รหัสห้อง MZ01528 · ชั้น 8 · เขตดินแดง
ขายคอนโด Maestro 03 Ratchada-Rama 9 ห้อง MZ01528 — 1 ห้องนอน 33.5 ตร.ม. ชั้น 8 ราคา 3,650,000 บาท
Kim Bangkok Property ห้อง 33.5 ตร.ม. นี้จ่ายค่าส่วนกลาง 2,178 บาท/เดือน สูงสุดใน 32 ห้องเล็กกว่า 40 ตร.ม. ที่ผมมีตัวเลขนี้ และต่อรองไม่ได้
ข้อมูลห้องอัปเดตล่าสุด 18 ก.ค. 2569 · ราคาและสถานะห้องอาจเปลี่ยนแปลง ทักมาให้ผมเช็กสถานะล่าสุดก่อนได้
ข้อมูลห้องนี้
ทุกตัวเลขของห้อง MZ01528 ที่ผมมีในมือ และช่องที่เอกสารเว้นว่างไว้
- รหัสห้อง
- MZ01528
- ราคาขาย
- 3,650,000 บาท (108,955 บาท/ตร.ม.)
- พื้นที่ใช้สอย
- 33.5 ตร.ม.
- ผังห้อง
- 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ
- ชั้น
- 8
- วิว
- วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ
- ทิศที่หันหน้า
- เอกสารไม่ได้ระบุทิศ — ผมขอให้เจ้าของยืนยันให้ได้
- เฟอร์นิเจอร์
- ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่
- สถานะผู้เช่า
- ขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 17,000 บาทต่อเดือน สัญญาเช่าสิ้นสุดเดือน ธ.ค. 2569
- กรรมสิทธิ์
- โควตาต่างชาติ (ถือกรรมสิทธิ์ในชื่อชาวต่างชาติได้)
- ค่าส่วนกลาง
- 65 บาท/ตร.ม./เดือน = 2,178 บาท/เดือน
- ค่าโอน
- ผู้ซื้อจ่าย 1% ของราคาประเมิน ส่วนที่เหลือเป็นของผู้ขาย
- จำนวนรูปที่มี
- 5 รูป (ถ่ายตอนมีผู้เช่าอยู่ · ไม่มีผังห้องในชุดรูป)
- ที่ตั้ง
- 540 ถนนรัชดาภิเษก แขวงดินแดง เขตดินแดง กรุงเทพมหานคร 10400
- อัปเดตล่าสุด
- 18 ก.ค. 2569
เอกสารระบุ “วิวนอกอาคาร” แต่ไม่ได้ระบุทิศที่ห้องหันหน้าไป และไม่ได้ระบุว่าห้องอยู่อาคารไหนในสามอาคาร สองช่องนี้เกี่ยวข้องกันโดยตรง เพราะตึกอยู่ติดถนนรัชดาภิเษก การหันเข้าถนนกับหันเข้าด้านในโครงการให้เสียงและแดดคนละแบบกันทั้งวัน ผมจึงไม่เติมคำว่าวิวเมืองหรือวิวสวนลงไปเอง อีกช่องที่ควรรู้คือรูปทั้ง 5 รูปเป็นรูปถ่ายในห้อง ไม่มีผังห้องอยู่ในชุด ถ้าคุณต้องดูผังก่อนตัดสินใจ ผมขอจากเจ้าของหรือนิติบุคคลให้ได้
เรื่องที่ต้องรู้ก่อนอย่างอื่น
สัญญาเช่ายังเดินอยู่จริง แต่เหลืออีกประมาณสี่เดือน และเอกสารบอกแค่เดือน ไม่ได้บอกวันที่
เอกสารของห้องระบุว่าขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 17,000 บาทต่อเดือน สัญญาสิ้นสุดเดือนธันวาคม 2569 และข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุดวันที่ 18 กรกฎาคม 2569 ซึ่งเป็นการอัปเดตที่ยังใหม่พอควร นับจากวันนี้ไปถึงสิ้นเดือนธันวาคม คือประมาณสี่เดือนครึ่ง แต่เอกสารเขียนไว้แค่ “12/2569” ไม่ได้ระบุวันที่ ระหว่างวันที่ 1 กับวันที่ 31 ธันวาคมต่างกันหนึ่งเดือนเต็ม และมันมีผลกับวันที่คุณเข้าอยู่ได้จริง ผมจึงนับว่านี่คือช่องที่ต้องไปขอตัวสัญญามาอ่าน ไม่ใช่ช่องที่ตอบได้จากหน้าจอ
