辉煌华人区 · Pruksa 开发 · 2019 年交房

曼谷生态城 Chapter One Eco 辉煌 — 8 套在售，开间 23 平米 199 万泰铢起

Kim Bangkok Property 在这个项目手上有 8 套二手房源，199 万到 260 万泰铢，其中七套是 23 平米左右的开间，报价 199 万到 209 万泰铢——这是我手上进入曼谷市区门槛最低的一批房子。这一页先讲楼盘本身：谁开发的、2019 年这个楼龄意味着什么、23 平米实际能住成什么样、离地铁 1,050 米到底怎么走，以及为什么辉煌这个华人区在这个价位特别值得考虑。

201912 月交房

8栋楼

8套在售房源

199 万泰铢起

1,050 米到地铁辉煌站

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang M05220 开间 22.82㎡

3

公寓出售

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang 开间 22.82㎡ B-22 层出售

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang

开间
1
楼层 B-22
22.82 ㎡

฿ 1,990,000(87,204 泰铢/㎡)

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang M05368 开间 23㎡

4

公寓出售

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang 开间 23㎡ B-10 层出售

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang

开间
1
楼层 B-10
23 ㎡

฿ 1,990,000(86,522 泰铢/㎡)

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang M03717 开间 23.33㎡

9

公寓出售

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang 开间 23.33㎡ B-6 层出售

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang

开间
1
楼层 B-6
23.33 ㎡

฿ 2,050,000(87,870 泰铢/㎡)

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang M04848 开间 23.25㎡

5

公寓出售

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang 开间 23.25㎡ E-19 层出售

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang

开间
1
楼层 E-19
23.25 ㎡

฿ 2,090,000(89,892 泰铢/㎡)

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang M04849 开间 23.25㎡

3

公寓出售

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang 开间 23.25㎡ E-16 层出售

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang

开间
1
楼层 E-16
23.25 ㎡

฿ 2,090,000(89,892 泰铢/㎡)

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang M04850 开间 22.58㎡

7

公寓出售

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang 开间 22.58㎡ E-19 层出售

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang

开间
1
楼层 E-19
22.58 ㎡

฿ 2,090,000(92,560 泰铢/㎡)

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang M04882 开间 23㎡

7

公寓出售

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang 开间 23㎡ E-20 层出售

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang

开间
1
楼层 E-20
23 ㎡

฿ 2,090,000(90,870 泰铢/㎡)

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang M05492 1 居室 29.49㎡

4

公寓出售

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang 1 居室 29.49㎡ A-20 层出售

Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang

1
1
楼层 A-20
29.49 ㎡

฿ 2,600,000(88,165 泰铢/㎡)

价格数据截至 2026 年 7 月 · 价格与在售状态可能变动

楼盘本身

曼谷生态城是个什么样的项目，2019 年这个楼龄意味着什么

项目开发商是 Pruksa（普鲁克萨），泰国证券交易所上市的大型房企；2019 年 12 月竣工交房。地址在曼谷辉煌区 Pracha Uthit 路（Huai Khwang, Bangkok 10310），是园区式布局，共 8 栋楼。我手上的八套分布在 A、B、E 三栋，最高的一套在 22 层。说明一下：我是独立中介，与开发商没有任何隶属关系，写开发商名字只是陈述这栋楼的事实。

楼龄正处在这个价位最舒服的区间

6 到 7 年的楼，还没进入电梯大修、中央冷水机组更换的周期，也还没出现需要向业主临时摊派的大额维修。同区 2009 到 2012 年的楼正好开始进入这个周期。在 200 万泰铢这个预算里，这个差别是能换算成钱的。

2015 年之后的户型设计逻辑

插座数量、网线走位、阳台洗衣机位置，都是按现在的电器使用习惯做的。2010 年前后的老房子入住后往往还要自己加插座、改线路，这笔钱总是在过户之后才冒出来。

八栋楼对你意味着什么

好处是单栋密度低于同规模的独栋高层，早高峰等电梯的时间更短。坏处也很直接：园区里跟你一模一样的户型数量很多，转售和出租时都要跟它们同台竞争。这一点我一开始就讲清楚。

