รหัสห้อง M03154 · ชั้น 14 · เขตราชเทวี
ขายคอนโด Lumpini Suite เพชรบุรี-มักกะสัน ห้อง M03154 — 2 ห้องนอน 41.04 ตร.ม. ชั้น 14 ราคา 4,400,000 บาท
Kim Bangkok Property ขายห้องนี้พร้อมผู้เช่า 20,000 บาท/เดือน แต่สัญญาหมด 10 ตุลาคม 2569 เหลือ 57 วัน พอ ๆ กับเวลาโอน ผมจึงเรียกมันว่าหลักฐานค่าเช่า ไม่ใช่รายได้
ข้อมูลห้องอัปเดตล่าสุด 19 มิ.ย. 2569 · ราคาและสถานะห้องอาจเปลี่ยนแปลง ทักมาให้ผมเช็กสถานะล่าสุดก่อนได้
ข้อมูลห้องนี้
ทุกตัวเลขของห้อง M03154 ที่ผมมีในมือ และช่องที่เอกสารเว้นว่างไว้
- รหัสห้อง
- M03154
- ราคาขาย
- 4,400,000 บาท (107,212 บาท/ตร.ม.)
- พื้นที่ใช้สอย
- 41.04 ตร.ม.
- ผังห้อง
- 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ (สองห้องนอนใช้ห้องน้ำร่วมกันหนึ่งห้อง)
- ชั้น
- 14
- วิว
- วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ
- ทิศที่หันหน้า
- เอกสารไม่ได้ระบุทิศ — ผมขอให้เจ้าของยืนยันให้ได้
- เฟอร์นิเจอร์
- ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่
- สถานะผู้เช่า
- ขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 20,000 บาทต่อเดือน สัญญาเช่าสิ้นสุด 10 ต.ค. 2569
- กรรมสิทธิ์
- โควตาต่างชาติ (ถือกรรมสิทธิ์ในชื่อชาวต่างชาติได้)
- ค่าส่วนกลาง
- 48 บาท/ตร.ม./เดือน = 1,970 บาท/เดือน
- ค่าโอน
- ผู้ซื้อจ่าย 1% ของราคาประเมิน ส่วนที่เหลือเป็นของผู้ขาย
- จำนวนรูปที่มี
- 7 รูป (ไม่มีแปลนห้องในชุดนี้)
- ที่ตั้ง
- 1515 ถนนเพชรบุรี แขวงมักกะสัน เขตราชเทวี กรุงเทพมหานคร 10400
- อัปเดตล่าสุด
- 19 มิ.ย. 2569
ช่องทิศที่หันหน้าของห้องนี้ว่าง ทั้งที่ห้องชั้น 28 ในตึกเดียวกันระบุทิศใต้ไว้ชัดเจน ผมจึงไม่เดาทิศให้ห้องนี้ และเพราะห้องมีผู้เช่าอยู่ ผมจึงเดินเข้าไปยืนดูเองตอนไหนก็ได้ไม่ได้ด้วย ถ้าทิศหรือเสียงจากถนนเพชรบุรีเป็นเงื่อนไขตัดสินใจของคุณ บอกผมก่อน ผมจะขอให้เจ้าของยืนยันและนัดเข้าไปดูให้
เรื่องที่ต้องรู้ก่อนอย่างอื่น
สัญญาเช่ายังไม่หมด แต่เหลืออีก 57 วัน — และนั่นเปลี่ยนความหมายของตัวเลขผลตอบแทนทั้งหน้า