ผมเขียนเรื่องนี้เป็นหัวข้อแรกเพราะในสต็อกของผมมีห้องที่ประกาศว่าขายพร้อมผู้เช่าแต่สัญญาเลยกำหนดไปแล้วอยู่หลายห้อง ห้องนี้ไม่ใช่หนึ่งในนั้น สัญญายังเดินอยู่จริง ซึ่งเป็นข้อดี แต่ข้อดีนั้นมีอายุ ถ้าคุณซื้อเพื่อลงทุน สิ่งที่คุณได้แน่ ๆ คือค่าเช่า 17,000 บาทอีกราวสี่เดือน หลังจากนั้นคือการเจรจารอบใหม่ที่ยังไม่มีใครรู้ผล ผมจะไม่เขียนว่า “ผู้เช่าอยู่ยาว” เพราะเอกสารไม่ได้บอกแบบนั้น
อีกเรื่องที่คนมักคิดผิดคือคิดว่าซื้อแล้วให้ผู้เช่าย้ายออกได้เลย ในทางปฏิบัติสัญญาเช่าที่มีอยู่ผูกกับตัวทรัพย์ ผู้ซื้อรับช่วงต่อจนกว่าจะครบกำหนด ดังนั้นถ้าคุณตั้งใจซื้อเพื่อเข้าอยู่เอง กำหนดย้ายเข้าที่เร็วที่สุดของคุณคือหลังสัญญาหมด ไม่ใช่วันโอน สิ่งที่ผมทำให้ฟรีก่อนคุณตัดสินใจคือขอสำเนาสัญญาเช่า วันสิ้นสุดที่แน่นอน และตัวเลขเงินประกันพร้อมชื่อคนที่ถืออยู่ แล้วส่งกลับไปให้คุณอ่านเองก่อนวางมัดจำ
ตัวเลขสำหรับคนซื้อลงทุน
ที่ค่าเช่า 17,000 บาท ห้องนี้ให้ผลตอบแทนขั้นต้น 5.59% และหักค่าส่วนกลางแล้วเหลือ 4.87%
ผลตอบแทนขั้นต้น 5.59%
ค่าเช่า 17,000 บาท × 12 เดือน = 204,000 บาทต่อปี หารด้วยราคา 3,650,000 บาท ได้ 5.59% ตัวเลขนี้คือจุดตั้งต้น ไม่ใช่ตัวเลขสุทธิ
หักค่าส่วนกลางแล้ว 4.87%
ค่าส่วนกลาง 65 บาทต่อตารางเมตร คูณ 33.5 ตร.ม. เท่ากับ 2,178 บาทต่อเดือน หรือ 26,136 บาทต่อปี หักแล้วเหลือ 177,864 บาท คิดเป็น 4.87% ของราคาซื้อ
สิ่งที่ยังไม่ได้หัก
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมบำรุงห้องในตึกที่สร้างเสร็จตั้งแต่ พ.ค. 2561 ค่านายหน้าหาผู้เช่ารอบถัดไป ประกัน และช่วงห้องว่างระหว่างผู้เช่า ทั้งหมดนี้ยังไม่อยู่ในสองตัวเลขข้างบน
วางตัวเลขนี้ไว้ในกลุ่มเดียวกันจะเห็นภาพชัดขึ้น ในสต็อก 55 ห้องของผม มี 20 ห้องที่มีค่าเช่าเป็นเงินบาทบันทึกไว้จนคำนวณผลตอบแทนได้ ห้องนี้อยู่อันดับ 10 จาก 18 ถ้าวัดด้วยผลตอบแทนขั้นต้น คือกลางพอดี แต่พอหักค่าส่วนกลางแล้วมันตกลงมาอยู่อันดับ 11 สาเหตุมีอย่างเดียวคืออัตราค่าส่วนกลาง 65 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นอัตราสูงเป็นอันดับสามในบรรดา 55 ห้องที่ผมถืออยู่ มีเพียงสองห้องเท่านั้นที่อัตราสูงกว่านี้ ขณะที่ค่ากลางของสต็อกอยู่ที่ 55 บาท ส่วนต่างสิบบาทต่อตารางเมตรฟังดูเล็ก แต่มันกินผลตอบแทนไป 0.72 จุดเปอร์เซ็นต์ทุกปีไม่ว่าตลาดจะเป็นอย่างไร และมันเป็นค่าใช้จ่ายที่ลดไม่ได้ด้วยการต่อรองราคาซื้อ
