拉玛四路 · 空堤区帕卡农分区 · BTS 帕卡农站
Aspire 素坤逸-拉玛四（Aspire Sukhumvit-Rama 4）— 2025 年的新楼，进入帕卡农一带最便宜的一道门
Kim Bangkok Property 在曼谷做二手公寓买卖三年了。这栋楼里我手上有一套房：20 层的 26.5 平米开间，305 万泰铢，是我手上素坤逸片区所有房源里总价最低的一套。这一页主要写楼本身 — AP Thailand 什么时候交的楼、楼龄一年的楼能给你什么、又有什么还给不了、走到 BTS 帕卡农站实际是多少米、物业费多少，一直写到这套房的外籍配额状态。最后这件事我必须先跟你讲清楚，免得你白花时间。
2025 年 7 月落成
1项目楼栋数
1我手上的房源
305 万起步价
600 米到 BTS 帕卡农站
价格数据截至 2026 年 7 月 · 价格与房源状态可能变动
先讲楼，再讲房
2025 年 7 月刚落成的 AP 项目 — 我手上第二新的楼，这到底意味着什么
Aspire 素坤逸-拉玛四是单栋楼，由 AP Thailand 开发，Aspire 是他们旗下的品牌，走的是沿轨道交通、位于市中心外围的可负担公寓路线。建筑登记资料显示 2025 年 7 月落成，所以到 2026 年年中，这栋楼楼龄大约一年，在我手上有房源的楼里排第二新。大多数人一听“新楼”想到的全是好处，但站在从业主手上买二手房的角度看，楼龄一年既有你多拿到的东西，也有到现在还没人能回答你的东西。
楼龄一年，你实际拿到什么
所有东西都还没被重度使用过大堂地面、电梯、水泵、公共供电系统、健身器材和建筑外立面，全都还在第一个使用周期里。不会像楼龄十五年的楼那样，三到五年内就等着换电梯或做大修。
质保的时钟还在走按泰国《公寓法》，开发商对主体结构承担 5 年质保、对其他附属部分承担 2 年，从公寓登记之日起算。这栋楼 2025 年登记，剩下的时间是真实存在的，而且这项权利跟着房子走，不会因为你接手过户而重新计时。
头五年不用预留翻新预算卫生间、管道和空调都还没到更换周期。老楼必须留出来的那笔钱，你可以花在自己选的装修上。
现代的机电系统2025 年前后设计交付的楼，用的是当前这一代的消防安全标准和机电系统，而不是十五年前的标准再事后修补。
楼龄一年的楼还给不了什么
没有历史转手价可以对比交房五年的楼，买卖双方都有转手成交价可以参照。这栋楼一条都还没有，所以挂牌价来自每位业主自己的成本和期待，而不是已经沉淀下来的市场价。
没有真实的租金数据谁要是给你一个这栋楼精确的租金数字，那是从旁边的楼推来的，不是项目内真实的租约。我只做买卖，在数据还不存在的楼里，我不会替你算回报率。
物业管理处还没有历史可查没有几年份的业主大会记录可读，没有物业费实收率的数字，也还没人知道真出了问题时这套管理班子做事是快是慢。
业主装修还在陆续进行交房才一年的楼，通常还有一部分业主正在装修。工作时间的电钻声、被装修占用的货梯，这些还剩多少，要问物业管理处。
简单说：楼龄一年的楼适合打算长期持有、并且看重未来五年什么都不用修的人；不适合打算两三年就转手的人 — 因为无论你买的时候还是卖的时候，双方都找不到共同的成交数据可以引用。好处是这种楼你真的能还价，坏处是你比平常更难判断它真实值多少钱。
项目里的公共设施，我不会把宣传册上的清单抄到这一页来，因为我手上的资料是跟着这套房走的，不是跟着楼的公共区域图走的。我能做、而且每次都会做的是：约看房之前，我直接向物业管理处要一份实际开放使用的公共区域清单、各区域的开放时间、宠物规定和短租规定，先发给你看，你再决定要不要跑一趟。确认不了的数字和规定，我不写在网页上。
如果你是外籍买家，这一段要先看