这一页我不会写的东西——公共设施清单、车位配比、宠物规定，我手上的资料里没有明确记录，后两项还会随业主大会决议变化，所以我不凭印象写。如果其中某一项是你的决定性条件，带看之前告诉我，我先打电话向物业问清楚，不让你白跑一趟。

户型的真实尺度

23 平米的开间，实际住起来是什么样

这是所有房源广告都跳过的部分。我手上七套开间的面积在 22.58 到 23.33 平米之间，这是产权面积，含阳台和卫生间。扣掉之后实际起居面积大约 17 平米，也就是一个约 4 米宽、4.3 米长的方形空间，外加阳台和卫生间。

放得下的东西

一张 1.5 米宽的床、一组嵌入式衣柜、一张书桌或小餐桌、一台台下冰箱，阳台上一台滚筒洗衣机。到这里房间就满了，但还能正常走动。我手上八套全部是 fully furnished，家具家电已经配好，入住不用再买一整套。

这种尺寸里真正有用的技巧是往高处要空间，而不是往地面要：窄而高的柜子优于矮而宽的柜子，带抽屉的床几乎能收掉全部换季物品。

放不下、必须接受的东西

沙发和餐桌不能同时有，只能二选一。两个人四季衣物的衣柜容量不够。大号行李箱会变成房间里的常驻家具。如果你每天中式爆炒，这个尺寸的厨房台面会让你很难受。

最容易被低估的是两个人长期同处一室这件事：一个人开线上会议，另一个人只能出门，没有第二个选择。这是我通常会把情侣直接带去看 29.49 平米一居室的唯一原因。

适合单身上班族

早出晚归的话，离公司近的 23 平米，比每天多花一小时通勤的 35 平米划算得多。省下来的时间是有价格的。

适合陪读家庭和学生

KIS 国际学校约 1.04 公里，Regent's 国际学校约 1.86 公里。在 200 万泰铢这个价位，买来给孩子读书期间住、之后再决定留还是卖，是一笔算得清楚的账。

适合能接受竞争的出租型买家

这个区的小户型租客一直有，但供给同样多。我只做买卖不做租赁，所以不承诺任何回报率，也不替谁算收益率。我能说的是：这栋楼里同类房源竞争激烈，家电家具齐全是实打实的优势。

写实测距离，不写形容词

到地铁辉煌站 1,050 米：实际怎么走，楼里的人怎么走

八套房源的资料一致记录：项目到地铁蓝线辉煌站 1.05 公里。我不会把这个距离写成"地铁旁"，因为它不是。1,050 米实际走 12 到 15 分钟，从 Pracha Uthit 巷出来接拉差达披色大道，全程有人行道，但遮阴很少，中途要过一次大马路。白天日晒强，雨季走起来不舒服。

步行 12–15 分钟

免费、时间最可控，早上八点前和晚上都还好走。但如果你每天要穿正装上班，热季会很难坚持，这一点要在买之前就想清楚。

摩的 20–25 泰铢

楼里的人最常用的方式，3–4 分钟到站。每天往返算下来一个月大约 1,000–1,300 泰铢，建议你一开始就把这笔钱算进居住成本里。

自驾和打车

很快能上拉差达披色大道，但早晚高峰车流很密。如果你每天开车进出，务必在决定前问清车位配比，我可以在带看前先替你向物业确认。

以上距离来自八套房源一致记录的数据，起点是项目本身，不是巷口 · 整个片区的情况写在辉煌区公寓那一页。

中文生活圈

为什么在这个价位，辉煌的华人社区本身就是买点

这一段和房子无关，但对很多买家来说比房子更重要。辉煌是曼谷华人最集中的区：区内有 8,000 多名常住华人、80 多家华人经营的商铺，拉差达披色大道两侧中文招牌成片，中国驻泰国大使馆也在这条路上。在 200 万泰铢这个预算里，你几乎找不到第二个同时具备"市区、地铁沿线、中文生活圈完整"的选择。

