Supalai Oriental Sukhumvit 39 3 居室 140㎡ D-22 层 出售
Supalai Oriental Sukhumvit 39
฿ 23,900,000(170,714 泰铢/㎡)
素坤逸 39 巷 · 瓦他那区空丹闹分区 · 五栋楼项目
Supalai Oriental 素坤逸 39 — 写给在 39 巷找家庭户型的人的楼盘指南
Kim Bangkok Property 在曼谷做二手公寓买卖三年了，现在手上有 Supalai Oriental Sukhumvit 39 的一套房：三居室 140 平米，是我全部标价明确的房源里最大的一套。这一页是写给正在找素坤逸 39 巷、要全家一起住的人的，不是写给找一居室买来出租的人 — 这个项目谁开发的、哪一年落成、五栋楼和单栋楼有什么不同、物业费多少、轨道交通到底有多远，以及如果要住在这里你必须拿什么去换。
2020落成年份（12 月）
5项目楼栋数
45物业费 泰铢/平米
1.13 公里到 MRT 碧武里站
฿23.90M手上房源 1 套
价格数据截至 2026 年 7 月 · 价格与房源状态可能变动
项目本身
约 16,516 平米地块上的 5 栋楼 — Supalai 把这个项目做成了和素坤逸的单栋楼完全不同的东西
建筑资料显示项目由 Supalai 开发，2020 年 12 月落成，共 5 栋楼，资料记录的项目占地约 16,516 平米。我不是开发商的代理，也不卖开发商的一手房，我卖的是业主自己委托出售的二手房。这一页写出开发商的名字是这栋楼的事实，不是在宣称我和他们有关系。
Supalai 是经营多年的泰国大型开发商
Supalai 是一家做了几十年别墅、联排和公寓的泰国大型地产公司，品牌定位在中端到中高端，不是专做豪宅的品牌。你从这一档开发商身上应该期待的是可预期的施工标准和成体系的物业管理，而不是那种靠设计师名字来卖的精装水准。
楼龄五年半，是买二手最省心的阶段
2020 年 12 月交付，算到 2026 年约五年半。这个阶段开发商对结构和机电的质保已经过去，但电梯、水泵、公共热水系统和外墙涂装都还没到吃基金的大修周期。所以你看房那天看到的是实物，也不用担心两三年内有一张大额账单等着。
5 栋楼意味着地面层的空间更多
约 16,516 平米的地分给五栋楼，得到的总平面和素坤逸内圈常见的“三四千平米地块上一栋楼”完全不同。这样的项目楼栋之间有间距，地面层能留给泳池、花园和步道的空间，是单栋高塔给不了的 — 这正是有小孩的家庭会去找这种总平面的直接原因。
我希望你把这个差别看清楚，因为它是这个决定的核心。素坤逸内圈的公寓大多是一栋、高、瘦，立在一小块地上，公共设施被压缩在裙楼和顶层，因为地价贵到不可能拿去做花园。而一个允许自己在一万六千多平米的地上做五栋楼的项目，是在告诉你：它比的不是到车站的步行距离，比的是每个家庭能分到多少空间。
而这正是真实发生的交换。能在素坤逸的巷子里找到这么大一块地的项目，必然要从大路往里深入。资料里的整组距离数字都在印证这一点，下一节我会不绕弯子地讲清楚。
这一页我不会写的是详细的配套清单、每栋楼的层数和项目总户数，因为我拿到的资料里没有，而我不会把项目宣传页上的清单抄下来当成事实。从房源资料里唯一能证实的是，我手上这套房位于 D 座 22 层，这意味着这个项目的楼至少有 22 层。完整的公共设施清单，我可以在你约看房之前向物业管理处要来。
每月支出
物业费每平米 45 泰铢 — 140 平米的房子每月 6,300 泰铢
这个数字来自真实的房源资料，不是靠同类推算的，而它也是看房的人最常忘记乘完再做决定的一项。
45泰铢/平米/月
6,300泰铢/月（140 平米）
75,600泰铢/年
1%买方承担的过户费
每平米 45 泰铢，在素坤逸内圈的公寓里属于偏低的一端 — 同片区主打豪华公共设施的新楼，收到每平米八十泰铢以上很常见。好处很明显：140 平米按这个费率每月 6,300 泰铢；如果换成每平米 85 泰铢，就是每月 11,900 泰铢，持有期间每年差出将近七万泰铢。
