รหัสห้อง M04670 · ชั้น D-8 · เขตดินแดง
ขายคอนโด มาเอสโตร 19 รัชดา 19-วิภา ห้อง M04670 — 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 61.41 ตร.ม. ราคา 6,200,000 บาท
Kim Bangkok Property ถือห้องนี้อยู่ ค่าส่วนกลาง 3,992 บาท/เดือน สูงเป็นอันดับ 5 จาก 55 ห้องของผม อีก 4 ห้องที่จ่ายแพงกว่า เริ่มที่ 16 ล้าน ห้องนี้ 6.2 ล้าน
ข้อมูลห้องอัปเดตล่าสุด 20 มิ.ย. 2569 · ราคาและสถานะห้องอาจเปลี่ยนแปลง ทักมาให้ผมเช็กสถานะล่าสุดก่อนได้
ข้อมูลห้องนี้
ทุกตัวเลขของห้อง M04670 ที่ผมมีในมือ และสองช่องที่เอกสารเว้นว่างไว้
- รหัสห้อง
- M04670
- ราคาขาย
- 6,200,000 บาท (100,961 บาท/ตร.ม.)
- พื้นที่ใช้สอย
- 61.41 ตร.ม.
- ผังห้อง
- 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ (ห้องที่มี 2 ห้องน้ำขึ้นไปมีอยู่ 10 ห้องจาก 55 ห้องที่ผมถือ)
- ชั้น
- D-8 — เอกสารให้มาแบบนี้ ผมอ่านว่าอาคาร D ส่วนเลข 8 ยังไม่ยืนยันว่าเป็นชั้นที่ 8
- วิว
- เอกสารไม่ได้ระบุ — ผมขอให้เจ้าของยืนยันให้ได้
- ทิศที่หันหน้า
- เอกสารไม่ได้ระบุทิศ — ผมขอให้เจ้าของยืนยันให้ได้
- เฟอร์นิเจอร์
- ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่
- สถานะผู้เช่า
- เอกสารระบุว่าไม่มีผู้เช่า นัดดูห้องได้ทุกเมื่อ พร้อมขาย — ผมจะเช็กกับเจ้าของอีกครั้งก่อนคุณเดินทาง
- กรรมสิทธิ์
- โควตาต่างชาติ (ถือกรรมสิทธิ์ในชื่อชาวต่างชาติได้)
- ค่าส่วนกลาง
- 65 บาท/ตร.ม./เดือน = 3,992 บาท/เดือน
- ค่าโอน
- ผู้ซื้อจ่าย 1% ของราคาประเมิน ส่วนที่เหลือเป็นของผู้ขาย
- จำนวนรูปที่มี
- 14 รูป (มากเป็นอันดับสองร่วมในสต็อก 55 ห้อง แต่ไม่มีแปลนห้องอยู่ในชุดนี้)
- ที่ตั้ง
- 98 ซอยวิภาวดีรังสิต 16 แขวงรัชดาภิเษก เขตดินแดง กรุงเทพมหานคร 10400
- อัปเดตล่าสุด
- 20 มิ.ย. 2569
ห้องนี้ให้ข้อมูลมาเยอะกว่าห้องส่วนใหญ่ แต่ช่อง “วิว” และ “ทิศที่หันหน้า” ว่างทั้งคู่ ในตึกที่ตั้งอยู่บนมุมของซอยรัชดา 19 กับถนนวิภาวดีรังสิต และมี 4 อาคารให้หันได้หลายทาง สองช่องนี้คือช่องที่ผมอยากได้คำตอบมากที่สุด ผมจะไม่เดาให้ และจะขอให้เจ้าของยืนยันก่อนคุณเดินทางมาดู
เรื่องที่ต้องรู้ก่อนอย่างอื่น