เอกสารของห้องระบุตรง ๆ ว่าขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 20,000 บาทต่อเดือน สัญญาสิ้นสุดวันที่ 10 ตุลาคม 2569 และข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุดวันที่ 19 มิถุนายน 2569 นับจากกลางเดือนสิงหาคม 2569 นั่นคือเหลืออีก 57 วัน และตัวเอกสารเองก็มีอายุสองเดือนแล้ว สองข้อนี้ต้องอ่านคู่กันเสมอ
ผมเขียนเรื่องนี้ไว้เป็นหัวข้อแรกเพราะคนซื้อห้องที่มีผู้เช่ามักเข้าใจผิดในทางเดียวกัน คือคิดว่ากำลังซื้อรายได้ที่ล็อกไว้แล้ว การซื้อขายห้องมือสองในกรุงเทพฯ ตั้งแต่วางมัดจำถึงวันโอนใช้เวลาราวหนึ่งเดือนถึงหนึ่งเดือนครึ่งเป็นเรื่องปกติ ถ้าคุณเริ่มวันนี้ กว่าห้องจะเป็นชื่อคุณ สัญญาก็เหลืออีกไม่กี่สัปดาห์ สิ่งที่คุณได้จริงจึงไม่ใช่กระแสเงินสดยาว ๆ แต่คือหลักฐานว่าห้องนี้มีคนจ่าย 20,000 บาทต่อเดือนอยู่จริง ซึ่งมีค่ากว่าตัวเลขที่นายหน้าประเมินให้ แต่ไม่ใช่สิ่งเดียวกัน
สิ่งที่ผมยังไม่รู้และจะไม่เดาให้มีสี่ข้อ ผู้เช่าแจ้งต่อสัญญาหรือแจ้งย้ายออกแล้วหรือยัง ถ้าต่อ ต่อที่ค่าเช่าเท่าไหร่ เงินประกันอยู่กับเจ้าของหรืออยู่กับนิติบุคคล และเจ้าของบอกกล่าวผู้เช่าเรื่องการขายไปแล้วหรือยัง ทั้งสี่ข้อผมโทรถามให้ฟรีก่อนที่คุณจะวางเงินหรือจองตั๋วเครื่องบิน ถ้าคำตอบออกมาว่าผู้เช่าต่อสัญญาอีกหนึ่งปีที่ค่าเช่าเดิม ห้องนี้จะน่าสนใจขึ้นมากสำหรับคนซื้อลงทุน และแย่ลงทันทีสำหรับคนที่ตั้งใจซื้อเพื่อเข้าอยู่เอง
ตัวเลขสำหรับคนซื้อลงทุน
ที่ค่าเช่า 20,000 บาท ห้องนี้ให้ผลตอบแทนขั้นต้น 5.45% — และนี่คือวิธีที่ผมคิด
ผลตอบแทนขั้นต้น 5.45%
ค่าเช่า 20,000 บาท × 12 เดือน = 240,000 บาทต่อปี หารด้วยราคา 4,400,000 บาท ได้ 5.45% คิดเป็นค่าเช่า 487 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ตัวเลขนี้คือจุดตั้งต้น ไม่ใช่ตัวเลขสุทธิ
หักค่าส่วนกลางแล้ว 4.92%
ค่าส่วนกลาง 48 บาทต่อตารางเมตร × 41.04 ตร.ม. = 1,970 บาทต่อเดือน หรือ 23,639 บาทต่อปี หักออกจากค่าเช่าเหลือ 216,361 บาท คิดเป็น 4.92% ของราคาซื้อ
สิ่งที่ยังไม่ได้หัก
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมบำรุงและเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ ค่านายหน้าหาผู้เช่ารายถัดไป ประกัน และช่วงห้องว่างระหว่างผู้เช่า ทั้งหมดนี้ยังไม่อยู่ในสองตัวเลขข้างบน
