Chapter One Eco 拉差达-辉煌（曼谷生态城）— 开间 23 平米，199 万泰铢起

项目到地铁辉煌站（蓝线）的距离约 1.05 公里，实际步行 12–15 分钟，不是很多广告爱写的 5 分钟。路线是从 Pracha Uthit 巷出来接上拉差达披色路，全程有人行道，但遮阴少，中间要过一次马路。

楼里的人真正在用的办法是坐摩的，车费约 20–25 泰铢，3–4 分钟到站，早上和下雨之后几乎整栋楼的人都这么走。如果你的条件是必须 5 分钟走到车站，这栋楼不符合你的标准，直说无妨，我不会把这里的房子推给你。

一个人住很舒服；两个人也住得下，但要接受彼此没有可以躲开的地方。资料上写的 23 平米已经把阳台和卫生间算进去了，扣掉之后实际使用面积只剩 17 平米左右，正好放得下一张 5 尺床、一个衣柜、一张书桌和一条走道。

这个尺寸做不到的，是沙发和餐桌同时摆下，也存不了大量换季物品。能在这种房子里住得久的，是东西真的很少的人。如果你们两个人住，又想要一扇能关上的门，那就直接去看 A 座 20 层那套 29.49 平米的一居室。

项目 2019 年 12 月建成并开始过户。开发商是 Pruksa（普鲁克萨），泰国证券交易所上市的大型房地产公司。整个项目是 8 栋住宅楼，我手上的房子分布在 A、B、E 三栋，最高到 22 层。

在两百万这个价位，建成年份比很多人想的更重要，因为 2019 年的楼还没到换电梯、换大型冷水机组的周期，而同一片区 2009–2012 年的楼正好开始进入那个周期。公共设施清单我不凭记忆写。带看那天我们一起实地走一遍公共区域，同时向物业管理处问清楚维修基金的情况。

十套房的资料写的都一样：每平米每月 55 泰铢。23 平米的开间算下来约每月 1,265 泰铢，一年约 15,180 泰铢；29.49 平米的一居室约每月 1,622 泰铢。

55 泰铢在辉煌这个价位的公寓里属于中等偏上，换来的是项目的公共区域分散在八栋楼的规划里，维护成本比单栋楼高。过户时还要预缴物业费和第一笔维修基金，这些从来不含在挂牌价里。

可以。我手上这十套，资料上都写明在外籍配额之内，可以直接用外籍买家本人的名字持有永久产权。主要条件是资金要按正确的方式从境外汇入，泰国的银行才开得出外汇交易单（FET）。

每栋楼的配额会随着楼里的买卖随时变化，所以每次下定金之前我都会重新向物业管理处核对状态，不照搬旧文件。配额、材料和 FET 表格的全部细节，我另外写在“外国人在泰国买公寓”那篇指南里了。

十套房都写明过户费由买方承担评估价的 1%，其余由卖方承担，这也是二手市场上最常见的做法。土地厅按评估价收费，不是按你谈定的成交价，所以要一套一套算。

大家最容易忘记预留的，是同一天要结清的预缴物业费和首次维修基金。如果你的预算上限真的就是 200 万，建议瞄准 190 万–200 万的房子，好给过户当天留出余钱。逐行计算费用的方法我写在买公寓流程那篇指南里了，你看中哪一套，下定金之前我随时可以把真实数字算给你。

有两套。第一套是 M05492，29.49 平米，A 座 20 层，售价 2,600,000 泰铢，单价 88,165 泰铢。第二套是 M04927，29 平米，B 座 12 层，售价 2,750,000 泰铢，单价 94,828 泰铢，已从 3,100,000 泰铢下调 350,000 泰铢。两套都用整面玻璃隔断真正隔出了卧室，不是通间开间。

两套相比，M05492 略大且便宜 150,000 泰铢；M04927 的资料更完整——注明朝向西北、注明无租客随时可看房，而且有 10 张照片，M05492 只有 4 张。和最便宜的开间相比，差价为 610,000 到 760,000 泰铢，换来的是多出约 6 平米和一道隔出卧室的墙。情侣、需要经常开线上会议的上班族，或者打算住超过三年的人，我建议先看这两套，再看开间。

得说实话，这是八栋楼项目最主要的取舍。和你买的一模一样的开间，楼里数量很多。你转手的时候，会和好几套长得一样的房子同时竞争，所以价格涨得比房数少、又紧邻车站的楼慢。

真正有用的有三点：一是一开始就买高层，因为这是下一个买家一眼就看得见的差别；二是把内嵌家具维持在还能用的状态；三是第一天就别买在高于楼里中位数的价格。如果你的主要目标是三年内转手赚差价，我会直说：素坤逸一带更适合这个目标。