Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang 开间 23㎡ B-10 层 出售
Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang
฿ 1,990,000(86,522 泰铢/㎡)
按户型面积挑选 · 开间 22–26 平米
二手开间公寓 11 套 199 万泰铢起 — 进入市区公寓最便宜的一道门
Kim Bangkok Property 手上有 57 套二手公寓，其中 11 套是开间，面积 22.58 到 26.5 平米，价格 199 万到 349 万泰铢。几乎每个买第一套公寓的人都从这一档开始，因为这是不背大额贷款也能在市区拥有一套自己房子的最便宜方式。这一页不推销某一栋楼，而是用同一组数字把所有开间跨地段摆在一起对比，再直说 23 平米住起来到底是什么样。
11手上的开间套数
199 万起价
22.58–26.5平米 面积区间
86,522泰铢/平米 最低
Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang 开间 22.82㎡ B-22 层 出售
Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang
฿ 1,990,000(87,204 泰铢/㎡)
Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang 开间 23.33㎡ B-6 层 出售
Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang
฿ 2,050,000(87,870 泰铢/㎡)
Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang 开间 23㎡ B-19 层 出售
Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang
฿ 2,050,000(89,130 泰铢/㎡)
Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang 开间 23.25㎡ E-19 层 出售
Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang
฿ 2,090,000(89,892 泰铢/㎡)
Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang 开间 23.25㎡ E-16 层 出售
Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang
฿ 2,090,000(89,892 泰铢/㎡)
Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang 开间 23㎡ E-20 层 出售
Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang
฿ 2,090,000(90,870 泰铢/㎡)
Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang 开间 22.58㎡ E-19 层 出售
Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang
฿ 2,090,000(92,560 泰铢/㎡)
Lumpini Suite Phetchaburi-Makkasan 开间 23.18㎡ 9 层 出售
Lumpini Suite Phetchaburi-Makkasan
฿ 2,690,000(116,048 泰铢/㎡)
价格数据截至 2026 年 7 月 · 价格与房源状态可能变动
先从定义说起，因为误会的人太多
开间到底是什么，23 平米真正能用的还剩几平米
开间就是卧室和起居区之间没有隔墙的公寓单元，真正能关上的门只有卫生间那一扇。至于产权，和大户型没有任何区别，有自己的房产证，买卖过户完全一样。第一次买房的人遇到的问题不在文件，而是看到广告上那个 23 平米，却想象不出还能剩多少站得下人的地方。
广告上的数字是总面积，不是你能走动的面积