ห้องว่าง ถ่ายรูปมา 14 รูป แต่ช่องทิศกับช่องวิวว่างทั้งคู่ — ในตึกที่ทิศคือคำถามใหญ่ที่สุด
เริ่มจากข่าวดีก่อน เอกสารของห้องนี้ระบุตรง ๆ ว่าไม่มีผู้เช่า นัดดูห้องได้ทุกเมื่อ พร้อมขาย ซึ่งแปลว่าไม่มีเรื่องสัญญาเช่าค้างให้ต้องเคลียร์ก่อนโอน และคุณกำหนดวันเข้าอยู่ได้เอง ข้อมูลชุดนี้อัปเดตล่าสุดวันที่ 20 มิถุนายน 2569 คือ 55 วันก่อนหน้าวันนี้ ผมจึงยังเรียกว่า “ยืนยันแล้ว” ไม่ได้ ผมจะโทรเช็กกับเจ้าของอีกรอบก่อนคุณเดินทาง แต่สถานะที่บันทึกไว้คือว่าง ไม่ใช่มีผู้เช่า
เรื่องที่ต้องพูดต่อคือช่องที่ว่าง ห้องนี้ส่งรูปมา 14 รูป ซึ่งมากเป็นอันดับสองร่วมในสต็อก 55 ห้องของผม แต่ทั้ง 14 รูปไม่มีแปลนห้องสักใบ และในเอกสารช่อง “วิว” เป็นขีดเปล่า ส่วนช่อง “ทิศที่หันหน้า” ไม่มีข้อมูลเลย สำหรับห้อง 61.41 ตร.ม. ที่มีสองห้องนอน สองเรื่องนี้ไม่ใช่รายละเอียดปลีกย่อย เพราะแปลนบอกว่าห้องนอนที่สองมีหน้าต่างจริงหรือเป็นห้องด้านใน และทิศบอกว่าคุณจะเจอแดดบ่ายหรือเจอเสียงถนน
โครงการนี้ตั้งอยู่ตรงมุมที่ซอยรัชดา 19 บรรจบถนนวิภาวดีรังสิต และมี 4 อาคาร ผมเขียนไว้ในหน้า มาเอสโตร 19 รัชดา 19-วิภา แล้วว่าฝั่งวิภาวดีมีรถวิ่งเร็วเกือบทั้งวัน ห้องที่หันเข้าด้านในโครงการกับห้องที่หันออกถนนจึงเป็นห้องคนละแบบ ตัวรหัสชั้น D-8 บอกได้แค่ว่าเป็นอาคาร D ส่วนเลข 8 ผมยังไม่ยืนยันว่าเป็นชั้นที่ 8 เพราะห้องอีกห้องในตึกเดียวกันมารหัส B-A5 ซึ่งอ่านตรง ๆ ไม่ได้ สิ่งที่ผมจะทำให้ฟรีคือขอให้เจ้าของยืนยันทิศ ถ่ายรูปจากหน้าต่างส่งมา และขอแปลนห้องจากนิติบุคคล แล้วส่งให้คุณก่อนตัดสินใจเดินทาง
ตำแหน่งราคาของห้องนี้ในสต็อก 55 ห้อง
100,961 บาทต่อตารางเมตร ถูกเป็นอันดับ 21 จาก 55 ห้อง และห้องนี้มีสองห้องน้ำ
ต่อตารางเมตร อันดับ 19 จาก 51
6,200,000 บาท หาร 61.41 ตร.ม. ได้ 100,961 บาทต่อตารางเมตร เรียงจากถูกไปแพงในสต็อก 55 ห้องอยู่อันดับ 21 คือกลางค่อนไปทางถูก ส่วนราคารวมแพงเป็นอันดับ 13 จาก 55 ห้อง
ห้อง 2 ห้องน้ำขึ้นไปมีแค่ 10 จาก 51
ในกลุ่ม 10 ห้องนั้น ห้องนี้ถูกเป็นอันดับ 3 ต่อตารางเมตร ที่ถูกกว่ามีสองห้องคือ M02205 ที่ JRY Rama 9 (75,000 บาท/ตร.ม.) และ M04339 ที่ Siam Condominium ซึ่งเป็นตึกปี 2528 (84,483 บาท/ตร.ม.)