สิ่งที่ผมอยากให้อ่านคู่กันคือค่าเช่าเองไม่ใช่จุดอ่อนของห้องนี้ 17,000 บาทหารด้วย 33.5 ตารางเมตร เท่ากับ 507 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งอยู่อันดับ 9 จาก 20 ห้องเดียวกัน คือค่อนไปทางบนของกลาง จุดที่ทำให้เปอร์เซ็นต์ไม่สูงคือฝั่งราคาซื้อ ไม่ใช่ฝั่งค่าเช่า ถ้าผู้เช่ารอบใหม่ตกลงกันได้ที่ 19,000 บาท ผลตอบแทนขั้นต้นจะขึ้นเป็น 6.25% แต่ถ้าลงมาที่ 15,000 บาท มันจะเหลือ 4.93% นั่นคือช่วงที่ตัวเลขนี้แกว่งได้จริงภายในปีหน้า วิธีคิดผลตอบแทนแบบเต็มผมเขียนไว้ในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า
เทียบกับห้องที่ราคาใกล้กันที่สุดในสต็อก
ผมเขียนไว้ในหน้าห้อง M03124 ว่าห้องนี้ถูกกว่าต่อตารางเมตรแต่ค่าส่วนกลางแพงกว่า — นี่คือเรื่องเดียวกันที่มองจากฝั่งห้องนี้
ในสต็อกของผม ห้องที่เป็นเงินก้อนใกล้กันที่สุดกับห้องนี้คือ M03124 ที่ A Space ID Asoke-Ratchada ราคา 3,600,000 บาท ขนาด 32.84 ตารางเมตร ถูกกว่าห้องนี้ 50,000 บาท และเล็กกว่า 0.66 ตารางเมตร ต่อตารางเมตรห้องนี้อยู่ที่ 108,955 บาท ส่วน M03124 อยู่ที่ 109,622 บาท ห้องนี้จึงถูกกว่าต่อตารางเมตร 667 บาท ผมจะพูดข้อนี้ให้ครบก่อนใครถาม คือ 667 บาทคือ 0.6 เปอร์เซ็นต์ มันเล็กเกินกว่าจะใช้เป็นเหตุผลตัดสินใจ และในแง่เงินสดที่ออกจากกระเป๋าคุณ ห้องนี้แพงกว่าทั้งสองทาง คือแพงกว่า 50,000 บาทตอนซื้อ และแพงกว่าอีก 1,029 บาทต่อเดือนหรือ 12,348 บาทต่อปีในค่าส่วนกลาง เพราะที่นี่คิด 65 บาทต่อตารางเมตรเท่ากับ 2,178 บาท ส่วนที่นั่นคิด 35 บาทเท่ากับ 1,149 บาท
แล้วอะไรอยู่ฝั่งห้องนี้ คำตอบคือกระแสเงินสด M03124 ระบุว่าไม่มีผู้เช่า ดูห้องได้ทุกเมื่อ พร้อมขาย ซึ่งเป็นข้อดีของมันจริง ๆ ถ้าคุณจะเข้าอยู่เอง แต่ถ้าคุณซื้อเพื่อปล่อยเช่า มันแปลว่านาฬิกาของคุณเริ่มเดินวันที่หาผู้เช่าได้ ไม่ใช่วันโอน ห้องนี้มีสัญญาเช่า 204,000 บาทต่อปีเดินอยู่แล้ว ส่วนต่างค่าส่วนกลาง 12,348 บาทต่อปีคิดเป็น 6 เปอร์เซ็นต์ของค่าเช่าทั้งปีของห้องนี้ พูดอีกแบบคือค่าส่วนกลางที่แพงกว่ากินค่าเช่าไปประมาณ 22 วันต่อปี ส่วนส่วนต่างราคา 50,000 บาทเท่ากับค่าเช่าไม่ถึงสามเดือน ถ้าห้องว่างของอีกฝั่งหาผู้เช่าได้ภายในเดือนเดียว มันชนะ ถ้าใช้เวลาสามเดือน ส่วนต่างทั้งสองก้อนก็หายไปในปีแรก
