คอนโดฝั่งธน ขาย — แผนที่ 4 ทำเลฝั่งธนบุรี ราคาและรถไฟฟ้า

ฝั่งธนบุรีคือพื้นที่ของกรุงเทพฯ ทางฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา ชื่อนี้มาจากจังหวัดธนบุรีเดิมที่รวมกับจังหวัดพระนครในปี 2514 ปัจจุบันมี 15 เขต ตั้งแต่คลองสาน ธนบุรี บางกอกใหญ่ บางกอกน้อย บางพลัด ไปจนถึงจอมทอง บางขุนเทียน ทุ่งครุ และบางบอน ข้อมูลปลายปี 2560 ระบุว่ามีประชากรราว 1.76 ล้านคน บนพื้นที่ราว 450 ตารางกิโลเมตร

ในมุมของคนซื้อคอนโด เขตที่ควรรู้จักคือวงในที่ติดรถไฟฟ้า ได้แก่ เขตคลองสาน (Khlong San District) เขตธนบุรี (Thon Buri District) เขตบางกอกน้อย (Bangkok Noi District) เขตบางพลัด (Bang Phlat District) และเขตจอมทอง (Chom Thong District) ห้องทุกห้องในพอร์ตฝั่งธนของผมอยู่ในเขตเหล่านี้ ไม่มีห้องฝั่งนนทบุรีหรือสมุทรสาคร แม้ถนนบางสายจะวิ่งต่อออกไปนอกเขตกรุงเทพฯ ก็ตาม

เวลาค้นหาว่า "คอนโดฝั่งธน" ผลที่ได้มักปนกันหลายทำเล ผมแนะนำให้ถามตัวเองก่อนว่าจะเข้าเมืองด้วยอะไร เพราะฝั่งธนแต่ละช่วงผูกกับรถไฟฟ้าคนละสาย และราคาต่อตารางเมตรก็ตามสายนั้นไปด้วย

ถ้าดูแค่เขตวงในที่ติดรถไฟฟ้า ค่ากลางราคาประกาศขายของเขตธนบุรี บางพลัด และจอมทอง ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของเขตห้วยขวางราว 25–40% เหตุผลหลักคือฝั่งธนแทบไม่มีกลุ่มอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ของตัวเอง คนส่วนใหญ่ต้องข้ามแม่น้ำเข้าไปทำงาน ราคาจึงสะท้อนเวลาเดินทางที่เพิ่มขึ้น

ข้อยกเว้นเดียวคือเขตคลองสานริมแม่น้ำ ที่ค่ากลางสูงถึงราว 179,000 บาทต่อตารางเมตร เพราะมีโครงการแบรนด์หรูและห้องวิวแม่น้ำดึงค่าเฉลี่ยขึ้น ในพอร์ตของผมเองก็เห็นภาพเดียวกัน ห้องราคาสูงสุดอยู่ที่ ฿290,000,000 ในขณะที่ห้องเริ่มต้นอยู่ที่ ฿1,250,000

สำหรับนักลงทุน ผมขอให้มองฝั่งธนเป็นตลาดของผู้อยู่อาศัยคนไทยเป็นหลัก ทั้งคนทำงานรุ่นแรกและครอบครัว ไม่ได้มีชุมชนผู้เช่าชาวจีนรุ่นใหม่แบบห้วยขวาง ความเป็นจีนของฝั่งธนคือมรดกเก่าแก่ของตลาดพลู ไม่ใช่ตลาดผู้เช่า

• ห้องสตูดิโอและ 1 ห้องนอนในพอร์ตส่วนใหญ่ราคาไม่ถึง 3.5 ล้าน
• ห้อง 2 ห้องนอนในฝั่งธนตอนนี้มีที่เจริญนครเป็นหลัก
• ราคาต่อตารางเมตรในพอร์ตต่ำสุด ฿53,846 สูงสุด ฿574,041