但对多栋楼的项目来说，我把偏低的费率看成需要核查的事，而不是只值得高兴的事。理由很直接：五栋楼要维护的电梯、水泵、供电系统、绿地和保安人力，都比一栋楼多出好几倍。相对真实负担收得太低的物业费，会在五到十年后以特别摊款、或者公共区域一点点变旧的形式冒出来。
付定金之前，我每一单都会向物业管理处要这三个数字：维修基金结余、最近一年物业费的实际收缴率，以及这套房本身的欠费金额。欠着物业费的房子在结清之前是过不了户的，这件事必须在签合同之前知道，而不是到了土地厅才知道。
这份资料里没有、而我也不会代填的项目：这套房的车位数量 · 详细的公共设施清单 · 各栋楼的层数与户数 — 这些我都会在你约看房之前向物业管理处和业主要来。随时可以找我要。
楼盘级别的位置
到 MRT 碧武里站 1.13 公里、到 BTS 阿速站 1.61 公里 — 这不是走得到车站的楼，我也不会写成是
这条巷子里几乎每一份房源广告都会写“靠近 BTS 朋蓬站”或者“靠近 MRT 碧武里站”。我不会那样写，因为真实数字说的是另一回事。先看下面这组数字，再判断你能不能接受。
| 目的地 | 类型 | 距楼距离 | 步行约 |
|---|---|---|---|
| Tops Food Hall 素坤逸 39 | 周边其他 | 203 米 | ~3 分钟 |
| SHOW DC 购物中心 | 商场 | 651 米 | ~8 分钟 |
| 斯里那卡宁威洛大学 | 学校 | 733 米 | ~9 分钟 |
| 地铁碧武里站（BL21） | 交通 | 1.13 公里 | ~14 分钟 |
| 曼谷医院 | 医院 | 1.2 公里 | ~15 分钟 |
| Terminal 21 阿速商场 | 商场 | 1.55 公里 | 需坐车 |
| EmQuartier 商场 | 商场 | 1.57 公里 | 需坐车 |
| 轻轨阿速站（E04） | 交通 | 1.61 公里 | 需坐车 |
| Emporium 商场 | 商场 | 1.71 公里 | 需坐车 |
| JODD FAIRS 乔德夜市 | 周边其他 | 2.56 公里 | 需坐车 |
读懂这组数字，你就知道项目在巷子的哪一段
素坤逸 39 巷是一条从素坤逸路朋蓬那一侧一路往北、通向碧武里路的长巷。如果项目在巷口，那么到 BTS 朋蓬站只有几百米，而且它必然是最近的车站。但资料显示最近的车站是 1.13 公里外的 MRT 碧武里站，而位于碧武里路一侧的曼谷医院在 1.2 公里。
也就是说，项目位于巷子偏内、靠碧武里的那一段，不是紧邻素坤逸路的巷口。这不是小细节，因为它改变你每天进出的路线 — 这也是我希望你在看房那天第一件用眼睛去确认的事。
那住在 39 巷的人实际怎么出行
三种。第一，自己开车，这是这条巷子里家庭的默认选项，也是为什么车位这件事必须在买之前问清楚。第二，摩的坐到巷口再换轨道交通，这是上班族每天早上的走法，只花几分钟。第三，出租车或打车软件，在这样的巷子里随时叫得到。
必须能接受的是工作日的早晚高峰：这条连接素坤逸和碧武里的巷子会成为抄近路的通道，车流很密。本该五分钟的 1.6 公里，高峰时可能变成十五分钟。做决定之前，请在早上八点自己开一遍或坐摩的走一遍这条路线 — 这是任何房源广告都不会写给你看的。
这条巷子的性格
为什么素坤逸 39 巷是家庭的巷子，而不是单身的巷子
“素坤逸”这三个字会让人想到酒吧、餐饮夜市和买来出租的小户型 — 那是某些巷子的样子，不是每条巷子的样子。39 巷和 11 巷或 33 巷明显不是一类，原因如下。
是一条真的有人住的长巷
39 巷不是那种只有公寓的短死胡同，而是一条分出许多支巷的长巷，沿线散布着独栋住宅、外籍人士公寓、诊所和学校。结果是夜间活动的密度远低于那些以餐饮夜生活出名的巷子，晚上十点的声音完全是另一回事。
203 米就到每周真的会用的超市
Tops Food Hall 素坤逸 39 距项目 203 米，是即使在大热天也真的走得动的距离。对自己做饭、每周都要买生鲜、儿童用品和洗涤用品的家庭来说，这 203 米对日常生活的价值，比 1.5 公里外的大商场更高。
学校、大学和医院都在短半径内