ผมวางตัวเลขนี้ให้เห็นตำแหน่งจริงของมัน ในสต็อก 55 ห้องของผมมี 20 ห้องที่เอกสารระบุค่าเช่าเป็นเงินบาทและคำนวณผลตอบแทนได้ ห้องนี้อยู่อันดับที่ 12 จาก 20 ห้องเมื่อเรียงตามผลตอบแทนขั้นต้น ห้องที่สูงที่สุดในสต็อกอยู่ที่ 6.95% เพราะฉะนั้น 5.45% คือค่ากลาง ๆ สูงกว่ากรอบ 4 ถึง 5% ที่พูดกันทั่วไปในกรุงเทพฯ อยู่เล็กน้อย แต่ไม่ใช่ตัวเลขที่ควรใช้เป็นเหตุผลเดียวในการซื้อ อีกจุดที่กินผลตอบแทนของห้องนี้คือค่าส่วนกลาง 48 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งกินไป 9.85% ของค่าเช่าทั้งปี
และตัวเลขนี้ตั้งอยู่บนสัญญาฉบับเดียวที่เหลืออีก 57 วัน ถ้ารอบหน้าปล่อยได้ที่ 18,000 บาท ผลตอบแทนขั้นต้นจะลดเหลือ 4.91% ถ้าได้ที่ 22,000 บาท จะขึ้นเป็น 6.00% ช่วงนี้กว้างพอที่จะเปลี่ยนคำตอบทั้งหมด ผมจึงไม่แนะนำให้ใครตัดสินใจจากเลข 5.45% ตัวเดียวโดยไม่รู้ก่อนว่าผู้เช่าปัจจุบันจะอยู่ต่อไหม วิธีคิดผลตอบแทนแบบเต็มและสิ่งที่คนมักลืมหัก ผมเขียนไว้ในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า
เทียบกับอีกสองห้องในตึกเดียวกัน
สามห้องในตึกนี้ มีห้องนี้ห้องเดียวที่มีคนอยู่ — และมีห้องนี้ห้องเดียวที่มีตัวเลขค่าเช่าจริง
| รายการ | M03154 (ห้องนี้) | M01836 | M04885 |
|---|---|---|---|
| ราคา | 4,400,000 บาท | 2,690,000 บาท | 4,890,000 บาท |
| ราคาต่อ ตร.ม. | 107,212 บาท | 116,048 บาท | 120,473 บาท |
| ชั้น | 14 | 9 | 28 |
| ขนาด / ผัง | 41.04 ตร.ม. · 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ | 23.18 ตร.ม. · สตูดิโอ 1 ห้องน้ำ | 40.59 ตร.ม. · 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ |
| เฟอร์นิเจอร์ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ |
| วิว | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ |
| ทิศ | ไม่ระบุ | ไม่ระบุ | ทิศใต้ |
| ผู้เช่า | ขายพร้อมผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า |
| จำนวนรูป | 7 รูป | 6 รูป | 7 รูป |
ผมเปิดเอกสารของอีกสองห้องดูก่อนเขียนบรรทัดนี้ ทั้ง M01836 และ M04885 ระบุตรงกันว่าไม่มีผู้เช่า นัดดูห้องได้ทุกเมื่อ แปลว่าตัวเลข 20,000 บาทของห้องนี้คือค่าเช่าเพียงตัวเดียวที่มีบันทึกไว้ในทั้งโครงการ ผลตอบแทน 5.45% จึงเป็นหลักฐานค่าเช่าชิ้นเดียวที่ตึกนี้มี และต้องอ่านด้วยความระวังว่ามันมาจากห้อง 2 ห้องนอน 41.04 ตร.ม. ไม่ใช่จากสตูดิโอ ใครที่กำลังดูสตูดิโอชั้น 9 แล้วเอา 5.45% ไปทาบ กำลังใช้ตัวเลขผิดห้อง
