Siam Condominium 拉玛九路 3 巷 — 980 万的 116 平米房源，以及买 40 年楼龄公寓怎么才不出错

资料里的落成年份写得很清楚：1985 年。算到 2026 年就是约 40 年楼龄，是我手上所有房源里最老的一栋，比第二老的那栋还早几十年。

至于原始资料里开发商那一栏，是空白的，没写是谁，我也不会替它猜一个公司名。1985 年还在泰国开发商品牌变成今天这种营销话题之前，而且说实话，对这个年纪的楼来说，四十年前是谁盖的，分量远不如另一个问题：今天是谁在管这栋楼，管得好不好 — 现任物业管理处、维修基金余额，还有大修历史，才决定你是住得舒服还是账单没完没了，而不是 1985 年招牌上的那个 logo。

我给不出米数，也不会猜，因为这份资料里周边配套的表格整个是空的 — 轨道交通、商场、学校、医院，一行数据都没有。距离是人们真的会拿来做决定的数字。如果我填一个听起来合理的数字进去，你就会拿我编出来的数字去推算租金、推算转手、推算每天的通勤。

从地址能确认的是，楼在拉玛九路 3 巷，辉煌区辉煌分区 10310，这条巷从拉玛九路分出去，和 MRT 拉玛九站在同一片区域，也是 Belle Grand Rama 9 所在的那条巷。在你花时间跑一趟之前，我会做两件事：向物业管理处要到楼的实际坐标，然后在你真正会用的时段自己从楼走到车站，把掐到的时间发给你。想让我去走一趟，直接找我。

七个点。一，电路系统 — 房内配电箱还是老式保险丝，还是已经换成带漏电保护的断路器；楼的主进线换过没有。二，给水系统 — 那个年代很多楼原来用的是镀锌钢管，到这个年纪会堵会锈，要问整条管线有没有换成 PPR 或 PVC。三，电梯 — 轿厢、控制柜和钢丝绳整套什么时候换过；四十年没做过大修改造的电梯，是一笔在等着的大开销。

四，防水工程，卫生间、阳台和屋顶天台 — 楼下天花板上的水渍是骗不了人的证据。五，外墙面与裂缝 — 绕楼走一圈，看窗角的斜向裂缝、从混凝土里渗出来的锈迹，以及原装门窗框的状况。六，停车位 — 那个年代的楼是按当时私家车少得多的情况设计的，车位与户数的比例通常低于新楼，要问现在停不停得下、怎么分配。七，物业管理处的文件，这一项最重要，我单独放到另一个问题里。

因为到了 40 年，每一栋楼都要大修。问题只在于修过了还是还没修；如果还没修，那笔钱会落到你身上，不是落到卖家身上。为换电梯或重做屋顶而特别摊派（special assessment），在这个年纪的楼里是真实存在的可能，不是假设。

我每一单都会要的有四样：当前维修基金余额、最近一年物业费的实际收缴率（低于 80% 就是警讯）、最近两到三年的业主大会会议记录，以及已经完成的大修项目清单和完成年份 — 电梯、屋顶、水泵、水箱、电路系统、外墙面。物业费收得齐、基金厚、按计划推进维修的老楼，比物业管理处很弱的新楼买得更安心；而基金很薄、维修拖了十年的老楼，就是个钱坑。这一页的任务，就是教你在付定金之前把这两种分开。

房源资料写的是每平米每月 20 泰铢，对 116 平米的房子来说大约是每月 2,320 泰铢。这个数字比拉玛九一带的新公寓低不少，而我本人还没有向物业管理处核实过，所以只能当作资料上的数字，不是我背书的数字。

而且我不会把这个数字当成优点来卖。40 年楼龄的楼物业费低，有两种读法。第一种是楼里没有泳池、没有大健身房，维护成本本来就低。第二种是收得比这个年纪的楼实际需要的还少，等到换电梯那一轮，维修基金就会太薄，最后以特别摊派收场。分辨的方法是把财务报表和基金余额跟物业费费率一起读，而不是只看费率。我可以在你做决定之前替你把这套文件要到。

直说：比新楼难很多，而且这是要在付定金之前就查清的事，不是之后。常见的做法是银行给的还款年限更短，因为通常按楼龄加贷款年限的合计不得超过银行设定的上限来算；按评估价的贷款成数更低；还有些银行楼龄超标就完全不受理。各家银行条件不同，而且随时会变，必须一单一单实际去问。

大家忽略的影响是它会绕回到你转手的时候。如果下一手买家难贷款，买得起你这套房的人群就会缩小到有现金或有大额首付的人。这是老楼每平米单价更低的一个结构性原因，不只是旧这一件事。如果你打算贷款，第一条消息就告诉我，我会让你先去和银行谈，然后再去看房。

折下来是每平米 84,483 泰铢，在拉玛九一带属于偏低的一档，而它还是我全部房源里面积最大的一套。这个数字不是巧合。1985 年的楼，户型比现在这一代宽敞得多；市场也已经把楼龄和贷款上的限制折进了每平米单价里。所以你是用较低的单价拿到较大的面积。

但总价 980 万泰铢不是个小数字，同样这笔预算在同一片区域也买得到一套小得多的、更新的房子。这两种选择回答的是不同的问题。如果你要的是自住的真实空间 — 两间够大的卧室、放得下一张真沙发的客厅、真的能做饭的厨房 — 这样的选项在市区里几乎已经没有了。如果你要的是转手时的流动性和向银行贷款一路顺畅，更新的楼会更容易。整个区域的对比我写在 拉玛九公寓 那一页了。

M04339 这套房的资料写的是 Foreign ownership，也就是可以用外国人的名字持有产权。但我要加一句只针对这个年纪的楼的提醒。

1985 年就登记的楼，有些在外籍配额面积比例的记录上不像新一代的楼那么规整。资料年代久、转手过很多轮、登记还是纸本保存，所以必须在付定金之前就向物业管理处要一份书面的外国人产权比例证明，而不是等过户当天在土地厅才碰到问题。全部条件和文件都在 外籍配额与永久产权 那一页，我这里不重复讲。

带上你信得过的工程师或装修师傅，不要只带我一个人。我是中介，市场、价格和文件我能看，但墙里的水管还剩几年寿命、天花板上的水渍是楼上漏的还是楼里总管漏的，我不是那个该给你拍板的人。

请师傅来走一趟的费用是几千泰铢的量级，对比 116 平米房子可能要几十万到上百万泰铢的翻新预算，再对比 980 万的房价，这是整个流程里最划算的一笔支出。要让他看的是：房内配电箱和主进线、水管走向和水压、卫生间和阳台的地面防水还好不好、有水渍的天花板和墙面，以及原装门窗框和玻璃的状况。时间我来约，而且我每次都到场。

我手上只有一套，编号 M04339，两居室两卫，116 平米，16 层，售价 9,800,000 泰铢。按资料是精装齐全、可拎包入住。买方这一侧的过户费是评估价的 1%。

这栋楼放出来的房子不多，因为多数业主持有很久了。如果你想要同一栋楼里其他楼层或其他面积的房子，把预算和需求在聊天里告诉我，我可以去问物业管理处和我的人脉网络，但我不会装作库存比实际多。中介费向卖方收取，买方不需要额外付我一泰铢。