ที่เหลือคือสิ่งที่ผมไม่ควรบิด M03124 สร้างเสร็จเดือนมกราคม 2562 ใหม่กว่าตึกนี้ที่สร้างเสร็จพฤษภาคม 2561 อยู่แปดเดือน ส่วนสิ่งที่บันทึกไว้ฝั่งนี้แล้วอีกฝั่งไม่มีคือรายการส่วนกลางแปดรายการ ตั้งแต่สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวน ซาวน่า ไปจนถึงกล้องวงจรปิดและ รปภ. เทียบกับสามรายการที่บันทึกไว้ของอีกห้อง และระยะถึงสถานีที่บันทึกไว้กับห้องนี้คือ MRT ศูนย์วัฒนธรรมฯ 700 เมตร กับ MRT พระราม 9 750 เมตร ขณะที่เอกสารของ M03124 ไม่ได้บันทึกระยะถึงสถานีไว้เลย ผมพูดได้แค่ว่าเอกสารไม่มี ไม่ใช่ว่ามันไกล ค่าส่วนกลาง 65 บาทที่แพงกว่าจึงพออธิบายได้ด้วยการเป็นโครงการสามอาคารที่มีพื้นที่ส่วนกลางและพนักงานมากกว่า แต่ “อธิบายได้” กับ “คุ้ม” เป็นคนละเรื่อง และคนที่ตัดสินคือคุณ รายละเอียดตัวตึกทั้งหมดผมเขียนไว้ในหน้า มาเอสโตร 03 รัชดา-พระราม 9
ห้องนี้เหมาะกับใคร
ผมคิดว่าห้อง MZ01528 เหมาะกับสองแบบนี้ และไม่เหมาะกับอีกสองแบบ
เหมาะ — คนซื้อลงทุนที่อยากได้สัญญาเช่าที่ยังเดินอยู่จริง ไม่ใช่สัญญาที่หมดไปแล้ว
ในบรรดา 18 ห้องที่มีค่าเช่าเป็นเงินบาทบันทึกไว้ มี 5 ห้องที่สัญญาเลยกำหนดไปแล้วและยังไม่ยืนยันสถานะ ห้องนี้ไม่ใช่หนึ่งในนั้น สัญญาระบุถึงธันวาคม 2569 กระแสเงินสด 17,000 บาทต่อเดือนจึงเริ่มเดินตั้งแต่วันโอน โดยมีเงื่อนไขว่าคุณต้องยอมรับว่าความแน่นอนนั้นเหลืออีกประมาณสี่เดือน
เหมาะ — คนที่ทำงานในรัศมีเดินจากตึก หรือผู้ซื้อต่างชาติที่ต้องการโควตา
อาคารสำนักงาน AIA อยู่ที่ 600 เมตร ฟอร์จูนทาวน์ 650 เมตร และมีสองสถานี MRT ที่ 700 กับ 750 เมตร นี่คือฐานผู้เช่าที่ทำให้ค่าเช่า 17,000 บาทเกิดขึ้นได้ ห้องนี้ยังระบุว่าอยู่ในโควตาต่างชาติ ถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองได้ ขั้นตอนและเอกสารอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย
ไม่เหมาะ — คนที่ต้องย้ายเข้าอยู่ภายในปีนี้
สัญญาเช่าผูกกับตัวทรัพย์ คุณรับช่วงต่อจนกว่าจะครบกำหนด วันเข้าอยู่ที่เร็วที่สุดคือหลังธันวาคม 2569 และเอกสารยังไม่ได้ระบุวันที่แน่นอนในเดือนนั้นด้วยซ้ำ ถ้าคุณมีกำหนดย้ายที่ตายตัว บอกผมมา ผมคัดห้องที่ว่างจริงให้แทนตั้งแต่แรก
ไม่เหมาะ — คนที่ตั้งเป้าผลตอบแทนสุทธิเกิน 6%
หักแค่ค่าส่วนกลางอย่างเดียวห้องนี้เหลือ 4.87% และยังไม่ได้หักภาษี ค่าซ่อม กับช่วงห้องว่าง อัตรา 65 บาทต่อตารางเมตรเป็นโครงสร้างของโครงการ ไม่ใช่สิ่งที่ต่อรองได้ในสัญญาซื้อขาย ถ้าเป้าคุณคือตัวเลขสุทธิสูง ๆ ผมมีห้องอื่นที่ตรงกว่านี้
รอบตัวห้อง
จากหน้าตึก MZ01528 ออกไป 20 เมตรถึง 1.9 กม. มีอะไรบ้าง
ระยะที่บันทึกไว้ในเอกสารของห้องนี้
- ร้านสะดวกซื้อ 7-1120 ม.