这套房的外籍配额状态，以及它在实际操作上到底改变了什么
我把这件事放在价格和房间照片之前，因为这是整页里唯一一件会改变“你能不能买”的事，而不只是“该出多少钱”。
资料上的事实 — M04359 这套房的产权一栏登记为 Foreign ownership，但同一份资料的备注里同时写着 开发商一侧的外籍配额已经用满，而且这套是业主自己转手的房。这两句话必须放在一起读，不能只挑一句。
这对外籍买家意味着什么
当开发商分配出来的外籍配额被用满之后，在二手市场上转手的房子可能落在泰籍配额那一侧，也就是说外籍买家没办法用自己的名字持有产权 — 除非之前几轮买卖腾出了外籍配额的名额。
这不是说你一定买不了，同样也不是说你一定买得了。楼的配额状态每有一套房过户进出就会变一次，真正有效的数字是你要付定金那一天的数字，不是几个月前记录在系统里的数字。
要在付定金之前做的事，不是之后
向物业管理处要一份书面文件，写明两件事：第一，目前外国人持有的面积比例是多少，对照法律上限还剩多少；第二，M04359 这套房的房本现在登记在泰籍那一侧还是外籍那一侧。这两个答案都必须是书面的，不能是电话里的口头说法。
还有，在拿到答复之前先不要把钱从境外汇进来 — 因为你能自己持有和不能自己持有这两种情况，正确的汇款路径是不一样的。外国人产权的完整说明在外国人在泰国买房这一页。
我把这段写在这里，是因为这正是普通房源广告不写的东西。很多广告只打上 Foreign quota 几个字就完事了，结果外籍买家飞过来看房、谈好价格，到了土地局约好过户那天才发现房子没办法登记在自己名下。时间、定金和跨境汇款手续费，全都白白搭进去。
对泰籍买家来说，这一点完全没有影响。房子在泰籍配额里是所有公寓的正常情况，你按常规流程走就能过户。而对外籍买家来说，请把确认配额状态当成这笔交易的第一步，不是最后一步。跟我说一声你持哪国护照、打算怎么汇款，我会在你付出第一笔钱之前，先把这套文件向物业管理处一项项要齐。
我会先去查 M04359 这套房的外籍配额状态 — 免费，不绑定任何条件
楼盘级别的位置
帕卡农比阿速便宜，理由是能量出来的，不是因为它是次一级的地段
楼位于空堤区帕卡农分区拉玛四路 4404 号，是拉玛四路末段、快要在帕卡农路口与素坤逸路交汇的位置。最近的车站是 BTS 帕卡农站（E08），600 米，从伊卡迈再往外一站，距离阿速四站。就是这四站的距离，解释了为什么这一侧的每平米单价明显低于阿速和朋蓬那一侧 — 不是因为楼更差，而是到甲级写字楼核心区的距离确实不同。
距离来自随这套房记录的资料。步行时间按每分钟约 80 米的正常步速估算，车程视实际路况而定。
600 米这段路实际走起来怎么样
600 米是大多数人每天都还愿意走、不用勉强自己的距离，按正常步速大约 7 到 8 分钟。这和离车站 1.2 公里的楼有明显区别 — 那个距离的楼，住户第一个月就会放弃步行，改坐摩的。
但缺点也要讲全。这里是拉玛四路，是一条全天车流量都大的主干道，人行道下午日晒直接、遮阴很少，雨季一路没有可以躲雨的地方，交通噪音是真实存在的背景音。朝马路的户型是视野开阔和噪音一起来的，朝内的户型安静一些，但代价是视野更封闭。这一带的人实际会用的备选方案是摩的，这么点距离通常在 15 到 20 泰铢。
帕卡农是个什么样的片区
帕卡农和伊卡迈这一段，是近十年泰国年轻白领和长住外籍人士密集搬进来的区域。理由很直接：同样的钱能买到比阿速和通罗更大的面积，同时还在同一条 BTS 线上，到公司的时间还在能接受的范围内。