ห้องเริ่มต้นคือสตูดิโอที่ Plum Condo Extra Rama 2 ราคา ฿1,250,000 ขายพร้อมผู้เช่า และ Regent Home Wutthakat ราคา ฿1,400,000 เป็นห้องว่างส่งมอบได้ทันที ขยับขึ้นมาคือ Life Sathorn Sierra ใกล้ BTS ตลาดพลู ราคา ฿2,550,000

ฝั่งจรัญฯ มีห้อง 1 ห้องนอนที่ Ideo Charan 70 – Riverview (ไอดีโอ จรัญฯ 70–ริเวอร์วิว) เริ่มที่ ฿3,050,000 และ The Tree Rio ราคา ฿2,250,000 ทั้งสองโครงการขายพร้อมผู้เช่า ส่วนเจริญนครมี Rhythm Charoennakhon Iconic 2 ห้องนอนราคา ฿8,500,000 และ Banyan Tree Residences Riverside Bangkok ที่เริ่มจาก ฿22,900,000

ห้องที่ขายพร้อมผู้เช่า ผมขอสำเนาสัญญาเช่า วันสิ้นสุดสัญญา และประวัติการจ่ายค่าเช่ามาให้ดูก่อนนัดชมเสมอ เพื่อให้คุณคำนวณผลตอบแทนจากตัวเลขจริง ไม่ใช่ตัวเลขโฆษณา สำหรับคนที่ค้นหาคอนโด2ห้องนอน ฝั่งธน ห้อง 2 ห้องนอนมีน้อยกว่าสตูดิโอและ 1 ห้องนอน ถ้าบอกงบไว้ ผมจะแจ้งเมื่อมีห้องเข้ามาครับ

ผมบอกตรงๆ ว่าฝั่งธนไม่ใช่ทำเลที่ผมเดินสำรวจทุกวันเหมือนห้วยขวาง รัชดา และพระราม 9 สิ่งที่ผมทำได้ดีคือคัดห้องจากสต็อกของ Big Housekeeper ที่ผ่านการตรวจข้อมูลแล้ว ประสานเจ้าของห้อง ตรวจเอกสารสิทธิ์ และพาคุณไปจนถึงวันโอนที่สำนักงานที่ดิน

ข้อดีที่ลูกค้าหลายคนไม่ทันนึกถึงคือ MRT สายสีน้ำเงินที่วิ่งบนถนนจรัญสนิทวงศ์เป็นสายเดียวกับที่ผ่านห้วยขวาง ถ้าคุณยังลังเลระหว่างสองฝั่ง ผมเทียบห้องให้ดูทั้งสองแบบในงบเดียวกันได้ และคุยเป็นภาษาจีนได้ตลอดทุกขั้นตอนสำหรับผู้ซื้อจากจีนหรือไต้หวัน

จุดศูนย์กลางการใช้ชีวิตของฝั่งธนกระจายตามทำเล ฝั่งเหนือมีโรงพยาบาลศิริราช (Siriraj Hospital) ริมแม่น้ำและเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า (Central Pinklao) ช่วงกลางมีเดอะมอลล์ ไลฟ์สโตร์ ท่าพระ (The Mall Lifestore Tha Phra) บนถนนรัชดาภิเษกฝั่งธนบุรี ส่วนปลายทางใต้มีเซ็นทรัล พระราม 2 (Central Rama 2) เป็นห้างหลักของคนที่อยู่แนวถนนพระราม 2

ริมแม่น้ำช่วงคลองสาน ไอคอนสยาม (ICONSIAM) เปลี่ยนภาพของย่านไปตั้งแต่เปิดในปี 2561 และเป็นเหตุผลหลักที่ราคาห้องแถบนั้นสูงกว่าส่วนอื่นของฝั่งธน ขณะที่ตลาดพลู (Talat Phlu Market) ริมคลองบางกอกใหญ่ยังเป็นย่านอาหารเก่าแก่ที่มีรากจากชุมชนจีนแต้จิ๋วมาตั้งแต่สมัยกรุงธนบุรี