房产证上的面积把房子框线以内的一切都算了进去：卫生间、阳台、墙体、管道井。所以 23 平米的房子，并不等于你有 23 平米可以摆东西。这是看过广告照片的人，真到现场站着时最容易失望的一点。
心里该先留出的大致余量
大多数开间的卫生间要占掉 3–4 平米，阳台再占 2–3 平米，带衣柜和厨房台面的入户过道又是 3–4 平米。从 23 平米里扣掉之后，真正睡觉和起居的面积大约还剩 13–15 平米。这只是一个通用区间，每个户型都可能不一样，你决定之前我可以一套一套实测给你。
阳台是最常被算错的那块面积
阳台算在你花钱买下的平米数里，但在曼谷它其实当不了起居空间，多数最后就是晾衣服和放空调压缩机的地方。同样面积的两套房，阳台小的那套往往实际更好用。
去看房之前的一个快速自测 — 拿卷尺量一量你现在住的家或卧室，再和真正剩下的 13–15 平米比一比。如果你现在的卧室比这还大，而你已经觉得憋屈，那开间就不会是答案，无论价格多有吸引力。
这一页的核心表格
手上全部 11 套开间，按每平米单价从低到高排列
这是项目页做不到的事，因为每一页只讲自己那一栋楼。这张表把我手上所有开间跨地段排在一起，用同一套单位，让你一眼看出相差 150 万泰铢的这笔钱到底买到了什么不同。点项目名称可以进去看那栋楼的详情，以及楼里的全部房源。
| 项目 | 区域 | 平米 | 楼层 | 价格 | 泰铢/平米 | 交房年份 | 到车站距离 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang | 辉煌 | 23 | B 栋 10 楼 | ฿1.99M | 86,522 | 2019 | MRT 辉煌站 1.05 公里 |
| Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang | 辉煌 | 22.82 | B 栋 22 楼 | ฿1.99M | 87,204 | 2019 | MRT 辉煌站 1.05 公里 |
| Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang | 辉煌 | 23.33 | B 栋 6 楼 | ฿2.05M | 87,870 | 2019 | MRT 辉煌站 1.05 公里 |
| Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang | 辉煌 | 23 | B 栋 19 楼 | ฿2.05M | 89,130 | 2019 | MRT 辉煌站 1.05 公里 |
| Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang | 辉煌 | 23.25 | E 栋 19 楼 | ฿2.09M | 89,892 | 2019 | MRT 辉煌站 1.05 公里 |
| Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang | 辉煌 | 23.25 | E 栋 16 楼 | ฿2.09M | 89,892 | 2019 | MRT 辉煌站 1.05 公里 |
| Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang | 辉煌 | 23 | E 栋 20 楼 | ฿2.09M | 90,870 | 2019 | MRT 辉煌站 1.05 公里 |
| Chapter One Eco Ratchada-Huai Khwang | 辉煌 | 22.58 | E 栋 19 楼 | ฿2.09M | 92,560 | 2019 | MRT 辉煌站 1.05 公里 |
| Aspire Sukhumvit-Rama 4 | 素坤逸 | 26.5 | 20 楼 | ฿3.05M | 115,094 | 2025 | BTS 帕卡农站 600 米 |
| Lumpini Suite Phetchaburi-Makkasan | 拉玛九 | 23.18 | 9 楼 | ฿2.69M | 116,048 | 2018 | ARL 玛卡讪站 575 米 |
| COBE Ratchada-Rama 9 | 辉煌 | 24.5 | I 栋 12 楼 | ฿3.49M | 142,449 | 2026 | MRT 泰国文化中心站 1.2 公里 |
价格数据截至 2026 年 7 月 · 表上是房东的挂牌价，不少房源还有议价空间。价格和房源状态随时会变，每次决定之前都请先来问我最新情况。