片区的样子是：独立餐厅和咖啡馆多，菜市场还在，一份盖饭还是泰国人天天吃得起的价钱，不是游客区的价钱。Kluaynamthai 医院离楼只有 160 米，这个细节对上了年纪的人和独居的人来说很重要。整条素坤逸线以及各段巷号的差别，可以看素坤逸公寓这一页。
现在真实在售的房源
我手上 Aspire 素坤逸-拉玛四的二手房，现在只有一套
真的只有一套，没有备用房源，也没有排队等着上架的。这是业主自己出售的房子。点击房源编号可以打开完整参数和全部照片。这套房的链接可以直接在聊天里转发，打开后会自动展开详情。
价格数据截至 2026 年 7 月 · 价格与房源状态随时可能变动，每次决定之前都可以找我核最新的
把价格读懂
305 万泰铢和每平米 115,094 泰铢 — 这两个数字讲的是两件事
总价和单价回答的是不同的问题。总价回答的是你要凑出多少钱才进得了这个市场，单价回答的是跟同类东西比你买贵了还是买便宜了。这套房在这两个问题上给出的答案差别很大。
฿3.05M总价，我手上素坤逸片区最低
115,094泰铢/平米
45物业费 泰铢/平米/月
≈1,193物业费 泰铢/月
1%买方承担的过户费，按资料
在我手上素坤逸片区的所有房源里，每平米 115,094 泰铢排在整个片区价格带的倒数第二 — 这个价格带从大约 91,000 一直拉到 360,000 泰铢以上。跨楼盘的对比我在这一页就写到这里，因为整个片区的横向比较是区域页的活，不是楼盘页的活。这一页该解释的是那个差价从哪里来：答案是到素坤逸中段甲级写字楼和高端商场的距离，而不是楼本身的品质 — 这栋楼甚至比好几栋更贵的楼还要新。
至于 305 万泰铢这个总价，才是大多数人来看这套房的真正原因。它是我手上素坤逸片区所有房源里最低的入场点，而且它直接改变了买家的类型。在这个价位上，能贷款的泰籍买家算下来的月供还在中产收入的框架内；想在曼谷有个落脚点的现金买家，也不必卖掉别的资产才进得来。这个价格，加上一栋位于 BTS 素坤逸线上、楼龄一年的楼，这样的组合并不常见。
从第一天起就要算进去的月度支出：物业费每平米 45 泰铢，折合每月约 1,193 泰铢，一年 14,310 泰铢。对素坤逸片区的新公寓来说，这个数字不算高，而且是很多人会忽略的一个优点 — 物业费是持有期间每个月都跟着你的支出，不管你自己住还是空着。过户费方面，资料记录的是买方承担评估价的 1%，这是常见做法但不是法律规定，每一次都必须写进买卖合同里。
房间大小比大多数人以为的更要紧
26.5 平米实际住起来放得下什么，以及什么人不该买这一套
26.5 平米这个数字扫一眼是想象不出画面的，所以我先把它换算成实物。因为这是过户之后改不掉的限制，和随时能换的家具或墙面颜色不一样。
这个面积实际放得下什么
一张双人床、一个单人份的衣柜、一张书桌、一个能做点简单菜的小厨房，再加一个一把椅子或者双人小沙发大小的休闲角落。小型滚筒洗衣机通常能塞进阳台或卫生间的角落，但这一项要到现场实地量，因为每一套的布局都不完全一样。
必须二选一的是：大沙发和完整的工作台，在这个面积里通常没办法同时存在。如果你桌上非要放两台显示器，那就在规划阶段直接把沙发去掉，别指望以后再想办法挤出来。
哪些人我会直说：别买
有孩子的家庭26.5 平米不可能把睡觉的地方和玩耍的地方分开，也没有三个人以上的收纳空间。
全职在家办公、整天开线上会议的人睡觉和工作二十四小时都在同一个视线范围内，长期下来是真的会影响生活质量。
东西多的人有装备的运动爱好者、收藏的人、认真做饭需要台面的人 — 这个面积的房子，头六个月就会变成一场收纳空间的战争。
打算两个人长期住的人住得下是真的，但要迁就的地方很多。如果你的预算还能往上挪一点，33 到 35 平米的一居室对日常生活质量的改变，比数字上看起来大得多。