สิ่งที่การมีผู้เช่าทำให้คุณเสียคือความสะดวก อีกสองห้องเดินเข้าไปดูได้แทบทุกเมื่อ ห้องนี้ต้องขอผู้เช่าล่วงหน้า ถ้าคุณตั้งใจบินมาดูทั้งสามห้องในทริปเดียว ห้องนี้คือห้องที่ต้องนัดก่อนเพื่อนอย่างน้อยหลายวัน ไม่ใช่ห้องที่โผล่ไปหน้าตึกแล้วขึ้นไปดูได้
ส่วนเรื่องราคา ห้องนี้ถูกกว่าห้องชั้น 28 อยู่ 13,261 บาทต่อตารางเมตร ผมจะไม่บอกว่าการมีผู้เช่าคือคำอธิบายของส่วนต่างนั้น เพราะผมพิสูจน์ไม่ได้ และเรื่องส่วนต่างชั้น 14 กับชั้น 28 ผมอธิบายไว้ครบแล้วในหน้า Lumpini Suite เพชรบุรี-มักกะสัน ผมจึงไม่เขียนซ้ำที่นี่ สิ่งที่พูดได้อย่างมั่นใจมีข้อเดียว คือสถานะผู้เช่าเป็นความต่างที่มีอยู่จริงในเอกสาร และมันเป็นข้อดีสำหรับคนซื้อลงทุน เป็นข้อเสียสำหรับคนซื้ออยู่เอง คนละคนจึงควรตีค่ามันคนละแบบ
ตารางข้างบนวางข้อมูลทั้งสามห้องไว้ให้เทียบเอง ถ้าอ่านแล้วยังตัดสินใจไม่ได้ ทักมาบอกว่าคุณซื้อเพื่ออะไร ผมตัดตัวเลือกให้เหลือห้องเดียวได้เร็วกว่าอ่านตารางเอง
ห้องนี้เหมาะกับใคร
ผมคิดว่าห้อง M03154 เหมาะกับสองแบบนี้ และไม่เหมาะกับอีกสองแบบ
เหมาะ — คนซื้อลงทุนที่อยากเห็นหลักฐาน ไม่ใช่ประมาณการ
20,000 บาทต่อเดือนคือค่าเช่าที่มีคนจ่ายอยู่จริงตามเอกสาร ไม่ใช่ตัวเลขที่ใครประเมินให้ฟังดูดี ในตึกนี้มีห้องเดียวที่มีข้อมูลแบบนี้ ถ้าคุณเป็นคนที่เริ่มจากตัวเลขจริงแล้วค่อยต่อรองราคา ห้องนี้ให้ของที่คุณต้องการตั้งแต่หน้าแรก
เหมาะ — ต่างชาติที่งบไม่เกินสี่ล้านครึ่งและอยากได้สองห้องนอน
4,400,000 บาทคือราคารวมที่ต่ำที่สุดในบรรดาห้อง 2 ห้องนอน 13 ห้องที่ผมถืออยู่ และเอกสารระบุว่าห้องนี้อยู่ในโควตาต่างชาติ ถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองได้ ขั้นตอน เอกสาร และเรื่องการโอนเงินเข้ามาให้ถูกวิธี อยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย
ไม่เหมาะ — คนที่ต้องดูห้องพรุ่งนี้หรือย้ายเข้าเดือนหน้า
ห้องมีคนอยู่ การเข้าดูต้องนัดล่วงหน้าและขึ้นกับผู้เช่ายอมหรือไม่ ส่วนวันเข้าอยู่ผมยืนยันให้ไม่ได้จนกว่าจะรู้ว่าผู้เช่าต่อสัญญาหรือย้ายออกหลังวันที่ 10 ตุลาคม 2569 ถ้าคุณมีกำหนดย้ายที่แน่นอนแล้ว บอกผมมา ผมจะเลือกห้องว่างให้ตั้งแต่แรก
ไม่เหมาะ — คนที่เทียบกับสองห้องนอน 55 ถึง 60 ตร.ม.