这张表看懂三句话就够了。第一句，十一套里有八套来自辉煌片区的同一栋楼，2019 年的楼，面积 23 平米上下，价格 199 万到 209 万泰铢，精装带家具可直接入住。这意味着如果你在 200 万预算里找开间，你其实是在几套户型几乎一样、只差楼层和分栋的房子之间做选择。这是好消息，因为你可以直接横向比较，手里也有议价的余地。
第二句，每平米单价从 86,522 泰铢到 142,449 泰铢，差了 65%，而这笔钱并没有买到更多面积——每平米最贵的那套是 24.5 平米，只比最便宜的那套大 1.5 平米。你多付的是交房年份、走到车站的距离，以及还没进入大修周期的机电状况，不是平米数。
第三句，留意素坤逸那套 26.5 平米、305 万泰铢的房子，和 24.5 平米、349 万泰铢的那套。更大的那套反而更便宜，总价和每平米都是，因为它在轨道交通的另一头，而且是没有家具的空房。如果你只用每平米单价这一个数字做决定，这些差别每一次都会被你漏掉。
最让人困惑的那个数字
为什么按每平米泰铢算，开间反而比大户型贵
几乎每个第一次买房的人都会在这里卡住。打开同一栋楼，23 平米开间的每平米单价比 29 平米的一居室还高，或者几乎一样，明明小了整整 6 平米。如果房子小就该便宜，那就不该是这样。
答案在成本结构。公寓里贵的不是地板和墙，而是卫生间和厨房。这两处涉及给水、排水、排气管、防水、洁具和台面，无论房子是 23 平米还是 45 平米，成本几乎一样，因为开间同样要有一间卫生间和一套厨房。把这笔固定成本除以更小的面积，每平米的数字自然就跳上去了。
在我的房源里看得很清楚：辉煌片区 2019 年那栋楼的开间是每平米 86,522 到 92,560 泰铢，而同一栋楼 29.49 平米的一居室是每平米 88,165 泰铢，正好插在开间这个区间的中间，尽管面积多了 6 平米，还多出一道卧室隔墙。
该做的是永远把两个数字放在一起看：过户当天真正要掏出去的整笔钱，和你真正能用到的面积。每平米单价在跨楼比较面积相近的房子时很有用，但不能拿来跨面积段比较。这也正是这一页要从其他面积段的页面里单独拆出来的原因。
86,522开间 23 平米 泰铢/平米
88,165一居室 29.49 平米 同一栋楼
+6平米 多拿到的面积
+610,000泰铢 要多付的钱
住进去之后的实话
22–26 平米里哪一套家具真的放得下，哪一套放不下
这个问题比景观和游泳池重要得多，因为它是你未来好几年每天都要面对的事。我手上十套开间里有九套本来就是精装带全套家具，这帮了很大的忙，但你还是得知道还能再加什么进去。
13–15 平米实际空间里放得轻松的
5 尺床 — 这是这种面积的房子在设计时就按它预留的标准尺寸，靠长边墙放好之后，床边还留得出通道。
进深不超过 50 厘米的书桌 — 够放一台显示器加一部笔记本。如果你要用双屏，就得让出别的地方来换。
不超过 5–6 立方英尺的冰箱 — 这种面积的房子在厨房台面预留的位置，通常刚好就这么宽。
6–7 公斤的上开盖洗衣机，或小尺寸的滚筒机 — 要先确认这栋楼允许装在房内，还是强制使用公共洗衣区。
放不下，或者放了会后悔的
三人沙发 — 会把通道吃掉，每次都得绕着走。在 23 平米的房子里，大多数人最后只放一张椅子，或者干脆不放。
四人餐桌 — 没地方。这种面积的房子用吧台或折叠桌来代替。
再加一个衣柜 — 这是大家最想要、也最难放下的东西。真正的解法是用床底和门上方的空间。
完整的泰式爆炒灶 — 开间的开放式厨房没有挡气味的隔墙，所以大多数楼都只允许做清淡的简单烹饪。
最少人提、却最要紧的是收纳。开间没有储藏间，没有楼梯下的柜子，没有可以随手堆东西的角落。大行李箱、电风扇、自行车、文件箱，全都得在你睡觉的同一个框子里找地方待着。能在开间长住的人，是愿意减少东西的人；东西多的人会觉得房子一个月比一个月小，尽管面积一直没变。
要一起说的好处是每月开销。房子小意味着一台空调就够，电费明显低于大户型，打扫 20 分钟就能结束，而按平米计算的物业费也是所有面积段里最低的。对一个独居、大部分时间都在外面的人来说，这笔账非常划算。
我带客户实地看房看出来的那条界线
一个人住刚刚好，两个人住会在哪里出问题
很适合，如果你是
预算不超过 250 万的首套买家 — 在这个预算里，开间是市区地铁沿线还开着的唯一一道门。
回家只为睡觉的上班族 — 如果你一天在家 10 小时，其中 8 小时都在睡觉，房子大小对你的生活质量几乎没有影响。
给孩子读大学买房的父母 — 每月还款额通常和租学生公寓的租金差不多，但最后手上会留下一份资产。
