ขาย มาเอสโตร 19 รัชดา19-วิภา (Maestro 19 Ratchada 19–Vipha) ห้องใหญ่สำหรับคนมีสัตว์เลี้ยง

Maestro เป็นแบรนด์คอนโดโลว์ไรส์ของเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ โครงการ Maestro 19 มี 4 อาคาร สูง 8 ชั้น รวม 560 ห้อง สร้างเสร็จปี 2562 ตามข้อมูล PropertyScout และ ennxo บางคนเรียกว่า มาเอสโตร 19 เรสซิเด้นซ์ หรือ maestro ratchada 19 ตามชื่อซอยรัชดาฯ 19 ที่อยู่ใกล้กัน แต่ที่อยู่ตามทะเบียนคือซอยวิภาวดีรังสิต 16

ส่วนกลางมีสระว่ายน้ำ ฟิตเนส ซาวน่า ลู่วิ่ง ลานบาร์บีคิว สวน ห้องสมุด ห้องจัดกิจกรรม โคเวิร์กกิ้ง สิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับสัตว์เลี้ยง รปภ. กล้องวงจรปิด และที่จอดรถ การกระจายห้องไปสี่อาคารเตี้ย ทำให้แต่ละอาคารมีห้องไม่มาก ลิฟต์และทางเดินจึงไม่แออัด

ค่าส่วนกลาง ฿65/ตร.ม. สูงกว่าตึกสูงทั่วไปในย่าน ซึ่งเป็นลักษณะปกติของโครงการโลว์ไรส์ที่มีห้องน้อย ห้อง 61.41 ตร.ม. จะจ่ายราว ฿3,992 ต่อเดือน ส่วนห้อง 30 ตร.ม. ราว ฿1,950 ต่อเดือน

คนที่ถามว่า Maestro 19 เลี้ยงสัตว์ได้ไหม มักถามต่อทันทีว่าเพื่อนบ้านที่เลี้ยงสัตว์จะรบกวนไหม คำตอบขึ้นกับตำแหน่งห้องมากกว่าตัวโครงการ ในตึกเตี้ยที่มีห้องไม่กี่สิบห้องต่อชั้น เสียงเห่าจากห้องข้างเคียงได้ยินชัดกว่าเสียงจากอีกอาคาร ผมจึงแนะนำให้ถามนิติฯ ตอนนัดชมว่าห้องติดกันและห้องตรงข้ามมีสัตว์เลี้ยงหรือไม่ ซึ่งนิติฯ มักมีทะเบียนอยู่แล้ว

สำหรับเจ้าของสุนัข ข้อได้เปรียบของตึก 8 ชั้นคือพาลงไปเดินได้เร็ว ไม่ต้องรอลิฟต์นานแบบตึกสามสิบชั้น ห้องชั้นล่างของอาคารยิ่งสะดวก แต่ต้องแลกกับเสียงและความชื้นที่มากกว่าห้องชั้นบน ห้อง 2 ห้องนอน 61.41 ตร.ม. ในพอร์ตผมให้พื้นที่พอแยกมุมนอนของสัตว์ออกจากห้องนอนคน ซึ่งห้อง 1 ห้องนอนขนาด 30 ตร.ม. ทำได้ยากกว่า

อีกเรื่องที่ผู้ซื้อมองข้ามคือการขายต่อ โครงการที่อนุญาตสัตว์เลี้ยงมีกลุ่มผู้ซื้อเฉพาะที่หาโครงการแบบนี้ได้ยาก นี่เป็นข้อดีตอนขายต่อ แต่ผู้ซื้อบางคนที่แพ้ขนสัตว์จะไม่พิจารณาเลย ห้องที่ดูแลสะอาด ไม่มีรอยข่วนประตูหรือกลิ่นติดผ้าม่าน จะขายง่ายกว่าเสมอ

Diamond Ratchada–Huai Khwang มีค่าส่วนกลางต่ำกว่าเกือบครึ่ง แต่เป็นตึกที่เสร็จราวปี 2553–2555 เก่ากว่า Maestro 19 ราวเจ็ดถึงเก้าปี ส่วน Chapter One Eco ราคาเข้าซื้อต่ำกว่าเพราะห้องเล็ก แต่ไกลสถานีกว่า และเป็นโครงการเกือบสองพันห้อง ถ้าคุณให้น้ำหนักกับตึกใหม่ คนน้อย และพื้นที่ 2 ห้องนอน Maestro 19 ตอบโจทย์กว่าในงบใกล้กัน