41.04 ตร.ม. ที่มีสองห้องนอนและห้องน้ำเดียว คือผังที่บีบพื้นที่จนสุด ห้องนอนจะเล็กกว่าที่คุณนึกภาพ และสองคนใช้ห้องน้ำร่วมกันทุกเช้า ห้องขนาดที่คุณคุ้นเคยอยู่ในหน้า คอนโด 2 ห้องนอน ให้เทียบก่อนตัดสินใจเดินทางมาดู
รอบตัวห้อง
จากหน้าตึก M03154 ออกไป 566 เมตรถึง 2.2 กม. มีอะไรบ้าง
ระยะที่บันทึกไว้ในเอกสารของห้องนี้
- MRT เพชรบุรี (BL21)839 ม.
- BTS อโศก (E04)2.2 กม.
- แอร์พอร์ตเรลลิงก์ มักกะสัน (A6)575 ม.
- เซ็นทรัล พระราม 91.47 กม.
- เทอร์มินอล 21 อโศก1.47 กม.
- เซ็นทรัล เอ็มบาสซี1.4 กม.
- โรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ อินเตอร์เนชั่นแนล566 ม.
- โรงพยาบาลพระราม 91.70 กม.
- ตลาดนัดจ๊อดแฟร์2.0 กม.
ในลิสต์นี้มีสามบรรทัดที่เปลี่ยนชีวิตประจำวันจริง ๆ บรรทัดแรกคือ ARL มักกะสัน 575 เมตร ซึ่งเดินได้ แต่ต้องเข้าใจว่าแอร์พอร์ตเรลลิงก์คือสายไปสนามบิน ไม่ใช่สายที่คนกรุงเทพฯ ใช้เดินทางในเมืองทุกวัน บรรทัดที่สองคือ MRT เพชรบุรี 839 เมตร นั่นต่างหากคือสายที่คุณหรือผู้เช่าจะใช้จริงในวันธรรมดา และ 839 เมตรคือระยะเดินที่เดินได้แต่ไม่สนุกตอนบ่ายสองของเดือนเมษายน บรรทัดที่สามคือ BTS อโศก 2.2 กม. ซึ่งไม่ใช่ระยะเดิน ใครที่ต้องขึ้น BTS ทุกวันควรรู้ข้อนี้ก่อน
ในมุมของคนปล่อยเช่า จุดที่ใกล้ที่สุดในลิสต์คือโรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ 566 เมตร ซึ่งเป็นแหล่งผู้เช่าที่ชัดที่สุดของทำเลนี้ แต่ผมไม่รู้ว่าผู้เช่าปัจจุบันของห้องนี้ทำงานที่ไหน และจะไม่แต่งเรื่องให้ฟังดูเข้าเค้า ถ้าคุณอยากรู้ ผมถามเจ้าของให้ได้ ภาพรวมของย่านทั้งหมดและช่วงราคาโครงการอื่น อยู่ในหน้า คอนโดพระราม 9
ก่อนวางมัดจำ
สี่อย่างที่ผมจะเช็กให้คุณก่อน ถ้าคุณสนใจห้อง M03154 จริง
สัญญาเช่าฉบับจริง ไม่ใช่ประโยคในใบประกาศ
ผมขอสำเนาสัญญาเพื่อดูวันสิ้นสุดจริง ข้อกำหนดการบอกเลิก และข้อที่ว่าผู้เช่าต้องยินยอมให้เข้าดูห้องหรือไม่ พร้อมถามว่าตอนนี้ผู้เช่าแจ้งต่อสัญญาหรือแจ้งย้ายออกแล้วหรือยัง
เงินประกันและค่าเช่าเดือนสุดท้าย
เงินประกันอยู่กับใคร โอนต่อให้ผู้ซื้อวันโอนหรือหักจากราคาขาย และค่าเช่าเดือนที่คร่อมวันโอนแบ่งกันอย่างไร สามข้อนี้ต้องเขียนลงในสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ใช่ตกลงกันปากเปล่า