- โลตัส350 ม.
- อาคารสำนักงาน AIA600 ม.
- ห้างฟอร์จูนทาวน์650 ม.
- MRT ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย700 ม.
- MRT พระราม 9750 ม.
- ห้างเซ็นทรัล พระราม 91.0 กม.
- อาคารสำนักงานเกรดเอ จีทาวเวอร์1.1 กม.
- ตลาดนัดจ๊อดแฟร์1.1 กม.
- บิ๊กซี1.2 กม.
- แอร์พอร์ตเรลลิงก์ มักกะสัน1.6 กม.
- โรงพยาบาลพระราม 91.9 กม.
สามบรรทัดที่ผมอ่านก่อนเสมอคือ ร้านสะดวกซื้อ 20 เมตร โลตัส 350 เมตร และอาคารสำนักงาน AIA 600 เมตร สองบรรทัดแรกแปลว่าของกินของใช้ประจำวันไม่ต้องใช้รถเลย บรรทัดที่สามแปลว่าคนที่จ่ายค่าเช่า 17,000 บาทให้ห้องนี้ไม่จำเป็นต้องเป็นคนที่ขึ้นรถไฟฟ้าทุกวัน เขาอาจเป็นคนที่เดินไปทำงานแปดนาที ซึ่งเป็นฐานผู้เช่าที่มั่นคงกว่าฐานที่พึ่งสถานีอย่างเดียว ส่วนสถานี MRT สองแห่งที่ 700 กับ 750 เมตรคือประมาณเก้านาทีเดินทั้งคู่ ผมอธิบายว่าการมีสองสถานีที่ระยะเท่ากันแลกมาด้วยอะไรไว้ในหน้า หน้าโครงการ แล้ว จึงไม่เขียนซ้ำที่นี่
สองบรรทัดท้ายที่ต้องอ่านตรงข้ามกับที่คนคาดคือ แอร์พอร์ตเรลลิงก์ มักกะสัน 1.6 กม. และโรงพยาบาลพระราม 9 1.9 กม. ทั้งคู่ไม่ใช่ระยะเดิน เป็นระยะเรียกรถห้าถึงแปดนาทีในเวลาปกติ ถ้าคุณเป็นคนที่ต้องพาผู้สูงอายุไปโรงพยาบาลบ่อย อย่านับ 1.9 กม. เป็นข้อดี ให้นับเป็นค่าเดินทางประจำ ภาพรวมของย่านและโครงการอื่นที่ผมถืออยู่ในย่านเดียวกันอยู่ในหน้า คอนโดรัชดา ส่วนถ้าคุณกำลังเทียบห้องขนาดนี้ข้ามหลายโครงการ ห้อง 1 ห้องนอนทั้งหมดที่ผมถืออยู่รวมไว้ในหน้า คอนโด 1 ห้องนอน
ก่อนวางมัดจำ
สี่อย่างที่ผมจะเช็กให้คุณก่อน ถ้าคุณสนใจห้อง MZ01528 จริง
ตัวสัญญาเช่า วันสิ้นสุดที่แน่นอน และเงินประกัน
เอกสารบอกแค่เดือนธันวาคม 2569 ผมขอสำเนาสัญญาเพื่อดูวันที่จริง ค่าเช่าที่เก็บอยู่ตอนนี้ เงินประกันกี่เดือนและอยู่กับใคร มีข้อสัญญาต่ออัตโนมัติหรือไม่ และใครเป็นผู้จ่ายค่าส่วนกลางระหว่างสัญญานี้
ยอดค้างค่าส่วนกลางของห้อง
ที่ 2,178 บาทต่อเดือน ยอดค้างสะสมโตเร็วกว่าที่คนคิด และนิติบุคคลจะไม่ออกใบปลอดหนี้ให้ถ้ายังค้าง ซึ่งแปลว่าโอนไม่ได้ ผมขอใบยืนยันยอดคงค้างจากนิติบุคคลก่อนคุณวางเงินเสมอ