落地第一个月不需要说泰语

中餐馆、火锅店、川菜馆、华人超市、按摩店、理发店、手机店、中介，步行范围内基本齐全。看病、办卡、修家电这些新到者最头疼的事，在这个区都能用中文解决。

租客结构对出租型买家有利

这个区的长住租客里中国人比例高，租期通常比游客型短租稳定，也比纯依赖旅游的区抗周期。但供给同样多，所以定价高于市场就会空置——我只做买卖，这只是市场观察，不是收益承诺。

代价：这里是真的热闹

夜市和通宵餐馆是这个区的一部分，凌晨三点街上还有人。作息规律、要求安静的人会不适应；反过来，做夜班或者晚睡的人会觉得很方便。低楼层和临街面感受更明显，所以我手上高楼层的几套值得优先看。

现在真的有房的八套

曼谷生态城在售的八套房源，按价格从低到高

八套都是业主自售的二手房，全部家具家电齐全、全部在外籍配额内、全部约定过户费买卖双方各付一半。点房源编号就能在本页展开这套房的详细参数和实拍图，这个带编号的链接可以直接发到微信里。

价格数据截至 2026 年 7 月 · 报价和在售状态随时会变，决定前请让我再跟业主确认一次。

加微信 arji7880 LINE 咨询致电 083-141-9626

买之前要算的三笔钱

单价水平、物业费和过户当天要准备的钱

这八套的单价在 86,522 到 92,560 泰铢/平米之间，位于整个辉煌区 74,000 到 150,094 泰铢/平米区间的中下段。也就是说：你付的是区内中等楼龄的价格，拿到的是一栋 2019 年、还没进入大修周期的楼。在 200 万泰铢这个预算里，这就是我看好这个项目的全部理由。

86,522楼内最低单价（M05368）

92,560楼内最高单价（M04850）

55物业费泰铢/平米/月

~1,26523 平米每月物业费

50-50过户费买卖双方各半

物业费按 55 泰铢/平米/月计算，开间每月大约 1,242 到 1,283 泰铢，一居室每月约 1,622 泰铢，全年大约 14,900 到 19,500 泰铢。这个水平在辉煌区同价位里属于中等偏上，原因是八栋楼的园区式布局公共区域更多。过户当天还要预缴一段物业费和一次性公共基金，这两笔从来不含在挂牌价里。

产权方面：八套在来源资料里都标注为外籍配额，可以用外国人本人名字持有永久产权，前提是购房款以外币从境外汇入你本人的泰国账户并在泰国境内结汇，由银行开具 FET 外汇交易单。配额余量和 FET 的具体要求写在外国人在泰国买房，过户费、印花税、特别营业税怎么算写在买房流程与过户费用。你锁定具体房源之后，我会把这套房过户当天的实际数字算给你再让你下定金。

中国买家问得最多的问题

关于曼谷生态城 Chapter One Eco，你可能想先问清楚的

曼谷生态城（Chapter One Eco）走到地铁站要多久？

项目到地铁蓝线辉煌站（MRT Huai Khwang）大约 1,050 米，实际步行 12 到 15 分钟，不是很多广告写的"5 分钟"。路线是从 Pracha Uthit 巷子出来接拉差达披色大道，全程有人行道，但遮阴少，中间要过一次马路。

楼里的人实际上大多坐摩的（摩托车出租），车费 20–25 泰铢，3–4 分钟到站，早高峰和下雨后基本都这么走。如果你的硬条件是"必须走路 5 分钟内到地铁"，这个项目不符合，直接告诉我，我不会推荐这里给你。

23 平米的开间，一个人住够吗？

一个人住很宽松，两个人住可以，但要接受没有可以互相回避的空间。合同上的 23 平米含阳台和卫生间，实际可用的起居面积大约 17 平米，正好放得下一张 1.5 米宽的床、一个衣柜、一张书桌，再留一条走道。