刚起步的小额投资者 — 需要的本金最低，转手的流动性最高，租客群体也最大。
暂时不适合，如果你是
长期同住的两个人 — 问题不在睡觉的地方，而是没有任何一扇门能挡住声音和光。一个人在线上开会，另一个人就得走到房间外面坐着。
全职在家工作的人 — 睡觉、吃饭、工作都在同样的四面墙里，有一笔广告上的数字不会告诉你的心理成本。
认真做饭的人 — 开放式厨房没有隔墙，每炒一次菜，气味都会留在床和衣物上。
东西多的人 — 没有备用的储物空间，而到外面租仓库会让价格上的优势立刻消失。
如果你读右边这一栏时点头的地方不止一处，直接告诉我。我不会硬把开间卖给你，而是把还在你预算内的下一个面积段发给你。卖错面积的房子，两年之后一定会回来找我。
租客这一侧
谁在租开间，他们又是凭什么做决定
我只做买卖，不做出租，所以下面的数字是从同片区挂牌信息里看到的大致区间，不是我担保的数字。我也不替任何人算回报率，因为它太取决于房子的状况和出租的时机，没法一概而论。
8–12k开间租金 辉煌–拉差达
12–18k开间租金 拉玛九–素坤逸
45–55物业费 泰铢/平米/月
11 套里 9 套精装带家具可直接入住
学生和刚毕业的年轻人
这群人先看每月租金，其他一切都排在后面。精装带家具、房内有洗衣机的房子优势很大，因为他们拎一个箱子就能搬进来。合同多是一年一签，续租也频繁。
独居的上班族
这是付款最准时、住得最久的一群。他们第一位看的是走到车站的距离。离车站出口 500 米以内的房子，明显比离 1 公里的房子出租得快，哪怕租金更高。
中期停留的外国人
既有来工作或做生意的中国人，也有签一到两年合同的外籍员工。这群人更看重方便、楼下的商铺，以及房子能立刻入住，而不是租金最便宜。
买来出租的人最容易低估的是竞争对手的数量。开间是过去十年开发商建得最多的户型，一栋楼里往往有上百套户型完全一样的开间，同时空着几十套是常事。结果就是租金被压在某个水平上，很难往上抬。让你的房子被先挑中的，是楼层、下午不西晒的朝向、还真的能用的家具，以及和实物一致的照片，而不是把价挂高了等着。如果你想要投资这一侧更细的数字，可以接着读公寓出租投资这一页。
从买入那天就要想清楚的事
开间转手最快，但也要接受最狠的价格竞争
开间身上有两个互相矛盾的特点。它是流动性最高的一档，因为需要的本金最少：拿得出 200 万的人，比拿得出 600 万的人多好几倍。所以开间的出售信息，来问的人总是比大户型快。
但同时它也是竞争对手最多的一档。一栋有 300 套开间的楼，同一户型同时挂出 10–20 套是很正常的事。买家打开一个页面就全看见了，三分钟之内就能把楼层、朝向和价格比完。挂得比别人只高五万泰铢的房子，往往连一通议价电话都等不到就被直接跳过。
从买入那天起能做的，是挑一套有别人抄不走的差异点的房子：高于楼里中位数的楼层、下午不完全西晒的朝向、有两面窗的角户，或者阳台小但室内面积更多的户型。这些不会让你买得更便宜，但会让你卖的时候不必只在价格上拼。
另一件直接影响转手价的是物业费的缴纳记录。欠物业费的房子在结清之前过不了户；而整栋楼收不上钱的物业，几年之内公共部分就会衰败，把楼里所有房子的价格一起压下去。我带看房的时候，都会先替你向物业管理处要这个数字。
现在真实在手的房源
我手上有开间的四栋楼，分布在三个地段
十一套里有九套在辉煌区，另外两套在拉玛九和素坤逸一带。点下面的卡片可以进去看楼盘详情、物业费，以及同一栋楼里的其他房源。
11 套里 7 套在这里
离 ARL 最近
这一档里最大的一套
最新的一栋楼
这 11 套开间的资料都写明在外籍配额内，外国人可以用自己的名字持有产权，条件是资金要按正确的方式汇进来，好让银行开具外汇交易单（FET）。完整细节都写在外国人在泰国买公寓那一页。每套房的记录里，土地厅的过户费都写着由买方承担评估价的 1%，其余部分由卖方承担，但这一条可以谈，也必须在合同里写清楚。
换算成每月真实要花的钱
23 平米开间每月的开销算下来是多少
房价是大家先看的数字，但决定你住得舒不舒服的是每月开销。下面这个区间是按我手上房源真实的物业费算出来的。
| 项目 | 23 平米 物业费 55 泰铢 | 26.5 平米 物业费 45 泰铢 |
|---|---|---|
| 物业费 | ~1,265 泰铢 | ~1,193 泰铢 |
| 水费（一个人） | ~150–300 泰铢 | ~150–300 泰铢 |
| 电费（1 台空调） | ~700–1,500 泰铢 | ~800–1,700 泰铢 |
| 维修基金 | 过户时一次性缴清，不是每月 | 过户时一次性缴清，不是每月 |