ห้องอยู่อาคารไหน หันไปทางไหน และผังห้อง
เอกสารระบุชั้น 8 และวิวนอกอาคาร แต่ไม่ได้ระบุอาคารและไม่ได้ระบุทิศ ในตึกติดถนนรัชดาภิเษกสองอย่างนี้เปลี่ยนเรื่องเสียงและแดดทั้งหมด และในชุดรูป 5 รูปไม่มีผังห้อง ผมขอทั้งสามอย่างให้ก่อนคุณเดินทางมา
ยอดที่ต้องจ่ายวันโอนทั้งหมด
ค่าโอนส่วนของผู้ซื้อคือ 1% ของราคาประเมิน แต่ยังมีเงินกองทุนส่วนกลางและค่าส่วนกลางล่วงหน้าที่นิติบุคคลเรียกเก็บอีกก้อน ผมรวมเป็นตัวเลขเดียวให้ก่อนนัดโอน วิธีคิดทั้งหมดถามผมได้
คำถามที่ถามบ่อย
คำถามที่คนถามผมมากที่สุดเกี่ยวกับห้อง MZ01528
สัญญาเช่าห้อง MZ01528 ถึงธันวาคม 2569 ซื้อแล้วจะไล่ผู้เช่าออกได้ไหม
ในทางปฏิบัติทำไม่ได้ สัญญาเช่าที่มีอยู่ผูกกับตัวทรัพย์ ผู้ซื้อรับช่วงต่อจนกว่าจะครบกำหนด ห้องนี้ระบุค่าเช่า 17,000 บาทต่อเดือน และสัญญาสิ้นสุดเดือนธันวาคม 2569 แปลว่าถ้าคุณโอนภายในปีนี้ คุณจะเป็นเจ้าของที่มีผู้เช่าอยู่ และคุณจะได้ค่าเช่าตั้งแต่วันโอนไปจนถึงวันที่สัญญาหมด
จุดที่ผมยังตอบไม่ได้และจะไม่เดาคือวันที่แน่นอน เพราะเอกสารเขียนไว้แค่เดือน ไม่ได้เขียนวัน ระหว่างวันที่ 1 กับ 31 ธันวาคมต่างกันหนึ่งเดือนเต็มสำหรับคนที่วางแผนย้ายเข้า ถ้าคุณตั้งใจซื้อเพื่อเข้าอยู่เอง ให้ผมขอสำเนาสัญญาเช่ามาอ่านก่อนเป็นอย่างแรก แล้วค่อยตัดสินใจว่าจะรอหรือจะดูห้องว่างแทน
ผลตอบแทนค่าเช่าห้อง MZ01528 กี่เปอร์เซ็นต์ และถือว่าดีไหมเทียบกับห้องอื่นที่คุณมี
คิดจากตัวเลขในเอกสารคือค่าเช่า 17,000 บาทต่อเดือน หรือ 204,000 บาทต่อปี หารด้วยราคาขาย 3,650,000 บาท ได้ผลตอบแทนขั้นต้น 5.59% ถ้าหักค่าส่วนกลาง 2,178 บาทต่อเดือน หรือ 26,136 บาทต่อปีออกไป เหลือ 177,864 บาท คิดเป็น 4.87% ของราคาซื้อ
เทียบภายในสต็อกของผม ในบรรดา 20 ห้องที่มีค่าเช่าเป็นเงินบาทบันทึกไว้ ห้องนี้อยู่อันดับ 10 ถ้าวัดด้วยขั้นต้น แต่ตกลงมาอันดับ 11 เมื่อหักค่าส่วนกลาง สาเหตุคืออัตรา 65 บาทต่อตารางเมตรซึ่งสูงกว่าค่ากลางของสต็อกที่ 55 บาท พูดสั้น ๆ คือห้องนี้อยู่กลางตารางในแง่ผลตอบแทน ไม่ใช่ห้องที่ให้ตัวเลขสูงที่สุดของผม และตัวเลขทั้งสองยังไม่ได้หักภาษี ค่าซ่อม ค่านายหน้าปล่อยเช่า และช่วงห้องว่าง