那这个面积真正适合谁？在素坤逸片区或拉玛四那一侧上班、把家主要当睡觉和休息的地方的单身族；一年只在曼谷住一段时间、想有个自己的地方而不是每次都住酒店的人；想用尽可能小的一笔钱在 BTS 沿线拿一个落脚点的人；以及给在曼谷读书或刚开始工作的孩子买房的父母。对这四类人来说，26.5 平米不是限制，而是只为自己真正会用到的面积付钱。
约看之前就说，不是付了定金才说
Aspire 素坤逸-拉玛四的六个缺点，我从第一句聊天就会讲
每一栋楼都有缺点。没人提缺点的楼，是卖房的人自己都没去站过。这六条是你真在这里买了会实际遇到的。
1. 外籍配额状态还没有定论
资料写的是 Foreign ownership，但备注里写着开发商一侧的外籍配额已经用满，而且这是业主转手的房。所以在物业管理处出面确认之前，外籍买家还得不到答案。这是这笔交易的头号缺点，而且必须在付出第一笔钱之前解决，不是等到过户前才处理。
2. 26.5 平米开间是挪不动的天花板
面积是永久性的限制，装修再有本事也变不大。这个面积的房子，下一轮的买家群体永远比一居室窄，这影响的是你转手的时候，而不只是你住的时候。
3. 要在大马路上走 600 米
距离不算远，但这是车流量大的拉玛四路，下午日晒直接、遮阴又少。如果你的条件是三分钟走到车站、或者要有连廊直接进站，这栋楼从一开始就不符合 — 我会直接跟你说，而不是带你跑一趟浪费时间。
4. 没有历史价格可以用来还价
2025 年的楼还没有转手周期，所以你没有市场中位价可以拿来压价，将来你卖的时候你的买家也没有可以引用的价格。这个问题你在买卖两端都会遇到。新楼适合长期持有的人，不适合快进快出的人。
5. 无家具交付，要另留一笔预算
资料写明不带家具。你真实的预算是房价加装修加家电。这个面积的开间要做到拎包入住，通常从十几万泰铢起步，具体看你选什么东西。真实数字要到现场看有哪些固定柜体是原本就带的。
6. 没有租金数据，物业也还没被检验过
楼龄一年的楼没有好几年份的业主大会记录，没有真实的物业费实收率可看，也没有足够多的历史租约让人拿来谈回报率。能要到的是本年度预算和物业管理规约 — 这两样我会去要。
那这栋楼到底适合谁？适合想用尽可能小的一笔钱、在 BTS 素坤逸线上买一栋新楼的泰籍买家；适合在帕卡农、伊卡迈或拉玛四一带上班的单身族；适合打算持有五年以上的人。不适合家庭，不适合决定之前必须先拿到确定租金数字的人；至于外籍买家，在配额的事拿到书面答复之前都还不适合 — 而只要你来找我，这就是我第一件要去追的事。
关于这栋楼被问得最多的问题
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Aspire 素坤逸-拉玛四是谁开发的，哪一年落成？
开发商是 AP Thailand，Aspire 就是他们旗下的品牌。随房源一起登记的资料写明楼是 2025 年 7 月落成的，整个项目只有一栋。注册地址为曼谷空堤区帕卡农分区拉玛四路 4404 号，邮编 10110。算到 2026 年年中，这栋楼楼龄大约一年，在我手上有房源的楼里排第二新。我是替业主卖二手房的经纪人，不是 AP Thailand 的代理，也不卖开发商的一手房 — 开发商的名字在这里只是这栋楼的一项事实。
外国人能不能买 Aspire 素坤逸-拉玛四的房？
这件事要分两层看。M04359 这套房的资料上产权一栏写的是 Foreign ownership，但同一份资料的备注里也写着：开发商那一侧的外籍配额已经用满，而这套是业主自己转手的房。也就是说，除非之前几轮买卖腾出了外籍配额的名额，否则这套房可能只能落在泰籍配额里 — 而这个状态随时都在变。唯一能得到真实答案的办法，是向物业管理处要一份书面文件，写清楚目前外国人持有的面积比例是多少，以及这套房的房本现在挂在哪一侧。这份文件我会在你付定金之前替你要到。在拿到书面答复之前，先不要把钱汇进泰国。