สิ่งที่แลกมา คือค่าส่วนกลาง
65 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน คูณ 61.41 ตร.ม. ได้ 3,992 บาทต่อเดือน หรือ 47,904 บาทต่อปี อัตรานี้สูงเป็นอันดับ 4 ร่วมในสต็อกของผม และยอดต่อเดือนสูงเป็นอันดับ 5 จาก 55 ห้อง
ตัวเลขจะมีความหมายก็ต่อเมื่อวางข้างของจริง ห้องที่เทียบตรงที่สุดในสต็อกของผมคือ M03053 ที่ อมรันตา เรสซิเดนซ์ ห้วยขวาง 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 58.18 ตร.ม. ตึกปี 2561 ราคา 6,590,000 บาท หรือ 113,269 บาทต่อตารางเมตร เทียบกันตรง ๆ ห้อง M04670 ถูกกว่า 390,000 บาท ใหญ่กว่า 3.23 ตร.ม. และถูกกว่าต่อตารางเมตร 12,308 บาท หรือ 10.9% ทั้งยังเป็นตึกที่ใหม่กว่าหนึ่งปีและไม่มีผู้เช่าค้างอยู่ ข้อแลกเปลี่ยนคือค่าส่วนกลาง อมรันตาเก็บ 50 บาทต่อตารางเมตร ตกเดือนละ 2,909 บาท ห้องนี้จ่ายมากกว่าเดือนละ 1,083 บาท หรือปีละ 12,996 บาท ในอัตรานั้น ส่วนต่างราคา 390,000 บาทจะถูกกินหมดในเวลาราว 30 ปี ซึ่งผมคิดว่าเป็นการแลกที่ยอมรับได้ แต่คุณควรเห็นตัวเลขทั้งสองด้าน ไม่ใช่ด้านเดียว
ทีนี้ตัวเลขที่ทำให้ผมขายห้องนี้ยากขึ้น และผมก็จะเขียนมันอยู่ดี ห้อง M03123 ที่ TC Green พระราม 9 เป็น 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ 54.6 ตร.ม. ราคา 5,500,000 บาท หรือ 100,733 บาทต่อตารางเมตร ต่างจากห้องนี้แค่ 228 บาทต่อตารางเมตร คือแทบเท่ากันเป๊ะ แต่ราคารวมถูกกว่า 700,000 บาท และค่าส่วนกลางถูกกว่าเดือนละ 2,081 บาท สิ่งที่คุณจ่ายเพิ่มมาที่ห้องนี้คือพื้นที่อีก 6.81 ตร.ม. ห้องน้ำที่สอง และตึกที่สร้างเสร็จปี 2562 แทนที่จะเป็นปี 2556 ถ้าห้องน้ำที่สองไม่ใช่สิ่งที่คุณต้องใช้จริงทุกวัน ผมจะบอกให้คุณไปดู TC Green ก่อน แล้วค่อยกลับมาที่ห้องนี้
สุดท้ายคือเรื่องขนาด ห้องที่ใหญ่กว่า 61.41 ตร.ม. ในสต็อกของผมมีอีก 5 ห้อง และห้องที่ถูกที่สุดในห้าห้องนั้นอยู่ที่ 9,800,000 บาท พูดอีกแบบคือถ้างบของคุณจบต่ำกว่า 9.8 ล้าน นี่คือห้องที่ใหญ่ที่สุดที่ผมมีให้ดู และในกลุ่มห้องที่มี 2 ห้องน้ำขึ้นไปและราคาต่ำกว่า 7 ล้าน ซึ่งมีอยู่ 4 ห้อง ห้องนี้ก็ใหญ่ที่สุดเช่นกัน ห้อง 2 ห้องนอนทั้งหมด 13 ห้องที่ผมถืออยู่ เรียงขนาดและราคาไว้ในหน้า คอนโด 2 ห้องนอน
เทียบกับอีกห้องในตึกเดียวกัน
อีกห้องในตึกเป็น 1 ห้องนอน 30 ตร.ม. ที่มีผู้เช่าอยู่ — คนละสินค้า ไม่ใช่ห้องเดียวกันคนละเวอร์ชัน
| รายการ | M04670 (ห้องนี้) | M01301 |
|---|---|---|
| ราคา | 6,200,000 บาท | 2,950,000 บาท |
| ราคาต่อ ตร.ม. | 100,961 บาท | 98,333 บาท |
| ชั้น | D-8 | B-A5 |
| ขนาด / ผัง | 61.41 ตร.ม. · 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ | 30 ตร.ม. · 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ |
| เฟอร์นิเจอร์ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ | ตกแต่งครบพร้อมเข้าอยู่ |
| วิว | ไม่ระบุ | วิวนอกอาคาร ไม่ชนตึกในโครงการ |
| ทิศ | ไม่ระบุ | ไม่ระบุ |
| ผู้เช่า | ไม่มีผู้เช่า | ขายพร้อมผู้เช่า |
| จำนวนรูป | 14 รูป | 13 รูป |
