Aspire 素坤逸-拉玛四 M04359 出售 — 开间 26.5 平米 20 层，3,050,000 泰铢

因为图的数量和「关于这套房的证据」是两回事。我把 11 个文件全部打开看过：两个是图纸，另外九个是项目的营销效果图 —— 黄昏高空楼体、大堂、共享办公区、健身房、花园、泳池、中庭俯瞰、楼顶、以及从楼顶看出去的景观。这九张是拿来卖这个项目里每一套房的通用图，关于 M04359 本身什么也没说，而且没有一张是在这套房里拍的。

我不会拿样板房或者项目里其他房间的照片来把数量凑多，那会让你误以为是这一套。我能做的是向业主要照片；如果业主不方便，我约时间自己进去拍，然后在你决定要不要跑这一趟之前发给你。如果你本来就在曼谷，约一次实地看房肯定比等照片快。

第一张是户型图，上面印着 TYPE B2 26.50 SQ.M.，和资料里的 26.5 平米完全一致。图上有一个卫生间，厨房台面在入口一侧，没有卧室隔墙，和资料写的「开间、一卫」对得上。第二张是 10 层到 30 层的标准层平面图，一个红色箭头指向标注 B2-02 26.50 SQ.M. 的那套房。这套房在 20 层，正落在这一档标准层里，而附来的户型图正是 B2 户型，和平面图上的字母一致。两张图互相印证，所以我读作 20 层的 B2-02 位置。

平面图接着告诉你的是：那个位置在楼的内侧，朝向由两翼楼体夹着的中间开口，既不是角户，也不是朝马路的那一面。我从这张图上数出，每层有 15 套 26.50 平米的房子，而所有朝外的户型都是 31 到 55 平米。也就是说在这栋楼里，和这套一样大的房子就是内侧那一圈。以上全部是我从业主自己附来的图上读出来的，不是从产权文件上读出来的，所以在你下定金之前，我会向物业管理处要真实房号和位置来核实一次。

我现在答不了，而且在拿到文件之前，我不会说能，也不会说不能。原因是这套房的同一份资料里有两行互相冲突的说法：产权栏写的是外国人产权配额，而卖家备注写的是「这是业主自己转售的房子，开发商的外国人配额已满」。这两行对不上，我不会挑那行让房子更好卖的来读，然后把另一行盖住。

我正在做的事是：请这栋楼自己的物业管理处 —— 不是别的哪个有类似备注的项目 —— 出具书面答复，说明这栋楼 49% 的外国人配额上限到底是不是已经满了，还是只有开发商手上分配的那部分满了。这是两个不同的问题，对你来说答案也完全不同。答复还必须带日期，因为每有一套房过户，整栋楼的配额比例都会变。在拿到那份文件之前，请不要下定金，也不要先把钱从境外汇进来。告诉我你持哪国护照，我免费替你去把这套文件要下来，在你付第一笔钱之前完成。外国人产权的基础知识在 外国人在泰国买公寓 这一页。

在素坤逸片区里是真的。我手上这个片区的 8 套房中，这一套总价最低，下一套是 5,400,000 泰铢，中间差 2,350,000 泰铢。按每平米算，这一套 115,094 泰铢，是片区里倒数第二便宜。但放到全部 55 套里看，它按总价排第 17 便宜，按每平米单价排第 28，也就是中间位置，并不是我盘子里的便宜货。

至于真实预算，我现在给不出数字，理由只有一条：这一套是毛坯，而我手上总价比它低的 14 套，全部是装修齐全的房子，一套例外都没有。所以它是我手上最便宜的毛坯房，往上第二便宜的毛坯房要 4,300,000 泰铢。你的预算是 305 万加装修加家电，而这一块是多是少，取决于房里是否已经有整体厨房、内嵌衣柜、空调和洁具 —— 而这件事一张照片都没有。我会进房去把清单列给你，你再定预算。我不会替一套还没有人见过的房子估装修费。

大部分答案是面积，不是折扣。这一套 26.5 平米，是那 7 套里唯一的开间，另外六套是一到三居室，面积分别是 34.5、34.81、46、59.19、133 和 140 平米 —— 仅次于它的那套也还比它大 8 平米。面积差到这个程度，总价差得多是正常的。更能直接对比的数字是每平米单价：这一套 115,094 泰铢，在片区里倒数第二便宜。

那为什么每平米单价还是低于片区中间水平？从这份数据里我能确认的只有两条：第一，这一套是毛坯，而其他素坤逸房源大多装修齐全；第二，唯一比它每平米更便宜的那一套，楼是 2011 年的，比这栋老 14 年。至于「到素坤逸中段写字楼和商场的距离」这类解释，我认为那是地段页该做的事，不是房源页，可以读 素坤逸公寓。我不会用手上没有数据支撑的理由，去解释剩下的那部分差价。

比每一套都大。我手上有 11 套开间，另外九套在 22.58 到 24.5 平米之间，这一套 26.5 平米是十套里最大的，比第二大的多 2 平米，比最小的多将近 4 平米。在这个尺寸段里，这样的差距不算小：它就是「能放下一张真正好用的书桌」和「书桌与沙发只能二选一」之间的差别。

但划不划算，要把另外两个数字一起看。第一，这一套每平米 115,094 泰铢，在我手上十套开间里，只有两套比它更贵。第二，它是这十套里唯一的毛坯房，另外九套全部装修齐全、可直接入住。也就是说，你为一套还要再投装修预算的房子，付了这一组里偏上的每平米单价。买回这个差价的，是素坤逸一侧的轻轨地段和一年多的楼龄。如果这两点不是你的条件，我在辉煌区还有装修齐全的开间，1,990,000 到 2,090,000 泰铢，可以给你换着看。把预算和你上班的片区告诉我，我替你筛。