ขาย Plum Condo Extra Rama 2 (พลัม คอนโด เอ็กซ์ตร้า พระราม 2) คอนโดลงทุนงบล้านต้น ๆ

ผมไม่อยากให้ใครซื้อห้องนี้เพราะคิดว่าเป็นราคาต่ำกว่าตลาด เพราะไม่ใช่ ห้องในพอร์ตตั้งไว้ที่ ฿54,729/ตร.ม. ขณะที่ช่วงกลางของประกาศขายในโครงการบน PropertyHub อยู่ราว ฿41,600–49,400/ตร.ม. คำถามที่ถูกคือ ส่วนที่จ่ายเพิ่มนั้นซื้ออะไรมาให้คุณ

คำตอบคือรายได้ที่เริ่มทันทีหลังโอน ไม่ต้องเสียเวลาตกแต่ง ลงประกาศ และรอผู้เช่า ซึ่งสำหรับห้องในทำเลที่ไม่มีรถไฟฟ้า ช่วงห้องว่างอาจกินเวลาหลายเดือน ถ้าค่าเช่าในสัญญาสูงพอและสัญญายังเหลืออีกนาน ส่วนต่างราคานี้อาจคืนทุนเร็วกว่าที่คิด แต่ถ้าสัญญาใกล้หมดหรือค่าเช่าต่ำ ผมจะใช้ตัวเลขนั้นต่อรองราคาลงให้

วิธีคิดง่าย ๆ ที่ผมใช้กับลูกค้าคือ นำส่วนต่างระหว่างราคาห้องนี้กับห้องว่างขนาดเดียวกันในโครงการ หารด้วยค่าเช่าต่อเดือนในสัญญา ผลลัพธ์คือจำนวนเดือนที่คุณจ่ายล่วงหน้าเพื่อแลกกับการไม่ต้องหาผู้เช่าเอง ถ้าตัวเลขนี้น้อยกว่าช่วงห้องว่างที่คุณคาด ห้องที่มีผู้เช่าคือทางเลือกที่ดีกว่า

โครงการอยู่ในแบรนด์ Plum Condo ซึ่งเป็นสายราคาประหยัดของ พฤกษา เรียลเอสเตท (Pruksa Real Estate) มี 3 อาคาร สูง 8 ชั้น 682 ห้อง แบบห้องตาม PropertyHub มีสตูดิโอ 22.87 ตร.ม. 1 ห้องนอน 28.78 ตร.ม. และ 2 ห้องนอน 46.23 ตร.ม. ฝ้าเพดานสูง 2.4 ม. ห้องในพอร์ตผมจึงเป็นสตูดิโอมาตรฐานของโครงการ

ส่วนกลางเป็นแบบพื้นฐาน มีสระว่ายน้ำ ฟิตเนส สนามเด็กเล่น สวน ที่จอดจักรยาน คีย์การ์ด ที่จอดรถ และกล้องวงจรปิดกับ รปภ. 24 ชั่วโมง ค่าส่วนกลาง ฿40/ตร.ม. ห้อง 22.84 ตร.ม. จ่ายราว ฿914 ต่อเดือน หรือราว ฿10,960 ต่อปี

สิ่งที่ต้องระวังคือชื่อ PropertyHub ระบุว่ามีอีกโครงการชื่อ Plum Condo Rama 2 อยู่ติดกัน เป็นคนละโครงการ คนที่ค้นหาว่า plum condo rama 2 จึงควรเช็กชื่ออาคารชุดในหนังสือกรรมสิทธิ์ให้ตรงกับ Plum Condo Extra Rama 2

ความต่างระหว่าง Plum Condo Extra พระราม 2 กับ Plum Condo พระราม 2 ที่คนถามบ่อย ผมสรุปได้แค่ว่าเป็นคนละนิติบุคคลอาคารชุด PropertyHub ระบุว่าโครงการเดิมเป็นโครงการที่เก่ากว่าและตั้งอยู่ห่างกันเพียงราว 16 ม. ค่าส่วนกลาง กฎของอาคาร และเงินกองทุนจึงแยกกัน เวลาเทียบราคาประกาศขายบนพอร์ทัล ต้องดูให้แน่ใจว่าเป็นประกาศของโครงการ Extra จริง ไม่เช่นนั้นตัวเลขค่ากลางอาจคลาดเคลื่อน

ข้อเท็จจริงที่ตอบได้ชัดคือ ห้องนี้มีผู้เช่าอยู่ตอนนี้ ซึ่งเป็นหลักฐานที่ดีกว่าการคาดเดาว่าจะหาผู้เช่าได้หรือไม่ ส่วนว่าผู้เช่าเป็นใคร ทำงานที่ไหน และเช่ามานานเท่าไร ผมจะขอข้อมูลจากสัญญาเช่าให้ดู เพราะบอกได้มากว่าห้องนี้จะมีผู้เช่าต่อเนื่องหรือไม่

ในเชิงทำเล ผู้เช่าในโครงการที่ไม่มีรถไฟฟ้ามักเป็นคนที่มีรถหรือทำงานใกล้ที่พัก ถนนพระราม 2 มีห้างและร้านค้าเรียงตลอดแนว ทั้งเดอะ ไบรท์ พระราม 2 ราว 860 ม. และเซ็นทรัล พระราม 2 ราว 2.2 กม. รวมถึงโรงพยาบาลสองแห่งในระยะราว 2 กม. ผมไม่อ้างแผนรถไฟฟ้าในอนาคตเพราะยังไม่ได้ยืนยัน ถ้าแผนการลงทุนของคุณขึ้นกับรถไฟฟ้า โครงการในตารางที่ติดสถานีจะตรงกว่า

เรื่องรถติดบนถนนพระราม 2 ผมไม่มีตัวเลขที่ยืนยันได้ จึงแนะนำให้ลองขับหรือนั่งรถโดยสารช่วงเร่งด่วนด้วยตัวเองก่อนตัดสินใจ

ข้อดี หนึ่ง เงินลงทุนต่อห้องต่ำ ราคาราวล้านสองแสนบาท สอง ห้องมีผู้เช่าแล้ว เริ่มรับค่าเช่าได้หลังโอน สาม ค่าส่วนกลาง ฿40/ตร.ม. ไม่สูง และตึกเตี้ยดูแลง่าย สี่ อยู่ในย่านที่มีห้างตลอดถนนพระราม 2

ข้อเสีย หนึ่ง ไม่มีรถไฟฟ้า ผู้เช่าส่วนใหญ่ต้องใช้รถหรือรถโดยสาร สอง ห้องเล็กและฝ้าเพดาน 2.4 ม. สาม ตลาดมือสองบางมาก PropertyHub มีประกาศขายไม่ถึงยี่สิบรายการ การขายต่ออาจใช้เวลา สี่ ห้องนี้ตั้งราคาต่อ ตร.ม. สูงกว่าค่ากลางของโครงการ ผมจึงแนะนำให้ต่อรองโดยใช้ค่าเช่าจริงในสัญญาเป็นตัวตั้ง

สรุปว่า Plum Condo Extra Rama 2 น่าซื้อไหม เหมาะกับอยู่เองหรือปล่อยเช่า ผมมองว่าห้องนี้เหมาะกับนักลงทุนรายย่อยที่ต้องการเริ่มต้นด้วยเงินก้อนเล็กและอยากมีค่าเช่าตั้งแต่เดือนแรก ส่วนคนที่จะเข้าอยู่เองทันที ห้องที่มีผู้เช่าไม่ตอบโจทย์ เพราะต้องรอสัญญาเช่าหมดก่อน ผมจะหาห้องว่างในโครงการเดียวกันให้แทน