตู้เย็น และห้องนอนหนึ่งห้องที่เห็นเตียงชัด สิ่งที่ไม่มีคือห้องน้ำ ห้องนอนที่สองแบบเห็นเต็มห้อง และแปลนห้อง สำหรับห้อง 46 ตารางเมตรที่แบ่งเป็นสองห้องนอน แปลนคือเอกสารที่ตัดสินใจแทนคุณได้เร็วที่สุด ผมขอให้ฟรี และถ้าเจ้าของไม่มี ผมจะเข้าไปถ่ายเพิ่มเองก่อนที่คุณจะเดินทางมา

A-32 คือรหัสที่เอกสารใช้ระบุตำแหน่งห้อง โครงการนี้มีสองอาคารตามข้อมูลในไฟล์ ตัวอักษร A คืออาคาร ส่วน 32 คือชั้น ดังนั้นห้องนี้อยู่ชั้น 32 ของอาคาร A ไม่ใช่ห้องเลขที่ 32 และไม่ใช่ชั้นสามสิบสองของอาคารรวม

ส่วนคำถามเรื่องทิศ ผมตอบไม่ได้ ช่องทิศในเอกสารว่างเปล่า สิ่งที่เอกสารบอกคือช่องวิวระบุว่าเป็นวิวนอกอาคารและไม่ชนตึกในโครงการ นั่นตอบได้แค่ว่าอีกอาคารของโครงการไม่บังหน้าต่าง แต่ตอบไม่ได้ว่าห้องหันทิศไหน และตอบไม่ได้ว่ามองออกไปแล้วเห็นอะไร ซึ่งรูปทั้ง 5 รูปก็ไม่ได้ถ่ายวิวจากหน้าต่างไว้เลย ในกรุงเทพฯ ทิศคือเรื่องที่คุณรู้สึกได้ทุกวันจากค่าแอร์ โดยเฉพาะห้องที่รับแดดบ่ายเต็ม ๆ และเมื่อตัวอาคารอยู่ริมถนนใหญ่ เรื่องเสียงก็ขึ้นกับว่าห้องหันเข้าหาถนนหรือหันหลังให้ ถ้าสองเรื่องนี้สำคัญกับคุณ บอกผมก่อน ผมจะขอให้เจ้าของยืนยันทิศและถ่ายรูปจากหน้าต่างจริงส่งมาให้ก่อนคุณเดินทาง

เอกสารของห้องนี้ระบุว่าเป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติ คือผู้ซื้อชาวต่างชาติถือชื่อในโฉนดห้องชุดได้แบบฟรีโฮลด์ โดยเงินค่าห้องต้องโอนเข้ามาจากต่างประเทศให้ถูกวิธี เพื่อให้ธนาคารออกแบบ FET หรือหนังสือรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศให้ทันวันโอน ตรงนี้ต้องวางแผนล่วงหน้า เพราะยอด 6,990,000 บาทไม่ใช่ยอดที่โอนเสร็จภายในวันเดียวเสมอไป

ที่ต้องย้ำคือโควตาต่างชาติเป็นเรื่องรายห้อง ไม่ใช่รายตึก และสิ่งที่เขียนอยู่ในแฟ้มคือสถานะ ณ วันที่ข้อมูลถูกอัปเดต ไม่ใช่ ณ วันที่คุณโอน ผมจึงขอให้นิติบุคคลยืนยันโควตาของห้องนี้เป็นลายลักษณ์อักษรใหม่ทุกครั้งก่อนวางมัดจำ ขั้นตอนและเอกสารทั้งหมดอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย