Diamond Ratchada-Huai Khwang — 2009 年的楼，步行 4 分钟到 MRT，以及每平米单价低的原因

楼在辉煌片区，邮编 10310。但我直说：我拿到的房源资料里没有门牌号，地址栏写的是周边地标 Canna Place 和 Bangkok Cha-da 酒店。所以我不会在这一页写出门牌号或地号，因为写了就是猜。

我能确认、而且比门牌号更能准确指出位置的，是从楼下量起的真实距离：MRT 辉煌站 350 米，辉煌夜市 550 米，The Street 拉差达商场 650 米，Big C 800 米，Esplanade 拉差达 1.2 公里。等你真的看上某一套房，我会向业主索取房产证复印件，上面有完整的登记地址，在你下定金之前发给你。

我答不了，也不会猜。我拿到的这份资料在开发商那一栏是一段把项目名和某家中介公司名混在一起的文字，那是自动抓取数据留下的痕迹，不是可以核实的事实。如果我把那个名字写成开发商，我就是在把错误信息传给你，让你拿去做决定。

我改成这样处理：说明没有可靠的记录，然后把注意力放到真正能核实的东西上，也就是建成年份、楼栋数、项目占地、物业费和距离。对一栋 17 年楼龄的楼来说，开发商的名字本来就不如今天这一届物业管理处的管理水平有分量，而后者是你自己走一趟就能用眼睛看到的。

建筑资料记录的落成年份是 2009 年，到 2026 年就是 17 年楼龄，单栋，资料记录的项目占地约 7,552 平方米。

这个楼龄的风险不在结构本身，而在机电系统和钱。用了 17 年的电梯通常到了更换控制系统或大修的周期；立管里的水管开始出现水垢和接头渗漏；屋顶和阳台的防水到了重做的周期；水泵也到了大修的时候。所以要回答的问题不是这楼是不是太旧了，而是物业管理处有没有钱、有没有计划去做这些事。管理得好的旧楼，永远比物业管理处软弱的新楼安全。

350 米，走路大约 4 分钟，而且这是真的 4 分钟，不是房源广告爱写的那种 4 分钟。因为是单栋，从楼下量起的距离和从你家门口量起的距离，差的只是等电梯的时间，不像多栋项目那样还要在项目内部走一段。

实际意味着你出门到站上月台，含电梯时间不超过 8-10 分钟。另外 MRT 辉煌站（BL18）在蓝线上，几站之内就能到泰国文化中心、拉玛九、碧武里和素坤逸。

资料记录的是每平方米每月 35 泰铢，35 平方米的房子因此每月约 1,225 泰铢，一年约 14,700 泰铢。和同片区通常收 45-85 泰铢每平方米的新公寓比，这个数字偏低。

好处是每月开销很轻；要当心的是，在一栋 17 年楼龄的楼里，长期偏低的物业费正是让维修基金越来越薄的原因。所以我把 35 泰铢这个数字当成提问的起点，不是答案。要索取的是：维修基金余额、最近一年的实际收缴率，以及近三年的业主大会会议记录。

我手上这套 M01403，资料里写明属于外籍配额（Foreign quota），所以外国人可以用自己的名字持有永久产权，条件是把款项以外币汇入，让泰国银行开出外汇交易单（FET）。

至于全楼剩余的外籍配额，每一次都要在下定金之前向物业管理处要最新数字。这一点在一栋卖了 17 年的楼里尤其重要，因为配额可能已经用掉很多，或者来回转过手。全部细节都在外国人在泰国买房那一页，我不在这一页重复。

我手上只有一套，房号 M01403，一室一卫，面积 35 平方米，位于 23 层，家私家电齐全，外景视野，售价 2,590,000 泰铢，正好是每平方米 74,000 泰铢。资料里注明的过户费由买方承担评估价的 1%。信息最后更新于 2026 年 6 月 19 日。

我只有这一套，也不会假装不止一套。如果你想要同一栋里别的面积或别的楼层，把预算和想要的楼层在聊天里告诉我，我去问业主和做这栋楼的中介同行。中介费向卖方收取，买方不用多付我钱。

目前房内有租客，业主说租客可以按约定搬走。所以如果你是买来自住，可以要求交空房过户；如果你是买来继续出租，已经有租客也是一种选择。

下定金之前要谈清楚的有三条：第一，在合同里写明是带租约过户还是交空房过户；第二，如果是交空房，要定下租客必须搬走的日期，并和过户日绑定；第三，如果是承接租约，要看租约原件、业主手上押金的金额，以及付款记录。我不在这一页替你算回报率，因为那件事在公寓出租投资回报那一页，而且我只做买卖，不做出租，也不做租务管理。

住得下，前提是一个人，或者是不怎么重油重火做饭的两个人。但要承认，对一套用墙隔出独立卧室的房子来说，35 平方米算紧凑，因为卧室占掉一块之后，客厅和厨房剩下的就不多了。

这一套里真正帮上忙的是它在 23 层，而且资料记录的视野是外景。高层窗户带来的自然光和通透感，对有限面积的补偿比大多数人想的要多。如果你真的需要更大的实用面积，第一条消息就告诉我，我改去同片区帮你找 40 平方米以上的房子。

辉煌夜市在 550 米，这个距离走过去吃饭很轻松，对喜欢泰式夜生活的人是实打实的优点。但这也意味着这一带到深夜都醒着，有人、有车，有些晚上马路和店铺的声音会持续到过了午夜。

对 23 层的房子来说，影响比低层小得多，因为马路噪音随高度明显递减。如果你浅眠、对声音敏感，最直接的核查办法是在决定之前找个晚上十点来楼下走一圈。我可以带你去，而且我是真心建议你去做。

没有什么没说的。原因很清楚，而且主要只有一条，就是楼龄。2009 年的楼，17 年了，所以市场给它的每平方米单价明显低于同样步行距离内的新楼。折价全部来自这一条，不是因为位置差，因为 350 米到 MRT 辉煌站这个距离，很多贵得多的新楼根本做不到。

在我手上全部 55 套房源里，74,000 泰铢每平方米排进最低的三档。你换回来的代价是新旧程度，以及将来维修支出的风险，而这一项可以通过在过户前核查维修基金的状况来管理。如果数字不错，这笔折价就是真的；如果不好，这笔折价就是你以后要付的维修费。

一般来说还能贷，但我不会替银行打包票，因为楼龄是银行核定实际还款年限和批贷额度时会考虑的因素之一。实际上有些买旧公寓的买家拿到的还款年限比申请的短，结果就是房价虽然便宜，月供反而变高。

我一贯的建议是在下定金之前至少向两家银行做预审批，并且从一开始就把项目名和建成年份告诉客户经理，别拖到评估那一步才说。对外籍买家来说，泰国的银行几乎不向非泰国居民放贷。