ค่าเช่า 17,000 บาทสำหรับห้อง 33.5 ตร.ม. ถือว่าสูงไปไหม ถ้าผู้เช่าไม่ต่อสัญญาจะเป็นอย่างไร
17,000 หารด้วย 33.5 ตารางเมตร ได้ 507 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในกลุ่ม 20 ห้องที่มีค่าเช่าเป็นเงินบาทเหมือนกัน ตัวเลขนี้อยู่อันดับ 9 คือค่อนไปทางบนของกลาง ไม่ใช่ค่าเช่าที่ตั้งไว้สูงผิดกลุ่มจนน่าสงสัย ห้องที่เก็บได้สูงกว่านี้ต่อตารางเมตรในสต็อกของผมส่วนใหญ่เป็นห้องเล็กกว่าในโซนพระราม 9 ซึ่งเป็นคนละกลไกราคา
แต่ผมจะไม่บอกว่าค่าเช่านี้การันตี ถ้าผู้เช่ารายถัดไปตกลงกันได้ที่ 19,000 บาท ผลตอบแทนขั้นต้นจะขึ้นเป็น 6.25% ถ้าลงมาที่ 15,000 บาท จะเหลือ 4.93% ช่วงนี้คือความเสี่ยงจริงที่คุณรับไปพร้อมห้อง และเป็นเหตุผลที่ผมแนะนำให้ถามเจ้าของว่าผู้เช่ารายนี้อยู่มากี่ปีแล้ว เพราะผู้เช่าที่อยู่ยาวคือข้อมูลที่มีค่ากว่าตัวเลขค่าเช่าบรรทัดเดียว
ห้อง MZ01528 มีรูปแค่ 5 รูป และไม่มีผังห้องเลย เพราะอะไร
เพราะเจ้าของส่งมาให้เท่านี้ และห้องมีผู้เช่าอยู่ การเข้าไปถ่ายรูปห้องที่มีคนอยู่ต้องนัดล่วงหน้าและถ่ายได้จำกัด ห้ารูปจึงเป็นทั้งหมดที่ผมมีจริง เทียบกับค่าเฉลี่ยของสต็อกที่ประมาณ 8 รูปต่อห้อง ถือว่าน้อยกว่าปกติ และผมนับได้ว่ามี 11 ห้องจาก 55 ห้องที่มีรูป 5 รูปหรือน้อยกว่า
ที่สำคัญกว่าจำนวนคือทั้ง 5 รูปเป็นรูปถ่ายในห้อง ไม่มีผังห้องอยู่ในชุด สำหรับห้อง 33.5 ตารางเมตรที่มีผนังกั้นห้องนอน ผังคือสิ่งที่บอกได้ว่าห้องนอนมีหน้าต่างหรือไม่ และระเบียงกว้างแค่ไหน ซึ่งดูจากรูปมุมกว้างไม่ออก ผมขอผังจากเจ้าของหรือนิติบุคคลให้ได้ และผมไม่เอาผังห้องแบบมาตรฐานของโครงการมาใส่แทน เพราะห้องมือสองมักถูกแก้ไปแล้ว
ทำไมหน้านี้ไม่มีตารางเทียบกับห้องอื่นในตึกเดียวกัน
เพราะห้องนี้เป็นห้องเดียวที่ผมถืออยู่ใน Maestro 03 รัชดา-พระราม 9 ไม่มีห้องพี่น้องในตึกให้เทียบ ตารางเทียบที่ผมทำในหน้าอื่นเทียบเฉพาะห้องที่ผมถืออยู่จริงในตึกเดียวกัน ไม่ใช่ราคาที่ประกาศจากที่อื่น ผมจึงไม่มีตารางนั้นให้คุณในหน้านี้ และจะไม่สร้างขึ้นมาจากตัวเลขที่ผมยืนยันเองไม่ได้