斯里那卡宁威洛大学巴萨密校区在 733 米，校区内还设有附属学校；曼谷医院在 1.2 公里。这一带在素坤逸中段的各条支巷里还分布着专科诊所和国际学校，这也是外籍家庭长期选择住在这一片的原因。
这种情况我遇到得太多，索性写在这里 — 从郊区独栋搬进市区的家庭，通常会先看车站旁边的公寓，因为他们觉得“住市区就该走得到轨道交通”，然后发现手上的预算只能买到 60 平米的两居室，比四口之家真正住得下的面积小。最后问题就变成了：你要的是走到车站，还是要孩子长大的空间。回答是后者的人，才是该来看 39 巷这类巷子的人。
我在这一页只讲到巷子这个层级。整条素坤逸各条巷子的价格和适合什么人，我单独放在素坤逸公寓那一页 — 如果你还没锁定巷子，那一页才是该读的。
使用空间
三居室 140 平米实际住起来是什么样，和 60 平米的两居室差在哪
大多数人对 30–60 平米的公寓户型早已熟悉，却几乎没有站在过一套 140 平米的公寓里。所以我想解释一下，这个数字翻译成日常生活是什么样。
140 平米能给你的
三间都放得下真正的床的卧室，而不是第二间只能贴墙塞一张单人床。这个面积的三室三卫，意味着主卧有独立卫浴，其余房间还留得下书桌或独立衣柜。
客厅和餐厅是真正分开的两块。在 60 平米的房子里，沙发和餐桌共用同一块地方；在这个面积里你可以两样同时拥有 — 对家里有三四口人、同一时间需要用不同空间的家庭来说，这是件大事。
储物空间，这是小面积公寓最缺的东西。家庭的东西比单身的人多好几倍，没有储物空间的房子无论你多会收纳，半年内都会变乱。
140 平米要向你收取的
按面积乘出来的物业费 — 每月 6,300 泰铢，而 35 平米的房子大约是一千五。这是持有期间一直跟着你的支出。
随面积上去的空调和电费 — 这个面积的房子有好几台空调，夏天会同时开。
一大笔装修费 — 这一条对这套房尤其重要，因为资料写明房子是无家具交付的。把 140 平米装到真能入住，预算是几十万到上百万泰铢，取决于原本带了多少固定柜体 — 而这一点必须看房那天看实物，不能靠照片估。
更低的转手流动性，这一点我放到下面讲缺点的那一节展开。
现在真实在售的房源
我在 Supalai Oriental 素坤逸 39 手上唯一的一套：三居室 140 平米，D 座 22 层
这个项目我只有一套，也不会假装有更多。点击房源编号可以打开详情、完整参数和房间实拍照片。
价格数据截至 2026 年 7 月 — 价格与房源状态随时可能变动，每次都可以找我向业主确认 · 土地厅对过户当天费用的惯例指引是买方承担评估价的 1%，其余由卖方承担，并且必须在合同里写清楚。全部费用清单可以直接问我 · 中介费向卖方收取，买方不用多付我一分钱。
要敢看的数字
每平米 170,714 泰铢 — 为什么 39 巷的大户型比车站旁的小户型还便宜
2,390 万泰铢除以 140 平米，得到每平米 170,714 泰铢。如果你是从拉差达或辉煌看过来的，这个数字很高；但如果你在和素坤逸内圈车站旁的小户型比，那是另一回事。
项目内唯一一套
你付的是面积的钱，不是步行距离的钱
在素坤逸内圈，每平米单价几乎完全由离车站的距离决定，其他因素都排在后面。位于车站三百米步行半径内的小户型，轻易就能到每平米十八万到二十万泰铢；而深入巷内、必须坐摩的或开车的项目，市场会按这段距离直接打折。
每平米 170,714 泰铢，就是这个折扣计算完之后的价格。你是在用距离带来的折扣去换更多面积 — 如果你有车、家里人多，这笔交换很划算；如果你一个人住又不开车，那就完全不划算。
那 2,390 万泰铢算贵吗
和我手上素坤逸片区的全部房源比，这套房的每平米单价处在中间 — 我这一片的房源从九万出头一直到每平米三十六万多泰铢。每一栋楼、每一条巷子的对照表我放在素坤逸公寓那一页了，这一页只讲这个项目。
要继续想的是总价，而不是单价。2,390 万泰铢是只有一类买家掏得出来的一笔钱，而这既是这套房的强项，也同时是它的弱项。我不会说它“很便宜”，因为它并不便宜；我会说，如果你的题目是在素坤逸内圈给家庭找空间，那么这个价格是解释得通的。
而如果你的题目是租金回报率，我会在第一次聊天就说：这个面积的房子不是拿来做漂亮收益率的产品。我只做买卖不做出租，但这是你该先知道的市场事实。
不给谁留面子的评测