ตารางข้างบนวางสองห้องไว้ข้างกัน แต่ผมไม่อยากให้คุณอ่านมันเป็นคำถามว่า “ห้องไหนคุ้มกว่า” เพราะส่วนต่างระหว่างสองห้องนี้คือ 3,250,000 บาท ซึ่งมากกว่าราคาเต็มของห้อง M01301 ทั้งห้อง คนที่ตัดสินใจระหว่างสองห้องนี้จริง ๆ แทบไม่มี มันคือของสองชิ้นที่ขายให้คนสองกลุ่ม และบังเอิญอยู่ในโครงการเดียวกัน
M01301 คือเครื่องมือกระแสเงินสด เอกสารระบุว่าขายพร้อมผู้เช่า ค่าเช่า 15,500 บาทต่อเดือน สัญญาสิ้นสุดเดือนเมษายน 2570 ซึ่งนับจากวันนี้คือยังเดินอยู่จริงอีกราวแปดเดือน ผลตอบแทนขั้นต้นของห้องนั้นคือ 6.31% ส่วนห้อง M04670 ไม่มีค่าเช่าบันทึกไว้ในเอกสารเลยแม้แต่บรรทัดเดียว และผมจะไม่หยิบ 15,500 บาทมาหารด้วย 6.2 ล้านให้คุณดูเป็นตัวเลขปลอบใจ เพราะห้อง 61.41 ตร.ม. สองห้องนอนสองห้องน้ำ กับห้อง 30 ตร.ม. หนึ่งห้องนอน เป็นสินค้าเช่าคนละตัว ผู้เช่าคนละกลุ่ม และช่วงราคาค่าเช่าคนละช่วง ตัวเลข 6.31% เป็นของห้องนั้น ไม่ใช่ของห้องนี้
สิ่งที่ต่างกันในเอกสารและควรอ่านตามตารางมีสามอย่าง หนึ่ง ห้องนี้ระบุว่าไม่มีผู้เช่า ส่วน M01301 มีผู้เช่าอยู่ แปลว่าถ้าคุณอยากเดินเข้าไปดูห้องเปล่า ๆ ในวันธรรมดาโดยไม่ต้องนัดผู้เช่า ห้องนี้ทำได้ทันที สอง M01301 ระบุวิวไว้ว่าเป็นวิวนอกอาคาร ส่วนห้องนี้เว้นว่าง สาม ข้อมูลของ M01301 อัปเดตวันที่ 4 สิงหาคม 2569 ส่วนของห้องนี้ 20 มิถุนายน 2569 คือเก่ากว่า 45 วัน ผมไม่ตีความว่าห้องไหนดีกว่าจากช่องที่ว่าง และถ้าคุณอยากดูทั้งสองแบบ ห้องอยู่คนละอาคาร คือ B กับ D แต่เดินถึงกันได้ในโครงการเดียว ผมนัดให้ดูต่อกันในวันเดียว รายละเอียดตัวอาคารและทำเลอยู่ในหน้า มาเอสโตร 19 รัชดา 19-วิภา
ห้องนี้เหมาะกับใคร
ผมคิดว่าห้อง M04670 เหมาะกับสองแบบนี้ และไม่เหมาะกับอีกสองแบบ
เหมาะ — ครอบครัวหรือคู่ที่ต้องใช้ห้องน้ำที่สองจริง
ห้องที่มี 2 ห้องน้ำขึ้นไปในสต็อกของผมมี 10 ห้องจาก 51 และที่ราคาต่ำกว่า 7 ล้านเหลือแค่ 4 ห้อง ห้องนี้ใหญ่ที่สุดใน 4 ห้องนั้น ถ้าคุณมีลูก มีพ่อแม่มาอยู่ด้วย หรือทำงานที่บ้านคนละเวลากับคู่ ห้องน้ำที่สองคือสิ่งที่แก้ทีหลังไม่ได้
เหมาะ — คนที่ต้องเข้าอยู่เร็ว และต่างชาติที่บินมาดูรอบเดียว
เอกสารระบุว่าไม่มีผู้เช่า นัดดูได้ทุกเมื่อ ไม่มีสัญญาเช่าค้างให้เคลียร์ก่อนโอน และห้องระบุเป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติ ถ้าคุณบินมาไทยได้ทริปเดียว ห้องว่างคือห้องที่ดูง่ายที่สุด ขั้นตอนฝั่งต่างชาติอยู่ในหน้า ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย
ไม่เหมาะ — คนซื้อลงทุนที่อยากเห็นตัวเลขผลตอบแทนก่อนโอน
ห้องนี้ไม่มีค่าเช่าบันทึกไว้ ผมจึงคำนวณผลตอบแทนให้ไม่ได้จากเอกสารที่มี และค่าส่วนกลาง 47,904 บาทต่อปีคือตัวหักที่หนักกว่าห้องเล็ก ถ้าคุณต้องการตัวเลขก่อนตัดสินใจ บอกผม ผมจะไปหาค่าเช่าจริงของห้องขนาดนี้ในโครงการมาให้ ไม่ใช่เดาให้
ไม่เหมาะ — คนที่ต้องรู้ทิศและแดดก่อนถึงจะตัดสินใจได้
ช่องทิศและช่องวิวว่างทั้งคู่ ในโครงการ 4 อาคารที่ด้านหนึ่งติดถนนวิภาวดีรังสิต นี่คือความต่างที่รู้สึกได้ทุกวัน ถ้าคุณเป็นคนนอนไวหรือรับแดดบ่ายไม่ได้ อย่าเพิ่งวางมัดจำจนกว่าผมจะได้คำตอบจากเจ้าของ
รอบตัวห้อง
300 เมตรถึงร้านสะดวกซื้อ 750 เมตรถึง MRT และช่องโรงพยาบาลที่ไม่มีอยู่ในเอกสารเลย
ระยะที่บันทึกไว้ในเอกสารของห้องนี้
- MRT รัชดาภิเษก (BL16)750 ม.