从 Aspire 素坤逸-拉玛四走到 BTS 帕卡农站要几分钟？
随房源记录的距离是到 BTS 帕卡农站（E08）600 米，按正常步速实际走大约 7 到 8 分钟。这是真的走得到的距离，但楼并不紧贴车站。好处是 600 米这段大马路，大多数人每天都还愿意走；缺点是下午日晒直接，雨季一路没有可以躲雨的地方。如果你的条件是三分钟走到车站，这栋楼从一开始就不符合。
Aspire 素坤逸-拉玛四的物业费是多少？
房源资料写的是每平米每月 45 泰铢。26.5 平米的房子算下来大约每月 1,193 泰铢，一年约 14,310 泰铢。45 泰铢这个数字在素坤逸片区的新公寓里属于中等偏低，比同片区的高端高层公寓明显便宜。从过户当天起你就要开始交，而且通常在过户当天就会按年一次性预收。
26.5 平米的开间真的住得下吗，适合什么人？
一个人住很宽松，两个人住得下但要互相迁就，三个人以上或者有孩子的家庭就不合适了。26.5 平米放得下一张双人床、一个衣柜、一张书桌，再加一个小小的休闲角落，但大沙发和完整的工作台只能二选一。最合适的人是在素坤逸或拉玛四一带上班的单身族、一年只在曼谷住一段时间的人，以及想用这个片区最低的入场价进场的投资者。不该买的是全职在家办公、需要把工作台和睡觉的地方分开的人。
买 2025 年才落成的楼的二手房，开发商质保还剩多少？
按泰国《公寓法》，开发商对主体结构承担 5 年质保，对其他附属部分承担 2 年，从公寓登记之日起算，不会因为你从原业主手上接过房而重新计时。这栋楼 2025 年 7 月落成，时钟才走了大约一年，附属部分还剩一年左右，主体结构还剩四年左右。过户之前应该让物业管理处以书面形式写明公寓登记日期和报修索赔的渠道，然后连同过户文件一起收好。
帕卡农每平米 115,094 泰铢，算贵吗？
在我手上素坤逸片区的房源里，这个数字是倒数第二低，明显低于朋蓬和阿速那一侧每平米约 123,000 到 191,000 泰铢的水平。这个差价主要是到素坤逸核心地段的距离差，不是楼的品质差。要留意的是，这栋楼还没有历史转手价可以参照，挂牌价更多来自业主自己的角度而不是市场成交价 — 也就是说你有还价的空间，但要判断它真实值多少钱，比楼龄十年的楼更难。
Aspire 素坤逸-拉玛四的房子出租一个月能租多少？
这栋楼真实的租金数据我没有，也不会替你猜。2025 年 7 月才落成的楼，还没有积累出足够多的历史租约让人诚实地引用。谁给你一个精确的数字，那是从旁边的楼推来的，不是这栋楼的。另外我只做买卖，不做出租，也不做租务管理。如果你最看重的是买之前就能被证实的租金回报，这栋楼还给不了你这个答案。
这套房的过户费谁付？我要付中介费吗？
M04359 的资料记录的是：买方承担评估价的 1%，其余由卖方承担。这是常见做法，但不是法律规定，真实的分摊方式必须在过户日之前写进买卖合同里。中介费向卖方收取，买方不用多付我一分钱。在你付定金之前，我可以把这套房过户当天需要准备的金额算成一个真实的数字给你。
对 Aspire 素坤逸-拉玛四的房子有兴趣，先告诉我你持哪国护照、预算多少
如果你是外籍买家，我第一件做的事是去向物业管理处要这栋楼和这套房本的外籍配额状态书面证明。如果你是泰籍买家，我会核房源状态、跟业主确认最新价格，再把过户当天要准备的金额算成一个真实的数字。两种情况你都不用付费，中介费向卖方收取。
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