Supalai Oriental 素坤逸 39 — 140 平米三居室，和这个楼盘的真实情况

资料上的地址是素坤逸 39 巷，Khlong Tan Nuea，Watthana 区，邮编 10110。但只说 39 巷不够，因为素坤逸 39 巷是一条很长的巷子，从素坤逸大路（Phrom Phong 一侧）一直往北通到碧武里路。

资料里的距离数据比地址更能说明位置：最近的轨道站是碧武里地铁站 1,130 米，而不是素坤逸大路口的 BTS 站；阿速 BTS 站 1,610 米；靠碧武里路一侧的曼谷医院 1,200 米。这组数字说明项目在巷子的中后段、偏碧武里那一侧，不是巷口。这一点直接决定你每天怎么出门。

开发商是 Supalai（泰文 ศุภาลัย），泰国老牌上市房企，做别墅、联排和公寓几十年，品牌定位在中端到中高端，不是走小众奢侈路线的开发商。你从这一级开发商身上应该期待的是可预期的施工标准和有制度的物业公司，而不是设计师联名式的装修。

项目 2020 年 12 月交房，到 2026 年是五年半楼龄。这个阶段开发商的保修期已经过了，但电梯、水泵、外墙涂装这些大项还没到更换周期，所以你看房时看到的就是它真实的状态，也不太可能在两三年内被一笔大额维修摊派砸中。我不是 Supalai 的代理，我是独立中介，卖的是这栋楼里业主的二手房。

实话说，走不了。碧武里地铁站（BL21）1,130 米，阿速 BTS 站（E04）1,610 米，折算成步行大约 14 分钟和 20 分钟。曼谷下午的太阳和雨季的暴雨，会让这个距离每天都变成负担。

39 巷的住户实际上有三种走法：自己开车，这是这条巷子里家庭的默认选项；打车或用打车软件，巷子里随时叫得到；坐摩托车出租到巷口再换轨道交通，上班族早上基本都这么走。我不会在这一页写“近地铁”三个字，因为不属实。如果你的硬条件是走路到地铁，这栋楼第一轮就该被排除，我会在第一条微信里就告诉你。

房源资料写明物业费每平米 45 泰铢，140 平米一个月约 6,300 泰铢，一年约 75,600 泰铢。45 泰铢在素坤逸核心段属于偏低的水平，同区新楼盘常见的是每平米八十几泰铢，同样 140 平米就要 11,900 泰铢一个月，一年差近七万泰铢。

但物业费低在一个 5 栋楼的项目里是需要核实的信号，不是纯粹的好消息：五栋楼的电梯、水泵、绿化和保安人力都比单栋多得多。付定金之前我一定会替你问物业公司三个数字：维修基金余额、去年物业费的实际收缴率，以及这套房本身有没有欠费。有欠费的房子过不了户。

我拿到的这份资料没有写车位数量，我不会替它编一个。对一套 2,390 万泰铢的 140 平米三居室来说，车位不是小细节，因为这个位置走路到不了地铁，住在这里的家庭几乎一定至少有一台车。

我会替你向物业问清楚四件事：这套房有几个车位、是固定车位还是自由停放、有没有子母车位或叠停、以及目前整个项目的车位使用率有多满。你在微信上说一声，我先把答案拿到，再安排你专程跑一趟看房。

我手上这套 M04938 在资料上标注为外籍配额（Foreign quota），所以外国人可以用本人名字持有永久产权。购房款需要以外币汇入你本人的泰国账户并在泰国境内结汇，银行才会出具 FET 外汇交易单，土地厅凭这份单据才给外国人办理产权登记。

整栋楼剩余的外籍配额比例，每次付定金前都要向物业要最新数字，因为它是动态的。完整的条件、材料清单和流程我写在外国人在泰国买房那一页，这一页不重复。

绝大多数情况下不行，我不想让你抱着不现实的预期去看房。泰国银行很少向非居民外国人发放房贷，即使有，条件、利率和首付比例通常都不划算。绝大部分中国买家买曼谷公寓是全款。

所以对这套 2,390 万泰铢的房子，请按全款准备资金计划，并且把资金汇入的时间提前安排好，因为外币汇入、结汇和出具 FET 需要时间，不是过户当天能临时完成的事。另外提醒一句：在泰国买房不会因此获得签证或居留权，这两件事完全没有关系。

我手上只有一套，房号 M04938：三室三卫，140 平米，D 栋 22 层，售价 23,900,000 泰铢，折合每平米 170,714 泰铢。资料标注为无家具交付、外景（不是对着项目内其他楼栋），过户费按买卖双方各承担一半约定。

这是我手上 53 套房源里有明确报价的最大一套。如果你想要同一个项目里别的户型或别的楼栋，把预算和需要几个卧室发我，我可以去问业主和做这个项目的同行。中介费由卖方支付，你作为买家不用另外付我一分钱。

比一居室难，这一点我不会包装。2,390 万泰铢这个总价，接盘的人群比 500 到 600 万泰铢的房子窄得多。会从你手里接过去的是真正需要空间的家庭，不是买来出租的投资客，所以卖出周期通常按几个月到一年计算，而不是几周。

能部分抵消的一点是：素坤逸核心段 140 平米的三居室本身供应就少，真正在找这个尺寸的人可选项也不多。但我不会对转手价格或收益做任何承诺，没有哪个中介能诚实地做这种承诺。如果你的计划是买进两三年后卖出，这套房不适合你。

不是华人区，我说清楚比让你自己发现要好。素坤逸中段这一带长期是曼谷日本人聚居的区域，日式超市、日料店和日本人开的诊所很多，中文招牌和中餐馆的密度远不如辉煌那一带。如果你希望楼下就有中文环境、看病办事不用讲外语，这里不是最省力的选择。

但如果你是带孩子在曼谷生活的家庭，这一带的优势是另一套：203 米有 Tops Food Hall 超市，733 米是诗纳卡宁威洛大学 Prasarnmit 校区（校内有附属中小学），1.2 公里是曼谷医院，周边巷子里还散布着国际学校和专科诊所。很多在曼谷陪读或长期外派的家庭选这一段，看中的正是这些，而不是热闹。