ในย่านก็เทียบได้จำกัดเหมือนกัน คอนโดรัชดาในสต็อกของผมมีแค่ 3 ห้องจาก 2 โครงการ ซึ่งเป็นย่านที่เล็กที่สุดในสี่ย่านที่ผมดูแล และทั้งสามห้องเป็นโครงการตระกูล Maestro ของ Major Development ทั้งหมด ที่อัตราค่าส่วนกลาง 65 บาทต่อตารางเมตรเท่ากันหมด ด้วยกลุ่มตัวอย่างสามห้อง ผมจะไม่สรุปว่าราคาย่านรัชดาอยู่ระดับไหน มันน้อยเกินไป การเทียบที่มีความหมายกว่าคือเทียบข้ามตึกในช่วงราคาเดียวกัน ซึ่งผมทำไว้กับห้อง M03124 ในหัวข้อด้านบนแล้ว
เอกสารเขียนว่า “วิวนอกอาคาร” แต่ไม่บอกทิศ แปลว่าอะไร
แปลว่าห้องไม่ได้หันชนอาคารอื่นในโครงการเดียวกัน ซึ่งเป็นข้อมูลที่มีประโยชน์จริงในโครงการที่มีสามอาคาร แต่มันไม่ได้บอกว่าห้องหันไปทางทิศไหน และไม่ได้บอกว่าสิ่งที่อยู่ตรงหน้าหน้าต่างคืออะไร ช่องทิศในเอกสารว่างอยู่ ผมจึงไม่เติมคำว่าวิวเมืองหรือวิวสวนลงไปเอง
เรื่องนี้สำคัญกับห้องนี้มากกว่าห้องทั่วไป เพราะโครงการอยู่ติดถนนรัชดาภิเษกซึ่งเป็นถนนสายหลัก ด้านที่หันเข้าถนนกับด้านที่หันเข้าด้านในให้เสียงคนละแบบตลอดวัน และทิศตะวันตกกับทิศเหนือให้ค่าแอร์คนละตัวเลขในหน้าร้อน ถ้าเรื่องนี้สำคัญกับคุณ บอกผมก่อน ผมจะขอให้เจ้าของยืนยันทั้งอาคารและทิศ พร้อมถ่ายรูปจากในห้องออกไปนอกหน้าต่างส่งให้ดูก่อนคุณเดินทางมา
อยากรู้ว่าสัญญาเช่าห้อง MZ01528 หมดวันไหนแน่ และผู้เช่าจะต่อหรือไม่
ไม่ต้องกรอกฟอร์ม ไม่ต้องทิ้งเบอร์ ทักมาบอกว่าสนใจห้อง MZ01528 แล้วผมจะขอสำเนาสัญญาเช่าเพื่อดูวันสิ้นสุดที่แน่นอน เงินประกัน และท่าทีของผู้เช่าเรื่องต่อสัญญา พร้อมขอยอดค้างค่าส่วนกลางกับหมายเลขอาคารจากนิติบุคคลให้ในคราวเดียว ถ้าคำตอบที่ได้ทำให้ตัวเลข 5.59% ที่เขียนไว้ในหน้านี้เปลี่ยนไป ผมจะบอกคุณตรง ๆ ก่อนที่คุณจะเดินทางมาดูห้อง
WeChat ID
arji7880
LINE ID
arji7880
ทักหาคิมได้ที่ WeChat หรือ LINE
คุยเรื่องห้อง งบ และนัดดูจริงได้ทาง WeChat — ตอบเป็นภาษาไทยและจีน · นัดดูห้องได้ทุกวัน ขอแค่แจ้งล่วงหน้า 1-2 วัน
- กดปุ่มคัดลอก ID ด้านซ้าย
- เปิดแอป WeChat แตะ "+" มุมขวาบน แล้วเลือก "เพิ่มเพื่อน"
- วาง ID ที่คัดลอกไว้ในช่องค้นหา แล้วกดเพิ่มเพื่อน — LINE ใช้วิธีเดียวกัน หรือกดปุ่มด้านล่างเปิด LINE ตรง