สิทธิเข้าดูห้อง และแปลนห้องที่หายไป
รูปทั้งเจ็ดรูปในหน้านี้ไม่มีแปลนห้องเลยสักรูป ซึ่งเป็นสิ่งที่ห้อง 41 ตร.ม. สองห้องนอนต้องการมากที่สุด ผมจะขอแปลนจากเจ้าของหรือนิติบุคคล และนัดขอเข้าไปถ่ายรูปเพิ่มให้
ทิศของห้อง และเสียงจากถนนเพชรบุรีที่ชั้น 14
ช่องทิศของห้องนี้ว่าง ทั้งที่ห้องชั้น 28 ระบุทิศใต้ไว้ ผมจะขอให้เจ้าของยืนยันทิศ และเนื่องจากชั้น 14 อยู่ต่ำกว่าห้องอีกห้องในตึกครึ่งหนึ่ง เรื่องเสียงรถเป็นสิ่งที่ควรไปยืนฟังเองในห้อง ไม่ใช่อ่านจากเอกสาร
คำถามที่ถามบ่อย
คำถามที่คนถามผมมากที่สุดเกี่ยวกับห้อง M03154
ห้อง M03154 มีผู้เช่าอยู่ ซื้อแล้วผมจะเข้าอยู่เองได้เมื่อไหร่
เอกสารระบุว่าขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 20,000 บาทต่อเดือน สัญญาสิ้นสุดวันที่ 10 ตุลาคม 2569 นับจากกลางเดือนสิงหาคม 2569 คือเหลืออีก 57 วัน และข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุด 19 มิถุนายน 2569 จึงมีอายุสองเดือนแล้ว ทั้งสองบรรทัดต้องอ่านคู่กัน
ในทางปฏิบัติ การซื้อขายห้องมือสองตั้งแต่วางมัดจำถึงวันโอนใช้เวลาราวหนึ่งเดือนถึงหนึ่งเดือนครึ่ง ถ้าคุณเริ่มตอนนี้ วันโอนกับวันสิ้นสุดสัญญาจะใกล้กันมาก แต่ผมยังยืนยันวันเข้าอยู่ให้ไม่ได้ เพราะผู้เช่าอาจแจ้งต่อสัญญาไปแล้ว คำถามแรกที่ผมจะโทรถามเจ้าของให้คุณคือข้อนี้ ก่อนที่คุณจะวางเงินหรือจองตั๋ว
ผลตอบแทนค่าเช่าห้อง M03154 กี่เปอร์เซ็นต์
คิดจากตัวเลขในเอกสารคือค่าเช่า 20,000 บาทต่อเดือน หรือ 240,000 บาทต่อปี หารด้วยราคาขาย 4,400,000 บาท ได้ผลตอบแทนขั้นต้น 5.45% ถ้าหักค่าส่วนกลางซึ่งคิดที่ 48 บาทต่อตารางเมตร คูณ 41.04 ตร.ม. เท่ากับ 1,970 บาทต่อเดือน หรือ 23,639 บาทต่อปี จะเหลือ 4.92%
ตัวเลขนี้ยังไม่ได้หักภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมบำรุง ค่านายหน้าปล่อยเช่ารอบหน้า และช่วงห้องว่าง ในสต็อกของผมมี 20 ห้องที่มีค่าเช่าเป็นเงินบาทให้คำนวณได้ ห้องนี้อยู่อันดับที่ 12 จาก 20 ห้อง ห้องที่ให้สูงสุดอยู่ที่ 6.95% เพราะฉะนั้น 5.45% คือค่ากลาง ๆ ไม่ใช่จุดเด่นของห้องนี้