- BTS ลาดพร้าว (YL1)1.5 กม.
- ยูเนี่ยนมอลล์ ลาดพร้าว1.8 กม.
- เดอะ สตรีท รัชดา3.9 กม.
- มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย3.5 กม.
- โรงเรียนนานาชาติรีเจ้นท์ กรุงเทพฯ4.8 กม.
- โรงเรียนนานาชาติ KIS กรุงเทพฯ5.4 กม.
- ร้านสะดวกซื้อ 7-11300 ม.
- ตลาดนัดห้วยขวาง4.6 กม.
ในรายการข้างบน ตัวเลขที่เปลี่ยนชีวิตประจำวันของห้อง 2 ห้องนอนจริง ๆ มีสองบรรทัด คือ 7-11 ที่ 300 เมตร กับ MRT รัชดาภิเษกที่ 750 เมตร อย่างแรกคือระยะที่เดินไปได้ตอนดึกโดยไม่ต้องคิด อย่างที่สองคือระยะเดินราว 9 ถึง 10 นาที ซึ่งเป็นระยะที่คนทำงานเดินได้ทุกวันแต่ไม่ใช่ระยะติดสถานี ผมแยกเรื่องสองสายรถไฟฟ้าไว้ละเอียดแล้วในหน้าโครงการ จึงไม่เขียนซ้ำที่นี่ ที่อยากให้สังเกตแทนคือบรรทัดของโรงเรียน โรงเรียนนานาชาติที่ใกล้ที่สุดในเอกสารคือรีเจ้นท์ที่ 4.8 กม. และ KIS ที่ 5.4 กม. ส่วนมหาวิทยาลัยหอการค้าไทยอยู่ 3.5 กม. ทั้งสามระยะนี้คือระยะขับรถหรือเรียกรถ ไม่ใช่ระยะเดิน ถ้าคุณซื้อห้องสองห้องนอนเพราะมีลูก นี่คือตัวเลขที่ควรเช็กเป็นอย่างแรก ไม่ใช่ระยะถึงห้าง
และนี่คือช่องที่หายไป เอกสารของห้องนี้ไม่มีระยะถึงโรงพยาบาลระบุไว้เลยแม้แต่บรรทัดเดียว ต่างจากหลายห้องในสต็อกของผมที่มีระยะถึงโรงพยาบาลอยู่ในรายการ ผมไม่เติมตัวเลขที่ผมวัดเองไม่ได้ลงในหน้านี้ ถ้าเรื่องนี้สำคัญกับคุณ บอกผมมา ผมจะวัดระยะจากหน้าโครงการไปโรงพยาบาลที่ใกล้ที่สุดแล้วส่งให้ดู ส่วนภาพรวมของย่านทั้งเส้น ตั้งแต่ซอยรัชดา 19 ไปถึงศูนย์วัฒนธรรม อยู่ในหน้า คอนโดรัชดา
ก่อนวางมัดจำ
สี่อย่างที่ผมจะเช็กให้คุณก่อน ถ้าคุณสนใจห้อง M04670 จริง
ห้องยังว่างอยู่จริงไหม ณ วันนี้
ข้อมูลที่ระบุว่าไม่มีผู้เช่ามาจากเอกสารวันที่ 20 มิถุนายน 2569 คือ 55 วันก่อนหน้านี้ ผมจะโทรถามเจ้าของว่าห้องยังว่าง ยังไม่ได้ปล่อยเช่า และยังตั้งราคาเดิมอยู่หรือเปล่า ก่อนคุณนัดเดินทาง
ถอดรหัส D-8 กับนิติบุคคล
อาคาร D นั้นชัด แต่เลข 8 ผมยังไม่ยืนยันว่าเป็นชั้นที่ 8 ผมจะขอเลขห้องจริง ชั้นจริง ทิศที่หันหน้า และแปลนห้องจากนิติบุคคล เพราะทั้ง 14 รูปที่มีไม่มีแปลนอยู่เลย
โควตาต่างชาติของห้องนี้ ณ วันนี้
เอกสารระบุว่าเป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติ แต่โควตาขยับได้ทุกครั้งที่มีการซื้อขายในตึก และตึกนี้มี 4 อาคาร ผมขอให้นิติบุคคลยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนคุณโอนเงินเข้ามา