วิธีที่ผมใช้ตัดสินคือคิดต้นทุนรวมสิบปี เอาราคาซื้อบวกค่าส่วนกลางสิบปี แล้วหารด้วยพื้นที่ ห้อง 61.41 ตร.ม. ที่ ฿65/ตร.ม. จ่ายค่าส่วนกลางราว ฿47,900 ต่อปี ถ้าโครงการเทียบมีค่าส่วนกลางต่ำกว่าแต่ราคาต่อ ตร.ม. สูงกว่า ส่วนต่างอาจหายไปภายในไม่กี่ปี ผมทำตารางนี้ให้เป็นรายห้องเมื่อคุณเลือกได้สองสามตัวเลือก

Maestro 03 เป็นแบรนด์และสเปกใกล้เคียงที่สุด ค่าส่วนกลางเท่ากัน แต่อยู่ฝั่งแยกพระราม 9 ใกล้เซ็นทรัล ถ้างานของคุณอยู่แถวลาดพร้าว จตุจักร หรือใช้ถนนวิภาวดีรังสิตบ่อย Maestro 19 สะดวกกว่า ถ้าทำงานแถวพระราม 9 หรืออโศก ให้ดู Maestro 03 ควบคู่

ระยะบนพอร์ทัลอยู่ที่ราว 540–590 ม. หรือราว 8 นาที ซึ่งเดินได้สำหรับคนส่วนใหญ่ช่วงกลางวัน คำถามที่ผมได้ยินบ่อยกว่าคือช่วงค่ำ ผมยังไม่มีข้อมูลที่ยืนยันได้เรื่องไฟส่องทางหรือความพลุกพล่านของซอยทั้งเส้น จึงไม่อยากรับรองแทน วิธีที่ดีที่สุดคือให้ผมพาเดินเส้นทางจริงช่วงหลังสองทุ่ม แล้วคุณตัดสินเอง

จุดที่ทำให้ทำเลนี้ต่างจากโครงการริมรัชดาคือการเข้าถนนวิภาวดีรังสิตได้ใกล้ คนที่ขับรถไปทางเหนือของเมืองหรือใช้ทางด่วนบนวิภาวดีจะประหยัดเวลา ส่วนคนที่ใช้รถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงินจากสถานีรัชดาภิเษกไปได้ทั้งทางห้วยขวาง พระราม 9 และทางลาดพร้าว และถ้าต้องการอีกสถานี MRT สุทธิสารอยู่ราว 940 ม. ตามข้อมูล ennxo

คำถามเรื่องน้ำท่วมแถววิภาวดีและรัชดามีคนถามในกระทู้เสมอ ผมไม่มีสถิติน้ำท่วมของซอยนี้ที่ยืนยันได้ สิ่งที่ผมทำได้คือถามนิติฯ ว่าที่ผ่านมาน้ำเข้าที่จอดรถชั้นล่างหรือไม่ และดูคราบน้ำที่ผนังชั้นล่างตอนนัดชม ถ้าคุณเลือกห้องชั้นล่างเพราะเลี้ยงสุนัข เรื่องนี้ยิ่งสำคัญ

ข้อดี หนึ่ง เลี้ยงสัตว์ได้ ซึ่งโครงการใกล้เคียงหลายแห่งไม่อนุญาต สอง ตึกเตี้ย 8 ชั้นกระจายสี่อาคาร คนไม่แออัด สาม มีห้อง 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำขนาด 61 ตร.ม. ซึ่งหาได้ยากในงบ 6 ล้านใกล้ MRT สี่ ราคาต่อ ตร.ม. ราว ฿98,000 ทั้งห้องเล็กและห้องใหญ่

ข้อเสีย หนึ่ง ค่าส่วนกลาง ฿65/ตร.ม. สอง ทำเลอยู่ฝั่งวิภาวดีและดินแดง ไม่ใช่ใจกลางห้วยขวางหรือพระราม 9 สาม เดินถึง MRT ราว 540–590 ม. ไม่ใช่ติดสถานี สี่ โครงการที่เลี้ยงสัตว์ได้อาจมีเรื่องเสียงหรือกลิ่นบ้าง ขึ้นกับเพื่อนบ้าน ห้อง มาเอสโตร 19 รัชดา19-วิภา มือสอง ที่ผมแนะนำจึงควรนัดดูทั้งช่วงกลางวันและช่วงเย็น

อย่าสับสนกับ Maestro 03 Ratchada–Rama 9 ซึ่งเป็นแบรนด์เดียวกันแต่อยู่ใกล้แยกพระราม 9