ขอเข้าดูห้อง M03154 ได้ไหม ในเมื่อมีคนเช่าอยู่
ได้ แต่ต้องนัดล่วงหน้า และขึ้นอยู่กับว่าสัญญาเช่าเขียนเรื่องสิทธิการเข้าดูไว้อย่างไร กับผู้เช่าสะดวกวันไหน ผมจะไม่รับปากว่าพรุ่งนี้เข้าได้ เพราะคนที่ต้องยอมให้เข้าคือผู้เช่า ไม่ใช่ผม
ข้อดีคืออีกสองห้องในตึกเดียวกันเป็นห้องว่าง เอกสารระบุว่านัดดูได้ทุกเมื่อ ถ้าคุณตั้งใจมาดูทั้งสามห้องในทริปเดียว ให้บอกวันที่คุณจะมาล่วงหน้าหลายวัน ผมจะเริ่มนัดจากห้องนี้ก่อน แล้วค่อยเรียงอีกสองห้องตามให้อยู่ในวันเดียวกัน
การที่มีผู้เช่าอยู่ คือเหตุผลที่ห้องนี้ถูกกว่าต่อตารางเมตรใช่ไหม
ผมไม่รู้ และจะไม่แต่งเหตุผลให้ฟังดูเข้าท่า สิ่งที่ผมตรวจได้จากเอกสารคือ ห้องนี้ 107,212 บาทต่อตารางเมตร ส่วนห้อง M04885 ชั้น 28 อยู่ที่ 120,473 บาทต่อตารางเมตร ต่างกัน 13,261 บาทต่อตารางเมตร และเอกสารของ M04885 กับ M01836 ระบุตรงกันว่าไม่มีผู้เช่า ดังนั้นสถานะผู้เช่าจึงเป็นความต่างที่มีอยู่จริง แต่การมีอยู่จริงกับการเป็นสาเหตุคือคนละเรื่อง
ส่วนต่างระหว่างชั้น 14 กับชั้น 28 ในตึกนี้ ผมอธิบายไว้แล้วในหน้า Lumpini Suite เพชรบุรี-มักกะสัน และจะไม่เขียนซ้ำที่นี่ นอกจากนั้นยังมีเรื่องที่ดูจากเอกสารไม่ออก เช่น สภาพห้องจริง ชุดเฟอร์นิเจอร์ที่ติดมา และความเร่งของผู้ขาย วิธีเดียวที่จะรู้คือดูสองห้องต่อกันในทริปเดียว ซึ่งผมนัดให้ได้
เงินประกันของผู้เช่าและค่าเช่าเดือนที่คร่อมวันโอน ตกเป็นของใคร
ไม่มีคำตอบสำเร็จรูป มันคือสิ่งที่ต้องตกลงและเขียนลงในสัญญาจะซื้อจะขาย แนวทางที่ใช้กันบ่อยคือ ผู้ขายส่งมอบเงินประกันให้ผู้ซื้อในวันโอน เพราะภาระคืนเงินประกันตกมาที่เจ้าของคนใหม่ ส่วนค่าเช่าเดือนที่คร่อมวันโอนแบ่งกันตามจำนวนวัน แต่นี่คือแนวทาง ไม่ใช่กฎ
สิ่งที่ผมจะทำให้คือขอสำเนาสัญญาเช่า ยอดเงินประกัน และวันครบกำหนดชำระค่าเช่าแต่ละงวดจากเจ้าของ แล้วเขียนสามข้อนี้เป็นข้อความชัดเจนในร่างสัญญาก่อนคุณวางมัดจำ ส่วนค่าใช้จ่ายวันโอนอีกก้อนหนึ่งที่คนมักลืม คือเงินกองทุนส่วนกลางและค่าส่วนกลางล่วงหน้าที่นิติบุคคลเรียกเก็บ ซึ่งเป็นคนละก้อนกับค่าโอน รายละเอียดทั้งหมดถามผมได้
ห้อง M03154 หันหน้าไปทางไหน