ยอดที่ต้องจ่ายวันโอนทั้งหมด
ค่าโอนส่วนของผู้ซื้อคือ 1% ของราคาประเมิน แต่ยังมีเงินกองทุนส่วนกลางและค่าส่วนกลางล่วงหน้าที่นิติบุคคลเรียกเก็บ ซึ่งห้องนี้ตกเดือนละ 3,992 บาท ผมรวมเป็นยอดเดียวให้ก่อนนัดโอน วิธีคิดทั้งหมดถามผมได้
คำถามที่ถามบ่อย
คำถามที่คนถามผมมากที่สุดเกี่ยวกับห้อง M04670
ห้อง M04670 มีผู้เช่าอยู่ไหม ซื้อแล้วเข้าอยู่ได้เลยหรือเปล่า
เอกสารของห้องระบุไว้ตรง ๆ ว่าไม่มีผู้เช่า นัดดูห้องได้ทุกเมื่อ พร้อมขาย นี่ต่างจากอีกห้องในตึกเดียวกันคือ M01301 ที่ขายพร้อมผู้เช่าและสัญญายังเดินถึงเดือนเมษายน 2570 แปลว่าห้องนี้ไม่มีสัญญาเช่าค้างให้ต้องเคลียร์ก่อนโอน และวันเข้าอยู่ขึ้นกับตารางของคุณกับวันนัดโอนเท่านั้น
ข้อแม้เดียวคือเรื่องอายุของข้อมูล บรรทัดนั้นมาจากเอกสารวันที่ 20 มิถุนายน 2569 ซึ่งห่างจากวันนี้ 55 วัน เจ้าของอาจปล่อยเช่าไปแล้วในระหว่างนั้นโดยผมยังไม่ได้รับแจ้ง ผมจะโทรยืนยันสถานะกับเจ้าของก่อนคุณเดินทางมาดูทุกครั้ง และถ้ามีอะไรเปลี่ยน ผมจะบอกก่อน ไม่ใช่ให้คุณไปเจอเองหน้าห้อง
6.20 ล้านบาท หรือ 100,961 บาทต่อตารางเมตร ถือว่าแพงไหมเทียบกับห้องอื่นที่คุณถืออยู่
ต่อตารางเมตรถือว่าอยู่ครึ่งล่างของตาราง เรียงจากถูกไปแพงในสต็อก 55 ห้อง ห้องนี้อยู่อันดับ 21 ส่วนราคารวม 6,200,000 บาท แพงเป็นอันดับ 13 จาก 55 สองตัวเลขนี้ต่างกันเพราะสิ่งที่คุณซื้อคือขนาด ห้องนี้ใหญ่เป็นอันดับ 7 จาก 55 ห้อง และห้องที่ใหญ่กว่านี้อีก 5 ห้อง ถูกที่สุดก็ยังอยู่ที่ 9,800,000 บาท
ถ้าเทียบเฉพาะในกลุ่มห้อง 2 ห้องนอน 14 ห้องที่ผมถืออยู่ ห้องนี้ถูกเป็นอันดับ 5 ต่อตารางเมตร และใหญ่เป็นอันดับ 3 ส่วนในกลุ่มคอนโดรัชดาที่ผมมี 3 ห้อง ห้องนี้อยู่อันดับ 2 ต่อตารางเมตร คือแพงกว่า M01301 ในตึกเดียวกัน แต่ถูกกว่า MZ01528 ที่ Maestro 03 รัชดา-พระราม 9 ซึ่งอยู่ที่ 108,955 บาทต่อตารางเมตร กลุ่มตัวอย่างของย่านนี้เล็กแค่ 3 ห้อง ผมจึงไม่อยากให้คุณอ่านอันดับนี้เป็นราคาตลาดของทั้งย่าน
ห้องที่มี 2 ห้องน้ำขึ้นไปในสต็อกของคุณมีกี่ห้อง และห้องนี้อยู่ตรงไหนในกลุ่มนั้น