水费电费是按一个人使用量估算的区间，不是保证数字。物业费按真实房源资料里记录的费率计算，数据截至 2026 年 7 月。
这一档里被问得最多的问题
找开间的人最常问我的问题
开间是什么？和一居室公寓有什么区别？
开间就是卧室和起居区之间没有隔墙的公寓单元，真正能关上的门只有卫生间那一扇；一居室则有实体隔墙和一扇单独把卧室分出来的门。
在产权文件上两者毫无区别，都是拥有自己房产证的公寓单元，差别在使用方式和价格。要当心的是这两档的面积区间是重叠的：我手上的开间在 22.58–26.5 平米，一居室从 25.84 平米起。以为买一居室就一定能拿到更多面积的人，站到真实房间里时常常会吃一惊。
开间要多大才真的住得下？
我带客户看房看出来的分界线是 22 平米。低于这个数，5 尺床和书桌就开始打架了。在 23 平米，也就是我手上大多数开间的尺寸，扣掉卫生间、阳台和入户过道之后，真正睡觉和起居的面积大约还剩 13–15 平米。
到 26 平米以上，你才开始能再摆下一张双人沙发而不必挤到通道，但要多付的钱也会跳上一个十万级的台阶。你决定之前，我可以一套一套替你实测真实面积。
开间公寓的起价是多少？预算不超过 200 万真的买得到吗？
买得到。现在有两套正好是 1,990,000 泰铢，面积 22.82 和 23 平米，位于辉煌片区 2019 年的楼里，精装带家具可直接入住。我手上开间的整体价格区间是 199 万到 349 万泰铢。
除了房价之外要预留的是土地厅的过户费和预缴的物业费，这两笔从来不会算进挂牌价里。如果你的预算就是整整 200 万，应该盯 190 万左右的房子，好给过户当天留出钱来。价格数据截至 2026 年 7 月。
为什么同一栋楼里，开间的每平米单价比一居室还贵？
因为公寓里最贵的成本是卫生间和厨房，而这两样无论房子是 23 平米还是 45 平米，成本几乎一样。把这笔固定成本除以更小的面积，每平米单价自然就更高。
用真实房源举例：2019 年那栋楼里的开间是每平米 86,522–92,560 泰铢，而同一栋楼 29.49 平米的一居室是每平米 88,165 泰铢，正好插在这个区间的中间。不要只看每平米单价就判断开间是贵还是便宜，一定要连总价一起看。
开间两个人住可以吗？
物理上住得下，但如果这两个人作息不一致，我不建议。问题不在睡觉的地方，而是没有任何一扇门能挡住声音和光。一个人在线上开会，另一个人就得走到房间外面坐着。
按一个人设计的衣柜，第一个月就会塞满。如果是两个人长期同住，一开始就直接去看有实体隔墙的一居室，会比买了开间第二年再卖掉划算。
外国人可以买开间公寓吗？
可以。我手上这 11 套开间的资料都写明在外籍配额内，外国人可以用自己的名字持有永久产权。
关键条件是资金必须以外币汇入，进到买方本人的账户，再在泰国换成泰铢，这样银行才能开具外汇交易单（FET）。没有这份文件，土地厅不会为外国人办理产权登记，哪怕钱已经付清也一样。每次汇款之前，都应该先向银行和土地局确认最新的规定。
买开间来出租划算吗？租金大概多少？
从同片区挂牌信息里看到的开间租金区间是：辉煌和拉差达大约每月 8,000–12,000 泰铢，拉玛九和素坤逸一带能走到车站的房子大约 12,000–18,000 泰铢。
这只是一个粗略区间，不是我担保的数字。我只做买卖，不做出租。要留意的是曼谷的开间供应量很大，把租金定得高于市场，会让房子空很久，把你算好的利润吃掉。
开间转手难吗？
在所有面积段里，开间是转手最快的，因为买家基数最宽：自住的单身人士、给孩子上学买房的父母，还有小额投资者。
但代价是价格竞争最激烈，因为同一栋楼里常常有好几套户型一样的开间同时挂出来。让你的房子比别人先卖掉的，是楼层、朝向、家具状况，以及物业费没有欠缴，而不是把价挂高了等着。
开间的物业费一个月多少？
我手上的开间物业费在每平米每月 45 到 55 泰铢之间，乘上实际面积大约是每月 1,190–1,350 泰铢。
这是无论自住还是空置都要每月支付的费用，而且过户时通常要预缴一年，再加上第一笔维修基金。你付定金之前，我可以先把你看中那套房的真实数字算给你。
告诉我预算和你能接受的面积，今天我就替你把开间筛出来
不用填表，不用留电话。只要说预算多少、自住还是出租、走到车站要在几分钟以内、能接受的最小面积是多少平米，我就能从这 11 套里替你挑出来。如果真的没有一套适合你，我会直说，然后给你推荐下一个面积段。我的中介费向卖方收取，你不用付我一泰铢。
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