做不到的是沙发和餐桌同时存在，也放不下大量换季物品。能在这种户型长期住下来的，是东西真的不多的人。两个人住、想要一扇能关上的门，就看 A 座 20 层那套 29.49 平米的一居室。

外国人能买吗？是永久产权吗？

能买。我手上这八套在来源资料里全部标注为外籍配额（外籍配额内的单位可以用外国人本人名字持有永久产权）。核心前提是购房款必须从境外汇入你本人的泰国账户、以外币入境并在泰国境内结汇，这样银行才能开出 FET 外汇交易单，土地厅才会办理外籍产权登记。

每栋楼的外籍配额余量随着楼内成交一直在变，所以我在你下定金之前都会重新跟物业核实一次，不用旧资料。配额比例、材料清单和 FET 的具体要求，我单独写在"外国人在泰国买房"那一页。

物业费多少？一年要交多少钱？

八套房源的资料里写的都是 55 泰铢/平米/月。23 平米的开间大约每月 1,265 泰铢，一年约 15,180 泰铢；29.49 平米的一居室大约每月 1,622 泰铢。

55 泰铢在辉煌区这个价位段属于中等偏上，原因是项目是八栋楼的园区式布局，公共区域比单栋楼多，维护成本自然高一些。另外过户当天还要预缴一段时间的物业费和一次性的公共基金，这两笔从来不含在挂牌价里。

这个项目是谁开发的？什么时候交房的？

开发商是 Pruksa（普鲁克萨），泰国证券交易所上市的大型房企。项目 2019 年 12 月竣工交房，共 8 栋楼，我手上的八套分布在 A、B、E 三栋，最高到 22 层。

在 200 万泰铢这个价位，"2019 年"这个年份比很多人以为的重要：这个楼龄还没到电梯和中央设备大修的周期，而同区 2009–2012 年的楼正好进入那个周期，公共基金的压力完全不同。公共设施的具体清单我不凭印象写，带看那天我们一起走一遍公共区域，顺便向物业问清楚公共基金的账面情况。

辉煌区适合中国买家吗？

在这个价位里，辉煌是曼谷对中国买家最友好的一个区，这一点比房子本身更值得说。区内有 8,000 多名常住华人、80 多家华人经营的商铺——中餐馆、火锅店、超市、按摩店、理发店、中介，拉差达披色大道两侧中文招牌成片，中国驻泰使馆也在同一条路上。

实际意义是：刚落地的第一个月，你不会说泰语也能吃饭、看病、办手机卡、修家电。对买来出租的人来说，这个区的租客里长住的中国人比例高，租期通常比游客型短租稳定。我只做买卖不做租赁，所以不给你任何回报率承诺，这一点先说清楚。

以后转售容易吗？

要说实话：这是八栋楼大盘的主要代价。跟你手上一模一样的开间，楼里数量很多，你转售时是在跟一批长得几乎一样的房子同时竞争，所以价格上涨速度会慢于户数少、贴着地铁口的楼盘。

真正有用的做法有三条：第一，一开始就买高楼层，这是下一个买家一眼能看出来的差别；第二，把原装家具家电维护好；第三，别在入手那天就买得高于楼内中位价。如果你的首要目标是三年内靠转售赚差价，我会直接建议你看素坤逸，而不是这里。

在泰国买房能拿签证吗？

不能。在泰国买公寓不附带任何签证或居留权，无论金额多少。市面上说的"买房送签证"是误传。泰国另有长期居留类签证项目，与购房是两回事，条件也完全不同。

这一点在"外国人在泰国买房"那一页写得更完整。我是中介不是律师，涉及签证和税务的最终判断请以泰国土地厅和你的银行、律师的答复为准。

把房源编号发我，今天就给你核实在售状态

不用填表，不用留电话。你只要发一个编号过来，比如 M05368 或者 M05492，我去跟业主确认还在不在售、能谈到什么价，然后安排实地带看或者视频看房。如果看完觉得 23 平米还是太小，我可以直接带你看预算相近但更大的房子。

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