มี 11 ห้องจาก 55 ห้องที่มี 2 ห้องน้ำขึ้นไป เรียงตามราคาต่อตารางเมตรจากถูกไปแพง ห้องนี้อยู่อันดับ 3 ที่ 100,961 บาท ห้องที่ถูกกว่ามีสองห้อง คือ M02205 ที่ JRY Rama 9 Condominium 60 ตร.ม. ราคา 4,500,000 บาท หรือ 75,000 บาทต่อตารางเมตร และ M04339 ที่ Siam Condominium 116 ตร.ม. ราคา 9,800,000 บาท หรือ 84,483 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นตึกที่สร้างเสร็จปี 2528
ถ้าตัดด้วยงบ ห้องที่มี 2 ห้องน้ำขึ้นไปและราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาทมีอยู่ 4 ห้อง คือ M02205 ที่ 4.50 ล้าน M04380 ที่ 5.69 ล้าน ห้องนี้ที่ 6.20 ล้าน และ M03053 ที่ 6.59 ล้าน ในสี่ห้องนั้นห้องนี้ใหญ่ที่สุดที่ 61.41 ตร.ม. ผมไม่ได้บอกว่ามันดีที่สุด เพราะทั้งสี่ห้องอยู่คนละย่านและคนละอายุตึก แต่ถ้าเกณฑ์ของคุณคือสองห้องน้ำ บวกพื้นที่ บวกงบไม่เกิน 7 ล้าน กลุ่มที่ต้องดูมีแค่สี่ห้องนี้
ห้องนี้ปล่อยเช่าได้เดือนละเท่าไหร่ ผลตอบแทนกี่เปอร์เซ็นต์
ผมตอบไม่ได้จากเอกสารที่ถืออยู่ เพราะห้องนี้ไม่มีค่าเช่าบันทึกไว้เลย มันถูกส่งมาในสถานะห้องว่างพร้อมขาย ไม่ใช่ห้องที่ขายพร้อมผู้เช่า ผมจึงไม่มีตัวเลขค่าเช่าจริงของห้องนี้ให้หาร และผมจะไม่เอาค่าเช่า 15,500 บาทของห้อง M01301 ในตึกเดียวกันมาใช้แทน เพราะห้องนั้นคือ 1 ห้องนอน 30 ตร.ม. ส่วนห้องนี้คือ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 61.41 ตร.ม. เป็นสินค้าเช่าคนละตัว ผู้เช่าคนละกลุ่ม
สิ่งที่ผมทำได้จริงคือไปหาค่าเช่าที่ปิดจริงของห้องขนาด 60 ตร.ม. ขึ้นไปในโครงการนี้ในรอบล่าสุด แล้วส่งช่วงตัวเลขให้คุณพร้อมบอกว่ามันมาจากไหน ส่วนที่ต้องเตือนไว้ก่อนคือค่าส่วนกลาง 3,992 บาทต่อเดือน หรือ 47,904 บาทต่อปี เป็นตัวหักที่หนักกว่าห้องเล็กมาก ต้องเอาไปหักก่อนดูเปอร์เซ็นต์ วิธีคิดผลตอบแทนแบบเต็มผมเขียนไว้ในหน้า คอนโดลงทุนปล่อยเช่า
ชั้น D-8 คือชั้น 8 ใช่ไหม
ผมยังไม่ยืนยันให้ ตัวรหัสที่ต้นทางส่งมาคือ D-8 ตรง ๆ โครงการนี้มี 4 อาคาร ผมจึงอ่านตัว D ว่าเป็นอาคาร D แต่เลข 8 หลังขีดจะเป็นชั้นที่ 8 หรือเป็นเลขรหัสอย่างอื่น ผมยังไม่มีเอกสารที่ยืนยัน
เหตุผลที่ผมระวังเรื่องนี้คืออีกห้องในตึกเดียวกันมารหัสว่า B-A5 ซึ่งอ่านตรง ๆ ว่าเป็นชั้นอะไรไม่ได้เลย ระบบรหัสของโครงการนี้จึงไม่ใช่เลขชั้นล้วน ๆ ผมจะขอเลขห้องจริงและชั้นจริงจากนิติบุคคลก่อนนัดดูทุกครั้ง เพราะชั้นมีผลทั้งกับเสียงจากถนนวิภาวดีรังสิตและกับราคาต่อรอง