在这个五栋楼项目里买一套 2,390 万的房子之前，要能接受的三件事
搜“Supalai Oriental 素坤逸 39 评测”的人不想读赞美，他想知道什么会让自己后来后悔。下面是我在带每位客户看房之前都会讲的三条。
1 · 这里的生活绑的是车，不是轨道交通
到 MRT 碧武里站 1.13 公里、到 BTS 阿速站 1.61 公里，不是人们每天会走的距离。如果你或家里人不开车，而工作又在轨道线的另一端，这里的生活会比你读广告时想的更贵也更慢，因为每一趟都要加上摩的或出租车的钱和换乘的时间。做决定之前，请在早上八点从项目到公司真实走一遍这条路线，而不是周六下午试。
2 · 2,390 万的房子，买家远少于 600 万的房子
这是最容易被忽略、却对你的钱影响最大的一条。140 平米、2,390 万泰铢的三居室买家群体很窄，来接手的是真正需要空间的家庭，而不是买来出租的投资者。所以卖出的时间通常按几个月到一年算。如果你打算持有三年就卖，我建议重新考虑 — 这种房子适合买来长住的人。
3 · 五栋楼，所以 D 座的位置非常关键
在单栋项目里，你能选的只有楼层和朝向；但在五栋楼的项目里，D 座在总平面中的位置会同时决定三件事 — 从你的车走到电梯有多远、别的楼栋会不会挡住你的视线，以及公共区域的声音会不会传到你家。资料写明这套是外景，这是个好信号，但我仍然坚持这件事必须站在房间里亲眼确认。
第四条：资料里的空白，我同样把它算作缺点
这份房源资料没有写车位数量，没有详细的公共设施清单，也没有写每栋楼的层数或户数。对这个价位的房子、对家庭型买家来说，车位完全不是无关紧要的细节 — 因为这个地段实际走不到车站。我选择写“不知道”，而不是填一个看起来合理的数字进去，然后在你花时间跑一趟之前去物业管理处把答案拿回来。
那我到底给不给它过 — 过。如果你是有车的家庭，需要素坤逸内圈里三间真正的卧室，而且是买来长住不是买来翻手的，那么每平米 170,714 泰铢加上每平米 45 泰铢的物业费，在这个地段是一组解释得通的数字。但不过，如果你是一个人或两个人住、不开车、要求走到车站，或者打算两三年内转手 — 这三样这个项目给不了你，也没有任何广告词能改变。
关于这个项目被问得最多的问题
搜 Supalai Oriental 素坤逸 39 的人问我最多的问题
Supalai Oriental 素坤逸 39 在 39 巷的哪一段？
资料上的地址是曼谷瓦他那区空丹闹分区素坤逸 39 巷，邮编 10110。但只说“39 巷”是不够的，因为素坤逸 39 巷是一条从素坤逸路朋蓬那一侧一路往北、通向碧武里路的长巷。
资料里的距离数字比“39 巷”三个字更能说明位置 — MRT 碧武里站 1.13 公里，比 BTS 阿速站的 1.61 公里更近；位于碧武里路一侧的曼谷医院在 1.2 公里。这组数字说明项目位于巷子偏内、靠碧武里那一段，而不是紧挨素坤逸路的巷口，这会彻底改变你每天的出行方式。
Supalai Oriental 素坤逸 39 是谁开发的？哪一年落成？
开发商是 Supalai（素帕莱），一家在市场上经营多年的泰国大型地产公司，既做别墅项目也做公寓，品牌定位在中端到中高端，不是专做豪宅的品牌。
建筑资料显示项目于 2020 年 12 月落成，共 5 栋楼，资料记录的项目占地约 16,516 平米。算到 2026 年，楼龄约五年半，还算新，材料和机电系统都还没到大修周期。我不是 Supalai 的代理，我是在这个项目里卖二手房的经纪人。
Supalai Oriental 素坤逸 39 走得到轨道交通吗？
直说：实际上走不了。MRT 碧武里站（BL21）在 1.13 公里外，BTS 阿速站（E04）在 1.61 公里外，换算成步行时间分别约 14 分钟和 20 分钟。在曼谷下午的天气和雨季里，这种距离不是人们每天会走的距离。
住在 39 巷的人真正在用的是自己开车、打车或叫车软件，以及坐摩的到巷口。这一页我不会写“靠近轨道交通”，因为那不是真的。如果你的条件是必须走到车站，这栋楼在第一次聊天时就出局了。
物业费多少？140 平米的房子每月要交多少？
