Hyde Sukhumvit 11（素坤逸 11 巷）— 一份先讲噪音、再讲别的楼盘与巷子实况

资料上的地址是曼谷瓦他那区北空堤分区素坤逸 11 巷 14 号，邮编 10110。从楼到 BTS Nana 站（E03）是 400 米，实际走大约 5–6 分钟：从 11 巷走出来到素坤逸路，再朝车站方向拐。MRT 素坤逸站（BL22）在 1.3 公里外，走路大约 16–17 分钟，实际上大多数人会坐 BTS 一站到阿速换乘。机场快线玛卡讪站在 2 公里外，必须坐车。400 米是一年四季都真的走得动的距离，这是这栋楼能用数字衡量的优点。

开发商是 Grande Asset Hotels and Property Company Limited，简称 Grande Asset，是一家主业做酒店的泰国公司，不是只做公寓销售的开发商。建筑资料显示 2017 年 12 月落成，项目共两栋楼，资料记录的项目占地约 3,832 平米。算到 2026 年，楼龄约八年半。我不是开发商的代理，也不卖开发商的一手房，我卖的是业主自己委托出售的二手房。开发商的名字写在这一页，只是这栋楼的一项事实。

吵，这个字我不会绕开。素坤逸 11 巷是曼谷酒吧、夜店、天台酒吧和酒店密度最高的巷子之一，很多店开到凌晨两三点。而且真正的噪音不只来自店里，更多来自站在店门口聊天的人，以及整晚进出的出租车和摩的。高楼层、不朝巷子的户型会安静很多，但“安静很多”不等于安静。要知道你自己的答案，唯一的办法是周五晚上十一点站在楼下，用自己的耳朵听。我可以安排晚上带你看房，这条巷子我每次都建议这么做。

我手上只有一套：编号 M01511，一室一卫，34.5 平米，10 层，售价 6,590,000 泰铢，折合每平米 191,014 泰铢，精装带全套家具、拎包入住，在外籍配额内，资料记录买方承担的过户费为评估价的 1%。价格数据截至 2026 年 7 月。我只有一套，也不会假装有更多。如果你想要同一栋楼的其他面积或其他楼层，把预算和想要的面积在聊天里告诉我，我一家家去问。

房源资料写的是每平米每月 60 泰铢。34.5 平米的房子算下来大约每月 2,070 泰铢，一年约 24,840 泰铢。60 泰铢这个数字，和曼谷普通公寓常见的每平米 35–55 泰铢比是偏高的，但在服务和公共配套更重的素坤逸内圈楼盘里属于正常水平。我会在你付定金之前替你要到：最近一期的物业费账单、这套房的欠费情况（如果有）、物业维修基金的结余，以及最近一年物业费的实际收缴率。

我手上这套房的资料写明在外籍配额内，所以外国人可以用自己的名字持有永久产权，条件是资金要按正确的方式汇入，好让银行开具外汇交易单（FET）。至于整栋楼剩余的外籍配额，是一个随时会变的数字，每次都必须在付定金之前向物业管理处求证。全部条件和所需文件都写在“外国人在泰国买房”那一页，这里不再重复。

11 巷的短租需求确实很旺，因为这是外国人最熟悉的酒店和夜生活片区之一。但在泰国，按日出租或出租期短于 30 天属于《酒店法》下的酒店经营行为，需要牌照，而普通公寓单元几乎都没有这个牌照。除此之外，每栋楼的物业管理规约还会再加一层限制或禁止短租的规定。如果你的财务计划建立在日租收入上，在你读到这栋楼真正的物业管理规约原文之前，都要当作还没有被证实。这份规约我可以在你做决定之前替你要来。另外我只做买卖不做出租，所以不会替任何人担保回报。

距 BTS 车站步行 400 米、面积 34–35 平米左右的一居室，是接手面比较宽的产品。买家里既有在市区上班的泰国人，也有想在自己听说过的地段拿到外籍配额的外国人，还有买来出租的投资者。11 巷这个名字知名到你完全不用向外籍买家解释地段在哪。反过来说，有孩子的家庭买家会一开始就把这条巷子的楼排除掉，所以买家基数宽，但并不齐全。我不会对转手价格或利润做任何承诺，因为没有哪个经纪人能诚实地做这种承诺。

直说：不适合。虽然 NIST 国际学校只有 750 米、康民医院 700 米，纸面上这些数字非常好看，但 11 巷在夜里的气质，不是大多数家庭希望孩子在其中长大的环境，而 34.5 平米的户型本来也不是为家庭设计的。如果你在给家庭找房，我会在第一条消息就告诉你去看别的巷子，而不是带你看完房两边一起浪费时间。