ห้อง M04670 หันหน้าไปทางไหน วิวอะไร
เอกสารเว้นว่างทั้งสองช่อง ช่องวิวเป็นขีดเปล่า และช่องทิศไม่มีข้อมูล ผมจึงตอบไม่ได้ และจะไม่เดา ในโครงการที่มี 4 อาคารและตั้งอยู่บนมุมของซอยรัชดา 19 กับถนนวิภาวดีรังสิต การเดาผิดหมายถึงคุณเสียเที่ยวเดินทาง หรือแย่กว่านั้นคือซื้อห้องที่หันเข้าถนนใหญ่โดยไม่รู้ตัว
เรื่องนี้แปลกตรงที่ห้องนี้ส่งรูปมาถึง 14 รูป แต่ยังไม่มีใครกรอกช่องทิศ ผมจะขอให้เจ้าของยืนยันทิศ ถ่ายรูปจากหน้าต่างห้องนอนทั้งสองห้องส่งมาเพิ่ม และบอกด้วยว่าหน้าต่างหันเข้าด้านในโครงการหรือออกถนน แล้วส่งให้คุณก่อนตัดสินใจเดินทางมาดู
มีรูปตั้ง 14 รูป ทำไมยังต้องขอแปลนห้องอีก
เพราะรูปกับแปลนตอบคนละคำถาม 14 รูปนี้มากเป็นอันดับสองร่วมในสต็อก 55 ห้องของผม และมันบอกได้ดีว่าสภาพห้อง เฟอร์นิเจอร์ และงานตกแต่งเป็นอย่างไร แต่ไม่มีรูปไหนในชุดนี้เป็นแปลนห้อง ผมเช็กครบทั้ง 14 รูปแล้ว
สิ่งที่แปลนบอกและรูปบอกไม่ได้คือ ห้องนอนที่สองมีหน้าต่างจริงหรือเป็นห้องด้านใน สัดส่วนพื้นที่ใช้สอยจริงเทียบกับระเบียง ตำแหน่งของห้องน้ำทั้งสองห้อง และรูปทรงห้องที่กำหนดว่าคุณวางเตียงกับโต๊ะทำงานได้แบบไหน สำหรับห้อง 61.41 ตร.ม. ที่คุณจะอยู่จริง ผมคิดว่าแปลนหนึ่งใบมีค่ากว่ารูปเพิ่มอีกห้ารูป ผมขอจากนิติบุคคลให้ได้
อยากรู้ว่าห้อง M04670 ยังว่างอยู่ไหม และหันหน้าไปทางไหน
ไม่ต้องกรอกฟอร์ม ไม่ต้องทิ้งเบอร์ ทักมาบอกว่าสนใจห้อง M04670 แล้วผมจะโทรเช็กสามเรื่องให้ก่อน คือห้องยังว่างจริงไหม ทิศที่หันหน้าคือทิศอะไร และขอแปลนห้องจากนิติบุคคล แล้วส่งกลับไปให้คุณก่อนที่คุณจะเสียเวลาเดินทาง ถ้าอยากดูของจริง ผมนัดให้ดูห้องนี้กับห้อง 1 ห้องนอนอีกอาคารต่อกันในทริปเดียว และถ้าดูแล้วผมเห็นว่าห้อง 2 ห้องนอนที่ TC Green ซึ่งถูกกว่า 700,000 บาท ตอบโจทย์คุณมากกว่า ผมจะบอกคุณตรง ๆ
WeChat ID
arji7880
LINE ID
arji7880
ทักหาคิมได้ที่ WeChat หรือ LINE
คุยเรื่องห้อง งบ และนัดดูจริงได้ทาง WeChat — ตอบเป็นภาษาไทยและจีน · นัดดูห้องได้ทุกวัน ขอแค่แจ้งล่วงหน้า 1-2 วัน
- กดปุ่มคัดลอก ID ด้านซ้าย
- เปิดแอป WeChat แตะ "+" มุมขวาบน แล้วเลือก "เพิ่มเพื่อน"
- วาง ID ที่คัดลอกไว้ในช่องค้นหา แล้วกดเพิ่มเพื่อน — LINE ใช้วิธีเดียวกัน หรือกดปุ่มด้านล่างเปิด LINE ตรง