房源资料写的是每平米 45 泰铢。140 平米的房子约为每月 6,300 泰铢，一年约 75,600 泰铢。45 泰铢在素坤逸内圈属于偏低的一端，对你的钱包是好消息。
但我认为这是一件需要核查的事，而不是只值得高兴的事，因为五栋楼的项目要维护的公共区域和机电系统，比单栋楼多得多。付定金之前我会要来的是：维修基金结余、最近一年物业费的实际收缴率，以及这套房本身的欠费情况。
这套房带几个车位？
我拿到的这份资料没有写这套房的车位数量，我也不会替你猜。对一套 2,390 万泰铢的 140 平米三居室来说，车位不是无关紧要的细节 — 因为这个地段实际走不到车站，住在这里的家庭几乎一定至少有一辆车。
我会替你去问物业管理处的是：这套房有几个车位使用权、是固定车位还是自由停放、有没有叠停，以及项目目前的车位使用率有多满。你来找我，我在你花时间跑一趟之前就把答案拿到。
外国人能买 Supalai Oriental 素坤逸 39 的房吗？
我手上的 M04938 资料写明在外籍配额（Foreign quota）内，所以外国人可以用自己的名字持有永久产权，条件是资金要按正确的方式汇入，好让银行开具外汇交易单（FET）。
至于整个项目剩余的外籍配额，每次都必须在付定金之前向物业管理处要最新数字。全部条件和文件在外国人在泰国买房那一页，这里不再重复。
Supalai Oriental 素坤逸 39 现在有几套在售？价格多少？
我手上只有一套：编号 M04938，三室三卫，140 平米，D 座 22 层，售价 23,900,000 泰铢，折合每平米 170,714 泰铢。房子无家具交付，外景，资料记录的过户费为买方承担评估价的 1%。
这是我手上 57 套标价明确的房源里最大的一套。如果你想要同项目其他面积或其他楼栋，把预算和需要几间卧室在聊天里告诉我，我可以去问业主和做这个项目的经纪人网络。中介费向卖方收取，买方不用多付我钱。
三居室 140 平米、2,390 万泰铢，将来难转手吗？
肯定比一居室难，我不会把它说得比实际好听。2,390 万泰铢的房子，买家群体比五六百万的房子窄得多。来接手的是真正需要空间的家庭，不是买来出租的投资者，所以卖出的时间通常按几个月到一年算，而不是按几周算。
能起到一些抵消作用的是：这种房子本来就少 — 素坤逸内圈巷子里 140 平米的三居室，不是每个月都有得挑，真正在找这个面积的人可选项并不多。但我不会对转手价格或利润做承诺，没有哪个经纪人能诚实地做这种承诺。
Supalai Oriental 素坤逸 39 评测：有哪些缺点？
我跟每位客户都会讲的三条是：第一，到车站的距离 — MRT 碧武里站 1.13 公里、BTS 阿速站 1.61 公里，都不是步行距离，你要从第一天就接受在这里生活是和车绑在一起的。第二，2,390 万泰铢的三居室买家群体窄，转手流动性明显低于小户型。第三，项目有 5 栋楼，所以 D 座在总平面里的位置、朝向、看得到什么景观，以及从楼栋走到项目门口和车位的距离，都是必须站到现场去看的。
再加一条：这份资料没有写车位数量，也没有详细的配套清单，所以这些我必须先向物业管理处确认，而不是替它猜。
素坤逸 39 巷适合家庭吗？
适合，而且这正是人们愿意在这条巷子里多花钱的主要原因。素坤逸 39 巷是一条长巷，性格以住宅为主：独栋住宅、公寓、诊所、学校和餐厅分布在各条支巷里，不是像 11 巷或 33 巷那种夜生活巷子。
203 米内有 Tops Food Hall 素坤逸 39，是家庭每周真的会用的超市；733 米有斯里那卡宁威洛大学巴萨密校区，校区内还设有附属学校；1.2 公里有曼谷医院。要付出的代价是：安静和住宅氛围，是和轨道交通离得远一起来的。
想看素坤逸 39 巷的 140 平米三居室，把你的条件告诉我就行
说三件事就够：家里几口人、需要几个车位、装修预算留了多少。我会去向业主核 M04938 的状态，向物业管理处要车位数量和物业费欠费情况，在约看房之前发回给你。如果这个项目真的不是你的答案，我会直说，并推荐更符合家庭需求的其他地段。都是我本人回复，没有机器人，也没有表格。
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