เอกสารของห้องนี้ไม่ได้ระบุทิศไว้ ช่องนั้นว่าง ที่น่าสังเกตคือห้อง M04885 ชั้น 28 ในตึกเดียวกันระบุทิศใต้ไว้ชัด แปลว่าเจ้าของแต่ละห้องกรอกข้อมูลไม่เท่ากัน ไม่ใช่ว่าตึกนี้ไม่มีใครรู้ทิศ ผมจึงตอบให้ไม่ได้จากข้อมูลที่ถืออยู่ และจะไม่เดา
ช่องวิวของห้องนี้ระบุว่าเป็นวิวนอกอาคาร ซึ่งบอกแค่ว่าไม่ได้หันชนตึกในโครงการ ไม่ได้บอกว่าหันไปทางไหนหรือเห็นอะไร สองช่องนี้เป็นคนละเรื่องกันและไม่ควรใช้แทนกัน ถ้าทิศเป็นเงื่อนไขตัดสินใจของคุณ บอกผมก่อน ผมจะขอให้เจ้าของยืนยันและขอรูปถ่ายจากในห้องให้
รูป 7 รูป ทำไมไม่มีแปลนห้องเลย
ผมไล่ดูรูปทั้งเจ็ดรูปแล้ว ไม่มีรูปไหนเป็นแปลนห้อง ทั้งหมดเป็นรูปถ่ายในห้อง สำหรับห้อง 41.04 ตร.ม. ที่อัดสองห้องนอนกับห้องน้ำหนึ่งห้องเข้าไป แปลนคือข้อมูลที่สำคัญที่สุดที่หายไป เพราะมันบอกว่าห้องนอนกว้างเท่าไหร่ และทางเดินกินพื้นที่ไปเท่าไหร่
ผมจะไม่เอาแปลนของห้องอื่นในตึกมาใส่แทน เพราะห้องชั้น 28 ขนาด 40.59 ตร.ม. ไม่ใช่ผังเดียวกันเป๊ะ ๆ และคุณจะเข้าใจผิด สิ่งที่ทำได้คือขอแปลนของยูนิตนี้จากเจ้าของหรือนิติบุคคล ซึ่งผมทำให้ฟรี ถ้าไม่มีจริง ๆ ผมจะบอกคุณตรง ๆ ว่าไม่มี แล้วให้ตัดสินใจจากการไปยืนดูห้องจริงแทน
อยากรู้ว่าผู้เช่าห้อง M03154 จะอยู่ต่อหรือย้ายออกหลัง 10 ตุลาคม 2569
ไม่ต้องกรอกฟอร์ม ไม่ต้องทิ้งเบอร์ ทักมาบอกว่าสนใจห้อง M03154 แล้วผมจะโทรถามเจ้าของให้ก่อนว่าผู้เช่าแจ้งต่อสัญญาหรือย้ายออกแล้วหรือยัง ต่อที่ค่าเช่าเท่าไหร่ เงินประกันอยู่กับใคร และขอแปลนห้องกับรูปเพิ่มมาให้ดู ถ้าคุณจะบินมาดูของจริง ผมจัดให้ดูทั้งสามห้องในตึกนี้ต่อกันในทริปเดียว และถ้าคำตอบที่ได้กลับมาทำให้ห้องนี้ไม่คุ้มสำหรับคุณ ผมจะบอกคุณตรง ๆ ว่าอย่าซื้อ
WeChat ID
arji7880
LINE ID
arji7880
ทักหาคิมได้ที่ WeChat หรือ LINE
คุยเรื่องห้อง งบ และนัดดูจริงได้ทาง WeChat — ตอบเป็นภาษาไทยและจีน · นัดดูห้องได้ทุกวัน ขอแค่แจ้งล่วงหน้า 1-2 วัน
- กดปุ่มคัดลอก ID ด้านซ้าย
- เปิดแอป WeChat แตะ "+" มุมขวาบน แล้วเลือก "เพิ่มเพื่อน"
- วาง ID ที่คัดลอกไว้ในช่องค้นหา แล้วกดเพิ่มเพื่อน — LINE ใช้วิธีเดียวกัน หรือกดปุ่มด้านล่างเปิด LINE ตรง